Kaedah pendispensan aliran tunai: ciri, prinsip dan keperluan untuk pengiraan

Kaedah aliran tunai diskaun adalah rumit dan sukar dikira. Dia menilai objek dianalisis apabila menerima aliran tunai yang pelbagai daripadanya, memodelkan ciri resit mereka.

Berapa kos wang masa depan?

Kaedah pendisihan aliran tunai – ini adalah pengurangan nilai pembayaran tunai pada masa hadapan untuk tempoh masa sekarang. Diskaun adalah berdasarkan konsep nilai wang yang berkurang dari masa ke masa dalam ekonomi. Dari masa ke masa, wang kehilangan nilai berbanding dengan yang sekarang. Sebagai rujukan, anda perlu mengambil masa pengiraan semasa dan membawa semua resit kewangan seterusnya ke tempoh semasa. Untuk melakukan ini, gunakan koefisien yang digunakan dalam kaedah mendiskaun aliran tunai. Contoh pengiraannya adalah seperti berikut: k = 1 / (1 + r)ⁱ. Dalam formula, r menandakan kadar diskaun, saya melambangkan bilangan tempoh masa.

Di mana untuk menggunakan kaedah ini?

Kaedah diskaun aliran tunai digunakan secara universal. Ia membolehkan anda menentukan berapa pendapatan masa depan dalam tegang semasa. Aliran kewangan boleh berubah-ubah, pendapatan boleh diganti dengan kerugian. Dinamika perubahan tidak selalu boleh diramalkan. Anda sentiasa boleh menilai harta benda dari segi manfaat semasa yang boleh dibawa esok.

Adalah dinasihatkan untuk menggunakan kaedah diskaun aliran tunai jika:

terdapat hujah-hujah untuk mempercayai bahawa aliran kewangan akan berkurangan atau meningkat secara mendadak dari masa ke masa;
subjek penilaian adalah mencukupi untuk mengira pendapatan masa depan (positif atau negatif);
aliran kewangan terjejas dengan serius oleh bermusim;
Subjek penilaian adalah objek dengan satu set fungsi yang mungkin diperluas;
harta yang dihargai baru sahaja dibina atau ditugaskan.

Data apa yang diperlukan untuk pengiraan?

Untuk pengiraan dengan cara mendiskaun aliran tunai dan membawa mereka ke saat sekarang, data berikut diperlukan:

Keuntungan (aliran tunai sendiri).
Syarat penempatan.
Kadar diskaun.

Tindakan Algoritma

Pertimbangkan algoritma untuk mengira nilai kaedah aliran tunai diskaun.

Asas pengiraan adalah keuntungan. Inilah aliran tunai sebenar dari harta yang dihargai dengan pendekatan pendapatan. Kaedah pendisih aliran tunai mengambil kira aliran bebas bersih, iaitu kewangan yang kekal pada pelupusan pemilik selepas menolak semua kos, termasuk pelaburan.

Penentuan tempoh pengebilan bergantung kepada jumlah data hartanah. Jika mereka sudah cukup dan perlu membuat ramalan untuk jangka panjang, anda boleh memilih tempoh masa yang lebih lama atau meningkatkan ketepatan ramalan.

Di Rusia, tempoh ramalan purata adalah tiga puluh lima tahun.

Penunjuk ini memberi nilai pendapatan setakat ini berbanding dengan nilai. Untuk melakukan ini, aliran kewangan mesti didarabkan dengan kadar diskaun, iaitu kadar pendapatan yang boleh ditentukan oleh pelabur yang telah melabur dalam nilai perusahaan.

Kaedah pendisahan aliran tunai dan faktor pengaruh

Apabila mengira kadar, faktor-faktor pengaruh berikut diambilkira:

kadar inflasi;
keuntungan pada objek;
mengambil kira semua risiko;
Kadar Bank Negara;
peratusan bank perdagangan untuk meminjam dana;
kos modal purata.

Kaedah Permohonan Kaedah

Untuk kegunaan yang mencukupi kaedah mendiskaun aliran tunai dalam menilai perniagaan, perlu bertindak mengikut algoritma berikut:

Pilihan tempoh penilaian. Di Rusia, ia tidak boleh melebihi tiga puluh lima tahun. Dunia menggunakan tempoh taksiran yang lebih panjang.
Menentukan jenis aliran tunai yang disiasat. Sebagai contoh, seseorang dapat menerangkan magnitud aliran kewangan yang semakin meningkat dan peningkatan aliran (pendapatan dan kerugian) dengan menerangkan penyata kewangan (tahun semasa dan tahun sebelumnya) dan situasi semasa di pasaran moden, dengan mengambil kira kesilapan akaun. Beberapa jenis pendapatan diambil kira: jumlah pendapatan (bersih cukai hartanah dan perbelanjaan perniagaan); jumlah pendapatan yang diunjurkan; pendapatan operasi bersih (bersih pelaburan dalam aset tetap dan pembayaran pinjaman dan pinjaman); aliran kewangan sebelum dan selepas membayar yuran fiskal.
Pengiraan nilai pembalikan atau sisa objek yang dinilai setelah pendapatan terhenti. Pengembalian boleh ditentukan dengan mengkaji kos objek tersebut di pasaran Rusia atau meramalkan keadaan pasaran. Adalah mungkin untuk mengira kadar permodalan atau pendapatan tahunan berikutan berakhirnya tempoh masa ramalan.
Pengiraan kadar diskaun. Masa yang sukar dalam perhitungan ini adalah ramalan yang betul mengenai kadar pendapatan masa depan. Terdapat lebih daripada sepuluh cara untuk melakukan ini dalam kaedah aliran tunai. Contoh kaedah pengiraan ekonomi: kaedah kumulatif atau tambahan risiko, kaedah perbandingan pelaburan, kaedah peruntukan (pengiraan peratusan urus niaga berbanding objek yang sama), pemantauan berdasarkan pemantauan pasaran untuk analisis pelaburan hartanah, di mana kadar diperolehi dengan membandingkan penunjuk ringkasan.
Penggunaan kaedah aliran tunai diskaun mengikut petunjuk awal yang dikira. Untuk pengiraan, formula berikut digunakan: DDP = Σ^N_{t = 1}DP / (1+ SD)^tdi mana aliran tunai DDP - didiskaun; DP - aliran tunai dalam tempoh masa yang dipilih (t); SD - kadar pendapatan masa depan; t ialah tempoh ramalan masa; N adalah bilangan tempoh ramalan bagi aliran tunai masa depan.

Kaedah Kadar Diskaun

Dalam realiti, pakar menggunakan kaedah berikut untuk mengira kadar pendapatan:

pembinaan kumulatif;
perbandingan pelaburan alternatif;
peruntukan faedah;
pemantauan pasaran.

Cara yang paling popular di Rusia

Kaedah pembinaan kumulatif adalah berdasarkan fakta bahawa kadar diskaun adalah satu fungsi yang berisiko. Ia diambil sebagai gabungan semua risiko yang mungkin untuk setiap harta secara berasingan. Kadar ini bersamaan dengan jumlah kadar bebas risiko dan premium risiko. Komponen terakhir dikira dengan menjumlahkan nilai faktor yang ada untuk harta yang dianalisis.

Pakar pakar di Rusia biasanya mengira kadar diskaun dengan pembinaan kumulatif. Ini adalah kerana kesederhanaan mengira kadar pulangan untuk kaedah ini dalam keadaan semasa pasaran hartanah domestik.

Bandingkan dan simpulkan

Kaedah pelaburan yang pelbagai, atau sebaliknya perbandingannya, digunakan, sebagai peraturan, dalam mengira nilai masa depan hartanah. Sama ada kadar pulangan yang diisytiharkan oleh pelabur boleh diambil sebagai kadar pulangan, maka kadar itu ditetapkan oleh penaja, atau kadar pulangan yang diharapkan oleh projek atau alat yang serupa yang difahami oleh orang yang melabur wang.

Sorot utama

Kaedah peruntukan digunakan apabila kadar pulangan dikira sebagai kadar faedah. Ia dianggap berdasarkan maklumat mengenai urus niaga yang serupa dengan objek di pasaran hartanah. Kaedah ini memakan masa dan rumit. Mekanisme pengiraan adalah:

dalam membina hipotesis mengenai magnitud pendapatan masa depan;
membandingkan aliran kewangan masa depan dengan pelaburan awal (kos pemerolehan).

Dalam kes ini, formula akan dikira bergantung kepada jumlah maklumat awal dan saiz hak yang dinyatakan pembeli. Kadar pulangan, tidak seperti nisbah pelaburan permulaan, tidak boleh diperuntukkan terus dari data jualan. Tidak ada cara untuk mengiranya tanpa menyoroti dan menganalisis andaian pembeli mengenai peluang kewangan masa depan.

Pilihan yang paling mudah untuk mengira kadar diskaun dengan kaedah peruntukan, dengan syarat terdapat kaji selidik pelabur (penaja) dan penjelasan:

berapa peratusan digunakan dalam menentukan nilai jualan awal;
bagaimana kewangan masa depan diramalkan.

Jika penilai telah memperoleh semua data yang dia perlukan, maka dia boleh mengira kadar pulangan dalaman objek yang sama. Beliau akan bergantung pada angka yang diperoleh dalam menentukan kadar pulangan atas transaksi lain. Perlu diingat bahawa setiap objek adalah unik, tidak dapat diterima dan mempunyai ciri-ciri kewangannya sendiri. Walaupun, dengan penyimpangan tertentu (ketidaktepatan), adalah mungkin untuk mendapatkan nilai kadar diskaun oleh kaedah peruntukan, yang akan sesuai dengan perkembangan yang dijangkakan umum pada masa akan datang. Walau bagaimanapun, anda perlu tahu bahawa sebagai urus niaga sedemikian hendaklah dipilih bagi penjualan objek yang serupa dengan asal, penggunaan sedia ada yang paling berkesan.

Kemajuan pengiraan mengikut kaedah peruntukan dalam langkah-langkah:

pemodelan untuk objek yang sama dalam tempoh masa tertentu mengikut senario penggunaan yang paling berkesan untuk semua aliran kewangan yang tersedia;
pengiraan kadar pulangan atas pelaburan untuk objek pengiraan;
analisis hasil oleh mana-mana kaedah statistik atau pakar untuk membawa ciri-ciri analisis yang sedia ada kepada harta yang dianggarkan.

Menilai pasaran

Kaedah pengawasan berdasarkan data berikut:

analisis berterusan keadaan pasaran;
mengesan petunjuk transaksi pelaburan dalam hartanah.

Maklumat yang dianalisa hendaklah diperkatakan kepada pelbagai sektor pasaran dan dilindungi secara teratur. Data menyediakan panduan untuk penilai. Mereka membolehkan anda menjalankan analisis perbandingan petunjuk-petunjuk yang dikira dengan yang sedia ada, untuk mengesahkan kesetiaan pelbagai penyimpangan pembetulan. Jika anda perlu mengambil kira kesan risiko pada kadar diskaun, pindaan segera hendaklah dibuat kepada kadar pulangan ketika menilai objek tak alih. Sekiranya pendapatan terdiri daripada dua atau lebih sumber, salah satu daripadanya boleh dianggap dijamin dan boleh dipercayai, maka satu kadar pendapatan dikenakan kepadanya, dan sumber lain didiskaunkan pada kadar yang lebih tinggi. Sebagai contoh, saiz premium dalam bentuk peratusan ditetapkan pada jumlah perniagaan penyewa dan merupakan pemboleh ubah yang berubah mengikut masa, bergantung kepada faktor bermusim. Teknik ini membantu untuk mempertimbangkan tahap risiko apabila membuat keuntungan dari harta dalam satu bentuk. Dengan analogi, adalah mungkin untuk mengambil kira derajat risiko yang berbeza untuk menjana pendapatan daripada harta itu sepanjang tempoh masa.