Pārvaldības sabiedrība ir organizācija, kas pieņemta darbā, lai uzticētos jebkuram īpašumam. Īpašums visbiežāk darbojas kā māja, nauda un pat lieli uzņēmumi. Šāda vadības sistēma atšķiras no tiešas kontroles, kad īpašnieks pieņem visus lēmumus un ir par tiem atbildīgs. Pārvaldības sabiedrībai bieži nav jāuzņemas nekāda atbildība vai arī tā ir, bet ierobežotā mērā. Tāpēc, pirms sazināties ar šādu organizāciju, jums vajadzētu izpētīt šīs vadības metodes iezīmes.
Kas ir
Pārvaldības sabiedrība ir specializēta institūcija, kas veic vadības funkcijas dažādās ekonomiskās darbības jomās. Krievijā šī koncepcija bieži nozīmē uzņēmumus, kas nodarbojas ar pārvaldību mājokļu un komunālo pakalpojumu sistēmā. Ekonomikas teorijā šim terminam ir plašāks jēdziens. Uzņēmējdarbības jomā pārvaldības sabiedrības ir pārvaldības sabiedrības, kas nav saistītas ar mājokļu un komunālo pakalpojumu nodrošināšanu - un tas ir ļoti bieži.
Viena no šādu uzņēmumu īpatnībām ir tā, ka tos var izveidot vienā no uzņēmumiem, kas pastāv Krievijas likumdošanā. Vienas vai citas formas izvēle ir atkarīga no uzņēmuma lieluma un darbības jomas. Tātad mājokļu un komunālo pakalpojumu jomā pārvaldības sabiedrības bieži tiek izveidotas LLC formā vai īpašnieku partnerības veidā. Pirmajā versijā (LLC) pārvaldību veic specializēta organizācija, otrajā - paši īpašnieki.
Pārvaldes uzņēmumu veidi
Neatkarīgi no tā, vai tas ir PJSC, partnerība vai LLC, pārvaldības sabiedrības tiek klasificētas pēc darbības jomas, uzņēmuma formas, lieluma un dalībnieku sastāva. Tātad izšķir šādus pārvaldības sabiedrību veidus, kas darbojas Krievijā:
- ēku uzturēšanas uzņēmumi;
- kopfondi, investoru aktīvu pārvaldīšana;
- pārvaldības sabiedrība, kas sniedz vadības pakalpojumus uzņēmumiem un uzņēmumiem.
Visplašāk izmantotie uzņēmumi ir mājokļu un komunālie pakalpojumi. Tas ir saprotams, jo valstī ir daudz mazāk uzņēmumu nekā dzīvojamās daudzdzīvokļu ēkas. Cita veida pārvaldības sabiedrības ir uzņēmumi, kas piedāvā atbilstošus pakalpojumus uzņēmējiem un investoriem. Viņu galvenais uzdevums ir pārvaldīt klientu aktīvus.
Mājokļu un komunālo pakalpojumu uzņēmumi
Viņi nodarbojas ar daudzdzīvokļu dzīvojamo māju uzturēšanu un remontu. Veiciet svarīgus uzdevumus, piemēram:
- blakus esošo teritoriju uzlabošana;
- maksājumu iekasēšana no mājas iedzīvotājiem un komunālo pakalpojumu samaksa;
- strādnieku algošana celtniecības un remonta darbiem;
- informē par izmaiņām tarifos;
- lieveņu tīrīšana un remonts.
Rajona pārvaldes sabiedrības darbojas kā starpnieks starp komunālajiem pakalpojumiem un apkalpotās mājas vai māju iedzīvotājiem, kas atrodas noteiktā apgabalā.
Mājokļu un komunālo pakalpojumu pārvaldes uzņēmumu valsts regulējums
Saskaņā ar Krievijas Federācijas Mājokļu kodeksu pārvaldības sabiedrībai jābūt ne tikai pašpietiekamai, bet arī rentablai. Tas ir, tas pastāv tikai par līdzekļiem, kas saņemti no iedzīvotājiem, kā arī no citiem uzņēmējdarbības veidiem, kas nav aizliegti ar likumu. Piemēram, īrējot dažas telpas vai nodrošinot vietu reklāmai.
Saņemtā nauda nonāk mājas labiekārtošanā.Bet pat iedzīvotāju līdzekļiem un ienākumiem no vietas īrēšanas vai reklamēšanas var nepietikt, lai to apkalpotu. Lielākā daļa Krievijas Federācijas dzīvojamā fonda atrodas bēdīgā situācijā. Daudzām mājām remontēt vairs nav jēgas, un īrniekus nav kur pārvietot. Bet cilvēki turpina dzīvot šādās mājās un maksā par pakalpojumiem. Pārvaldības uzņēmums ne vienmēr pie tā ir vainīgs. Tas var notikt arī tāpēc, ka pirms tam daudzdzīvokļu ēku neviens nebija pārvaldījis, vai tā pārvaldīja neefektīvi, vai arī saņemtā nauda tika vienkārši nozagta.
Mājokļu un komunālo pakalpojumu uzņēmumu atbildība
Pārvaldības uzņēmumu pienākumi un tiesības - veikt ēkas uzturēšanas darbības, izmantojot maksājumus, ko veic šajā ēkā dzīvojošie. Tajā ietilpst:
- Regulāra ēkas pārbaude un remonts: jumti, lifti, lieveņi. Lai to izdarītu, uzņēmuma darbiniekiem jādarbojas atbilstošiem speciālistiem vai jāsastāda līgumi ar citiem uzņēmumiem, kas nodrošina šādu speciālistu pakalpojumus.
- Ēkai piegulošo jumtu, telpu un teritoriju tīrīšana.
- Ēkas ugunsdrošības nodrošināšana. Tas ir, tas ietver apmaksu par inspekcijas nodaļu pakalpojumiem, ugunsdrošības uzstādīšanu un uzturēšanu, kā arī ugunsdzēšamo aparātu iegādi.
- Nodrošināt piekļuvi komunālajiem pakalpojumiem visiem apkalpotās ēkas iedzīvotājiem.
- Informēšana par tarifu lielumu un apmaksas noteikumiem, līdzekļu piesaiste komunālo pakalpojumu rēķiniem.
- Pārskats par paveikto darbu klientiem: kur, kādam mērķim un cik lielā mērā līdzekļi tika iztērēti vai plānoti.
- Īrnieku sapulces sagatavošana un rīkošana.
- Papildu ienākumu avotu meklēšana. Piemēram, telpu īre, reklāmas laukums;
- Ēkas nolietojums.
Pārvaldības kompānijas Maskavā, Sanktpēterburgā vai jebkurā citā pilsētā var veikt arī celtniecības darbus. Piemēram, bēniņu vai citas grīdas izbūve. Bet viņiem ir tiesības šādus pasākumus rīkot tikai ar visu īpašnieku pilnīgu piekrišanu un tikai pēc tam, kad attiecīgais valdības departaments ir izsniedzis atļauju veikt izmaiņas ēkas konstrukcijā.
Pārvaldības kompāniju uzņēmumu formas
Neatkarīgi no darbības jomas, kurā darbojas pārvaldības sabiedrības, tās var organizēt PJSC, LLC vai partnerības veidā. PJSC un LLC veidā ir uzņēmumi, kas nodarbojas ar ieguldījumu veikšanu vai sniedz pārvaldības pakalpojumus privātiem uzņēmējiem, firmām un uzņēmumiem. Arī LLC veidā pārvalda pārvaldīšanas uzņēmums mājokļu un komunālo pakalpojumu jomā. Pirmajā gadījumā - īrnieki pieņem darbā trešās puses uzņēmumu, otrajā (partnerība) - viņi paši nodarbojas ar pārvaldību.
Mājokļu un komunālo pakalpojumu uzņēmumu vadības trūkumi
Pārvaldības sabiedrība ir atbildīga tikai pret saviem klientiem, kuriem tai katru gadu jāatskaitās īrnieku kopsapulcē. Teorētiski tam jānotiek visā Krievijas Federācijas teritorijā, praksē situācija ir nedaudz atšķirīga. Patiesībā ir ļoti grūti apkopot visus iedzīvotājus vienā dienā. Turklāt daudzi šādu uzņēmumu vadītāji nesteidzas ziņot iedzīvotājiem, jo tas viņiem nav izdevīgi.
Lielākā daļa Krievijas dzīvojamo fondu ir nobriedušā stāvoklī, tāpēc lielajās pilsētās, saņemot lielas summas, uzņēmumu vadītāji ieguldītos līdzekļus neiegulda ēkās, bet dod priekšroku tērēt tos savām vajadzībām. Piemēram, pārvaldības sabiedrības Maskavā un citās lielajās pilsētās bieži rīkojas šādi. Problēma ar mājokļu uzņēmumiem mājokļu nozarē pastāv kopš pārvaldības sabiedrības likumu pieņemšanas, un problēmas ar krāpšanu šajā jomā nav atrisinātas.
Kā nomainīt mājokļu un komunālo pakalpojumu pārvaldi
Ja pārvaldības sabiedrība nepilda savas saistības, neatbilst klientu prasībām, tad viņiem ir tiesības lauzt līgumu ar viņu un noslēgt jaunu, bet ar citu uzņēmumu vai organizēt māju īpašnieku partnerību.
Teorētiski, lai izbeigtu līgumu, pietiek ar pārvaldības sabiedrības vai tiesas iesniegumu ar visu vai gandrīz visu īpašnieku parakstiem un dokumentu paketi. Līgums ir jāizbeidz divu nedēļu laikā.
Praksē situācija ir pilnīgi atšķirīga.Mājokļu un komunālo pakalpojumu nozarē tiek tērēts daudz naudas, un tāpēc tur strādā pārāk daudz negodīgu vadītāju, kuri, izmantojot likumos paredzētās nepilnības, pārmērīgo tarifu dēļ un gandrīz pilnīgai uzturēšanas un mājas remonta izmaksu neesamībai saņem papildu peļņu. Tomēr viņi necenšas pamest rentablu nodarbošanos. Dažreiz gadās, ka LLC vadītājs pārvalda pārvaldības sabiedrību pat ar tiesas rīkojumu atsaukt uzņēmējdarbības atļauju un turpina strādāt.
Investīciju pārvaldes sabiedrības
Ieguldījumu pārvaldes sabiedrības ir organizācijas, kas nodarbojas ar ieguldītāju kapitāla pārvaldīšanu. Šīs vadības būtība ir tāda, ka investori iegādājas vai nu akcijas investīciju portfelī, ko jau izveidojuši speciālisti, vai arī uzdod speciāli nolīgtam profesionālam tirgotājam iegādāties attiecīgos vērtspapīrus.
Izmantojot ieguldījumu pārvaldes sabiedrību, ir savi plusi un mīnusi. Pie priekšrocībām pieder fakts, ka visas tirdzniecības operācijas, tirgus analīzi un darījumus veiks persona, kurai ir liela pieredze un pietiekami augsts kompetences līmenis šajā darbības jomā. Tas var samazināt risku un ietaupīt laiku. Šādu uzņēmumu trūkums ir tāds, ka tie iekasē lielu komisijas maksu. Turklāt neviens nedod 100% garantiju, ka ieguldītie līdzekļi paliks drošībā un no tiem tiks gūti labi ienākumi.
Ieguldījumu pārvaldes sabiedrību pienākumi
Pārvaldīt pārvaldības sabiedrību ir LLC vadītāja atbildība. Viņai jāpublicē gada un ceturkšņa pārskati par savu darbu, kā arī visa informācija par klientu kontiem. Galvenā atbildība ir mēģināt saglabāt un palielināt klientu kapitālu, lai nodrošinātu stabilu viņu aktīvu pieaugumu.
Kā izvēlēties ieguldījumu pārvaldes sabiedrību
Izvēloties, jums jāpievērš uzmanība uzņēmuma pieredzei, pārskatiem par to, finanšu rezultātiem. Īpaša uzmanība jāpievērš audita ziņojuma esamībai / neesamībai un tā saturam, kas pievienots finanšu pārskatiem. Parasti kapitāla pārvaldības pakalpojumus piedāvā lielas bankas un ieguldījumu fondi. Galvenais nosacījums, izvēloties pārvaldības sabiedrību, ir tāds, ka tās darbības laiks tirgū ir vismaz 10 gadi.
Pārvaldības sabiedrības uzņēmumiem un firmām
Pastāv divu veidu šādas pārvaldības sabiedrības. Vai nu tiek noalgots atsevišķs uzņēmums, vai arī ir kāda uzņēmuma nodaļa, kas veic šo funkciju.
Pirmajā gadījumā īpašnieks nolīgst ārēju uzņēmumu, otrajā gadījumā vadība atrodas vienā no uzņēmuma departamentiem PJSC vai LLC formā, no kurienes tas pārvalda. Pārvaldības sabiedrība faktiski ir centrs, no kura tiek pārvaldīts viss uzņēmumu tīkls. Piemēram, Coca-Cola visā pasaulē ir cukuroti sodas augi, bet to pārvalda no ASV galvenā biroja. Tieši šeit tiek pieņemti lēmumi par to, ko, kad un kā ražot. Tiek veidoti plāni ražošanas paplašināšanai. Šeit ietilpst arī visa grāmatvedības informācija no visiem uzņēmumiem vadības lēmumu analīzei un izstrādei.
Otra veida vadītāji tiek izmantoti retos gadījumos, un šāds pasākums tiek uzskatīts par piespiedu. Šādu uzņēmumu pakalpojumi tiek izmantoti gadījumos, kad uzņēmumam ir krīze vai ja īpašnieks ir spiests atlaist vadītāju (vai viņš pats atkāpās), bet nav iespējas viņu nekavējoties aizstāt. Uzņēmumiem nepieciešama ārēja vadība, un šai kvalitātes vadībai vajadzētu būt augstākai nekā iekšējai.
Vadītāju priekšrocības un trūkumi
Ārējai uzņēmuma vadībai vai vadībai no viena attāla centra ir savas priekšrocības un trūkumi.No vienas puses, šādos pārvaldības uzņēmumos strādā augsti kvalificēti speciālisti, no otras puses, šie speciālisti ne vienmēr var noteikt, kas nepieciešams kādas problēmas risināšanai. Viņi neatrodas uzņēmumā, diezgan ilgu laiku tajā nav strādājuši, un, pamatojoties uz vienu finanšu pārskatu, nav tik vienkārši noteikt krīzes cēloni un atrast izeju no tā.
Viens no būtiskākajiem vadības uzņēmumu trūkumiem, kas darbojas uzņēmumā, ir tas, ka lēmumi tiek pieņemti novēloti. Šāda pārvaldība var būt efektīva tikai divos gadījumos: kad uzņēmums tikko sāk darbību vai jau ir bankrota stadijā.
Pirmajā gadījumā pārvaldības sabiedrība izveido vadības sistēmu, saskaņā ar kuru uzņēmums darbosies. Šajā gadījumā pārvaldības sabiedrība ir piemērs tam, kā uzņēmumam vajadzētu būt pārvaldītam nākotnē. Otrajā gadījumā pārvaldības sabiedrības darbs tiek samazināts tikai līdz līdzekļu atrašanai kārtējo parādu segšanai un tikai pēc tam uz uzņēmuma attīstību. Tajā pašā laikā viņiem jāsadarbojas ar īpašnieku, lai saglabātu uzņēmumu.
Izņemot šos divus gadījumus, pārvaldības sabiedrību pakalpojumi radīs tikai nevēlamas izmaksas, zemāku kvalitāti un lēmumu pieņemšanas ātrumu.
Pārvaldības sabiedrībām ir liela nozīme to uzņēmumu vadības procesā, kuri nodarbojas ne tikai ar mājokļiem un komunālajiem pakalpojumiem, bet arī citās uzņēmējdarbības jomās. Neskatoties uz trūkumiem, dažos gadījumos vienīgais veids, kā uzlabot situāciju, ir pārvaldības sabiedrības nolīgšana.