Katram īpašuma īpašniekam ir jāmaksā īpašuma nodoklis katru gadu. Tās lielums ir atkarīgs no nekustamā īpašuma kadastrālās vērtības, ko aprēķinājuši Rosreestr darbinieki vai pieaicinātie speciālisti. Bieži vien nekustamā īpašuma īpašnieki saskaras ar faktu, ka viņiem jāmaksā pārāk liels nodoklis. Tas ir saistīts ar pārspīlētu dzīvokļa vai citu telpu kadastrālo cenu. Tāpēc iedzīvotāji un uzņēmumi bieži domā par nekustamā īpašuma kadastrālās vērtības samazināšanu. Procesu var veikt pirmstiesas vai tiesas ceļā.
Kadastrālās vērtības jēdziens
Jebkuras nozīmīgas darbības ar nekustamo īpašumu, ieskaitot informācijas iekļaušanu kadastrā, rada nepieciešamību maksāt nodokļus īpašniekiem. Par to tiek aprēķināts maksājums, un kadastrālā vērtība obligāti jāiekļauj formulā. To nosaka kadastrālie inženieri, ņemot vērā objekta atrašanās vietu, platību un citus parametrus.
Šo rādītāju atspoguļo nekustamā īpašuma vērtība naudas izteiksmē. Tam vajadzētu būt aptuveni vienādam ar tirgus cenu, taču bieži vien nākas saskarties ar pārvērtētiem rādītājiem. Tāpēc nepieciešama nekustamā īpašuma kadastrālās vērtības samazināšana.
Kad tiek izmantota metrika?
Kadastrālā vērtība tiek piemērota dažādās situācijās, kas ietver:
- īpašuma nodokļa aprēķināšana, kas jāmaksā visiem nekustamā īpašuma īpašniekiem, kurus pārstāv uzņēmumi vai privātpersonas;
- nodokļa bāzes noteikšana pilsonim piederoša dzīvokļa vai mājas pārdošanai vismaz trīs gadus;
- nodokļu nomaksa uzņēmumiem vai fiziskām personām, kas gūst ienākumus no īpašuma nomas;
- notariālās nodevas lieluma aprēķins, stājoties mantojumā.
Šis rādītājs tiek izmantots dažādās situācijās, un īpašumu īpašnieki ir ieinteresēti, lai tiem būtu optimāls un objektīvs lielums. Tāpēc bieži vien ir jāsamazina īpašuma kadastrālā vērtība. Tas ļauj ievērojami samazināt budžetā ieskaitīto nodokļu summu dažādiem darījumiem ar dzīvokli vai citām telpām.
Kadastrālās cenas ietekmējošie faktori
Šīs vērtības aprēķinu veic kadastrālie inženieri, kas ir Rosreestr vai organizācijas, ar kuru līgumu noslēdza valsts institūcija, darbinieki. Process tiek veikts katru gadu, tāpēc rādītājs pastāvīgi mainās. To ietekmē daudzi dažādi faktori, kas mainās diezgan bieži. Tāpēc, aprēķinot kadastrālo vērtību, ņem vērā šādus faktorus:
- telpas platība;
- objekta atrašanās vieta, ne tikai ģeogrāfiskais izvietojums, bet arī mājas celtne;
- īpašuma nolietojuma pakāpe un tā ārējais stāvoklis;
- inflācijas līmenis valstī;
- teritorijas, kurā atrodas objekts, infrastruktūras attīstība;
- apkārtnē dzīvojošo cilvēku dzīves līmenis;
- izmaiņas nekustamā īpašuma tirgū.
Visbiežāk nekustamā īpašuma īpašniekiem jātiek galā ar rādītāja pieaugumu. Tomēr viņi nesaņem nekādu pamatojumu šādai izaugsmei. Tāpēc viņi bieži domā par nekustamā īpašuma kadastrālās vērtības samazināšanu, kas ievērojami samazinās budžetā ieskaitīto līdzekļu daudzumu viņu īpašuma izmantošanai vai atsavināšanai.
Kas veic novērtēšanu?
Kadastrālo vērtību nosaka tikai kadastrālie inženieri.Viņi var strādāt Rosreestr vai īpašos novērtēšanas uzņēmumos, kas ir iesaistīti valsts organizācijas sadarbībā. Novērtēšanas process tiek uzskatīts par sarežģītu un ilgstošu, jo jānovērtē daudzi dažādi faktori. Tāpēc, piesaistot trešo personu organizācijas, tiek rīkots īpašs konkurss.
Konkurss tiek organizēts tikai starp lielākajiem uzņēmumiem, kuriem ir nepieciešamās licences un atļaujas šāda veida darbībām. Atlases procesā tiek ņemti vērā dažādi kritēriji:
- darba termiņš;
- organizācijas statuss tirgū;
- dažādas atļaujas un licences.
Pēc pareizās organizācijas izvēles tiek noslēgts līgums par ilgtermiņa sadarbību. Tieši izvēlētā uzņēmuma darbinieki katru gadu novērtē nekustamo īpašumu, kas pieder privātpersonām vai dažādiem uzņēmumiem.
Novērtēšanas process
Pirms sākat īpašuma kadastrālās vērtības samazināšanas procesu, ir svarīgi saprast, kā šis parametrs tiek noteikts. Procedūra sastāv no vairākiem posmiem:
- tiek pieņemts lēmums veikt regulāru novērtēšanu;
- tiek sastādīts objektu saraksts, kuriem nepieciešams noteikt kadastrālo vērtību;
- tiek rīkots konkurss, uz kura pamata tiek izvēlēts vērtēšanas uzņēmums;
- ar izvēlēto darbuzņēmēju tiek sastādīts oficiāls līgums;
- izraudzīta eksperta tieša kadastrālā novērtēšana;
- pamatojoties uz veikto darbu, tiek izveidots ziņojums par iegūtajiem rezultātiem;
- rezultātus pārbauda un pēc tam apstiprina Rosreestr vadība;
- USRN tiek veiktas nepieciešamās izmaiņas;
- nodokļu un citi rādītāji tiek aprēķināti, pamatojoties uz rādītāju reģistrā.
Ne vienmēr novērtējuma rezultāti ir objektīvi, kas rada vajadzību samazināt nekustamo īpašumu kadastrālo vērtību tiešajiem objektu īpašniekiem. Procedūru var veikt dažādos veidos. Lai to izdarītu, otrajā pētījumā jums būs patstāvīgi jāgriežas pie neatkarīgiem vērtētājiem. Ja rezultāti ir ievērojami atšķirīgi, objekta īpašniekam būs objektīvs iemesls indikatora apstrīdēšanai. Bieži vien kļūdas rodas tāpēc, ka kadastra inženieriem nav ticamas informācijas par pētāmo objektu.
Nepareiza aprēķina sekas
Ja vērtētāji patiešām pieļauj nopietnas kļūdas, tas novedīs pie daudzām negatīvām sekām objekta īpašniekam. Jo īpaši:
- īpašuma nodoklis būs pārāk augsts;
- nekustamā īpašuma pārdošanas vai ziedošanas procedūra ir sarežģīta, jo par šo procesu ir jāmaksā nodoklis.
Tāpēc, ja objekta īpašnieks patiešām saprot, ka valsts iestādes aprēķinātās izmaksas ir pārspīlētas, tad ieteicams ķerties pie nekustamā īpašuma kadastrālās vērtības. Tiesu prakse šādos jautājumos liecina - ja dzīvokļa īpašniekam patiešām ir pierādījumi par inženieru nepareizu aprēķinu, tad viņam nebūs grūti uzvarēt tiesā.
Kādu iemeslu dēļ indikators tiek pārvērtēts?
Pārmērīgi augsta kadastrālā vērtība parasti tiek saistīta ar šādiem iemesliem:
- apzināts rādītāja palielinājums, lai palielinātu līdzekļu summu, ko īpašnieki iemaksā valsts budžetā;
- kadastrālie inženieri izmanto nepareizu informāciju par objektu;
- objektīvam darbam nepieciešamo vērtētāju, prasmju un pieredzes trūkums.
Bieži vien neatbilstības ir patiešām būtiskas, tāpēc kadastrālā cena ievērojami pārsniedz tirgus vērtību.
Strīdu metodes
Nekustamā īpašuma Maskavā un citos reģionos kadastrālās vērtības samazināšana tiek veikta līdzīgi. Parasti izmanto divas metodes:
- Pirmstiesas problēmas risinājums.Par to tiek nosūtīts pieprasījums ar lūgumu nolaist indikatoru tieši Rosreestr. Šāds pieteikums tiek izskatīts 30 dienu laikā. Pieteikumam ir pievienoti pierādījumi par nepareizu novērtējumu, par kuru jums vispirms jāgriežas pie neatkarīgiem ekspertiem, lai noteiktu kadastrālo cenu.
- Tiesu metode. Ja indikators nemainās, pamatojoties uz iesniegumu Rosreestr, tad tiesā tiek iesniegts tiesas process. Tiesu prakse par nekustamā īpašuma kadastrālās vērtības samazināšanu liecina: ja tiešām ir būtiskas atšķirības, tiesa ir prasītāju pusē. Ja prasības tiek apmierinātas, iedzīvotājs var rēķināties ne tikai ar rādītāja samazināšanos, bet arī ar kompensāciju par novērtēšanas izmaksām.
Ieteicams iesaistīties šajā procesā tikai tad, ja esat pārliecināts, ka atšķirība starp reālo rādītāju un USRN pieejamo vērtību ir būtiska.
Neatkarīgs novērtējums
Sākumā jums būs jāgriežas pie neatkarīga vērtētāja, lai noteiktu rādītāju, jo tikai tad, ja jums ir kompetents un oficiāls ziņojums, nekustamā īpašuma kadastrālā vērtība tiks samazināta. Pakalpojumu izmaksas dažādos uzņēmumos ievērojami atšķiras, taču parasti ir 5 tūkstošu rubļu robežās. Tomēr dažos reģionos cena sasniedz 20 tūkstošus rubļu.
Jāizvēlas organizācija vai privātie eksperti ar nepieciešamajām licencēm un darba atļaujām. Tikai šādos apstākļos ziņojumam būs juridisks spēks un uzticama informācija. Ar izvēlēto ekspertu tiek sastādīts līgums par pakalpojuma sniegšanu.
Nekustamā īpašuma novērtēšana kadastrālās vērtības samazināšanai tiek veikta nekavējoties, parasti rezultāti tiek sniegti nedēļu pēc līguma noslēgšanas. Saņemtais ziņojums kalpo kā objekta īpašnieka pierādījums tam, ka kadastrālā vērtība, kuru Rosreestr darbinieki izmanto nodokļu un citu maksājumu aprēķināšanai, ir pārspīlēta.
Pieteikšanās komisijā nianses
Nekustamā īpašuma kadastrālās vērtības samazināšanas procedūra ietver sākotnēju pārsūdzību tieši Rosreestr. Katras šādas apelācijas izskatīšanai tiek izveidota īpaša komisija. Ieteicams izmantot šo metodi tūlīt pēc neatbilstību un pārmērīga indikatora lieluma noteikšanas.
Lai pabeigtu procesu, komisijai tiek pārsūtīti šādi dokumenti:
- pareizi uzrakstīts paziņojums par īpašuma kadastrālās vērtības samazināšanu;
- ziņojums, kas saņemts no neatkarīga eksperta pēc novērtējuma;
- dokumentācija, kas apstiprina, ka ziņojumu ir sagatavojis pieredzējis vērtētājs, kam ir licence šai darbībai;
- izraksts no USRN un īpašuma dokumenti par īpašumu, norādot, ka pieteikuma iesniedzējs ir īpašuma īpašnieks;
- izraksts no mājas grāmatas, kurā ir informācija par reģistrētām personām.
Dokumenti tiek izskatīti 30 dienu laikā, pēc tam Rosreestr darbinieki iesniedzējam iesniedz rakstisku atbildi. Tas ne vienmēr ir pozitīvs, tāpēc, lai mainītu rādītāju, jums būs jāgriežas tiesā.
Vēršanās tiesā specifika
Procedūra prasa daudz laika, bet prakse rāda, ka tiesa vienmēr ņem vērā informāciju, kas ietverta neatkarīga vērtētāja ziņojumā, kas noved pie prasību apmierināšanas.
Piesakoties tiesā, ir jāsagatavo dokumentācija:
- prasības pieteikums, kas satur informāciju par lietas dalībniekiem, kā arī par dzīvokli, kura kadastrālā vērtība tiek apstrīdēta;
- neatkarīga vērtētāja ziņojums;
- Rosreestr atbilde uz pieprasījumu samazināt rādītāju;
- nodevas samaksas saņemšana;
- nekustamā īpašuma īpašumtiesību dokumenti.
Balstoties uz šiem dokumentiem, tiek iecelta tiesas sēde, kurā tiek izvērtēti katras puses apstākļi un pierādījumi. Bieži vien ar tiesas starpniecību privātpersonām Maskavā samazinās nekustamā īpašuma kadastrālā vērtība.Tas noved pie tā, ka iedzīvotāji nodokli turpina maksāt, pamatojoties uz objektīvu nodokļu bāzi.
Secinājums
Jebkura objekta kadastrālo vērtību nosaka Rosreestr. Šis rādītājs tiek izmantots, aprēķinot dažādus maksājumus un nodokļus. Ja objekta īpašnieks ir pārliecināts, ka vērtība ir pārāk augsta, viņš to var samazināt.
Lai samazinātu kadastrālo vērtību, varat vērsties tieši Rosreestr. Ja tiek sniegta noraidoša atbilde, šis skaitlis tiek apstrīdēts tiesā. Prakse rāda, ka, ja jums ir pieredzējuša eksperta sastādīts ziņojums, jūs varat mainīt kadastrālo cenu.