Dzīves telpas pirkšana sagādā lielas galvassāpes, it īpaši, ja runa ir par dzīvokļa iegādi no juridiskas personas. Pircēja riski šajā gadījumā ir īpaši lieli, jo pastāv liela varbūtība, ka sastapsies ar krāpniekiem. Kādi dokumenti ir jāsavāc par darījumu? Kādas ir nepilnības un kā iegādāties mājokli jaunbūvē un otrreizējā tirgū? Atbildes uz šiem jautājumiem ir sniegtas zemāk.
Galvenās iezīmes
Galvenā iezīme, pērkot dzīvesvietu no juridiskas personas, ir tās oficiālais statuss. Šajā sakarā pati procedūra prasa atsavināt nekustamo īpašumu no visiem organizācijas īpašniekiem. Citiem vārdiem sakot, ja uzņēmuma īpašnieki ir vairāki cilvēki, tad katram no viņiem jāvienojas par īpašuma pārdošanu.
Tā kā šāda prasība ir noteikta piemērojamajos tiesību aktos, nekustamā īpašuma pirkšanai no juridiskas personas ir savas grūtības.
- Pircējs saskarsies ar sarežģītāku darījumu apstrādes sistēmu.
- Gan pircējam, gan pārdevējam būs jāsavāc liela papīra pakete.
Kādi ir riski?
Jebkurš darījums ir saistīts ar dzīvokļa pirkšanas risku. Īpaši bīstami ir juridiskas personas nekustamie īpašumi.
Kādi ir galvenie riski, kurus var identificēt, veicot šādu darījumu:
- viltotu vērtspapīru pārdošana;
- juridiskai personai ir tiesības izbeigt darījumu pēc tā izpildes, iesniedzot prasību tiesā;
- finanšu krāpšanas varbūtība ir augsta;
- pircējs var zaudēt daudz naudas.
Lai mazinātu visus riskus, pirms tā iegādes ir rūpīgi jāpārbauda visi dokumenti un pats korpuss. Lai saņemtu palīdzību, labāk ir sazināties ar speciālistu. Ir iespējams iesaistīt nekustamā īpašuma aģentūru, lai gan šajā gadījumā ietaupīt nedarbosies.
Mājokļa iegūšana no juridiskas personas jaunā ēkā
Šī procedūra ir ļoti izplatīta, un to uzskata par vienu no vienkāršākajām. Tikko nodota ekspluatācijā māja gandrīz vienmēr pieder juridiskai personai - attīstītājam vai celtniecības uzņēmumam.
Neskatoties uz darījuma parasto kārtību, jums jābūt modram, pērkot dzīvokli no juridiskas personas. Kādus riskus pircējs var sagaidīt, iegādājoties jaunu ēku?
- Viltus dokumenti. Strādājot ar attīstītāju vai būvniecības uzņēmumu, vispirms rūpīgi jāizpēta visi dokumenti un nepieciešamās atļaujas. Pēdējā laikā arvien vairāk uzņēmumu strādā pie viltotiem papīriem.
- Pieredzes trūkums. Vēl viens risks, kas var rasties, gaidot pircēju. Pirms līguma noslēgšanas ar attīstītāju vai apdrošināšanas kompāniju, jums jāpārliecinās, vai juridiskā persona jau ir veiksmīgi nodevusi māju iepriekš. Labāk nav biznesu ar nepieredzējušiem uzņēmumiem.
- Naudas zaudēšana. Jūs varat pārskaitīt līdzekļus juridiskai personai tikai pēc tam, kad pirkuma līgums ir reģistrēts USRN. Iepriekš piešķirtā nauda var tikt zaudēta uz visiem laikiem, ja tā nonāca krāpnieku rokās.
"Sekundārā" pirkšana
Dzīvokļa pirkšana otrreizējā tirgū no juridiskas personas, lai arī tā ir retāka darbība nekā jaunas ēkas pirkšana, ir mazāk riskanta.
Galvenais, kas pircējam būtu jāatceras, ir nepieciešama rūpīga dokumentu pārbaude un dzīves telpas atbilstība viņu prasībām.
Kā iegādāties dzīvokli no juridiskas personas un kā novērst riskus, iegādājoties sekundāru mājokli? Ir vairāki noteikumi:
- Uzmanīgi savāciet visu nepieciešamo papīru.
- Parakstot līgumu, jums jābūt īpaši modram.Labāk, ja klāt ir persona ar juridisku izglītību.
- Maksājot par darījumu, ir svarīgi nodrošināt drošību.
- Beigās jums jāreģistrē iegādātais mājoklis.
Vislabāk darbu veiks pieredzējis nekustamo īpašumu darītājs. Lai arī viņš ņems procentus no pirkuma, viņš tomēr palīdzēs mazināt risku pircējam.
Dzīvokļa pārdošana hipotēkā, ko veic juridiska persona
Mājokļa iegāde hipotēkā no uzņēmuma tiek uzskatīta par parastu dzīvokļa iegādi no juridiskas personas. Pircēja riski tiek samazināti līdz minimumam, jo bankas darbinieki, kas nodrošina līdzekļus, ir personīgi atbildīgi par līdzekļu pārskaitīšanu.
Tātad bankai ir jāuzrāda:
- pilna dokumentu pakete;
- nekustamā īpašuma novērtējuma dokuments.
Pēc darījuma apstiprināšanas finanšu iestāde noslēgs līgumu ar aizņēmēju un nosūtīs līdzekļus. Šajā gadījumā nauda netiks pārskaitīta uz indivīda kontu, bet gan uz tā uzņēmuma kontu, no kura tiek iegādāts mājoklis.
Ir vērts atzīmēt, ka hipotēku kreditēšanas reģistrācijas jautājumu ieteicams izskatīt iepriekš, jo praksē bieži ir gadījumi, kad juridiska persona pieprasa iemaksu.
Ar kādām nepilnībām jūs varat saskarties?
Riski, pērkot dzīvokli no juridiskas personas, ir patiešām lieli, tāpēc jums jāzina, kādas citas nepilnības pircējs var paklupt.
Parastā dzīvē, biežāk nekā parasti, vienkāršs cilvēks var saskarties ar šādām situācijām, kuru dēļ tiek zaudēti nauda, laiks un pati dzīves telpa:
- Pērkot dzīvokli ar viltotiem dokumentiem. Šī situācija ir visbīstamākā un gandrīz bezcerīga. Tiesas darījums ar viltotiem dokumentiem tiek atzīts par nederīgu, kas nozīmē, ka parasts cilvēks tā rezultātā paliek bez naudas un mājokļa.
- Mājokļa iegūšana no uzņēmuma, kura īpašnieks ir ierobežota rīcībspēja. Parasti šādus darījumus atzīst arī par nederīgiem. Citi uzņēmuma īpašnieki pēc līdzekļu pārskaitīšanas var vērsties tiesā, un viņš būs viņu pusē, ja kādam no īpašniekiem tiks atzīts, ka viņam ir ierobežota rīcībspēja un tiek iesniegti nepieciešamie pierādījumi.
- Mājokļa pārdošana, kas mantojumā nodots īpašumā, kaut arī tas neattiecas uz situāciju, bet tomēr tam ir arī savas nianses. Fakts ir tāds, ka laika gaitā var parādīties citi mantinieki, kuri pretendē uz šo dzīvokli, un tiesa, visticamāk, būs viņu pusē.
Protams, nav iespējams uzzināt visas sarežģītās lietas nekustamā īpašuma tirgū, taču, pērkot mājokli, ieteicams dot priekšroku “caurspīdīgam” darījumam. Nav krāpniecisku dokumentu un krāpšanas.
Darījumu posmi
Vispirms jums jāizpēta visi dzīvokļa pirkšanas posmi no juridiskas personas. Pircēja riski tiks samazināti līdz minimumam, ja iedzīvotājs jau ir iepazinies ar šo shēmu:
- Sākumā pircējam jāizvēlas māja, kas pilnībā atbilstu viņa prasībām.
- Tad jums jāpārbauda dokumenti par mājokli un juridiskas personas dokumenti.
- Tālāk jums ir jāsastāda pirkuma līgums un tas jāparaksta.
- Pēc tam jūs varat pāriet uz līdzekļu pārskaitījumu. Jāatceras, ka nauda tiek pārskaitīta tikai pēc līguma reģistrācijas USRN.
- Noslēgumā jūs varat reģistrēt dzīvokli.
Tomēr šī shēma ir spēkā ne tikai veicot darījumu ar juridisku personu, bet arī ar fizisku personu.
Runājot par uzņēmuma dzīvokļu pārdošanu, šeit ir arī dažas nianses. Darījums starp juridisku un fizisku personu ir sarežģīts pašai organizācijai. Šīs ir grūtības, ar kurām uzņēmuma īpašnieki saskaras visbiežāk:
- pirmkārt, izpilddirektoram ir jāsavāc atļauja mājokļu pārdošanai no visiem uzņēmuma īpašniekiem;
- tikai pēc tam, kad visi akcionāri vai līdzīpašnieki ir devuši piekrišanu, mēs varam sākt iekasēt nepieciešamos vērtspapīrus.
Nepieciešamā dokumentu pakete
Ko meklēt, pērkot dzīvokli? Protams, uz pilnu dokumentu paketi.Ir vērts atzīmēt, ka šādam darījumam dokumentu kopums pārdevējam (juridiskai personai) un pircējam ir atšķirīgs.
Nepieciešamie dokumenti, kas pircējam jāsavāc mājokļa iegādei no uzņēmuma:
- pircēja pases oriģināls;
- ja viņš ir precējies, mājokļa iegādei ir jāsaņem laulātā piekrišana;
- pērkot dzīvokli ar hipotēku, jums jāsaņem sertifikāts maksātspējas apstiprināšanai, kā likums, tas ir sertifikāts par ienākumiem no darba.
Juridiskai personai dokumentu pakete ir lielāka un grūtāk savākta:
- pamats, tas ir, dokuments, kas apstiprina dzīvokļa nodošanu no iepriekšējā īpašnieka ("sekundārā" gadījumā);
- mājokļa tehniskā pase;
- nekustamā īpašuma kadastrālā pase;
- Federālā nodokļu dienesta dokuments;
- sertifikāts, ko izsniegusi pārvaldības sabiedrība vai HOA, kurā atrodas objekts;
- personīgā konta kopija;
- harta un citi organizācijas dokumenti.
Aprēķins un nodokļi
Darījumu var apmaksāt divos veidos.
- Pārskaitot līdzekļus uz organizācijas personīgo kontu. Tas tiek uzskatīts par drošāko, ja dzīvokli iegādājas no juridiskas personas. Pircēja riski ir minimāli, jo operācijā ir iesaistīta banka.
- Sastādot bankas akreditīvu, tas ir, parakstiet aizdevuma līgumu (hipotēkas kreditēšanas gadījumā).
Ir vērts atzīmēt, ka skaidras naudas maksājums šādā operācijā nav derīgs. Neviens godīgs uzņēmums neļaus jums pieņemt naudu par pārdoto dzīvokli skaidrā naudā.
Kas attiecas uz nodokļiem. Likums nosaka, ka jebkurai juridiskai personai, pārdodot īpašumu, ir jāmaksā nodokļi. Tomēr organizācija ir atbrīvota no tām dzīvojamā nekustamā īpašuma pārdošanas gadījumā. Šajā situācijā uzņēmumam būs jāsedz tikai peļņas nodoklis, ja tāds ir.
Kā nenokļūt krāpnieku rokās?
Droša dzīvokļa iegāde un aizsardzība pret krāpšanu. Vai tas ir iespējams, strādājot ar juridisku personu?
Nevienam pircējam nevar garantēt 100% drošību. Bet tas ir tas, kas jums jāzina, veicot šo operāciju:
- Darījumam jābūt "tīram". Nav pilnvaras.
- Ir nepieciešams nodrošināt, lai visi dokumenti būtu notariāli apstiprināti.
- Ja pārdošana ir iespējama tikai ar pilnvara starpniecību, ir jāpārbauda persona, kas pārstāv īpašnieku, un viņa tiesības.
- Ja mājokļu pārdošanai ir iemesls, ir svarīgi rūpīgi pārbaudīt tā autentiskumu. Ja vēlaties, jūs pat varat tikties ar bijušo īpašnieku (ja iespējams).
Atcerieties: oficiāla juridiska persona negarantē darījumu bez viltībām. Daudzi uzņēmumi nodarbojas ar dažādām nelikumīgām krāpšanām, un tad ar to cīnīties ir grūtāk nekā ar parastu cilvēku.