Katrs no mums vēlas dzīvot modernās un ērtās mājās, kas ievērojami atšķiras no standarta ēkām, kuras mūsu pilsētās diemžēl ir lielākā daļa. Lai pat nedaudz mainītu situāciju, daži nolīgst dizainerus un īsteno liela mēroga projektus, lai pārveidotu savus dzīvokļus, bet citi mēģina tikt galā paši, veicot remontu vakaros un brīvdienās. Neskatoties uz iedzīvotāju finansiālajām iespējām un viņu ambīcijām, daudzi ekonomiski neapzināti vai apzināti veic nelikumīgu dzīvokļa pārbūvi, pat nezinot, kādas problēmas tas rada viņam personīgi un telpu, kurā veikts remonts. Tā kā šādas situācijas kļūst arvien izplatītākas, un māju īpašnieku atbildība katru gadu kļūst arvien stingrāka, mēs nolēmām šo tēmu detalizēti apsvērt rakstā. Pirmkārt, mēs apsvērsim pašu “nelikumīgas rekonstruēšanas” jēdzienu un sniegsim tam arī juridisku novērtējumu. Turklāt mēs detalizēti pastāstīsim par dzīvojamo un nedzīvojamo telpu pārbūvi, kas ietilpst nelegālo kategorijā.
Definīcija
Lielākajai daļai krievu ir ideja, ka dzīvokļa izkārtojums ir atspoguļots tā tehniskajā pasē. Šis dokuments norāda istabu un vannas istabu platību, telpas nesošās sienas, durvju un logu izvietojumu, kā arī citu svarīgu informāciju. Pērkot / pārdodot darījumus, pārdevējam potenciālajam pircējam jāiepazīstas ar mājokļa tehnisko pasi. Turklāt šī dokumenta datiem pilnībā jāatbilst reālajam stāvoklim. Ja pamanāt neatbilstības, mēs varam runāt par nelikumīgu pārbūvi.
Šis termins ietver jebkādu telpu reorganizāciju bez īpašu iestāžu atļaujām. Arī nelikumīgu mājas vai dzīvokļa pārbūvi var saukt par darbu, kas veikts, apejot vai pretrunā ar projekta dokumentāciju.
Paturiet prātā, ka šo terminu nevajadzētu sajaukt ar dzīvokļa remontu. Pēdējā var ietvert ne tikai sienu tapešu krāsošanu un krāsošanu, bet arī apkures radiatoru nomaiņu vai balkona apdares pielāgošanu.
Nelegālas pārveides veidi
Nelikumīga telpu pārbūve var būt divu veidu, un šis fakts ir jāņem vērā arī tad, ja jūs jau esat līdzīgā situācijā, pats veicat remontu vai jau esat iegādājies dzīvokli ar šādām problēmām:
- Veiktais darbs tiek uzskatīts par nelikumīgu, ja nav atļauju. Šajā kategorijā ietilpst izmaiņas, kas nav pretrunā ar likumu, bet īrnieks kādu iemeslu dēļ neizsniedza nepieciešamos dokumentus. Šī pārraudzība padarīja parasto pārbūvi par nelikumīgu.
- Sākotnēji veikto darbu nevar apstiprināt ar likumu. Piemēram, jūs esat nojaucis sienu, kas tiek uzskatīta par nesošo. Pat ja jūs mēģināt leģitimizēt šo procesu, jūs nesaņemsit nepieciešamos dokumentus.
Paturiet prātā, ka atbildība par šādu pārveidi ir ne tikai mājas īpašniekam, kurš veica remonta darbus. Ja jums tika uzrādīts līdzīgs dzīvoklis vai arī jūs neesat piesardzīgs un iegādājāties to par savu naudu, tad jums pašiem būs jāatrisina nelikumīgas pārbūves problēmas. Tiesā jums var prasīt atnest mājokli pienācīgā formā (saskaņā ar tehnisko pasi) un iekasēt naudas sodu. Jums neizdosies nodot šīs problēmas bijušajam telpu īpašniekam, kurš kļuva par problēmas vaininieku. Par visām izmaiņām atbildīgs būs pašreizējais dzīvokļa īpašnieks.
Visizplatītākās konvertēšanas iespējas
Tipiska telpa ne vienmēr ir ērta mūsdienu ģimenes dzīvošanai. Tāpēc katru gadu arvien vairāk cilvēku domā par esoša dzīvokļa globālo rekonstrukciju, it īpaši, ja viņi nespēj to apmainīt pret plašāku un ērtāku mājokli. Visbiežāk īpašnieki mēģina izgatavot jaunas atveres nesošajās sienās, apvienot lodžiju ar telpas vai virtuves laukumu, kā arī izveidot mezzanines un pieliekamais, ko neparedz izkārtojums.
Visam tam, ko mēs esam uzskaitījuši, ir nepieciešams īpašas komisijas novērtējums, un tikai tā izdos spriedumu, kas aizliedz vai atļauj šādu reorganizāciju. Ja pārbūve tika veikta nelikumīgi, īrniekiem jābūt gataviem daudzām problēmām. Turklāt ir noskaidrots, ka jau padarītā darba legalizēšana ir daudz grūtāka, nekā plānots. Turklāt daļa darba ietilpst aizliegto kategorijā. Tie ietver, piemēram, jaunas atveres nesošajās sienās vai to nojaukšanu. Nākamajā raksta sadaļā mēs vairāk runāsim par šo izmaiņu kategoriju.
Aizliegta pārveidošana
Ja, iecerējis remontu, jūs sazinātos ar nopietnu specializētu organizāciju, tad viņi nekavējoties jums pateiks, kuras izmaiņas dzīvoklī var veikt un kuras nekad netiks apstiprinātas. Bet tiem, kas paši veic visu remontu, šis jautājums ir rūpīgi jāizpēta. Saskaņā ar mājokļu likumdošanu telpās nevar veikt šādas izmaiņas:
- Pārvietojiet vannas istabas tā, lai tās būtu virs viesistabām. Tas ir, jūsu tualeti un vannas istabu nekādā gadījumā nedrīkst novietot virs kaimiņa viesistabas vai virtuves. Izņēmums var būt tikai divu līmeņu dzīvokļi, kuros abi stāvi pieder vienam un tam pašam īpašniekam.
- Paplašināt virtuves zonu sanitāro telpu dēļ. Tāpat aizliegts pārvietot virtuvi uz viesistabas zonu, un vannas istabas un tualetes paplašināšana telpu vai virtuves kvadrātmetru dēļ netiks apstiprināta.
- Veiciet izmaiņas gāzes vadu un notekūdeņu cauruļu atrašanās vietā. Aizliegums attiecas arī uz radiatoru pārvietošanu uz lodžiju vai jebkuru citu vietu dzīvoklī, kas nav paredzēta projektā.
- Veiciet patvaļīgu sienu nojaukšanu, caurdurot jaunas durvju un logu atveres. Tas galvenokārt attiecas uz mājas nesošajām konstrukcijām. Galu galā papildu atveres nesošajās sienās var izraisīt ēkas sabrukumu vai pasliktināties citu daudzdzīvokļu ēkas iedzīvotāju dzīves kvalitāte.
- Nav pieļaujams bēniņus izmantot savām vajadzībām un apvienot to ar savu dzīvokli.
Atcerieties, ka mājokļos, kas oficiāli atzīti par ārkārtas gadījumiem, vairums izkārtojuma izmaiņu tiks uzskatītas par nelikumīgām. Īpaši tas attiecas uz logiem un durvīm, mainot istabu atrašanās vietu un pārvietojot sienas uz citu vietu.
Pārplānošana ir atļauta
Šajā kategorijā var iekļaut tikai tās izmaiņas, kas nav pretrunā ar mājokļu kodeksu un tiek dokumentētas likumā noteiktajos termiņos. Nākotnē līdzīgas izmaiņas tiks iekļautas telpu tehniskajā pasē.
Tomēr ņemiet vērā, ka ne visiem rekonstrukcijas darbiem ir vajadzīgas atļaujas. Piemēram, ja jūs ienācāt jaunā ēkā, jūs varat pilnīgi droši mainīt vienu radiatoru uz citu, uzstādīt gaisa kondicionierus un pat jaunu aprīkojumu (šis noteikums neattiecas uz gāzes iekārtām). Turklāt iedzīvotājiem nevajadzētu informēt atbilstošās iestādes, ja viņi plāno uzstādīt iebūvētu skapi, nemainot istabu atrašanās vietu. Dzīvokļa īpašniekiem ir tiesības nomainīt apdares materiālus, ko izmanto celtnieki vai bijušie iedzīvotāji. Visas šīs izmaiņas nav jāizdod, un tāpēc tās netiks veiktas jūsu mājas tehniskajā pasē. Turklāt šādas izmaiņas automātiski tiek uzskatītas par atļautām.
Tomēr gadījumos, kad plānojat lielākas izmaiņas, ir nepieciešama saskaņošana ar īpašām institūcijām. Šajā izmaiņu grupā ietilpst šādi darbi:
- Izmaiņas, kas ietekmē nesošās konstrukcijas (piemēram, ķieģeļu sienas).
- Pārbūve saistībā ar dzīvokļa grīdām: jauna grīda, siltu grīdu ieklāšana, hidroizolācija ar vannas istabas paplašināšanu.
- Pārvietojama tualete vai vannas istaba.
- Jaunu gāzes iekārtu uzstādīšana vai pārvietošana uz citu vietu.
- Jebkuras konstrukcijas izmaiņas vai nojaukšana, kas ir norādīta dzīvokļa tehniskajā pasē.
Ja jūs tomēr veicāt šādus darbus bez atļaujas, jums vislabāk ir tos legalizēt pēc iespējas ātrāk. Pretējā gadījumā pēkšņi var nākt klajā ar čeku, un tad par nelikumīgu pārplānošanu jums tiks piespiests naudas sods. Tomēr par to mēs runāsim nedaudz vēlāk.
Hipotēka: vai ir iespējams pārveidot
Šo jautājumu uzdod daudzi dzīvojamo telpu īpašnieki, jo pēdējos gados lielāko daļu dzīvokļu iegādājas tieši ar hipotēku. Ja plānojat kapitālo remontu, ir vērts atcerēties, ka hipotēkas dzīvokli parasti ieķīlā banka. Tātad īrnieki, kamēr viņi nav samaksājuši hipotēku, nevar veikt nekādus pasākumus telpu pārstrukturēšanai bez kredītiestādes atļaujas.
Pirmkārt, īpašniekiem ir jāsazinās ar banku ar pieteikumu atjaunošanas apstiprināšanai. Ja tiek iegūta atļauja, tad jāsāk attīstīt projekts, ko var veikt tikai īpašās organizācijās. Ņemiet vērā, ka banka kontrolēs šo procesu visos posmos. Tā darbinieki remonta laikā var pat ierasties jūsu dzīvoklī un pārbaudīt projekta dokumentāciju.
Tomēr es gribu atzīmēt, ka kredītorganizācijas ļoti reti piekrīt veikt liela apjoma remontus nodrošinātajos dzīvokļos. Kas apdraud hipotēkas īpašnieka neatļautu pārbūvi? Noskaidrosim.
Atbildība par nelikumīgu labiekārtošanu telpās, kas iegādātas hipotēkā
Ja esat noslēdzis aizdevuma līgumu ar banku, tad jūs skaidri zināt klauzulu par jebkādu izmaiņu aizliegumu. Tāpēc neceriet, ka jūsu pārbūve paliks bez uzraudzības kredītiestādes darbiniekiem.
Saskaņā ar esošo praksi bankas darbinieki jebkurā laikā var klauvēt pie nodrošinājuma dzīvokļa un pārbaudīt tā stāvokli, izmantojot tehnisko pasi. Tāpēc neatļauta pielāgošana tiks uzreiz pamanīta, un tas aizņēmējam radīs nopietnas sekas.
Piemēram, katru gadu dzīvokļa īpašniekam jāiesniedz bankā apdrošināšanas līgums par viņa māju. Tomēr apdrošinātāji, uzzinājuši par nelikumīgu rekonstrukciju, visticamāk, neslēgs jaunu līgumu, un kredītiestādei būs iespēja pārtraukt hipotēkas līgumu ar jums.
Arī banka var piespiest aizņēmēju piespiedu kārtā koordinēt tā remontu vai samaksāt soda naudu pēc līguma izbeigšanas. Turklāt bankas darbiniekam, kurš atklājis nelikumīgu pārbūvi, ir jāziņo par šo gadījumu mājokļu inspekcijai. Šajā gadījumā problēmas ar banku papildinās arī administratīvās problēmas, kuras arī būs jāatrisina paātrināti.
Neatļautas pārbūves sekas
Pieņemsim, ka jūs veicāt Hruščova nelikumīgu pārbūvi, un šīs izmaiņas vēlāk reģistrēja īpaša komisija. Kas jūs šajā gadījumā apdraud? Atbildība par viņu rīcību satrauc daudzus īpašniekus, kuri ir izlēmuši par neatļautām izmaiņām. Galu galā tas var būt ļoti nopietns iedzīvotājiem.
Pirmkārt, viņiem tiks uzlikts naudas sods. Tās lielums svārstās no diviem līdz divarpus tūkstošiem rubļu. Ja pārbūve tika veikta nevis daudzdzīvokļu ēkā, bet gan privātā, tad maksimālā soda summa būs pusotrs tūkstotis rubļu.
Tomēr atbildības par neatļautu pārstrukturēšanu jēdzienā ir iekļauts ne tikai naudas sods. Ja pret jums ir iesniegta tiesas prāva, tad ar viņa lēmumu dzīvoklis būs jāatjauno tā sākotnējā formā. Un dažos gadījumos tas prasīs ievērojamas finansiālas izmaksas.
Tiesa var arī atņemt jums tiesības izmantot mājokli. Īpaši tas attiecas uz gadījumiem, kad dzīvoklis nepieder. Ļoti ātri tiek izbeigts sociālais darba līgums, un bijušajam īrniekam ir visas iespējas atrasties uz ielas.
Nelikumīga nedzīvojamo telpu pārbūve
Lai veiktu gandrīz jebkuru biznesu, uzņēmējam ir nepieciešama istaba, un šiem nolūkiem parastie dzīvokļi nav piemēroti. Tāpēc pastāv procedūra dzīvojamo telpu nodošanai nedzīvojamām. Piemēram, to var izdarīt ar parasto "Hruščovu". Šajā gadījumā pārbūve būtu jāsaskaņo arī ar visām varas iestādēm. Tas ir, uzņēmējam nav tiesību patvaļīgi pārbūvēt nedzīvojamās telpas, jo šajā gadījumā viņam draudēs administratīvs sods un diezgan iespaidīgs naudas sods. Saskaņā ar jaunākajiem ziņojumiem tas svārstās no trīs simtiem līdz trīs simtiem piecdesmit tūkstošiem rubļu.
Tomēr par nelikumīgām telpu, kas tiek atzītas par nedzīvojamām telpām, pārveidošanu plānots ieviest bargāk. Patiešām, šāds remonts bieži var izraisīt pat ēku sabrukšanu. Piemēram, nesošās ķieģeļu sienas nojaukšana pirmajā stāvā, kas bieži tiek veikta, lai aprīkot veikalus dzīvojamajās daudzdzīvokļu ēkās, padara struktūru nestabilu un noved pie plaisām fasādē.
Kā mājokļu inspektori uzzina par neatļautām pārbūves darbībām?
Dažreiz iedzīvotājiem šķiet, ka neviens nevar uzzināt, ko viņi dara dzīvoklī. Tomēr, kā rāda prakse, pietiek ar vienu sūdzību par nelikumīgu rekonstrukciju, kas nosūtīta attiecīgajām iestādēm, lai nelaimīgajiem īpašniekiem būtu daudz problēmu.
Jūsu kaimiņi, kuri uzskata, ka pārbūve pārkāpj viņu intereses un ir nelikumīga, var iesniegt sūdzību. Pat anonīmu ziņojumu var pārskatīt un pārbaudīt.
Turklāt HOA darbinieki var ziņot par neatļautām izmaiņām. Viņu tiešajos pienākumos ietilpst daudzdzīvokļu mājās dzīvojošo cilvēku drošības uzraudzība. Tāpēc viņi var arī uzsākt pārbaudi noteiktā dzīvoklī.
Arī mājokļu komisija var sākt pārbaudīt jebkuru zvanu vai papīru. Un tajā nav nepieciešams uzskaitīt visas izmaiņas, pietiks tikai ar aizdomām par nelikumīgu pārbūvi.
Paturiet prātā, ka, ja komisija noteiks neatļautu telpu rekonstrukcijas faktu, tad visu problēmu risinājums jums izmaksās daudz vairāk nekā sākotnēja atļaujas saņemšana viena vai otra rakstura remontdarbu veikšanai. Tāpēc mēs iesakām necerēt uz veiksmi, bet iepriekš sagatavot nepieciešamo dokumentu paketi. Tad jums nav jābaidās no mājokļu komisijas darbiniekiem, un veiktie remonti jūs tieši iepriecinās, līdz jūs nolemjat atkal mainīt savu dzīvesvietu.