2014 m. Federalinis įstatymas Nr. 294 buvo keletą kartų iš dalies pakeistas dėl bendros statybos. Visų pirma, dabar, įgyvendindamas bendras statybas, statytojas turi sudaryti draudimo sutartį, pagal kurią statytojas suteiks atsakomybės draudimą, kol jis nesudarys savo pirmojo sandorio su pirkėju. Priešingu atveju jis negalės užregistruoti šios operacijos „Rosreestr“.
Šios pareigos esmė
Nuo 2014 m. Kiekviena statybos įmonė privalo neabejotinai patvirtinti savo įsipareigojimus išduodama garantiją arba sudarydama civilinės atsakomybės draudimo sutartį kaip statytojas, užsiimantis bendromis statybomis. Šios pataisos, priimtos teisės aktuose, leidžia pirkėjams grąžinti pinigus, investuotus į statybą, tuo atveju, jei vystytojas turi nenumatytų situacijų.
Kodėl dar reikia kūrėjo atsakomybės draudimo?
Ši įstatymo pataisa taip pat leidžia nustatyti atsakomybę, kuri gali kilti, jei ji:
- Vengs savo įsipareigojimų.
- Jis perduos objektą, kuris nėra visiškai paruoštas.
- Prieš atiduodant turtą, jis bankrutuos.
Tačiau ekonomistai mano, kad dėl šių priemonių gali padidėti nekilnojamojo turto vertė. Tačiau vyriausybė pabrėžia, kad šių veiksnių negalima susieti, nes net didžiausia statybų įmonė draudimui išleidžia ne daugiau kaip 1% visų savo sandorių sumos. Todėl kūrėjo civilinės atsakomybės draudimui iš savo biudžeto reikėtų skirti lėšų.
Draudimo objektas
Įgyvendinant bendrą statybą yra apdraustas kūrėjo atsakomybė. Šis veiksmas reiškia, kad bus saugomi tiesiogiai kūrėjų turtiniai interesai. T. y., Tokios draudimo sutarties sudarymas yra naudingas pirmiausia pirkėjams. Tuo pačiu metu projektuotojui suteikiama teisė pasirinkti: jis gali drausti ir namą kaip visumą, ir kiekvieną butą atskirai.
Klientai
Statytojo civilinės atsakomybės draudimo sutartis sudaroma bendrosios statybos dalyvių naudai. Susidarius tam tikroms aplinkybėms, jie galės gauti atitinkamą išmoką. Pagal draudimo sutarties sąlygas užsakovas privalo perduoti objektą, kuris atitiks kokybės ir patikimumo standartus. Draudikas savo ruožtu įsipareigoja pranešti pirkėjui, jei įvyksta sandorio pokyčių, ir tada sumokėti jam kompensaciją. Jei bendrosios statybos dalyviai pasikeis jau statybų metu, tai verta paminėti sutartyje, nes kiekvienas papildomas akcininkas sudarys atskirą papildomą sutartį užsakovo atsakomybės draudimą.
Draudikai
Ne kiekviena draudimo įmonė nori sudaryti tokias draudimo sutartis. Draudikų nuomonė yra tokia, kad toks sandoris dažnai sukelia nuostolių. Be to, pati draudimo įmonė turi atitikti šiuos reikalavimus:
- Turi būti draudimo rinkoje mažiausiai 5 metus.
- Ateityje turėtų būti gera vystymosi prognozė.
- Turi atitikti finansinio tvarumo reikalavimus.
- Šios bendrovės įstatinis kapitalas negali būti mažesnis nei 120 milijonų rublių, o jos apyvarta turėtų būti bent 400 milijonų rublių. Tik esant tokioms sąlygoms, gali būti teikiamas civilinės atsakomybės draudimas.
Tarifai
Draudimo sutarties, kuria draudžiamas bendras statybas vykdantis asmuo, sudarymas yra per brangus. Pavyzdžiui, 2015 m. Vidutinės tokio susitarimo sudarymo normos svyravo 0,5–0,8 proc. Jei sutartis sudaroma ilgesniam laikotarpiui, tada draudimo įmonė savo nuožiūra gali sumažinti tarifo normą nuo 10 iki 30%. Pelningiau kurti abipusiai naudingas civilinės atsakomybės draudimo bendroves.
Palūkanų normos nustatymas, taip pat visiškas metinių palūkanų normų apskaičiavimas paliekamas pačios draudimo bendrovės nuožiūrai, nes tikimybė, kad vystytojas, užsiimantis bendrąja statyba, gali pradėti vengti savo įsipareigojimų, yra gana didelė.
Kūrėjų civilinės atsakomybės draudimas, susijęs su bendromis statybomis, kelia tam tikrą riziką.
Palūkanų normą įtakojantys veiksniai
Draudimo tarifo palūkanų norma priklauso nuo šių veiksnių:
- Ar kūrėjas priklauso valdai.
- Ar kūrėjas praeityje turi sėkmingų ir teigiamų pasiūlymų? Tokiu atveju draudikas gali atsižvelgti į visus ankstesnių sandorių kriterijus: jų atlikimo terminus, bendrą objektų skaičių, atstovybių buvimą įvairiuose šalies regionuose, visišką skundų ir nusiskundimų nebuvimą.
- Finansinis tvarumas.
- Teisinė pagalba, tai yra pilno dokumentų paketo ir leidimo prieinamumas.
- Etapai, į kuriuos pasiskirsto statybos eiga.
- Dabartinio projekto terminas.
- Bendras klientų, dalyvaujančių bendroje statyboje, skaičius.
Draudimo sutarties registravimas
Norėdami įregistruoti sutartį „Rosreestr“, kūrėjas privalo pateikti visus reikalingus dokumentus. Jų sąrašą sudaro:
- Projekto deklaracija.
- Leidimas atlikti statybos darbus.
- Valstybinės registracijos pažymėjimas.
- Bendros statybos vykdymo sutartis.
- Visų įstatymų numatytų dokumentų kopijos.
- Techninio ir ekonominio pobūdžio pagrindimas.
- Kūrėjo finansinės atskaitomybės kopijos.
- Informacija apie esamus kreditorius.
- Bankų pažyma, nurodanti, kad nėra vėluojama sumokėti paskolą.
Apsvarsčius vertybinius popierius, sudaromas statytojo atsakomybės draudimas už bendras statybas.
Ką reikėtų saugoti?
Jei vystytojas neįvykdo savo įsipareigojimų, ir tai patvirtina teismo sprendimas ar bankroto faktas, tada draudimo sutartis, sudaryta įgyvendinant bendrus statybos darbus, reiškia, kad kompensacija bus išmokėta nuosavybės savininkams. Tačiau verta paminėti, kad draudimo įmonė nekompensuoja investicijų, jei vystytojas užšaldė statybos laikotarpį arba pratęsė laikotarpį, per kurį objektas turi būti pradėtas eksploatuoti. Sumokėta suma visiškai priklauso nuo sutartyje nurodytos kainos, tačiau ji negali būti mažesnė už paties objekto kainą ir mažesnė už vidutinę rinkos kainą, nustatytą už gyvenamojo ploto kvadratinį metrą tame pačiame regione, kuriame kūrėjas dirbo.
Maksimalų premijų dydį taip pat riboja įstatymai.
Draudžiamieji įvykiai
Draudimui galima priskirti šiuos atvejus:
- Statyba nutraukiama.
- Projektuotojas paskelbtas bankrutavusiu.
- Interesų turėtojai negali gauti būsto.
- Kūrėjas atsisako grąžinti materialinius išteklius.
Teisės aktų pakeitimai
Federalinio įstatymo Nr. 294 pakeitimai, apie kuriuos anksčiau kalbėjome savo straipsnyje, įtvirtino privalomą įmonės statytojo civilinės atsakomybės draudimą.Tuo pačiu pats vystytojas, norintis vykdyti bendras statybas, privalo ieškoti draudiko ir tiesiogiai vykdyti sutartis. Kūrėjas gali savarankiškai, savo nuožiūra, pasirinkti, su kuo sudarys draudimo sutartį - su banku, specializuota draudimo įmone ar su įmone.
Dalyviai, kurie yra draudimo bendrovės (privalomojo draudimo) nariai, priskiriami vienodai atsakomybei. Tuo atveju, jei draudimo sutartis bus sudaryta su banku, kūrėjas turės daug laiko praleisti rinkdamas dokumentus. Bankai taip pat reikalauja, kad vystytojas sumokėtų privalomą sumą - 30% visų statomo objekto išlaidų. Ši suma bus garantija finansų įstaigai. Be kita ko, centrinis bankas numato savo reikalavimus, kurie taikomi bankams, sudarantiems draudimo sutartis. Šie bankai turėtų:
- Ne mažiau kaip 5 metus dirbkite atitinkamoje srityje.
- Turėkite bent 200 milijonų rublių įstatinį kapitalą.
- Bendra turto vertė turėtų būti bent 1 milijardas rublių.
Šiuo atžvilgiu kūrėjui yra pelningiau ir lengviau gauti paskolą nei išduoti garantiją. Bankai taip pat mano, kad draudimo procedūra įgyvendinant bendras statybas nėra visiškai pelninga.
Pelningiausias yra vystytojų civilinės atsakomybės draudimo sutarties su specializuota įmone sudarymas. Dėl nemažos konkurencijos draudikai, norėdami pritraukti klientus, sumažina savo produktų tarifus ir kainas. Jie taip pat gali nustatyti tarifo dydį visam draudimo sutarties laikotarpiui. Kitas sutarties sudarymo su specializuota įmone pranašumas yra tas, kad dokumentai tvarkomi kuo greičiau. Pagal tokią sutartį užsakovas veiks kaip draudikas, o bendrosios statybos dalyvis - kaip naudos gavėjas. Užstatas kiekvienam konkrečiam būstui pasirenkamas individualiai. Vartotojų įmonės, atsakingos už vystytojų atsakomybės draudimą, tapo aktualios.
Bendrosios statybos įmonės civilinės atsakomybės draudimo tvarka
Draudėjai privalo pateikti užstatą. Dažnai tokia garantija yra žemės sklypas, ant kurio tariamas objekto pastatymas. Be kita ko, dokumente turėtų būti aprašytas nurodytų įsipareigojimų užtikrinimo būdas. Visi vertybiniai popieriai turi būti pasirašyti prieš sudarant pirmąją bendro naudojimo statybos sutartį ir galioja iki faktiško objekto pristatymo. Jeigu sandoris būtų nutrauktas, atleidimas nuo atsakomybės mokėjimų nėra. Tačiau ši taisyklė taikoma tik tada, kai draudiminis įvykis įvyko sutarties galiojimo laikotarpiu.
Draudėjas gali apdrausti tiek visą namą, tiek butus. Beje, pirmasis variantas nėra visiškai pelningas, nes tada apdraustasis privalo sumokėti įmoką, proporcingą viso objekto kainai, taip pat būti tikras, kad visos šio objekto patalpos bus parduotos. Kita problema, sudarant viso objekto draudimo sutartį, yra sunkumai nustatant naudos gavėją.
Sutartis pradedama skaičiuoti nuo pirmosios įmokos sumokėjimo momento. Toks susitarimas nenumato tokio dalyko kaip franšizė. Kitu atveju sutarties sąlygos gali būti vadinamos standartinėmis:
- Draudikas įsipareigoja informuoti palūkanų turėtojus apie išmokėtų kompensacijų sumą. Tai yra kūrėjo atsakomybės draudimo pagrindas.
- Draudimo įmonė turi teisę kreiptis į kūrėją dėl regresijos tipo reikalavimo.
- Draudimo įmonė įsipareigoja pranešti interesų turėtojams, jei draudimo sutartis buvo nutraukta anksčiau nei numatyta.
- Susitarimas galioja visą statybos laikotarpį ir priklauso nuo jo. T. y., Pratęsus statybos laikotarpį, sutartis automatiškai pratęsiama.
Suma, kuri bus grąžinta įvykus draudiminiam įvykiui, visiškai priklauso nuo nustatytų įkainių ir kainų. Jos dydis turėtų būti didesnis nei bendro konkretaus kambario gyvenamojo ploto vertė. Be to, sprendimą dėl to, kaip bus išmokėtos kompensacijos, išmokėti dalimis ar vienu metu, visiškai priima draudimo bendrovė.
Draudimo klausimai
Kokios yra statytojo civilinės atsakomybės draudimo sutarties spragos?
Toks draudimas yra gana specifinis, nes finansinė rizika iš tikrųjų yra apdrausta.
Toks susitarimas praranda nuostolius. Ištikus krizei nuostolius patirs absoliučiai visi kūrėjai, o ne kiekvienas konkretus. Krizinės situacijos čia suprantamos kaip padidėjusios hipotekos normos arba sumažėjusi gyvenamųjų patalpų paklausa. Juk tai yra kūrėjų savitarpio draudimas.
Kita problema yra tai, kad nėra galimybės perdrausti rizikos.
Dėl to, kad Centrinis bankas padidino reikalavimus draudimo bendrovėms, jų ratas labai susiaurėjo. Lemiamą vaidmenį čia suvaidino padidėjęs įstatinis kapitalas, o šiuolaikinėje draudimo rinkoje reikalavimus tenkina tik 19 organizacijų. Remiantis pakeitimais, apie 80% organizacijų, kurios anksčiau galėjo sudaryti vystytojų civilinės atsakomybės draudimo sutartį, prarado galimybę vykdyti kūrėjų draudimo veiklą.