Nuomos sutartis reiškia sandorį, kurio metu savininkas (nuomotojas) įsipareigoja tam tikrą laiką perduoti turtą vartotojui (nuomininkui), o nuomininkas įsipareigoja mokėti už naudojimąsi juo. Kaip ir bet kurios kitos sutarties atveju, svarbi sąlyga šiuo atveju yra jos dalykas. Nuo jo priklauso teisinės pasekmės, įskaitant nuomos terminą. Neterminuotam laikui arba sudaroma tam tikra sutartis - tai dar viena esminė bet kurios sutarties sąlyga. Šalims labai svarbu nustatyti galiojimo laiką. Bet, be viso to, yra įstatymų normos, pagal kurias laikotarpis ne visada atitinka jų valią.
Nuoma ir nuoma: kaip atskirti
Prieš pradedant mokytis terminų, verta suprasti sąvokas, kurias paprasti žmonės dažnai painioja. Kalbama apie nuomą ir nuomą. Pagrindinis skirtumas yra tas, kad nuomos sutartis yra priimama asmens atžvilgiu, o nuomos sutartis priimama juridinio asmens atžvilgiu. Kiti reikšmingi skirtumai yra šie:
- Objektas. Jei nuomai tai gali būti tik gyvenamosios patalpos, tada, kai nuomojama, tai biuras, gamybos ir prekybos vietos, taip pat sandėliai.
- Nuomos šalys yra nuomotojas ir nuomininkas, o nuomos sutartyje - nuomotojas ir nuomininkas. Atitinkamos sąlygos turi būti nurodytos sutartyje.
- Kilus konfliktinėms situacijoms pagal darbo sutartį, galite pabandyti jas išspręsti per nekilnojamojo turto agentūrą. Jei mes kalbame apie nuomos sutartį, tada dažniausiai jie kreipiasi pagalbos į privačius teisininkus.
- Sutarties terminas. Jei nuoma gali būti išduota bet kuriam laikotarpiui, tada nuoma gali būti ne ilgesnė kaip penkerių metų laikotarpis. Taigi, jei terminas darbo sutartyje nenurodytas, tada numatytasis jo galiojimo terminas yra penkeri metai.
- Teisiniai santykiai pagal nuomos sutartis yra reguliuojami remiantis Ch. Rusijos Federacijos civilinio kodekso 34 straipsnį, o darbo sutarties atžvilgiu - Ch. Rusijos Federacijos civilinio kodekso 35 str.
- Jei skola atsiranda iš juridinio asmens, ją lengviau išieškoti, nes pastarasis paprastai einamojoje sąskaitoje turi turto, taip pat grynųjų. Jei piliečių mokumas yra ribotas, pavyzdžiui, neturint darbo, tai padaryti bus sunkiau.
Suprasdami nuomos ir nuomos skirtumus, pereiname prie nuomos, visų pirma, nuo veiklos laikotarpio.
Nuomos termino ypatybės
Galiojimo laikotarpis yra laikotarpis, kuris nustatomas abipusiu šalių susitarimu. Pagal tai nuomos teisiniai santykiai prasideda ir baigiasi.
Pagal šį rodiklį nuomininkas turi įsipareigojimų mokėti už nuomojamą turtą. Savo ruožtu savininkas turi perduoti nuosavybę vartotojui per atitinkamą laikotarpį.
Sandorio pradžia ir pabaiga priklauso nuo nuomos termino. Susitarimas sudaromas neterminuotam ar tam tikram laikotarpiui, jo galiojimas prasideda dienos pradžioje, o baigiasi dienos pabaigoje (24:00). Taigi sutarties nutraukimas (jei nuomininkas atsiuntė pranešimą apie tolesnių teisinių santykių nutraukimą) patenka į tą dieną, kuri yra apibrėžta dokumente, 24 val.
Nuomos sutarčių rūšys
Rusijos Federacijos civilinio kodekso 610 straipsnis paaiškina nuomos terminą. Neterminuotam laikui jis laikomas baigtu, jei turinyje nenustatyta tiksli data. Toks dokumentas dar vadinamas amžinuoju.
Tačiau tiesiogine prasme tokios sąvokos negalima aiškinti. Bet kuri nuomos sutartis numato tam tikrą laikotarpį, nes daiktas perduodamas naudoti, o ne kitos šalies nuosavybėn. Nesant konkretaus laikotarpio, teisingiau yra kalbėti apie šalių galimybę bet kada nutraukti teisinius santykius. Tiesa, tam pirmiausia reikia pranešti kitai pusei.
Taip pat yra trumpalaikės sutartys. Jie dažnai būna uždari nuomojant būstą. Trumpalaikė sutartis dažniausiai sudaroma 11 mėnesių. Dėl šios priežasties nereikia jo registruoti „Rosreestr“. Nuomos sutartis gali būti sudaryta dviem mėnesiams, kelioms savaitėms, dienoms ir net valandoms.
Trumpalaikės sutartys yra naudingiausios nuomotojui, nes jos ne tik leidžia gauti daugiau pelno, bet ir apriboja nuomininko teises tam tikrose teisėse, be to, leidžia išvengti mokesčių nemokėjimo.
Įstatymas numato tokią sąvoką kaip sutarties senaties terminas. Tai gali būti ne tik nurodyta sutartyje, bet ir reikalaujama pagal įstatymus. Sąlyga galioja, pavyzdžiui, nuomojant žemės sklypus ir mineralinius mineralus turinčius sklypus, taip pat vandens telkinius. Teisės aktai nustato maksimalias sąlygas, kuriomis šis turtas gali būti perduodamas naudoti.
Paprastai šis turtas priklauso valstybei, nes pilietis ar įmonė, būdama savininke, turi daugiau galimybių išreikšti valią. Todėl pasirašant sutartį reikia atsižvelgti į šį punktą.
Yra atvejų, kai teisės aktai nustato išnuomoto objekto terminą, o šalys nenumatė nuomos termino. Neapibrėžtam laikotarpiui, nors manoma, kad sutartis buvo sudaryta, ji galios tik iki senaties termino pabaigos. Tačiau, jei viena iš šalių nori, ji gali atsisakyti sutarties anksčiau laiko, nesukeldama teisinių padarinių.
Kita dokumentų rūšis vadinama terminuota darbo sutartimi. Tai reiškia, kad joje aiškiai nurodomas konkretus galiojimo laikotarpis arba jis pridedamas prie konkretaus įvykio pradžios. Pavyzdžiui, kotedžų nuomos sutartyje gali būti nustatyta sąlyga: „prieš sudarant pirkimo – pardavimo sandorį“ arba „prieš sudarant palikimą“.
Ilgalaikės sutartys dažniausiai sudaromos dėl nuomos:
- Žemės sklypas.
- Žarnos
- Vandens telkinys.
Teisinius santykius pagal tokias sutartis gali dar labiau pakeisti tai, kad nuomininkas gauna galimybę tapti pilnaverčiu savininku. Pavyzdžiui, jei žemės sklypas yra įregistruotas pagalbinio ūkio valdymą 49 metų laikotarpiui, tada, kai ant jo pastatytas namas (kapitalinės struktūros pavidalu), žemę galima perregistruoti kaip nuosavybę.
Sutarties sudarymo neterminuotam laikui pagrindai
Teisės aktai numato galimybę sudaryti nekilnojamojo turto nuomos sutartį neterminuotam laikui dėl šių priežasčių:
- Nenurodant sutarties termino.
- Esamos sutarties pratęsimas pasinaudojant pirmumo teise.
Atsinaujinimas
Jei asmuo, išsinuomojęs tam tikrą turtą, įvykdė sąlygas per visą sutarties galiojimo laiką, tada jis turi pirmumo teisę sudaryti tinkamą nuomos sutartį. Pratęsiama neribotam laikui arba aiškiai apibrėžtam laikotarpiui - tai įmanoma esant daugeliui sąlygų. Tai apima:
- Originalios sutarties galiojimo metu pažeidimų nėra.
- Patalpų vartotojas yra pasirengęs pasiūlyti savininkui palankias atnaujinimo sąlygas, palyginti su kitais pareiškėjų pasiūlymais.
- Buvo įvykdyta išankstinio pranešimo sąlyga, reiškianti norą tęsti atitinkamus teisinius santykius.
Manoma, kad sutartis nuoma pratęsta neterminuotai, jei nuomininkas nepasibaigė teisės naudotis turtu, o nuomotojas tam nesudaro kliūčių. Šiuo atveju susitarimo sąlygos nesikeičia, išskyrus atvejus, kai šalys pareiškia kitaip.
Tačiau pagal įstatymą nuomininkas per pagrįstą laiką iki dokumento pabaigos turi raštu pranešti savininkui apie ketinimą tęsti turto nuomą. Jei šalys nori atlikti pakeitimus, jos turi sudaryti papildomą susitarimą, kuriame jis bus rodomas. Dažnai šalys keičia nuomos sąlygas.
Būsto atveju nuomininkui yra naudingiau iš anksto nuspręsti, kuriam laikotarpiui bus sudaryta patalpų nuomos sutartis. Neterminuotam laikui labai retai būsimi gyventojai sutinka įsikurti. Laikotarpis yra vienas iš svarbiausių susitarimo punktų. Todėl rekomenduojama, kad dokumente būtų nurodyta sąlyga, kad laikotarpis nesikeis per visą veiksmo laiką.
Jei nuomos sutartis, taip pat kambario ar kito objekto nuoma yra ilgalaikė, tada jai taikoma privaloma valstybinės registracijos procedūra.
Šalių veiksmai pasibaigus jų galiojimo laikui
Tais atvejais, kai pasibaigė sutartis ir nuomininkas neišleido patalpų, o nuomotojas neprieštarauja, teisė naudotis turtu išlieka tomis pačiomis sąlygomis. Be to, laikoma, kad sutartis pratęsta panašiam laikotarpiui. Jei nuomininkas ateityje nenori nuosavybės teisės, jis privalo apie tai pranešti savininkui. Priešingu atveju gali atsirasti nepageidaujamų padarinių. Paprastai ši sąlyga yra nustatyta sutartyje.
Jei nuomininkas patalpas išlaisvino, tačiau apie tai neinformavo nuomotojo, tada gali būti reikalaujama sumokėti už laikotarpį, kurį nuomotojas nežinojo apie šiuos veiksmus. Jei nuomininkas atsisako duoti turtą pasibaigus sutarčiai, savininkas gali jį gauti kreipdamasis į teismą. Pagrindinė sąlyga šiuo atveju yra senaties termino laikymasis.
Sutarties nutraukimas
Jei nuoma sudaroma neterminuotam laikui, ją nutraukti galima bet kada šalių susitarimu arba vienašališkai. Pastaruoju atveju, esant tam tikroms sąlygoms, turėsite kreiptis į teismą. Vienašalį atsisakymą patvirtina teismų praktika. Pavyzdžiui, apie tai yra Rusijos Federacijos Aukščiausiojo arbitražo teismo sprendimas Nr. VAS-10796/13 byloje Nr. A33-8577 / 2012.
Nuomos sutarties nutraukimas neterminuotam laikui taip pat numatytas galiojančiuose teisės aktuose kaip pirmiau minėtas pranešimas. Informacija apie tai yra 2 str. Rusijos Federacijos civilinio kodekso 610 str. Norėdami nutraukti sutartį, nuomininkas per nustatytą laiką privalo pranešti nuomotojui. Pranešimas turėtų būti išsiųstas nustatyta tvarka. Jei tai nebus padaryta, teismas, kreipdamasis į teisminę instituciją, atsižvelgs į šį piktnaudžiavimą.
Reikia pasirūpinti, kad pranešimas būtų dokumentuojamas. Šiuo tikslu turite sudaryti investicijų aprašą.
Apsaugos būdai
Sutarties šalims taikomi skirtingi apsaugos būdai. Taigi, jei nuomotojas išsiunčia pranešimą nuomininkui, o pastarasis neatleidžia patalpų, tada nuomotojas turi teisę pateikti nuomininkui šiuos reikalavimus:
- Mokėkite už visą nuomos laiką. Lėšos gali būti išieškotos kaip neteisėtas praturtėjimas. Kadangi šiuo metu sutartis jau laikoma nutraukta, nuomos formos surinkimas bus neteisingas.
- Atlaisvinkite vietą. Šis reikalavimas turi būti atskirtas nuo patvirtinimo, nes tai yra teisinio klausimo klausimas. Nuomos santykių atveju taikomi apsaugos metodai, pagrįsti Reglamento Nr. Rusijos Federacijos civilinio kodekso 610 str.
Tokį požiūrį patvirtina Aukščiausiojo arbitražo teismo nutarimas Nr. 16253/11, priimtas byloje Nr. A40-13860 / 10-40-812.
Nuomininko interesas yra palaikyti santykius net ir gavus pranešimą apie nuomos sutarties nutraukimą. Jo apsaugos būdas pasirenkamas atsižvelgiant į tai, kas yra dvarininkas ir kas stovi ant jo pusės, taip pat nuo jo veiksmų.
Pvz., Jei nuomos sutartis sudaroma neterminuotam laikotarpiui, bet vyriausybinės agentūros yra nuomotojo pusėje, tada iššūkis bus vykdomas pagal Sec. 24 Rusijos Federacijos agroverslas. Tai rodo teisminė praktika, pavyzdžiui, FAS nutarimas byloje Nr. A57-3636 / 2012. Tuo pačiu metu teismų praktika žino atvejus, kai šis apsaugos būdas buvo pripažintas neteisingu. Taigi FAS sprendimu byloje Nr. A55-25220 / 2012 reikalavimas pripažinti valstybės organo sprendimą dėl vienašalio atsisakymo vykdyti žemės nuomos sutartį buvo neteisėtas. Teismas šį sprendimą paaiškino tuo, kad ieškovė pasirinko netinkamą apsaugos būdą, nes sutarties šalių teisiniai santykiai yra civilinė teisė ir neišplaukia iš valstybės viešosios galios. kūnas.
Taip pat buvo atvejų, kai reikalavimas pripažinti neterminuotą žemės nuomą galiojančia. Visų pirma, tai yra FAS ZCO rezoliucija byloje Nr. A45-24711 / 2012, taip pat FAS centrinio organo rezoliucija byloje Nr. A62-7460 / 2012. Teismai, atsižvelgdami į susijusius reikalavimus, vadovavosi šiais klausimais:
- Ar sutartis tikrai buvo sudaryta neterminuotam laikui.
- Ar buvo išsiųstas pranešimas apie sutarties nutraukimą.
- Ar sąlygos įvykdytos siunčiant pranešimą?
- Ar jį gavo antroji šalis.
Sutarties registravimas
Būsto (ar negyvenamųjų patalpų) nuoma, sudaryta iki vienerių metų, neregistruojama (paprastai jų galiojimo laikas yra 11 mėnesių). Nuomos sutarties valstybinė registracija neterminuotam laikotarpiui taip pat nevykdoma, nepaisant to, kad faktiškai dokumento galiojimo laikas gali viršyti vienerius metus. Tai galima suprasti perskaičius 2 straipsnio 2 dalies nuostatas. Rusijos Federacijos civilinio kodekso 651 punktas, kuriame nurodoma, kad valstybinė registracija yra susijusi su terminuotomis darbo sutartimis, kurių galiojimo laikas yra daugiau nei vieneri metai. Tai patvirtina ir arbitražo praktika, ypač Maskvos FAS nutarimas byloje Nr. KG-A40 / 6418-00, FAS SZO rezoliucija byloje Nr. A26-394 / 2007 ir kiti aktai.
Būtina ne tik įregistruoti neterminuotą nuomos sutartį, bet ir atnaujintą dokumentą. To pagrindas yra 2 straipsnio 2 dalis. Rusijos Federacijos civilinio kodekso 621 str. Kiti dokumentai, patvirtinantys šią nuostatą, yra Rusijos Federacijos Aukščiausiojo arbitražo teismo prezidiumo informacinis laiškas Nr. 59.
Praktiškai mokytis nuomos neterminuotam laikotarpiui geriausiai padės toliau pateiktas pavyzdys.
Pagrindinis bruožas yra tai, kad neužsimenama apie galiojimo laiką. Likusi dokumento dalis yra įprasta nuoma.
Išvada
Nepriklausomai nuo to, ar nuoma neterminuotam laikotarpiui yra registruojama, ar ne, joje yra ir teigiamų, ir neigiamų aspektų. Nuomininkui gali kilti rūpesčių, kad nuomotojas turi teisę bet kada nutraukti sutartį, jei apie tai tinkamai praneša nuomininkui. Šeimininkas privalo turėti įrodymų, kad iš tikrųjų išsiuntė pranešimą nuomininkui.