Kiekvienas nekilnojamojo turto savininkas privalo mokėti turto mokestį kasmet. Jos dydis priklauso nuo „Rosreestr“ darbuotojų ar pakviestų specialistų apskaičiuotos nekilnojamojo turto kadastrinės vertės. Neretai nekilnojamojo turto savininkai susiduria su tuo, kad turi mokėti per didelį mokestį. Taip yra dėl per didelės buto ar kitų patalpų kadastrinės kainos. Todėl piliečiai ir įmonės dažnai galvoja apie nekilnojamojo turto kadastrinės vertės mažinimą. Procesas gali būti vykdomas ikiteisminiu ar teisminiu būdu.
Kadastrinės vertės samprata
Bet kokie svarbūs veiksmai, susiję su nekilnojamuoju turtu, įskaitant informacijos įtraukimą į kadastrą, lemia, kad savininkams reikia mokėti mokesčius. Už tai apskaičiuojamas mokėjimas, o kadastrinė vertė būtinai įtraukiama į formulę. Jį nustato kadastriniai inžinieriai, atsižvelgdami į objekto vietą, plotą ir kitus parametrus.
Šį rodiklį parodo nekilnojamojo turto vertė pinigine išraiška. Ji turėtų būti maždaug lygi rinkos kainai, tačiau dažnai tenka susidurti su pervertintais rodikliais. Todėl reikia sumažinti nekilnojamojo turto kadastrinę vertę.
Kada naudojama metrika?
Kadastrinė vertė taikoma įvairiose situacijose, įskaitant:
- turto mokesčio apskaičiavimas, kurį turi sumokėti visi nekilnojamojo turto savininkai, atstovaujami įmonių ar asmenų;
- mokestinės bazės nustatymas parduodant butą ar namą, kuris nuosavybės teise priklauso piliečiui ne mažiau kaip trejus metus;
- mokesčių, kuriuos moka įmonės ar asmenys, gaunantys pajamas iš turto išnuomojimo;
- notarinio atlyginimo dydžio apskaičiavimas įgyjant palikimą.
Šis rodiklis naudojamas įvairiose situacijose, o turto savininkai yra suinteresuoti, kad būtų optimalus ir objektyvus dydis. Todėl dažnai reikia sumažinti turto kadastrinę vertę. Tai leidžia žymiai sumažinti į biudžetą pervedamų mokesčių sumą už įvairius sandorius su butu ar kitomis patalpomis.
Kadastrinę kainą įtakojantys veiksniai
Šios vertės apskaičiavimą atlieka kadastro inžinieriai, kurie yra „Rosreestr“ arba organizacijos, su kuria sutartį sudarė valstybinė įstaiga, darbuotojai. Procesas vykdomas kasmet, todėl rodiklis nuolat kinta. Tam įtakos turi daugybė skirtingų veiksnių, kurie keičiasi gana dažnai. Todėl apskaičiuojant kadastrinę vertę atsižvelgiama į šiuos veiksnius:
- kambario plotas;
- objekto vieta, ne tik geografinė padėtis, bet ir namo pastatas;
- turto nusidėvėjimo laipsnis ir jo išorinė būklė;
- infliacijos lygis šalyje;
- teritorijos, kurioje yra objektas, infrastruktūros plėtra;
- rajone gyvenančių žmonių gyvenimo lygis;
- pokyčiai nekilnojamojo turto rinkoje.
Dažniausiai turto savininkams tenka spręsti padidėjusį rodiklį. Tačiau jie negauna jokio tokio augimo pagrindimo. Todėl jie dažnai galvoja apie nekilnojamojo turto kadastrinės vertės sumažinimą, o tai žymiai sumažins lėšų, pervedamų į biudžetą jų turto naudojimui ar disponavimui, sumą.
Kas atlieka vertinimą?
Kadastrinę vertę nustato tik kadastro inžinieriai.Jie gali dirbti Rosreestr arba specialiose vertinimo įmonėse, kurios bendradarbiauja su valstybine organizacija. Vertinimo procesas laikomas sudėtingu ir ilgu, nes reikia įvertinti daugybę skirtingų veiksnių. Todėl, įtraukiant trečiųjų šalių organizacijas, rengiamas specialus konkursas.
Konkursas organizuojamas tik tarp didžiausių kompanijų, turinčių būtinas licencijas ir leidimus tokiai veiklai. Atrankos procese atsižvelgiama į skirtingus kriterijus:
- darbo terminas;
- organizacijos statusas rinkoje;
- skirtingi leidimai ir licencijos.
Pasirinkus tinkamą organizaciją, sudaroma ilgalaikio bendradarbiavimo sutartis. Būtent pasirinktos įmonės darbuotojai kasmet vertina fiziniams asmenims ar įvairioms įmonėms priklausantį nekilnojamąjį turtą.
Vertinimo procesas
Prieš pradedant turto kadastrinės vertės mažinimo procesą, svarbu suprasti, kaip nustatomas šis parametras. Procedūrą sudaro keli etapai:
- priimamas sprendimas atlikti reguliarų vertinimą;
- sudaromas objektų, kuriems būtina nustatyti kadastrinę vertę, sąrašas;
- rengiamas konkursas, kurio pagrindu parenkama vertinimo įmonė;
- su pasirinktu rangovu sudaroma oficiali sutartis;
- paskirto eksperto atliekamas tiesioginis kadastro įvertinimas;
- remiantis atliktu darbu sudaroma ataskaita apie gautus rezultatus;
- rezultatai yra tikrinami ir patvirtinami Rosreestr vadovybės;
- būtini USRN pakeitimai;
- mokesčių ir kiti rodikliai apskaičiuojami pagal rodiklį registre.
Ne visada vertinimo rezultatai yra objektyvūs, todėl tiesioginių objektų savininkai turi sumažinti nekilnojamojo turto kadastrinę vertę. Procedūrą galima atlikti įvairiais būdais. Norėdami tai padaryti, antram tyrimui turėsite savarankiškai kreiptis į nepriklausomus vertintojus. Jei rezultatai ženkliai skiriasi, tada objekto savininkas turės objektyvią priežastį užginčyti rodiklį. Dažnai klaidos atsiranda dėl to, kad kadastro inžinieriai neturi patikimos informacijos apie tiriamą objektą.
Neteisingo skaičiavimo pasekmės
Jei vertintojai tikrai padarys rimtų klaidų, tai sukels daugybę neigiamų padarinių objekto savininkui. Visų pirma:
- turto mokestis bus per didelis;
- nekilnojamojo turto pardavimo ar dovanojimo procedūra yra sudėtinga, nes už šį procesą reikia mokėti mokestį.
Taigi, jei objekto savininkas iš tikrųjų supranta, kad valstybės įstaigos apskaičiuotos išlaidos yra per didelės, tuomet patartina spręsti nekilnojamojo turto kadastrinę vertę. Teisminė praktika tokiais klausimais rodo, kad jei buto savininkas tikrai turi įrodymų, kad inžinieriai neteisingai apskaičiavo, jam laimėti teismo procesą nebus sunku.
Dėl kokių priežasčių šis rodiklis yra pervertinamas?
Pernelyg didelė kadastrinė vertė paprastai siejama su šiomis priežastimis:
- sąmoningas rodiklio padidinimas siekiant padidinti turto savininkų į valstybės biudžetą mokamų lėšų sumą;
- kadastrinių inžinierių naudojama neteisinga informacija apie objektą;
- vertintojui reikalingų įgūdžių, sugebėjimų ir patirties objektyviam darbui trūkumas.
Dažnai neatitikimai būna tikrai dideli, todėl kadastro kaina žymiai viršija rinkos vertę.
Ginčų metodai
Nekilnojamojo turto Maskvoje ir kituose regionuose kadastrinės vertės sumažinimas atliekamas panašiai. Dažniausiai naudojami du metodai:
- Ikiteisminis problemos sprendimas.Tam siunčiama užklausa su prašymu nuleisti indikatorių tiesiai „Rosreestr“. Tokia paraiška svarstoma per 30 dienų. Prie prašymo pridedami neteisingo įvertinimo įrodymai, dėl kurių pirmiausia turėsite kreiptis į nepriklausomus ekspertus, kad nustatytumėte kadastrinę kainą.
- Teisminis metodas. Jei rodiklis nesikeičia remiantis prašymu „Rosreestr“, tada ieškinys paduodamas teisme. Teismų praktika mažinti nekilnojamojo turto kadastrinę vertę rodo: jei tikrai yra reikšmingų skirtumų, teismas laikosi ieškovų pusės. Jei ieškiniai patenkinti, pilietis gali tikėtis ne tik sumažėjusio rodiklio, bet ir kompensacijos už įvertinimo išlaidas.
Patartina įsitraukti į šį procesą tik tuo atveju, jei esate tikras, kad skirtumas tarp realaus rodiklio ir turimos vertės yra reikšmingas.
Nepriklausomas vertinimas
Iš pradžių, norėdami nustatyti rodiklį, turėsite kreiptis į nepriklausomą vertintoją, nes tik turint kompetentingą ir oficialų pranešimą nekilnojamojo turto kadastrinė vertė bus sumažinta. Paslaugų kaina labai skiriasi skirtingose įmonėse, tačiau paprastai ji siekia 5 tūkstančius rublių. Tačiau kai kuriuose regionuose kaina siekia 20 tūkstančių rublių.
Reikėtų pasirinkti organizaciją ar privačius ekspertus, turinčius reikiamas licencijas ir leidimus dirbti. Tik tokiomis sąlygomis ataskaita turės teisinę galią ir patikimą informaciją. Su pasirinktu ekspertu sudaroma paslaugų teikimo sutartis.
Nekilnojamojo turto vertinimas, siekiant sumažinti kadastrinę vertę, atliekamas nedelsiant, paprastai rezultatai pateikiami per savaitę po sutarties sudarymo. Gauta ataskaita yra objekto savininko įrodymas, kad kadastrinė vertė, kurią „Rosreestr“ darbuotojai naudoja apskaičiuodami mokesčius ir kitas išmokas, yra per didelė.
Kreipimosi į komisiją niuansai
Nekilnojamojo turto kadastrinės vertės sumažinimo procedūra apima pirminį kreipimąsi tiesiogiai į „Rosreestr“. Kiekvienam tokiam apeliacijai nagrinėti sudaroma speciali komisija. Nustačius neatitikimus ir pervertintą rodiklio dydį, rekomenduojama tuoj pat pasinaudoti šiuo metodu.
Šie procesiniai dokumentai perduodami komisijai:
- teisingai parašytas pareiškimas dėl turto kadastrinės vertės sumažinimo;
- po įvertinimo gauta nepriklausomo eksperto ataskaita;
- dokumentai, patvirtinantys, kad ataskaitą parengė patyręs vertintojas, turintis licenciją šiai veiklai;
- išrašą iš USRN ir nuosavybės dokumentus apie turtą, nurodant, kad pareiškėjas yra turto savininkas;
- išrašą iš namų knygos, kurioje yra informacijos apie registruotus asmenis.
Dokumentai išnagrinėjami per 30 dienų, po to „Rosreestr“ darbuotojai pareiškėjui pateikia raštišką atsakymą. Tai ne visada teigiama, todėl turėsite kreiptis į teismą, kad pakeistumėte rodiklį.
Kreipimosi į teismą specifika
Procedūra užima daug laiko, tačiau praktika rodo, kad teismas visada atsižvelgia į informaciją, esančią nepriklausomo vertintojo ataskaitoje, dėl kurios ieškiniai patenkinami.
Kreipiantis į teismą, būtina paruošti dokumentus:
- ieškinio pareiškimas, kuriame pateikiama informacija apie bylos šalis, taip pat apie butą, kurio kadastrinė vertė yra nuginčyta;
- nepriklausomo vertintojo ataskaita;
- „Rosreestr“ atsakymą į prašymą sumažinti rodiklį;
- muito sumokėjimo gavimas;
- nekilnojamojo turto nuosavybės dokumentai.
Remiantis šiais dokumentais paskirta teismo sesija, kurioje įvertinamos kiekvienos šalies aplinkybės ir įrodymai. Dažnai per teismą mažėja Maskvos nekilnojamojo turto kadastrinė vertė asmenims.Tai lemia, kad piliečiai toliau moka mokestį remdamiesi objektyvia mokesčių baze.
Išvada
Bet kurio objekto kadastrinę vertę nustato „Rosreestr“. Šis rodiklis naudojamas apskaičiuojant įvairius mokėjimus ir mokesčius. Jei objekto savininkas yra tikras, kad vertė yra per didelė, tada jis gali ją sumažinti.
Norėdami sumažinti kadastrinę vertę, galite kreiptis tiesiogiai į „Rosreestr“. Jei atsakymas neigiamas, šis skaičius ginčijamas teisme. Praktika rodo, kad jei turite patyrusio eksperto parengtą ataskaitą, galite pakeisti kadastro kainą.