Žemės nuoma yra veiksmas, gana įprastas šiuolaikinėje teisinėje praktikoje. Pažymėtina, kad jos ypatybes reglamentuoja tam tikri norminio pobūdžio aktai, taip pat teisinės nuostatos. Toliau mes apsvarstysime pagrindinius žemės nuomos teisės, taip pat perleidimo ir perleidimo ypatumus - sąvokas, kurios taip pat yra labai paplitusios praktikoje įgyvendinant šios srities įstatymines nuostatas.
Bendrosios nuostatos
Atsižvelgiant į pagrindinius žemės nuomos teisės bruožus, reikėtų atkreipti dėmesį į pagrindines sąvokas, tiesiogiai susijusias su nuoma. Taigi, remiantis šiuo metu galiojančiais norminiais aktais, nuoma yra tam tikro turto turėjimas, apribotas tam tikram laikotarpiui, iš anksto susitarus susitarimo šalims. Ši teisė suteikiama kompensuojamu pagrindu, tai yra tam tikram mokėjimui, dėl kurio šalys taip pat anksčiau susitarė. Remiantis šiuo metu galiojančiais norminiais aktais, bet kokie objektai, įskaitant žemės sklypus, gali būti nuomojami objektai.
Pažymėtina, kad remiantis galiojančiais teisės aktais, priklausomai nuo nuomojamo turto, taip pat nuo laikotarpio, kuriam jis yra numatytas naudoti, laikotarpis, per kurį turėtų būti pateiktas išankstinis antrosios šalies pranešimas apie nuomos pabaigą, gali pasikeisti. Kai svarstoma veiksmų rūšis, susijusi su žeme (žemės ūkio nuoma), antrajai sutarties šaliai turi būti pranešta likus ne mažiau kaip metams iki sutarties nutraukimo.
Teisė išnuomoti žemės sklypą suteikia galimybę sudaryti sutartį tiek ilgalaikėmis, tiek trumpalaikėmis sąlygomis.
Normalus reguliavimas
Pagrindines nuosavybės teisės ir žemės nuomos teisės nuostatas reglamentuoja norminiuose aktuose pateiktos normos. Iki šiol teisinis nagrinėjamo klausimo reguliavimas vykdomas remiantis Rusijos Federacijos žemės kodekso nuostatomis. Apibendrinant šie klausimai nagrinėjami civilinėje teisėje, kuriai atstovauja pagrindinis kodifikuotas aktas - Civilinis kodeksas.
Kai kurie klausimai, susiję su teisių sudaryti žemės nuomos sutartis tam tikruose šalies regionuose specifika, gali būti sureguliuoti atskirais normatyvinio pobūdžio aktais, veikiančiais tik tam tikruose Rusijos miestuose ar regionuose. Reikėtų nepamiršti, kad jose pateiktos nuostatos jokiu būdu neturėtų prieštarauti tiems standartams, kurie galioja Rusijos Federacijos žemės ir civiliniuose kodeksuose.
Žemės nuomos sutarties teisiniai požymiai
Iš esmės sklypo nuoma yra ypatinga teisė laisvai juo naudotis. Ji teikiama remiantis specialiu susitarimu, kurį sudaro šalys ir kuris visiškai atitinka galiojančiuose norminiuose aktuose nurodytą formą.
Jei atsižvelgsime į pagrindinius teisinius bruožus, kurie būdingi žemės nuomos sutarčiai, visų pirma reikėtų pažymėti, kad ji nurodo sutarimo tipą ir yra sudėtinga. Be to, šis susitarimas yra dvišalis, tai yra abipusiai privalomas.Kitaip tariant, remiantis šalių sudarytu susitarimu, abipusiai įsipareigojimai ir teisės atsiranda vienas kito atžvilgiu. Kitas svarbus šio tipo susitarimo bruožas yra jo grąžinimas, tai yra, pasibaigus naudojimosi svetaine laikotarpiu, jis turėtų būti kuo greičiau grąžintas teisėtam savininkui.
Aptariamos sutarties šalys nurodomos kaip nuomininkas ir nuomotojas. Įstatymų leidėjas nustato asmenų, kurie pagal šią sutartį turi teisę veikti kaip subjektai, sąrašą. Tai gali būti tiek juridiniai, tiek fiziniai asmenys (įskaitant tuos, kurie neturi tam tikros valstybės pilietybės, taip pat užsieniečius). Įstatymų leidėjas taip pat nustato, kad susitarimo subjektai gali būti individualios savivaldybių formacijos ir valdžios institucijos valstybėje.
Kalbant apie teisę sudaryti žemės nuomos sutartį, ji priklauso turto savininkui. Tačiau remiantis minėtais nuostatais šis savininkas turi visišką teisę paskirti tam tikrą asmenį, kuriam suteikta teisė nuomoti turtą.
Kalbant apie susitarimo dalyką, tam tikras žemės sklypas, kuris pateiktas aiškiame aprašyme, nurodant konkrečias ribas, gali veikti tokiu būdu.
Jei mes kalbame apie laikotarpį, kuriam gali būti sudaryta aptariamo tipo sutartis, įstatymų leidėjas jo neriboja, o nustato, kad jei jis sudaromas trejų metų laikotarpiui, susitarimas turi būti sudaromas raštu. Tas pats galioja toms sutartims, kuriose viena iš šalių yra organizacija ar institucija, t. Y. Juridinis asmuo. Tuo atveju, jei susitarimas buvo sudarytas ne ilgesniam kaip vienerių metų laikotarpiui, jo nereikia registruoti nustatyta tvarka, o tiems, kurie skirti ilgesniam galiojimo laikui, ši taisyklė netaikoma.
Sutarties turinys
Teisės pagal žemės nuomos sutartį gali būti perduodamos tik iš anksto suderintų sąlygų vėžiams, kurių turinys turėtų būti pateiktas sutarties tekste.
Taigi sutarties tekste turi būti nurodytas visas vardas, pavardė, sudarymo data ir vieta, taip pat nurodytos šalys, nurodant savo vardą ir pavardę bei registracijos vietą (arba nuolatinę gyvenamąją vietą - asmenims).
Be to, sutarties tekste būtinai turi būti nurodytos pagrindinės žemės sklypo savybės, įskaitant jo vietą, dydį, pavadinimą (jei yra), kadastro duomenis ir kitus skiriamuosius bruožus.
Tyrimo sutartyje identifikavus šalis ir tiesioginį objektą, turi būti nustatyti įsipareigojimai ir teisės. Žemės sklypų nuoma suteikia sutarties šalims tam tikrą tarpusavio įsipareigojimų rinkinį, kuris, visų pirma, apima tinkamos būklės žemės, skirtos tinkamam naudojimui (nuomotojui), suteikimą ir laiku sumokėtą už jos naudojimą sutarta suma (nuomininkui). Kalbant apie teises, jų sąrašas yra daug platesnis. Nuomininko atžvilgiu tai gali būti tam tikro laiko žemės sklypo nuomos teisės perdavimas, dėl kurio su trečiąja šalimi sudaroma atskira sutartis. Tuo atveju, kai nuomotojas per tam tikrą laiką priima sprendimą dėl nuomojamo žemės sklypo pardavimo, nuomininkas turi pirmumo teisę jį įsigyti.
Sutarties turinyje esminės sąlygos yra jos kaina (suma, nustatyta kaip įprasta išmoka už naudojimąsi žeme), taip pat laikotarpis, kuriam buvo sudaryta sutartis.Jei pageidaujama, šalys turi teisę į išlygą dėl kitų aplinkybių, kurios turi būti nurodytos sutarties tekste.
Pačioje susitarimo pabaigoje turėtų būti pateiktos jo nutraukimo sąlygos, taip pat numatytos atsakomybės priemonės už šalių sąlygų nesilaikymą ir ginčų sprendimo tvarka. Pasiektas susitarimas būtinai turi būti užklijuotas visų šalių parašais ir prireikus patvirtintas notaro.
Atsisakymas sudaryti sutartį ir jos atnaujinimas
Pagal bendrąsias įstatymų nustatytas taisykles bet kuri susitarimo šalis turi visišką teisę atsisakyti anksčiau sudaryto susitarimo. Vienintelis dalykas, į kurį reikia atsižvelgti šioje situacijoje - laikotarpis, per kurį turi būti paskelbtas išankstinis pranešimas apie artėjantį susitarimo nutraukimą - įstatymų leidėjas tam skiria tris kalendorinius mėnesius. Prireikus šį laikotarpį šalys gali iš anksto nurodyti susitarimo tekste.
Jei pageidaujama, šalys gali pratęsti žemės nuomos teisę, tai daroma abipusiu susitarimu. Pažymėtina, kad dabartinis nuomininkas turi pirmumo teisę, palyginti su kitais pareiškėjais, sudaryti naują sutartį su nuomotoju. Taip pat pirmumo teisę nuomotis turi tie, kurie sklypo teritorijoje turi savo pastatus, kurie pagal sutartį veikia kaip objektas.
Sutarties nutraukimas
Įstatymų leidėjas taip pat pateikia tam tikrą pagrindų, dėl kurių gali būti nutraukta anksčiau sudaryta sutartis, sąrašą. Tarp jų, visų pirma, šalių susitarimas. Taip pat šį veiksmą galima atlikti priimant atitinkamą teismo sprendimą, netinkamai naudojant svetainę, taip pat nuomotojo ar nuomininko iniciatyva. Kartu įstatymų leidėjas apibrėžia ypatingą atvejį, kai neleidžiama nutraukti anksčiau sudarytos sutarties - tai yra aktyvaus žemės ūkio darbo laikas. Reikėtų pažymėti, kad vietos lygiu tokios situacijos gali būti nustatomos individualiai.
Pasibaigus sutarčiai, suvestiniame valstybės registre įrašytas registracijos įrašas turi būti išpirktas, jei toks yra. Jos grąžinimas nurodomas pritvirtintu nustatytos formos antspaudu.
Paskyrimas ir priskyrimas
Remiantis 8 straipsnio nuostatomis Remiantis Rusijos Federacijos civilinio kodekso 624 straipsniu, žemės nuoma suteikia nuomininkui tik teisę naudoti žemę pagal paskirtį. Kalbant apie perleidimą, ši sąvoka reiškia virtualų teisės naudotis šia svetaine perdavimą, kuris atliekamas perleidimo sutarties pagrindu. Tačiau reikia pažymėti, kad šioje situacijoje neperduodamos perduodamo objekto materialinės savybės.
Šiuolaikinė praktika rodo, kad iš tikrųjų daugelis rusų, kurie susiduria su žemės nuoma, painioja koncesijos (ir perleidimo) sąvoką su subnuoma. Tiesą sakant, šios sąvokos turi keletą skiriamųjų bruožų. Taigi pavedimo metu asmuo, kuris sutiko su šia teise, automatiškai tampa sklypo disponavimo objektu, kuris įvyksta remiantis nuomos sutartimi, kuri anksčiau buvo sudaryta su žemės savininku. Subnuomos atveju tai neįvyksta ją sudarius.
Perleidimo ir perleidimo sutarčių ypatybės
Pagrindinis skiriamasis reikalavimo perleidimo ir perleidimo sutarčių bruožas yra tas, kad pagal sutartį numatyta išmoka mokama vienkartine suma, apskaičiuota už visą žemės naudojimo laikotarpį. Sutarties turinyje šis mokėjimas vadinamas kompensacija.
Teismų praktikos praktikai pažymi, kad žemės sklypo nuomos teisės perleidimo sutartis yra sutartis, leidžianti apibrėžti tikslesnes įpėdinių teisines pareigas, kurios gali apimti tiek įgaliotinius, tiek nuomininkus. Teisės sistemoje yra atskira žemės sklypo nuomos teisės suteikimo algoritmo koncepcija. Pažymėtina, kad šis algoritmas beveik visiškai sutampa su numatytuoju nuomos sutartyje, tačiau jo skirtumas slypi tame, kad pirminio iniciatoriaus asmenyje jis numato nuomotoją, o ne nuomininką. Perduodant teises aptariamais pagrindais, pirmasis sandoris bus vadinamas koncesija, o visos vėlesnės - perleidimais, tačiau kiekvieno iš jų esmė bus ta pati. Kaip rodo praktika, tokia tarp juridinių asmenų sudaryta sutartis dažniausiai vadinama perleidimu, o tarp asmenų - perleidimu.
Kitas pagrindinis žemės sklypo nuomos teisės perleidimo sutarties požymis yra tas, kad jos dalykas yra ne žemės paskirstymas, o dokumentų paketas, nustatantis jo savininko statusą.
Perleidimo sutarties (ar perleidimo) sudarymo tvarka
Teisės aktai numato konkrečią sutarties sudarymo dėl žemės nuomos teisės perleidimo sudarymo tvarką. Tai numato privalomą šalių dalyvavimą jos sudarymo procese, taip pat tam tikro dokumentų paketo buvimą. Jame būtinai turi būti šalių tapatybę patvirtinantys dokumentai (juridiniams asmenims - steigimo dokumentai ir registracijos pažymėjimai). Šeimininkas privalo su savimi turėti žemės kadastro pasą. Taip pat norint sudaryti pavedimo ar perleidimo sutartį reikės pateikti susitarimą dėl žemės sklypo nuomos teisės, anksčiau patvirtintos notaro ir įrašytos į atitinkamą registrą.
Kalbant apie aptariamos sutarties turinį, ją turėtų sudaryti tie patys elementai, kaip ir žemės nuomos sutartis. Tačiau sutarties tekste nurodoma, kad tai yra perleidimas, sudarytas remiantis konkrečia nuomos sutartimi, kurią anksčiau pasirašė šalys, viena iš jų turi būti teisėta sklypo savininkė. Jei pageidaujama, šalys gali naudotis pavyzdine sutartimi, pasinaudodamos žemės nuomos teisės perleidimo pavyzdžiu. Jei yra specialių sąlygų, bet kuri iš šalių turi teisę pakeisti esamą modelį - prieš pasirašydami, jie turi būti suderinti su visais kitais sandorio dalyviais.
Pažymėtina, kad pavyzdinėje sutartyje dėl nuomos mokesčio priskyrimo žemės sklypui yra absoliučiai visi elementai, reikalingi jai parengti. Tai apima informaciją apie patį sklypą, duomenis apie leidimo pirkti žemę prieinamumą, nuomos laikotarpį, pagrindines sutarties pratęsimo ir jo nutraukimo sąlygas, taip pat sąlygas, kuriomis remiantis galima vykdyti tikslinį paskirstymo panaudojimą.
Žemės sklypo nuomos teisės aukcionas
Šiuolaikinė praktika rodo, kad šiuo metu dažnai rengiami konkursai (aukcionai), kurių tikslas yra teisė išnuomoti žemę tam tikrame regione. Praktika rodo, kad ši veikla ypač plėtojama dideliuose Rusijos miestuose, kur yra daugybė žmonių, norinčių įsigyti žemės laikinam naudojimui.
Tokiuose aukcionuose gali dalyvauti tiek fiziniai asmenys, tiek visos organizacijos, suformuotos juridinių asmenų pavidalu. Praktika rodo, kad dalyvavimas tokio pobūdžio renginiuose kartais leidžia susitarti palankesnėmis sąlygomis nei įprastais pagrindais, nes jų organizavimą, kaip taisyklę, vykdo valdžios institucijos.