Buto pirkimas yra atsakingas ir gana sudėtingas verslas. Už nekilnojamąjį turtą turite išleisti nemažas sumas, todėl verta atidžiai išspręsti problemą. Nekilnojamojo turto pirkimas yra susijęs su didele rizika, ypač kai kalbama apie antrinę rinką. Kokių klausimų užduoti perkant butą, norint apsisaugoti?
Buto antrinėje rinkoje pirkimo algoritmas
Prieš nuspręsdami, kokius klausimus užduoti perkant antrinį butą, turite išstudijuoti sandorio algoritmą. Štai taip:
- tinkamo objekto paieška;
- buto apžiūra;
- preliminarios operacijos (indėlio sutarties) sudarymas ir avanso sumokėjimas; dokumentų paketo paruošimas;
- pirkimo-pardavimo sutarties sudarymas ir notaro patvirtinimas;
- valstybės registracija UFRS.
Dokumentų sąrašas
Norėdami užbaigti buto pirkimą ir pardavimą antrinėje rinkoje, jums reikės tam tikro dokumentų rinkinio. Būtent:
- nuosavybės dokumentai, patvirtinantys pardavėjo nuosavybės teises į butą;
- sandorio dalyvių pasai;
- PTI duomenų lapas su paaiškinimu;
- išrašas iš HOA ir būsto bendrovių sąskaitų;
- kitų buto naudotojų ar suinteresuotų asmenų sutikimą jį parduoti;
- notaro patvirtintas įgaliojimas (jei sandorį vykdo trečioji šalis).
Kas yra buto savininkas?
Kokius klausimus užduoti perkant butą? Pirmas dalykas, ko turėtumėte paklausti, kam priklauso butas pagal dokumentus? Idealiu atveju turėtumėte susisiekti tiesiogiai su turto savininkais, o ne su jų atstovais (giminaičiais, draugais, kaimynais ir pan.). Nuosavybė turi būti įregistruota „Rosreestr“. Žinoma, butų pardavimą pagal įgaliojimą teikia įstatymai, tačiau šią schemą dažnai naudoja sukčiai, todėl geriau nerizikuoti.
Svarbu išsiaiškinti, kokiu pagrindu savininkas turi butą (tai turėtų būti patvirtinta atitinkamais dokumentais). Reikia ištirti teisių atsiradimo istoriją, norint įsitikinti, kad nusipirkę butą nesusidursite su kažkieno pretenzijomis į jį nuosavybės teise. Pavojingiausi variantai yra šie:
- paveldėjimo pažymėjimas;
- turto pasidalijimo sutartis;
- visą gyvenimą trunkanti sutartis.
Kiek laiko pardavėjui priklausė butas?
Tarp sąrašo, kokius klausimus reikia užduoti perkant butą, svarbų vietą užima nuosavybės teisių klausimas. Geriausia, jei savininkas turėtų nuosavybės teisę bent trejus metus. Kuo ilgesnis šis laikotarpis, tuo mažesnė rizika, kad kažkas galės ginčyti nuosavybės teises į butą, kai jį jau nusipirksite jūs. Net jei kalbama apie bylinėjimąsi, ankstesnio savininko nuosavybės trukmė bus argumentas jūsų naudai.
Jei asmuo perparduoda butą, pavyzdžiui, po šešių mėnesių nuosavybės teisės, tai turėtų jus įspėti. Tokias schemas dažnai naudoja sukčiai. Taip pat galima greitai perparduoti, kad būtų galima paslėpti pažeidimus, kurie buvo padaryti pardavimo metu. Taip pat gali būti, kad žmogus atrado sukčiavimą (būstas buvo įkeistas ar jis turi kitų savininkų) ir tiesiog nori atsikratyti probleminio nekilnojamojo turto be finansinių nuostolių.
Kas yra registruotas bute?
Sudarant sąrašą klausimų, kuriuos reikia užduoti perkant butą, svarbu išsiaiškinti, kas yra registruotas bute. Čia yra esminiai punktai:
- Nepilnamečiai vaikai.Svarbu, kad sandorio metu jų teisės nebūtų pažeistos.
- Pagrindinio savininko sutuoktinė. Jis (ji) turi sutikti su pardavimu. Jei norite parduoti butą, jums gali prireikti patikėtinių tarybos leidimo.
- Asmenys, atliekantys karo tarnybą. Be jų sutikimo neįmanoma parduoti buto.
- Asmenys, atliekantys bausmes kalėjimuose. Taip pat būtinas jų leidimas parduoti butą.
Ar yra kokių nors kliūčių (apribojimų)?
Ar yra našta - tai dar vienas reikšmingas elementas iš kategorijos „kokie klausimai turėtų būti užduodami perkant butą“. Pavyzdžiui, nekilnojamasis turtas gali būti areštuotas teismo nutartimi. Tokiu atveju pardavėjas gali pasiūlyti sumokėti avansą, kad jis galėtų sumokėti skolą, dėl kurios turtas buvo areštuotas. Bet tai labai rizikingas sandoris. Ir ne tai, kad pardavėjas nemėgins slėpti arešto nuo jūsų.
Kita našta gali būti tai, kad butas yra hipotekos paskolos įkaitas. Iš tikrųjų tokie sandoriai yra leidžiami. Tačiau apgaulės ir sukčiavimo rizika taip pat yra didelė. Bylinėjimasis taip pat gali būti laikomas suvaržymu šiam turtui.
Dar viena nesėkmė yra lėšų šaltinis ankstesniam savininkui nupirkus butą. Būtent, jei turtas buvo įsigytas su motinystės kapitalu, nuosavybės teisė galioja visiems šeimos nariams, įskaitant vaikus. Parduodant nekilnojamąjį turtą, pastarąjį būtinai reikia išduoti kitame bute. Jei pardavėjas neįvykdė šios sąlygos, kyla rizika, kad pirkimo-pardavimo operacija bus pripažinta negaliojančia.
Ar buvo pertvarkymas?
Kokius klausimus turėčiau užduoti perkant butą? Būtinai patikrinkite, ar nebuvo pertvarkymo. Bet nereikia žodžio. Paprašykite pardavėjo pateikti duomenų lapą ir atidžiai ištirkite, ar jis atitinka tikrąją turto būklę. Jei radote neatitikimų, patikrinkite, ar PTI pokyčiai yra nuoseklūs.
Jei paaiškės, kad pertvarkymas nėra įteisintas, pirkinys jums sukels didelę riziką. Pirma, reguliavimo institucijos gali paskirti baudą jums, antra, yra rizika, kad jūs privalėsite parduoti tinkamos būklės turtą, kuris atitinka duomenų lapą.
Kokia buto techninė būklė?
Be teisinių klausimų, verta atkreipti dėmesį ir į būsto techninę būklę. Štai keli klausimai, kuriuos reikia užduoti, kai apžiūrite ir perkate butą, kad suprastumėte, koks jis jums bus patogus:
- Iš kokios sienos ir grindys pagamintos? Surenkamieji namai žiemą gerai neatlaiko šilumos, o vasarą yra labai karšti. Šiuo atžvilgiu plyta yra priimtinesnė. Taip pat verta atkreipti dėmesį į vidinę ir išorinę sienų izoliaciją.
- Ar gera garso izoliacija? Visiškoje tyloje klausykite garsų, sklindančių iš kaimyninių butų (ypač silpnos vietos - vonios). Taip pat palyginkite triukšmo lygį bute su atidarytais ir uždarytais langais. Sužinokite, ar netoliese yra pramonės objektų, judraus transporto maršrutų ar triukšmingo naktinio gyvenimo.
- Ar laidų kokybė? Senas aliuminio laidas yra pažeidžiamas galios bangos, kurios gali sugadinti šiuolaikinius elektros prietaisus. Na, jei laidus pakeis varis. Taip pat gerai, jei prie kiekvienos šakos yra prijungtas atskiras RCD aparatas. Norėdami įsitikinti laidų kokybe, paprašykite pardavėjo vienu metu įjungti kelis elektros prietaisus.
- Kokios būklės yra vandens tiekimas? Nepriklausomai patikrinkite, ar geras vandens slėgis čiaupuose, ar kanalizacijos neužsikimšusios. Vizualiai įvertinkite vamzdžių ir santechnikos būklę. Patikrinkite, kiek laiko vamzdžiai pasikeitė (ne tik bute, bet ir aukščio).
- Ar butas šildomas gerai? Patikimiausią informaciją galima gauti įsigijus butą šildymo sezono metu. Gerai, jei įrengiama autonominė šildymo sistema. Tačiau svarbu, kad ji būtų atitinkamai įrėminta.Atkreipkite dėmesį į vamzdžių ir radiatorių būklę, patikrinkite, kada jie buvo pakeisti (tiek bute, tiek stove).
- Ar yra skaitikliai? Na, jei visos komunikacijos buvo įdiegtos tinkamais skaitikliais. Tai padės jums sutaupyti už komunalinius mokesčius.
Ar yra paslėptų trūkumų?
Kokių klausimų galiu užduoti pirkdamas butą? Paklauskite pardavėjo, ar kambaryje nėra trūkumų? Ar sienose nėra skylių ar įtrūkimų (greičiausiai jie yra paslėpti po tapetais), jei stogas nutekėjo, kampai sušlapo ir pan. Aišku, pardavėjas sunkiai atpažįstamas, todėl viską turite patikrinti patys. Galbūt tai bus priežastis atmesti pirkimą. O jei butas jums labai patinka, nustatyti defektai gali būti argumentas jums aukciono metu.
Koks kaimynų kontingentas?
Kokius klausimus pardavėjas turėtų užduoti pirkdamas butą? Nesvarbu, koks geras butas, gyvenimo kokybė jame daugiausia priklauso nuo kaimynų. Paklauskite pardavėjo, jei netoliese gyvena garsūs muzikos mėgėjai, skandalininkai, žmonės, kurie piktnaudžiauja alkoholiu ar narkotikais. Jei negalite toleruoti tabako dūmų, paklauskite, ar kaimynystėje gyvena sunkūs rūkaliai ir pan.
Ypatingas dėmesys turėtų būti skiriamas kaimynų, gyvenančių tiesiai per sieną, aukščiau ir žemiau, tapatybei. Ar tarp jų yra gerbėjų, kurie beldžiasi į akumuliatorius, ar užplūs jūsų naujas remontas ir pan.
Avansas ar depozitas?
O kokius klausimus reikėtų užduoti perkant butą? Žinoma, finansiniai. Paprastai, jei pirkėjui butas patinka, jis sumoka 5-10% užstatą arba avansą nuo visų išlaidų, kad pardavėjas pašalintų jį iš pardavimo. Tai šiek tiek išankstinis mokėjimas. Jei operacija nutrūksta (neatsižvelgiant į priežastis), tada avansas grąžinamas pirkėjui visa.
Su depozitu situacija yra kitokia. Jei pirkimo-pardavimo operacija nutrūksta dėl pirkėjo kaltės, jis praranda sumokėtą sumą. Jei sandoris įvyko dėl pardavėjo kaltės, jis grąžina pirkėjui užstatą ir tą pačią sumą. Todėl formalumai yra labai svarbūs. Jie turi būti iš anksto aptarti ir aiškiai nurodyti sutartyje.
Organizaciniai momentai
Jei butas jums patiko ir ketinate jį įsigyti, verta išsiaiškinti keletą organizacinių klausimų. Štai keletas klausimų, kuriuos reikia užduoti perkant butą nekilnojamojo turto agentui ar savininkui:
- Kiek laiko buto savininkas ir kiti vartotojai bus atleisti nuo jo?
- Kiek laiko nuomininkai gali fiziškai išsikraustyti iš buto?
- Kokie daiktai (baldai, prietaisai ir pan.) Yra perduodami į naujojo savininko nuosavybę?
Kaip nepakliūti už sukčių triukus?
Išsiaiškinę, kokius klausimus turite užduoti perkant butą, pasinaudokite dar keliomis rekomendacijomis, kaip apsisaugoti nuo sukčių:
-
Venkite dirbti su žmonėmis, kurie jums kelia įtarimą. Tai taikoma tiek tiesioginiams pardavėjams, tiek makleriams. Taip pat nepirkite antrinio buto iš juridinio asmens.
-
Atidžiai patikrinkite dokumentus. Jei kyla abejonių, kreipkitės į teisininką dėl išsamaus tyrimo.
-
Norėdami sudaryti pirkimo-pardavimo sutartį, susisiekite su specialistais.
-
Negalima glostyti savęs už mažą kainą. Žinoma, yra tikimybė, kad mažesnę nei rinkos vertę lemia neatidėliotinas poreikis greitai parduoti butą (pavyzdžiui, dėl šeimos priežasčių). Bet daugeliu atvejų tai yra sukčiavimo požymis.
-
Neskubėkite sumokėti. Padarykite tai tik tada, kai Federalinių rezervų tarnyba pripažins sandorį teisėtu. Norėdami tai padaryti, galite naudoti banko langelius su galimybe blokuoti.
-
Mokėkite dalyvaujant liudytojams. Taigi jūs apsisaugosite nuo sukčiavimo.
- Įsitikinkite, kad pirkėjas yra veiksnus. Jei perkate butą iš pagyvenusio žmogaus, jums reikės neuropsichiatrinės ligoninės pažymėjimo. Tai yra garantija, kad sukčiai nesistengia apgauti tavęs ir buto savininko.
Išvada
Žinant, kokie klausimai keliami perkant butą (mūsų atveju perparduodama), turite pasirūpinti papildomais informacijos šaltiniais. Kas gali būti geriau, nei kalbėtis su kaimynais? Jiems nėra prasmės slėpti nuo jūsų informacijos apie pardavėjo, buto savininkų švarą, namo techninę būklę, rajono reputaciją ir kitus reikšmingus dalykus. Ko gero, pati visuomeniškiausia publika yra močiutės ant suoliukų. Iš jų jūs tikriausiai gausite patikimiausią informaciją.