Šiuolaikiniame pasaulyje turbūt nėra tokio žmogaus, kuris nenorėtų turėti savo būsto. Tačiau ne visi turi galimybę jį įsigyti patogiuose naujuose pastatuose su išvystyta infrastruktūra, nes kainos ten yra labai aukštos.
Buto pirkimas antrinėje rinkoje yra viena iš galimybių įsigyti gyvenamojo ploto, kuris kasmet tampa vis svarbesnis. Taip yra dėl kylančių naujų būstų kainų ir mažėjančios gyventojų perkamosios galios. Tačiau, pirkdami šio tipo nekilnojamąjį turtą, turite būti ypač atsargūs ir atsižvelgti į daugybę niuansų, nes pirkėjas susiduria su tam tikra rizika. Pabandykime spręsti visus antrinio nekilnojamojo turto įsigijimo aspektus, kurie padės išvengti daugybės spąstų.
Su kokia rizika susiduria namų pirkėjai?
Taigi, kokia rizika, perkant butą antrinėje rinkoje, prisiima pirkėjas?
Pagrindiniai iš jų yra šie:
- nekilnojamojo turto įsigijimas pagal fiktyvų įgaliojimą;
- gyvenamojo ploto, kuriame gyvena asmenys iki pilnametystės, taip pat laikinai perkeltų gyventojų įsigijimas;
- sandorio vykdymas nesilaikant teisinės bazės;
- būsto, kuriame buvo draudžiama atlikti bet kokias operacijas, pirkimas;
- buto, kuriame buvo atliktas neteisėtas pertvarkymas, įsigijimas.
Visi šie niuansai gali sukelti daug problemų pirkėjui, todėl kiekvienas žmogus, kuris galvoja apie naujo namo pirkimą, turėtų išsamiai suprasti visus sandorio niuansus.
Pagrindinės antrinio būsto įsigijimo savybės
Norint nepatekti į nemalonią situaciją, perkant reikia patikrinti butą. Antrinė rinka yra labai patraukli daugybei pirkėjų, todėl joje veikia daug nesąžiningų maklerių ir sukčių, norinčių pasipelnyti iš neinformuotų piliečių.
Todėl prieš pasirašydami dokumentus turite patikrinti:
- ar butas neatsiranda ginčuose;
- kam priklauso būstas;
- Ar turtas neturi apsunkinimų (įpėdiniai, nepilnamečiai savininkai ir pan.);
- gyvenamojo ploto atitikimas techninei dokumentacijai;
- Tarpininko, advokatų kontoros ar notaro reputacija.
Jei viskas yra tvarkoje su visais aukščiau išvardintais niuansais, tada butą galima įsigyti antrinėje rinkoje. Taip pat nepamirškite atkreipti dėmesio į infrastruktūrą ir transporto mainus, nes patogi vieta jūsų namuose priklauso nuo patogios jūsų namų vietos.
Dokumentų patikrinimas
Kad sandoris būtų teisėtas, dokumentai, perkant butą antrinėje rinkoje, turi būti autentiški. Jų patikrinimas padės išvengti juodųjų maklerių ir jų apgaulingų schemų, taip pat žymiai sumažins su tuo susijusią riziką.
Kruopščiai tiriami šie dokumentai:
- sutartis;
- testamentas;
- dokumentas, patvirtinantis būsto perkėlimą paveldėjimo ar dovanojimo būdu;
- nuosavybės teisę patvirtinantis dokumentas;
- Būsto privatizavimo įstatymas.
Labai svarbu, kad kiekvienas iš aukščiau išvardytų dokumentų būtų parengtas visiškai laikantis visų teisinių formalumų, nes kitaip jis bus tiesiog fiktyvus. Be to, turite pateikti visų sutarčių ir pažymėjimų originalus. Niekada nedirbkite su kopijomis.Jei neturite pakankamai žinių apie teisinę bazę, geriau naudotis kvalifikuotų teisininkų, besispecializuojančių šiuo klausimu, paslaugomis.
Pardavėjo tapatybės ir dokumentų patikrinimas
Butą antrinėje rinkoje turėtų pirkti tik sąžiningas pardavėjas, todėl reikia patikrinti jo asmens tapatybę ir dokumentus, būtent civilinį pasą ir mokesčių mokėtojo kortelę. Sandorio dokumentuose turi būti įrašyti svarbūs šių vertybinių popierių duomenys. Stenkitės vengti nešvarių ar įtartinų žmonių, taip pat tų, kurie yra svaigalų vartoję. Šis patikrinimas yra labai svarbus, nes jei įstatyminiai dokumentai pridedami nereikšminga informacija, tada, jei pardavėjas inicijuoja ieškinį, prarandate bylą ir prarandate įstatyminę teisę į savo gyvenamojo ploto nuosavybę. Tokiu atveju grąžinti sumokėtus pinigus bus beveik neįmanoma.
Jei pardavėjas yra vedęs, jis turėtų paprašyti raštiško sutuoktinio sutikimo parduoti butą. Tai taikoma net tais atvejais, kai viena iš porų nėra registruota bute. Norėdami gauti informacijos apie visus namuose gyvenančius ir teisę į tai turinčius asmenis, paprašykite pardavėjo pateikti 3 formos pažymėjimą.
Nuosavybės tikrinimas per registrus
Nepriklausomai nuo to, ar butas perkamas hipoteka antrinėje rinkoje, ar už grynuosius pinigus, sandoris bus laikomas teisėtu tik tuo atveju, jei pardavėjas turi nekilnojamojo turto teises į gyvenamąjį nekilnojamąjį turtą.
Tai galite patikrinti šiais būdais:
- reikalauti išrašo iš Nuosavybės teisių į nekilnojamąjį turtą registro;
- gauti pažymėjimą Vieningame būsto uždraudimo registre;
- pateikti prašymą valstybiniam hipotekos registrui.
Visos šios valstybinės įstaigos turės pateikti nustatytos formos prašymą, taip pat pateikti informaciją apie buto pardavėją ir turto adresą. Bet čia svarbu suprasti, kad visos šios organizacijos gali neturėti išsamios informacijos, todėl geriausia šiuos pareiškimus gauti pas notarą. Be to, gyvenamasis plotas gali būti tiesiog neįrašytas į aukščiau išvardytus registrus. Tokiu atveju reikiamą informaciją galite gauti per PTI.
Preliminari sandorio sudarymas
Vienas iš problemiškiausių ir sunkiausių būdų įsigyti nuosavą namą yra įsigyti butą antrinėje rinkoje. Išsamios šio proceso instrukcijos yra aprašytos Civiliniame kodekse. Remiantis įstatymais, sandoris turi būti vykdomas išimtinai raštu ir taip pat turi būti patvirtintas notaro.
Jei esate pasiryžęs pirkti nekilnojamąjį turtą, galite sudaryti preliminarią sutartį su pardavėju, pagrįstą dokumentais, kurie garantuos, kad dvarininkas sudarys su pirkėju sandorį dėl gyvenamojo turto pardavimo iš anksto suderintomis sąlygomis per griežtai apibrėžtą laiką. Tai leidžia pirkėjams sumažinti galimą riziką ir apsidrausti nuo to, kad turtą pirks kitas asmuo.
Į ką reikėtų atsižvelgti sudarant sandorį?
Jei butas antrinėje rinkoje perkamas pagal preliminarią sutartį, tada pasirašant dokumentą reikia atsižvelgti į šiuos niuansus:
- sutartis turi būti sudaryta dalyvaujant visiems parduodamame bute registruotiems asmenims;
- pardavėjas privalo pateikti visus įstatymų reikalaujamus dokumentus;
- sutartyje nurodyti duomenys turi būti svarbūs;
- sąlygos, kuriomis turi būti vykdomas pardavimas, turėtų būti iš anksto suderintos;
- mokėjimas turi būti atliekamas nacionaline valiuta;
- abiejų šalių pareigos ir atsakomybė turėtų būti suderinta iš anksto;
- visuose dokumento puslapiuose turi būti pirkėjo ir pardavėjo parašas.
Verta paminėti, kad jei pardavėjas nori sudaryti ketinimų susitarimą su jumis, neskubėkite to daryti, nes šiame dokumente yra daug teisinių formalumų. Todėl pirmiausia pasitarkite su kvalifikuotu specialistu.
Antrinis namų draudimas
Pirkdamas, gyvenamojo nekilnojamojo turto draudimas yra patikima garantija, kad neįvykus sandoriui dėl kokių nors priežasčių asmuo gaus piniginę išmoką, kurios suma nurodyta draudimo sutartyje. Tai leidžia sumažinti bet kokias rizikos kategorijas sudarant sandorius su nekilnojamuoju turtu, todėl tokios paslaugos yra labai populiarios.
Draudimas bus svarbus šiais atvejais:
- Jei sandoris sudaromas ne su buto savininku, o su patikėtiniu.
- Viena iš sandorio šalių yra asmuo iki pilnametystės. Jei būsto pardavimas smarkiai pablogins vaikų gyvenimo sąlygas, globos institucijos turi teisėtą pagrindą teisėtai atšaukti sandorį net ir įforminus pirkinį.
- Neįvertintas gyvenamasis plotas. Dažniausiai kaina yra nepakankamai įvertinta siekiant sumažinti mokesčių atskaitymų sumas. Tokiu atveju pirkėjas perveda vieną sumos dalį oficialiai pardavėjui, o kitą - voke, taigi, jei dėl kokių nors priežasčių operacija bus atšaukta, pirkėjas galės grąžinti tik tą dalį, kuri nurodyta dokumentuose.
Verta paminėti, kad jei perkate butą hipoteka antrinėje rinkoje, tuomet būtina sąlyga yra ir draudimas. Reikalas tas, kad šis reikalavimas būdingas daugumai bankų kreipiantis dėl hipotekos.
Perpardavimo procesas
Norėdami saugiai įsigyti antrinį būstą, turite griežtai laikytis pagrindinių sandorio taisyklių.
Buto pirkimo antrinėje rinkoje procedūra yra tokia:
- Ieškokite patrauklaus turto.
- Dokumentacijos autentiškumo mokymasis.
- Pardavėjo tapatybės patikrinimas.
- Sandorio registravimas ir išankstinio mokėjimo atlikimas.
- Reikalingo dokumentų paketo paruošimas.
- Abiejų šalių pasirašyti dokumentai.
- Naujo savininko registracija vyriausybinėje agentūroje.
- Buto priėmimo-perdavimo akto surašymas.
Ši procedūra yra standartinė, todėl labai svarbu nuosekliai sekti visus jos etapus.
Privalumai perkant antrinį būstą
Šiais laikais valstybė teikia paramą mažas pajamas gaunantiems piliečiams, išleisdama motinystės kapitalą.
Tokiu atveju pirkti butą antrinėje rinkoje galima tik tuo atveju, jei turtas atitinka šiuos reikalavimus:
- Būstas tampa visa šeimos nuosavybe.
- Turtas yra Rusijoje.
- Sanitarinė būklė atitinka visus reikalavimus.
- Sandoris vykdomas visiškai laikantis įstatymų.
- Visi šeimos nariai, įskaitant nepilnamečius, turės teisę į butą.
Tokiu atveju gyvenamąjį būstą galima įsigyti tiek grynaisiais, tiek kreditais.
Išvada
Taigi mes ištyrėme, kaip vyksta buto pirkimas antrinėje būsto rinkoje. Kaip jau galėjote atspėti, viena vertus, tai yra naudinga, nes tokio nekilnojamojo turto kaina yra daug mažesnė nei naujuose pastatuose, tačiau, kita vertus, pirkėjai turi prisiimti didesnę riziką. Todėl norint apsisaugoti ir neprarasti pinigų, geriausia pirkti nekilnojamąjį turtą pas patyrusius teisininkus, turinčius didelę patirtį šioje srityje. Šiandien rinkoje yra daug bendrovių, užsiimančių tokia veikla.