Daugelis žmonių naudojasi kitų žmonių turtu nuomos pagrindu. Kambarys gali būti gyvenamasis arba negyvenamasis. Sutartis gali būti sudaryta tarp asmenų ar įmonių. Būtent susitarimas reglamentuoja abiejų šalių santykius. Dažnai naudojama nuoma su teise pirkti nekilnojamąjį turtą, leidžiant nuomininkui įsigyti patalpas pasibaigus sutarčiai.
Koncepcija
Nuomos sutartį su teise įsigyti nekilnojamąjį turtą atspindi santykiai tarp abiejų šio turto sandorio šalių. Tarp patalpų savininko ir nuomininko sudaroma speciali sutartis. Tai apima ne tik svarbiausias sąlygas, bet ir informaciją apie galimybę atpirkti sandorio objektą.
Paprastai sutartyje nurodoma, kad nuomininkas gali išpirkti turtą tik po nustatyto laikotarpio. Procesas vykdomas remiantis Art. 624 civilinis kodeksas. Tam nuomininkas, naudodamasis patalpomis, jokiu būdu neturi pažeisti sutarties reikalavimų ir sąlygų.
Skirtumai nuo lizingo
Nekilnojamojo turto lizingas dažnai lyginamas su lizingu. Tarp šių operacijų yra tam tikrų skirtumų:
- išperkamosios nuomos metu nėra jokių apribojimų pasirenkant nuomojamą būstą, todėl nuomininkas pasirenka objektą, po kurio nuomotojas jį perka iš savininko ir numato finansinę nuomą, o standartinės nuomos atveju sudaromas asmeniui nuosavybės teise priklausantis turtas, todėl objekto pasirinkimas yra ribotas;
- išperkamosios nuomos metu dalyvauja trys šalys, o nuomojant sutartis sudaroma tiesiogiai tarp dviejų dalyvių;
- sudarant lizingo sutartį klientui yra galimybė turtą išpirkti, o sudarant nuomos sutartį tai įmanoma tik turint atitinkamą sąlygą.
Daugybė žmonių ir kompanijų yra suinteresuoti nuoma su teise pirkti komercinį turtą. Tokiomis sąlygomis verslininkai gali patikrinti, ar pasirinkta vieta yra patogi darbui ir klientams. Jei veikla yra efektyvi, tada priimamas sprendimas dėl objekto išpirkimo.
Privalumai
Nuomos naudojimasis teise pirkti nekilnojamąjį turtą nuomininkui suteikia daug privalumų:
- buto pirkimas nenaudojant skolintų lėšų;
- nekilnojamasis turtas naudojamas iki galutinio išpirkimo;
- Jūs galite bet kada atšaukti operaciją;
- sutarties pasirašymui nebūtina rinkti daug dokumentų;
- nėra papildomų išlaidų, susijusių su būstu, nes draudimas neišduodamas ir vertinimas neatliekamas;
- nereikia įmokos.
Nuomotojo pranašumai yra šie:
- Galite parduoti esamą turtą už didelę kainą;
- turtas priklauso savininkui iki galutinio išpirkimo;
- Sutartį leidžiama nutraukti bet kuriuo metu.
Paprastai nuoma su teise pirkti nekilnojamąjį turtą naudojasi nuomotojai, norintys parduoti savo turtą, tačiau jie negali greitai atlikti šio proceso dėl didelių turto kainų ar kitų veiksnių.
Trūkumai
Toks susitarimas turi keletą neigiamų aspektų nuomininkui:
- Prieš galutinį atpirkimą turtas įregistruojamas pas kitą sandorio dalyvį, kuris gali juo visiškai disponuoti;
- objekto savininkas gali bet kuriuo metu nutraukti sandorį negrąžindamas nuomos įmokų;
- dvarininkui mirus, jūs turėsite sudaryti naują susitarimą dėl mažiau palankių sąlygų su jo įpėdiniais.
Tuo pačiu metu nuomotojas negali naudoti patalpų jokiems tikslams, be to, ilgą laiką nekilnojamojo turto kaina gali padidėti, o tai praras pelną.
Kokius dokumentus reikia pateikti?
Maskvoje dažniausiai siūlomos nuomos su teise pirkti nekilnojamąjį turtą. Taip yra dėl to, kad nekilnojamasis turtas sostinėje yra brangus, todėl sunku jį parduoti standartiniu būdu. Sandoriui sudaryti paruošiami šie dokumentai:
- sandorio šalių pasai, o jei viena iš šalių yra įmonė, naudojamas registracijos ir registracijos Federalinėje mokesčių tarnyboje pažymėjimas;
- namų knygos išrašas, su kuriuo galite sužinoti, kas yra įregistruotas nekilnojamojo turto objekte;
- objekto nuosavybės pažymėjimas arba USRN išrašas, kuriame pateikiama informacija apie buto savininkus;
- tiesioginė nuoma, kurioje yra nuostata dėl galimybės išpirkti nekilnojamąjį turtą;
- mokėjimų grafikas, kuriame nurodoma, kada tiksliai turėtų būti pervesti nuomininko mokėjimai.
Be to, paprastai sudaromas priėmimo aktas. Joje yra informacija apie visus namų apyvokos daiktus, kuriuos galima rasti patalpose, taip pat data, kada nuomininkas pradėjo naudotis turtu.
Sutarties registravimo niuansai
Jei yra sudaroma nuoma su teise pirkti nekilnojamąjį turtą, tada jos trukmė paprastai siekia 10 ar 15 metų. Jei sutarties terminas viršija 1 metus, tada ji registruojama federaliniame registre. Tam paruošiami dokumentai:
- dalyvių pasai;
- registracijos paraiška;
- vienas nuomos egzempliorius;
- muito kvitas;
- techninis pasas ir nekilnojamojo turto planas.
Galite kreiptis ne tik į „Rosreestr“ skyrių, bet ir į MFC.
Bendradarbiavimo niuansai
Nepaisant to, ar nuoma su teise pirkti nekilnojamąjį turtą sudaroma Nižnij Novgorode, ar kitame mieste, atsižvelgiama į tam tikrus įstatymų reikalavimus. Sutarties rengimo procesą reglamentuoja federaliniai įstatymai, todėl sandorio dalyviai atsižvelgia į šias ypatybes:
- atpirkimas yra tik nuomininko teisė, o ne jo pareiga, todėl priversti jį per teismą atlikti šį procesą neįmanoma;
- sumokėjus visą nuomotojui mokėtiną sumą, būtina įregistruoti teisę į buto perleidimą nuomininkui;
- net įprasta nuoma gali būti perkvalifikuota į nuomą su teise pirkti, kuri numatyta Art. 624 Civilinis kodeksas, todėl pakanka tik sudaryti papildomą susitarimą tarp dviejų šalių.
Patartina naudoti šį nuomos būdą tik su sąlyga, kad tarp dviejų dalyvių yra pasitikėjimo santykiai, o nekilnojamojo turto paklausa taip pat laikoma maža.
Nuomininko rizika
Sudarydamas nuomos sutartį su teise pirkti nekilnojamąjį turtą, nuomininkas turi susidurti su rimta rizika:
- dvarininko mirties atveju sutartis gali būti nutraukta arba įpėdiniai gali įvesti papildomų nemalonių sąlygų;
- turto savininkas gali naudoti nekilnojamąjį turtą kaip užstatą kreipdamasis dėl įvairių paskolų;
- Dėl nekilnojamojo turto rinkos pokyčių turto išpirkimo kaina gali būti per didelė, nors tokiomis sąlygomis visada galima atsisakyti jį išpirkti, tačiau nuomos įmokos turto savininko negrąžina.
Taigi, nors toks pasiūlymas turi daug privalumų, svarbu atsižvelgti į riziką, kylančią iš nuomininko.
Sutarties sudarymo taisyklės
Nuomos sutartyje su pirkimo teise turi būti nurodytos tam tikros sąlygos. Tai apima:
- informacija apie sandorio šalis (turi būti nurodyta F. I. O., įrašoma informacija iš pasų, gimimo data ir registracijos vieta);
- sutarties objektas, kuris yra turtas, todėl nurodomas jo adresas, plotas ir kiti požymiai, kurie nukopijuojami iš oficialių dokumentų į butą;
- sutarties terminas, o išpirkimui dažnai sudaromas neribotas susitarimas;
- mėnesio įmokos dydis, už kurį atsižvelgiama į turto nuomos kainą ir pirkimo kainą;
- mokėjimo dažnumas;
- lėšų pervedimo būdas, už kurį pinigai gali būti pervedami asmeniškai, pervedami į banko sąskaitą arba pervedami remiantis banko kamera;
- iš nuomininko ir nuomotojo kylančios prievolės;
- šalių atsakomybė už sandorio sąlygų pažeidimą.
Svarbu teisingai kreiptis į šios sutarties projektą, kad būtų teisėta nuoma su teise pirkti nekilnojamąjį turtą. Sutarties pavyzdį galima nagrinėti žemiau.
Ar reikalingas buto įvertinimas?
Jei būstas bus perduotas ilgalaikiam naudojimui, tikėtina, kad jo kaina labai pasikeis. Šalys turi susitarti, ar tokie pakeitimai turės įtakos išpirkimo sumai, po to bus priimtas sprendimas dėl susitarimo.
Dažnai šalys pasirenka perskaičiavimą, atsižvelgdamos į kainų pokyčius nekilnojamojo turto rinkoje arba apskaičiavimą užsienio valiuta. Norint ateityje išvengti nesutarimų, patariama sutartyje nurodyti galutinę objekto kainą ir rodiklio apskaičiavimo formulę. Dėl to šalys kreipiasi į nepriklausomą vertintoją. Jis sudaro ataskaitą, kurioje yra informacija apie objekto rinkos kainą sutarties sudarymo metu.
Kaip praeina teisės į objektą?
Dažniausiai siūloma Maskvoje ir Maskvos srities nuoma su teise įsigyti nekilnojamąjį turtą. Turėdamas šį pasiūlymą, kiekvienas gali tapti likvidžio ir pelningo turto, esančio geroje vietoje, savininku. Tuo pat metu svarbu žinoti, kaip vykdomas teisių į butą perdavimas nuomininkui. Tam gali būti naudojamos kelios parinktys:
- sutarties pasibaigimas;
- visas objekto vertės perdavimas savininkui.
Šiaip ar taip, procesas užregistruojamas Rosreestr mieste, po kurio nuomininkas tampa visišku objekto savininku.
Ankstyvo nutraukimo specifika
Pagal str. Pagal Civilinio kodekso 619 straipsnį abiejų šalių santykiai teismo sprendimu nutraukiami šiomis sąlygomis:
- nuomininkas, naudodamasis daiktu, pažeidžia sutarties sąlygas;
- patalpos naudojamos kitoms reikmėms;
- blogėja būstas dėl blogos vartotojo priežiūros;
- per nustatytą laiką nuoma neperkeliama;
- sutartyje numatytas kapitalinis remontas neatliekamas.
Susitarimo šalys gali numatyti kitas išankstinio sutarties nutraukimo sąlygas.
Išvada
Nuoma su galimybe pirkti yra laikoma reikalaujama operacija daugelyje regionų. Tai turi pranašumų abiem dalyviams. Pagal teisingai sudarytą susitarimą nutraukus bendradarbiavimą, būstas pereina nuomininko nuosavybėn.
Ypatingas dėmesys turės būti skiriamas tinkamam sutarties sudarymui, kad joje būtų svarbi informacija apie bendradarbiavimą. Jei jo galiojimo laikas viršija 1 metus, tada jis įregistruojamas Rosreestr.