At købe en lejlighed er en ansvarlig og temmelig kompliceret forretning. For fast ejendom skal du anføre betydelige beløb, og det er derfor værd at nærme sig spørgsmålet grundigt. At købe fast ejendom er fyldt med betydelige risici, især når det kommer til det sekundære marked. Hvilke spørgsmål skal du stille, når du køber en lejlighed for at beskytte dig selv?
Algoritme til at købe en lejlighed på det sekundære marked
Før du beslutter, hvilke spørgsmål du skal stille, når du køber en sekundær lejlighed, skal du studere transaktionsalgoritmen. Sådan går det:
- søg efter et passende objekt;
- inspektion af lejligheden;
- indgåelse af en foreløbig transaktion (indbetalingsaftale) og foretage en forskud; forberedelse af en pakke med dokumenter;
- indgåelse af en kontrakt om salg og notarisering;
- angiv registrering i UFRS.
Liste over dokumenter
For at gennemføre køb og salg af en lejlighed på det sekundære marked har du brug for et vist sæt dokumenter. nemlig:
- titel dokumenter, der bekræfter sælgers ejerskab af lejligheden;
- pas af deltagere i transaktionen;
- BTI-datablad med forklaring;
- uddrag fra HOAs og boligselskabers regnskaber
- samtykke fra andre brugere af lejligheden eller interesserede parter til dens salg;
- notarized fullmagt (hvis transaktionen udføres af en tredjepart).
Hvem er ejeren af lejligheden?
Hvilke spørgsmål skal man stille, når man køber en lejlighed? Den første ting, du skal spørge, er, hvem der ejer lejligheden i henhold til dokumenterne? Ideelt set skal du handle direkte med ejendomsejere og ikke med deres repræsentanter (familie, venner, naboer osv.). Ejerskab skal registreres hos Rosreestr. Selvfølgelig leveres salg af lejligheder ved fuldmagt ved lov, men denne ordning bruges ofte af svindlere, så det er bedre ikke at risikere det.
Det er vigtigt at afklare på hvilket grundlag ejeren ejer lejligheden (som skal bekræftes af relevante dokumenter). Historien om fremkomsten af rettigheder skal studeres for at sikre, at du efter at have købt en lejlighed ikke støder på andres krav på at eje den. De mest risikable muligheder er:
- certifikat om arv;
- ejendomsdelingsaftale;
- livslang afhængig kontrakt.
Hvor længe har sælgeren ejet lejligheden?
Blandt listen over, hvilke spørgsmål man skal stille, når man køber en lejlighed, indtager spørgsmålet om ejerskabets længde et vigtigt sted. Ideelt set bør ejeren eje ejendommen i mindst tre år. Jo længere denne periode er, jo mindre er risikoen for, at nogen vil være i stand til at udfordre ejerskabet af lejligheden, når den allerede er købt af dig. Selv hvis det kommer til retssager, vil varigheden af ejerskab fra den tidligere ejer være et argument til din fordel.
Hvis en person for eksempel videresælger en lejlighed efter seks måneders ejerskab, skal dette advare dig. Sådanne ordninger bruges ofte af svindlere. Der kan også udføres en hurtig videresalg for at skjule de overtrædelser, der blev begået i løbet af salget. Og det kan også være, at en person har opdaget en svindel (huset er pantsat, eller han har andre ejere) og simpelthen ønsker at slippe af med problemet fast ejendom uden økonomiske tab.
Hvem er registreret i lejligheden?
Når man laver en liste over, hvilke spørgsmål man skal stille, når man køber en lejlighed, er det vigtigt at afklare, hvem der er registreret i lejligheden. Her er de væsentlige punkter:
- Mindre børn.Det er vigtigt, at deres rettigheder ikke krænkes under transaktionen.
- Ægtefælles ægtefælle. Han (hun) skal acceptere salget. Du har muligvis brug for tilladelse fra bestyrelsen til at sælge lejligheden.
- Personer, der gennemgår militærtjeneste. Uden deres samtykke er det umuligt at sælge en lejlighed.
- Personer, der afsoner dom i fængsler. Deres tilladelse til at sælge lejligheden er også nødvendig.
Er der heftelser (begrænsninger)?
Er der nogen byrder - dette er en anden vigtig vare fra kategorien "hvilke spørgsmål, der skal stilles, når du køber en lejlighed." F.eks. Kan fast ejendom beslaglægges ved en retsafgørelse. I dette tilfælde kan sælgeren tilbyde dig at foretage et forskud, så han kan afbetale gælden, som ejendommen er blevet beslaglagt på. Men dette er en meget risikabel aftale. Og ikke det faktum, at sælgeren ikke vil forsøge at skjule arrestationen for dig.
En anden byrde kan være det faktum, at lejligheden er sikkerhed for realkreditudlån. Sådanne transaktioner er faktisk tilladt. Men risikoen for svig og svig er også stor. Retssager kan også betragtes som en heftelse i forhold til denne ejendom.
En anden faldgrube er kilden til midler til køb af en lejlighed af den tidligere ejer. Hvis ejendommen blev købt med moderskabskapital, gælder ejendomsretten for alle familiemedlemmer, inklusive børn. Ved salg af fast ejendom skal sidstnævnte nødvendigvis udstedes i en anden lejlighed. Hvis sælgeren ikke har opfyldt denne betingelse, er der en risiko for, at købs- og salgstransaktionen er ugyldig.
Var der en genudvikling?
Hvilke spørgsmål skal jeg stille, når jeg køber en lejlighed? Sørg for at kontrollere, om der var tale om en nyudvikling. Men tag ikke et ord. Bed sælgeren om et datablad og undersøge det nøje for at overholde ejendommens reelle tilstand. Hvis du finder uoverensstemmelser, skal du kontrollere, om ændringerne i BTI er ens.
Hvis det viser sig, at genudviklingen ikke er legaliseret, vil købet være en stor risiko for dig. For det første kan tilsynsmyndighederne pålægge dig en bøde, og for det andet er der en risiko for, at du bliver bedt om at bringe ejendommen i korrekt stand, hvilket svarer til databladet.
Hvad er den tekniske tilstand i lejligheden?
Ud over juridiske spørgsmål er det værd at være opmærksom på boligens tekniske tilstand. Her er nogle spørgsmål, du skal stille, når du ser og køber en lejlighed for at forstå, hvor behageligt det vil være for dig:
- Hvilket materiale er vægge og gulve lavet af? Præfabrikerede huse holder ikke varmen godt om vinteren og er meget varme om sommeren. I denne henseende er mursten mere acceptabel. Det er også værd at være opmærksom på den indvendige og udvendige vægisolering.
- Hvor god er lydisolering? I fuld stilhed skal du lytte til lyde fra nærliggende lejligheder (især et svagt sted - et badeværelse). Sammenlign også støjniveauet i lejligheden med åbne og lukkede vinduer. Find ud af, om der er nogen industrielle faciliteter, travle transportveje eller støjende natteliv i nærheden.
- Er kablet kvalitet? Gamle aluminiumsføringer er sårbare overfor strømstød, hvilket kan forårsage skade på moderne elektriske apparater. Nå, hvis ledningen erstattes af kobber. Det er også godt, hvis der er tilsluttet en separat RCD-maskine til hver gren. For at kontrollere kvaliteten af ledningerne, bed sælgeren om at tænde for flere elektriske apparater på samme tid.
- I hvilken tilstand er vandforsyningen? Kontroller uafhængigt af hvor godt vandtrykket i vandhanerne er, om spildevandet er tilstoppet. Evaluer visuelt tilstanden på rør og VVS. Kontroller, hvor længe rørene skiftede (ikke kun i lejligheden, men også i stigerøret).
- Er lejligheden godt opvarmet? De mest pålidelige oplysninger kan fås, hvis du køber en lejlighed i opvarmningssæsonen. Det er godt, hvis der installeres et autonomt varmesystem. Men det er vigtigt, at det indrammes i overensstemmelse hermed.Vær opmærksom på rørene og radiatorernes tilstand, kontroller, hvornår de blev udskiftet (både i lejligheden og i stigerøret).
- Er der nogen tællere? Nå, hvis al kommunikation er installeret passende målere. Dette sparer dig ved hjælp af regninger.
Er der nogen skjulte fejl?
Hvilke spørgsmål kan jeg stille, når jeg køber en lejlighed? Spørg sælgeren, hvis rummet har nogen mangler? Er der huller eller revner i væggene (mest sandsynligt er de skjult under tapetet), hvis taget lækker, bliver hjørnerne våde, og så videre. Naturligvis genkendes sælgeren næppe, så du er nødt til at kontrollere alt selv. Måske vil dette være grunden til afvisning af købet. Og hvis du virkelig kan lide lejligheden, kan de identificerede mangler være et argument for dig under auktionen.
Hvad er nabokontingenten?
Hvilke spørgsmål kan man stille sælgeren, når man køber en lejlighed? Ligegyldigt hvor god lejligheden er, afhænger livskvaliteten i den stort set af sine naboer. Spørg sælgeren, hvis højt musikelskere, skandalister, folk der misbruger alkohol eller narkotika bor i nærheden. Hvis du ikke tåler tobaksrøg, skal du spørge, om tunge rygere bor i nabolaget og så videre.
Man skal være særlig opmærksom på identiteten af naboer, der bor direkte gennem muren, over og under. Er der fans blandt dem, der banker på batterier, vil de oversvømme din nye reparation og så videre.
Forskud eller indbetaling?
Og hvilke spørgsmål skal du stille, når du køber en lejlighed? Selvfølgelig økonomisk. Hvis køberen kan lide lejligheden, foretager han som regel et depositum eller et forskud på 5-10% af de samlede omkostninger, så sælgeren fjerner den fra salget. Dette er lidt af en forudbetaling. Hvis transaktionen går i stykker (uanset årsagerne), returneres forskud til køberen fuldt ud.
Situationen er forskellig med indbetalingen. Hvis købs- og salgstransaktionen bryder sammen på grund af køberens skyld, mister han det betalte beløb. Hvis transaktionen faldt gennem sælgers skyld, returnerer han indbetalingen til køberen og det samme beløb. Derfor er formaliteter meget vigtige. De skal drøftes på forhånd og tydeligt angives i kontrakten.
Organisatoriske øjeblikke
Hvis du kunne lide lejligheden, og du agter at købe den, er det værd at afklare en række organisatoriske problemer. Her er nogle spørgsmål, du skal stille, når du køber en lejlighed til en ejendomsmægler eller ejer:
- Hvor længe vil ejeren og andre brugere af lejligheden udskilles fra den?
- Hvor længe kan lejere fysisk kunne flytte ud af lejligheden?
- Hvilke ting (møbler, apparater og så videre) overføres til den nye ejers ejendom?
Hvordan ikke falde for tricks af svindlere?
Når du har fundet ud af, hvilke spørgsmål du har brug for at stille, når du køber en lejlighed, kan du tage et par flere anbefalinger til, hvordan du beskytter dig mod svindlere:
-
Undgå at arbejde med mennesker, der gør dig mistænksom. Dette gælder både for direkte sælgere og ejendomsmæglere. Køb heller ikke en sekundær lejlighed fra en juridisk enhed.
-
Kontroller dine dokumenter omhyggeligt. Hvis du er i tvivl, skal du søge hjælp fra en advokat til en dybtgående undersøgelse.
-
Kontakt specialister for at udarbejde en salgskontrakt.
-
Smig dig ikke til den lave pris. Der er selvfølgelig en mulighed for, at værdien under markedet er forårsaget af det presserende behov for et hurtigt salg af en lejlighed (for eksempel af familiemæssige årsager). Men i de fleste tilfælde er dette et tegn på svig.
-
Tag dig tid med betaling. Gør det kun, når transaktionen anerkendes som lovlig i Federal Reserve Service. For at gøre dette kan du bruge bankceller med mulighed for at blokere.
-
Betal i vidne tilstedeværelse. Så du beskytter dig mod svig.
- Sørg for, at køberens juridiske kapacitet. Hvis du køber en lejlighed fra en ældre person, har du brug for et certifikat fra en neuropsykiatrisk apotek. Dette er en garanti for, at svindlere ikke prøver at narre dig og ejeren af lejligheden.
konklusion
Når du ved, hvilke spørgsmål der stilles, når du køber en lejlighed (videresalg i vores tilfælde), skal du passe på yderligere informationskilder. Hvad kan være bedre end at tale med naboer? Det giver virkelig ikke mening for dem at skjule oplysninger for dig om renheden af sælgeren, ejere af lejligheden, husets tekniske tilstand, distriktets omdømme og andre vigtige punkter. Det måske er det mest omgåselige publikum bedstemødrene på bænke. Fra dem vil du sandsynligvis modtage de mest pålidelige oplysninger.