ฝากภายใต้สัญญาซื้อขายเบื้องต้น: คำแนะนำทางกฎหมาย

สัญญาการขายเบื้องต้นพร้อมมัดจำตัวอย่าง ซึ่งวาดขึ้นตามกฎบางอย่างซึ่งมักถูกเขียนขึ้นในทางปฏิบัติ ความนิยมของข้อตกลงนี้เกิดจากความต้องการของคู่กรณีในการทำธุรกรรมเพื่อปกป้องตัวเอง ให้เราพิจารณารายละเอียดเพิ่มเติมว่าอะไรประกอบ สัญญาซื้อขายเบื้องต้นพร้อมเงินมัดจำ.

สาระสำคัญของข้อตกลง

สัญญาการขายเบื้องต้นพร้อมมัดจำตัวอย่าง ซึ่งถูกนำเสนอในบทความวาดขึ้นในขั้นตอนการเจรจาต่อรอง สาระสำคัญของข้อตกลงนี้คือการสร้างภาระผูกพันของคู่สัญญาในการทำธุรกรรมในอนาคต เพียงแค่ใส่บทสรุป สัญญาซื้อขายเบื้องต้นพร้อมเงินมัดจำผู้เข้าร่วมทั้งสองจะต้องทำธุรกรรมให้เสร็จสมบูรณ์ หากด้วยเหตุผลบางอย่างนี้หรือฝ่ายนั้นเปลี่ยนความตั้งใจเริ่มต้นของมันก็จะเกิดการสูญเสีย

ในประมวลกฎหมายแพ่งมีบทบัญญัติพิเศษที่ใช้บังคับกับสัญญาขั้นต้นการฝากข้อตกลงตัวอย่าง อย่างไรก็ตามในทางปฏิบัติมีคำถามมากมายเมื่อเตรียมเอกสารดังกล่าว โดยเฉพาะอย่างยิ่งพวกเขามักจะปรากฏในกรอบของความสัมพันธ์ที่เกี่ยวข้องกับการหมุนเวียนของอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัย

วิธีการตรวจสอบให้แน่ใจว่ามีการปฏิบัติตามเงื่อนไขที่กำหนดไว้ในสัญญาเบื้องต้นคือการฝากเงิน ข้อตกลงตัวอย่างมีข้อบ่งชี้ของจำนวนเงินที่แน่นอนที่ฝ่ายหนึ่งโอนไปยังอีกฝ่าย หลังจากปฏิบัติตามภาระผูกพันที่คาดว่าจะกล่าวคือข้อสรุปของข้อตกลงหลักจะถูกนับรวมในการชำระเงินที่ถึงกำหนดภายใต้ธุรกรรม

หากผู้ขายปฏิเสธที่จะทำสัญญาจำนวนเงินที่ได้รับจากเขาจะถูกส่งกลับไปยังผู้ซื้อเป็นสองเท่า ในทางกลับกันผู้ซื้อจะได้รับความเสียหายหากเขาเปลี่ยนใจในการทำธุรกรรม หากเขาปฏิเสธที่จะเซ็นสัญญาหลักจำนวนเงินฝากจะไม่คืนให้เขา

สัญญาณของข้อตกลง

ข้อมูลข้างต้นระบุว่า:

1. การฝากเงินช่วยให้มั่นใจว่าการปฏิบัติตามข้อผูกพันของคู่กรณีในการทำสัญญาขายในอนาคต
2. ตามปกติของความสัมพันธ์จำนวนเงินที่จ่ายโดยผู้ซื้อจะทำหน้าที่ชำระเงินภายใต้ข้อตกลงที่ยังไม่ได้ลงนาม

บรรทัดฐาน GK

ตามที่ระบุไว้ในบทความ 380 ของรหัส (วรรค 1) เงินฝากล่วงหน้า - จำนวนเงินที่ออกโดยผู้เข้าร่วมคนหนึ่งไปยังอีกคนหนึ่งในบัญชีของการชำระเงินเนื่องจากเขาในการทำธุรกรรมหลัก เธอทำหน้าที่เป็นหลักฐานของข้อสรุปของข้อตกลงและทำให้มั่นใจในการดำเนินการ สัญญาเบื้องต้นในการกำหนดภาระผูกพันและการจัดหาเงินมัดจำจะต้องทำเป็นลายลักษณ์อักษร

ในกรณีที่ไม่ปฏิบัติตามข้อกำหนดนี้ข้อตกลงจะถือว่าไม่ถูกต้อง ซึ่งหมายความว่า ฝากโดยไม่มีข้อตกลงล่วงหน้า ไม่สามารถถือเป็นวิธีการรักษาความปลอดภัย ความจริงของการโอนเงินจะต้องได้รับการรับรอง กฎหมายกำหนดว่าเงินมัดจำนั้นสามารถจัดหาได้โดยภาระผูกพันตามสัญญา ในกรณีอื่น ๆ ไม่สามารถใช้งานได้

ฟังก์ชั่นการชำระเงินของสมมติว่าจำนวนเงินที่โอนสามารถใช้เพื่อรักษาความปลอดภัยภาระผูกพันทางการเงิน ในกรณีที่ไม่มีคุณสมบัติใด ๆ ข้างต้นจะทำให้สูญเสียคุณสมบัติของเงินฝาก หากมีข้อสงสัยเกี่ยวกับลักษณะทางกฎหมายของจำนวนเงินโดยเฉพาะอย่างยิ่งเนื่องจากการขาดแบบฟอร์มข้อตกลงเป็นลายลักษณ์อักษรแล้วมันจะได้รับการพิจารณาล่วงหน้าเว้นแต่จะได้รับการพิสูจน์เป็นอย่างอื่น

ความขัดแย้งในกฎหมาย

ดังที่คุณทราบสัญญาการขายทรัพย์สินใด ๆ นั้นขึ้นอยู่กับการลงทะเบียนของรัฐหลังจากดำเนินการตามขั้นตอนนี้แล้วการทำธุรกรรมจะได้รับการพิจารณาและสรุปผล

Wสัญญาเบื้องต้นในที่สุดก็มีวัตถุประสงค์เพื่อให้มั่นใจว่าภาระหน้าที่ที่มีอยู่ภายใต้ข้อตกลงที่ถูกต้องสำหรับผู้เข้าร่วม นี่คือความไม่สอดคล้องของบรรทัดฐาน เมื่อเปิดเผยคำจำกัดความของเงินฝากผู้ออกกฎหมายจะระบุลักษณะของอุปกรณ์ (อนุพันธ์) อย่างชัดเจนรวมถึงการมีอยู่ของภาระผูกพันที่มีอยู่อย่างแท้จริงภายใต้สัญญาซึ่งการฝากนั้นมีความปลอดภัยจริง

ในความเป็นจริงเขาไม่สามารถรับประกันการดำเนินการตามข้อตกลงที่ยังไม่ผ่านการลงทะเบียนของรัฐ สถานการณ์ที่ค่อนข้างแตกต่างกับสังหาริมทรัพย์ ธุรกรรมที่มีวัตถุการลงทะเบียนดังกล่าวไม่อยู่ภายใต้ ตัวอย่างเช่น สัญญาซื้อขายรถยนต์เบื้องต้นพร้อมเงินมัดจำ อาจเป็นกรณี

ความแตกต่างของระเบียบ

กฎหมายปัจจุบันไม่ได้แก้ไขขั้นตอนตามที่ควรจะวาดขึ้น สัญญาซื้อขายบ้านเบื้องต้น ด้วยการฝากอย่างไรก็ตามไม่สามารถสรุปได้ ตามที่ระบุไว้ข้างต้นข้อตกลงดังกล่าวจะต้องลงทะเบียนโดยหน่วยงานของรัฐที่ได้รับอนุญาต

ขั้นตอนสำหรับการทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์เป็นสิ่งสำคัญ เงินฝากภายใต้สัญญาเบื้องต้นที่ไม่อยู่ภายใต้การลงทะเบียนของรัฐหมายถึงจำนวนของผลกระทบเชิงลบสำหรับคู่สัญญาหากพวกเขาปฏิเสธที่จะสรุปการทำธุรกรรมหลัก

โดยเฉพาะอย่างยิ่งความสามารถของผู้เข้าร่วมในการบังคับใช้ข้อตกลงที่มีความปลอดภัยในการพิจารณาคดี ในเวลาเดียวกันกิจการที่มีการละเมิดผลประโยชน์มีสิทธิเรียกร้องค่าชดเชยสำหรับความเสียหายที่เกิดขึ้นจากการละเมิด

วัตถุประสงค์ของข้อตกลง

การฝากสัญญาเบื้องต้น ทำหน้าที่ขององค์กร การโอนเงินมีวัตถุประสงค์เพื่อสร้างข้อผูกพันที่ไม่ใช่ทรัพย์สินเพื่อทำสัญญาในอนาคต

ขอบเขตของสัญญาเบื้องต้นนี้เกี่ยวข้องกับการเตรียมการสำหรับการทำธุรกรรมในลักษณะของทรัพย์สิน ดังนั้นการดำเนินการใด ๆ ที่เกินขอบเขตที่กำหนดควรได้รับการพิจารณาว่าเป็นการขยายบทบัญญัติของกฎหมายอย่างไม่มีเหตุผล

จุดสำคัญ

ตามที่ระบุไว้ในบรรทัดฐานของประมวลกฎหมายแพ่งผู้มีส่วนได้เสียในกรณีที่ปฏิเสธผู้เข้าร่วมรายที่สองเพื่อทำธุรกรรมหลักให้เสร็จสมบูรณ์อาจยื่นคำร้องขอให้บังคับให้ลงความเห็นเพื่อสรุปศาลต่อไป กฎนี้ใช้กับ สัญญาขั้นต้นสำหรับการขายอพาร์ทเม้นด้วยเงินฝากหรือไม่?

ในทางปฏิบัติมันอาจกลายเป็นว่าศาลไม่สามารถบังคับให้ผู้เข้าร่วมในการทำธุรกรรมล้มเหลวที่จะสรุปเพราะวัตถุได้เปลี่ยนเจ้าของแล้ว ในกรณีนี้ผลที่เกิดขึ้นเพียงครั้งเดียวจะไม่ได้ผล สัญญาเบื้องต้น

อพาร์ทเม้นท์, ฝาก ซึ่งจะถูกโอนไปยังผู้ที่เป็นเจ้าของในเวลาที่มีข้อพิพาท ในกรณีนี้ศาลอาจมอบหมายให้จำเลยมีภาระผูกพันที่จะต้องจ่ายค่าเสียหายให้แก่โจทก์สำหรับความสูญเสียหรือใช้การลงโทษแก่เขาที่จัดตั้งขึ้นในข้อตกลง

ดังนั้นเมื่อนักกฎหมายชี้ให้เห็นว่าสัญญาเบื้องต้นจะทำหน้าที่ขององค์กร ไม่สามารถสร้างทรัพย์สินรวมถึงข้อผูกพันทางการเงิน ดังนั้นการจำนำภายใต้สัญญาเบื้องต้นจึงไม่เป็นไปตามฟังก์ชั่นการชำระเงิน

ข้อบ่งชี้ในการออกกฎหมายว่าจำนวนเงินที่โอนจะถูกนำมาพิจารณาในการชำระเงินภายใต้การทำธุรกรรมไม่เปลี่ยนแปลงบทบัญญัติเนื่องจากข้อตกลงหลักยังไม่สิ้นสุด

คุณสมบัติด้านประสิทธิภาพ

หากคุณไม่คำนึงถึงข้อบ่งชี้ของความเป็นไปได้ของการหักล้างเงินฝากในจำนวนเงินที่ชำระภายใต้การทำธุรกรรมที่มีความปลอดภัยคุณจำเป็นต้องรับรู้ว่าสัญญาหลักและข้อตกลงเบื้องต้นแม้ว่าจะเชื่อมโยงถึงกัน แต่เป็นการกระทำที่เป็นอิสระ

เมื่อดำเนินการตามข้อตกลงแรกภาระผูกพันที่เกิดขึ้นจากเอกสารอนุพันธ์จะถูกยกเลิกโดยผลการดำเนินงาน เงินมัดจำเบื้องต้นการขายที่ดิน หรืออสังหาริมทรัพย์อื่น ๆ ทำงานในช่วงเวลาที่แตกต่างกัน

ปัญหาความขัดแย้งในการทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์

พลเมืองบางคนที่มีความรอบรู้ต่ำในกฎหมายใช้ภาษาที่ไม่ถูกต้อง ตัวอย่างเช่นการปกป้องตำแหน่งในศาลพวกเขากล่าวว่าพวกเขาได้ข้อสรุป สัญญาขายห้องชุดล่วงหน้า. มาสร้างความกระจ่างกันเถอะ

อาจมีการสรุปสัญญาเบื้องต้นสำหรับการขายอสังหาริมทรัพย์ อย่างไรก็ตามส่วนหนึ่งของจำนวนเงินเนื่องจากข้อตกลงดังกล่าวเนื่องจากเจ้าของไม่ได้เป็นหลักฐานของการทำธุรกรรมเนื่องจากไม่มีอะไรที่จะยืนยัน แต่มันยืนยันความตั้งใจที่จะปฏิบัติตามภาระผูกพันที่จะต้องจ่ายเงินตามที่ตกลงกัน

มีอีกด้านหนึ่งของปัญหานี้ หากข้อตกลงไม่ได้ดำเนินการเป็นลายลักษณ์อักษร แต่จำนวนเงินถูกโอนและพิสูจน์ว่าเป็นเงินมัดจำการชำระเงินจะยืนยันความเป็นจริงของการทำธุรกรรม เพื่อให้แน่ใจว่าการกระทำจะได้รับการรับรองโดยทนายความฟังก์ชั่นการรับรองของกองทุนที่โอนจะถือว่าไม่มีเหตุสมควร สิ่งที่เกี่ยวกับข้อตกลงที่จะต้องลงทะเบียน?

ทนายความบอกว่าวาดขึ้น สัญญาเบื้องต้นสำหรับการขายที่ดินพร้อมเงินมัดจำเหมือนสิ่งอื่น ๆ ที่เคลื่อนที่ได้ทำไม่ได้ สำหรับการทำธุรกรรมดังกล่าวการบังคับใช้รูปแบบนี้ไม่สามารถใช้ได้ ไม่มีข้อผูกมัดก่อนลงทะเบียน ดังนั้นจึงไม่มีอะไรให้ กฎนี้ใช้ไม่เพียง แต่กับคุณสมบัติที่อยู่อาศัย

ตัวอย่างเช่นข้อตกลงการซื้ออู่เบื้องต้นกับเงินฝากจะถูกประกาศเป็นโมฆะ ในกรณีนี้ยังไม่มีข้อผูกมัดหลักที่มีความปลอดภัย ผลที่ตามมาจากการรับรู้ของข้อตกลงที่เป็นโมฆะคือผลตอบแทนของเงินฝากภายใต้สัญญาเบื้องต้น

วิธีแก้ปัญหาที่เป็นไปได้

จากจำนวนนักกฎหมายการรวมกฎหมายของความเป็นไปได้ของนิติบุคคลที่จะเลือกวิธีการที่กำหนดโดยบรรทัดฐานรวมถึงสัญญาเบื้องต้นและการฝากเงินอาจเป็นวิธีที่ดีที่สุดจากสถานการณ์ อย่างไรก็ตามในกรณีนี้หนึ่งจะต้องปฏิเสธที่จะลงทะเบียนการทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ออกจากการลงทะเบียนบังคับของสิทธิในวัตถุและภาระผูกพันของพวกเขา

ปัจจุบันศาลยอมรับข้อตกลงเบื้องต้นมากขึ้นด้วยการวางเงินมัดจำเป็นข้อตกลงล่วงหน้าซึ่งผู้ซื้อจ่ายส่วนหนึ่งของมูลค่าของทรัพย์สิน ดังนั้นผู้เข้าร่วมในการทำธุรกรรมกำหนดเงื่อนไขในการกระทำดังกล่าวในการใช้บทลงโทษสำหรับการไม่ได้ข้อสรุปของการทำธุรกรรม

ในกรณีนี้การลงโทษทางการเงินเท่ากับจำนวนเงินล่วงหน้าที่โอนโดยข้อตกลง สาระสำคัญของการกระทำดังกล่าวคือการให้ริบ / ปรับภาระหน้าที่ในการทำธุรกรรมในอนาคต

ตัวเลือกอื่น ๆ

ทนายความและนายหน้าบางรายเสนอวิธีแก้ไขปัญหาที่แตกต่างออกไป เพื่อให้มั่นใจว่าการปฏิบัติตามพันธกรณีภายใต้สัญญาที่ลงนามแล้ว แต่ไม่ใช่สัญญาขายที่ลงทะเบียนขอแนะนำให้จัดตั้งกองทุนพิเศษ ควรประกอบด้วยการหักเงินจากแต่ละฝ่ายไปสู่การทำธุรกรรมหรือหนึ่งในคู่สัญญา กองทุนนี้จะถูกโอนไปยังบุคคลที่สาม (realtor เดียวกันตัวอย่างเช่นหรือสาธารณะทนายความ)

ในกรณีที่ละเมิดข้อกำหนดของข้อตกลงเงินจะถูกโอนไปยังผู้เข้าร่วมโดยสุจริต แต่ในกรณีนี้คำถามอาจเกิดขึ้นเกี่ยวกับความถูกต้องตามกฎหมายของการเก็บเงิน เนื่องจากถือได้ว่าเป็นประเภทของกิจกรรมผู้ประกอบการของบุคคลที่สาม

มาตรการรักษาความปลอดภัยดังกล่าวไม่ได้ระบุไว้ในกฎหมาย อย่างไรก็ตามมันไม่ได้ถูกห้ามโดยบรรทัดฐาน

จะคืนเงินมัดจำภายใต้สัญญาเบื้องต้นได้อย่างไร

ในกรณีของข้อตกลงที่ไกล่เกลี่ยโดยตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ขอแนะนำให้รวมไว้ในการทำธุรกรรมเป็นบุคคลที่สามในบุคคลของกรรมการหรือผู้มีอำนาจอื่น ๆ ที่ทำหน้าที่ตามหนังสือมอบอำนาจหากมีข้อพิพาทเกิดขึ้น บริษัท จะถูกนำตัวขึ้นพิจารณาคดี

คำให้การของบุคคลที่สามสามารถมีบทบาทชี้ขาดในการกำหนดความผิดของฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งต่อการทำธุรกรรม ดังนั้นพวกเขาจะส่งผลกระทบต่อการตัดสินใจที่จะตอบสนองการเรียกร้องของโจทก์ เงินฝากล่วงหน้า และจำนวนการลงโทษ

ข้อกำหนดที่สำคัญ

ทำสัญญาเบื้องต้นมีความจำเป็นต้องรวมไว้ในข้อให้การปรากฏตัวในสำนักงานทนายความโดยเฉพาะอย่างยิ่งในวันที่และเวลาที่เฉพาะเจาะจง เพื่อให้มั่นใจว่ามีหลักฐานเพิ่มเติมเกี่ยวกับความตั้งใจโดยสุจริตในการทำธุรกรรมให้เสร็จสมบูรณ์ ควรให้ความสนใจเป็นพิเศษกับปัญหาความรับผิด

สัญญาควรระบุอย่างชัดเจนถึงการละเมิดที่กำลังถูกลงโทษ นอกจากนี้ควรกำหนดขั้นตอนการพิสูจน์ความผิด อีกจุดที่สำคัญคือค่าใช้จ่าย สัญญาควรอธิบายในรายละเอียดว่ามีค่าใช้จ่ายใดเกิดขึ้นจากผู้เข้าร่วมรายใด

วัตถุประสงค์ของข้อตกลงคือการเตรียมเอกสารที่จำเป็นเพื่อให้การทำธุรกรรมตรงเวลา นอกจากนี้บทบาทของ บริษัท ตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ในการแก้ไขปัญหานี้อยู่ไกลจากครั้งสุดท้าย หากการจ่ายล่วงหน้านั้นเป็นสกุลเงินต่างประเทศขอแนะนำให้ระบุรูเบิลที่เทียบเท่ากับจำนวนเงินรวมทั้งอัตราการชำระเงินและวันที่ที่ถูกต้อง

ข้อสรุป

ความสัมพันธ์ก่อนสัญญาถูกประดิษฐานในกฎหมายภายในประเทศตั้งแต่ต้นศตวรรษที่ 19 อย่างไรก็ตามในเวลานั้นเงื่อนไขสำหรับการนำไปใช้นั้นแตกต่างกันบ้าง โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกรณีของการปฏิเสธที่จะสรุปการทำธุรกรรมในการรักษาความปลอดภัยที่มีการทำสัญญาขั้นต้นขึ้นมาไม่มีใครรวมทั้งศาลสามารถบังคับให้ผู้เข้าร่วมดำเนินการได้

ในสมัยสหภาพโซเวียตสถานการณ์กลับกัน หากหนึ่งในผู้เข้าร่วมได้หลบเลี่ยงการดำเนินการตามสัญญาที่ระบุไว้ในข้อตกลงเบื้องต้นศาลไม่เพียง แต่สามารถกู้คืนความเสียหายที่เกิดจากสิ่งนี้ แต่ยังรับรู้การทำธุรกรรมตามเงื่อนไขที่ตกลงไว้

กฎหมายสมัยใหม่อยู่ในช่วงกลางของปัญหานี้ ในฐานะที่เป็น "ผู้กระทำผิด" ของการทำธุรกรรมที่ล้มเหลวกับอสังหาริมทรัพย์สถานการณ์ของพวกเขาอยู่ไกลจากสิ้นหวัง แม้ว่าจะมีเหตุผลทุกประการที่จะเชื่อว่าพวกเขาไม่ปฏิบัติตามภาระผูกพันของตนและสิ่งนี้จะได้รับการพิสูจน์ในศาลพวกเขาไม่เพียง แต่สามารถฟ้องร้องเพื่อปกป้องสิทธิของพวกเขา แต่พวกเขายังจำเป็นต้อง ท้ายที่สุดจำเป็นต้องเข้าใจว่าการลงโทษทางการเงินนั้นถูกตัดสินโดยผู้พิพากษาโดยเฉพาะในท้ายที่สุดโดยคำนึงถึงสถานการณ์ทั้งหมดของข้อพิพาท