การประกันภัยความรับผิดของผู้พัฒนาสำหรับการก่อสร้างที่ใช้ร่วมกัน

ในปี 2014 กฎหมายของรัฐบาลกลางหมายเลข 294 ได้รับการแก้ไขหลายครั้งเกี่ยวกับการก่อสร้างที่ใช้ร่วมกัน โดยเฉพาะอย่างยิ่งตอนนี้ในการดำเนินการก่อสร้างที่ใช้ร่วมกันผู้สร้างจะต้องร่างสัญญาประกันที่จะให้การประกันภัยความรับผิดให้กับผู้สร้างจนกว่าเขาจะสรุปการทำธุรกรรมครั้งแรกของเขากับผู้ซื้อ มิฉะนั้นเขาจะไม่สามารถลงทะเบียนธุรกรรมนี้กับ Rosreestr

สาระสำคัญของข้อผูกพันนี้

ตั้งแต่ปี 2014 บริษัท ก่อสร้างแต่ละแห่งต้องไม่ล้มเหลวในการยืนยันข้อผูกพันโดยการออกหนังสือค้ำประกันหรือโดยการทำสัญญาประกันความรับผิดในฐานะผู้พัฒนาที่มีส่วนร่วมในการก่อสร้างที่ใช้ร่วมกัน การแก้ไขเหล่านี้ซึ่งมีการนำมาใช้ในกฎหมายอนุญาตให้ผู้ซื้อคืนเงินของพวกเขาที่ลงทุนในการก่อสร้างในกรณีที่ผู้พัฒนามีสถานการณ์ที่ไม่คาดฝัน

ทำไมคุณต้องมีการประกันภัยความรับผิดของผู้พัฒนา?

การแก้ไขกฎหมายนี้ยังทำให้สามารถสร้างความรับผิดที่อาจเกิดขึ้นหาก:

• จะอายไปจากหน้าที่
• เขาจะมอบสิ่งของที่ไม่พร้อมสมบูรณ์
• มันจะล้มละลายก่อนที่ทรัพย์สินจะถูกเวนคืน

อย่างไรก็ตามนักเศรษฐศาสตร์เชื่อว่ามาตรการเหล่านี้อาจนำไปสู่การเพิ่มมูลค่าของอสังหาริมทรัพย์ อย่างไรก็ตามรัฐบาลยืนยันว่าปัจจัยเหล่านี้ไม่สามารถเชื่อมโยงถึงกันได้เพราะแม้แต่ บริษัท รับเหมาก่อสร้างที่ใหญ่ที่สุดก็ใช้เงินประกันไม่เกิน 1% ของผลรวมของธุรกรรมทั้งหมด ดังนั้นเงินควรจัดสรรจากงบประมาณของตัวเองสำหรับการประกันความรับผิดทางแพ่งของนักพัฒนา

วัตถุประกัน

ในการดำเนินการก่อสร้างที่ใช้ร่วมกันมันเป็นความรับผิดชอบของนักพัฒนาที่ได้รับการประกัน การกระทำนี้แสดงถึงความสนใจในทรัพย์สินของผู้พัฒนาโดยตรงจะได้รับการคุ้มครอง นั่นคือข้อสรุปของสัญญาประกันดังกล่าวจะเป็นประโยชน์ต่อผู้ซื้อเป็นหลัก ในเวลาเดียวกันนักพัฒนาได้รับสิทธิ์ในการเลือก: เขาสามารถประกันทั้งบ้านโดยรวมและแต่ละอพาร์ทเมนท์แยกกัน

ลูกค้า

สัญญาประกันความรับผิดของผู้สร้างได้ข้อสรุปในความโปรดปรานของผู้เข้าร่วมในการก่อสร้างที่ใช้ร่วมกัน ในกรณีที่มีเหตุการณ์บางอย่างเกิดขึ้นพวกเขาจะสามารถได้รับการชำระเงินที่เหมาะสม ตามข้อกำหนดของสัญญาประกันผู้พัฒนาจะต้องส่งมอบวัตถุซึ่งจะตรงตามมาตรฐานคุณภาพและความน่าเชื่อถือ ในทางกลับกันผู้รับประกันภัยจะแจ้งให้ผู้ซื้อทราบหากมีการเปลี่ยนแปลงเกิดขึ้นในการทำธุรกรรมจากนั้นชำระค่าชดเชยให้เขา หากผู้เข้าร่วมในการก่อสร้างที่ใช้ร่วมกันจะมีการเปลี่ยนแปลงแล้วในระหว่างการก่อสร้างแล้วนี่คือมูลค่าการกล่าวถึงในสัญญาเนื่องจากผู้ถือหุ้นแต่ละรายเพิ่มเติมจะสรุปสัญญาเพิ่มเติมแยกต่างหากสำหรับการประกันความรับผิดของนักพัฒนา

ผู้ประกันตน

ไม่ใช่ทุก บริษัท ประกันภัยที่ต้องการสรุปสัญญาประกันดังกล่าว มีความเห็นในหมู่ผู้ประกันตนว่าการทำธุรกรรมดังกล่าวมักจะทำให้เกิดการสูญเสีย นอกจากนี้ บริษัท ประกันภัยเองต้องปฏิบัติตามข้อกำหนดต่อไปนี้:

• ต้องอยู่ในตลาดประกันภัยอย่างน้อย 5 ปี
• สำหรับช่วงอนาคตควรมีการพยากรณ์ที่ดีสำหรับการพัฒนา
• จะต้องเป็นไปตามข้อกำหนดด้านความยั่งยืนทางการเงิน
• ทุนจดทะเบียนของ บริษัท นี้ต้องไม่น้อยกว่า 120 ล้านรูเบิลและผลประกอบการควรมีอย่างน้อย 400 ล้านรูเบิล ภายใต้เงื่อนไขเหล่านี้เท่านั้นที่จะได้รับการประกันความรับผิดทางแพ่ง

อัตราภาษีศุลกากร

บทสรุปของสัญญาประกันที่รับประกันว่านักพัฒนาที่ทำงานในการก่อสร้างที่ใช้ร่วมกันมีราคาแพงเกินไป ตัวอย่างเช่นในปี 2558 อัตราเฉลี่ยของการทำข้อตกลงดังกล่าวผันผวนในระดับ 0.5-0.8% หากสัญญาได้ข้อสรุปเป็นระยะเวลานาน บริษัท ประกันภัยตามดุลยพินิจอาจลดอัตราภาษีจาก 10 เป็น 30% มันเป็นผลกำไรมากขึ้นในการสร้าง บริษัท ประกันภัยความรับผิดที่เป็นประโยชน์ร่วมกัน

การกำหนดอัตราดอกเบี้ยเช่นเดียวกับการคำนวณแบบเต็มของอัตราส่วนดอกเบี้ยประจำปีนั้นจะขึ้นอยู่กับดุลยพินิจของ บริษัท ประกันภัยเองเนื่องจากความเป็นไปได้ที่นักพัฒนาที่มีส่วนร่วมในการก่อสร้างอาจเริ่มหลีกเลี่ยงภาระผูกพันที่ค่อนข้างสูง

การประกันภัยความรับผิดของผู้พัฒนาสำหรับการก่อสร้างที่ใช้ร่วมกันนั้นมีความเสี่ยง

ปัจจัยที่มีผลต่ออัตราดอกเบี้ย

อัตราดอกเบี้ยของภาษีประกันขึ้นอยู่กับปัจจัยดังต่อไปนี้:

• นักพัฒนาเป็นของการถือครองหรือไม่
• นักพัฒนามีข้อเสนอที่ประสบความสำเร็จและเป็นบวกในอดีตหรือไม่? ในกรณีนี้ผู้ประกันตนสามารถพิจารณาเกณฑ์ทั้งหมดของการทำธุรกรรมที่ผ่านมา: กำหนดเวลาสำหรับการเสร็จสิ้นจำนวนรวมของวัตถุการปรากฏตัวของสำนักงานตัวแทนในภูมิภาคต่างๆของประเทศการขาดความสมบูรณ์ของการร้องเรียนและการร้องเรียน
• ความยั่งยืนทางการเงิน
• การสนับสนุนทางกฎหมายนั่นคือความพร้อมของแพคเกจเอกสารและการอนุญาตที่ครบถ้วน
• ขั้นตอนการแบ่งความคืบหน้าการก่อสร้าง
• กำหนดเวลาสำหรับโครงการปัจจุบัน
• จำนวนลูกค้าทั้งหมดที่มีส่วนร่วมในการก่อสร้างที่ใช้ร่วมกัน

การลงทะเบียนของสัญญาประกัน

ในการลงทะเบียนข้อตกลงกับ Rosreestr ผู้พัฒนาจะต้องจัดเตรียมเอกสารที่จำเป็นทั้งหมด รายการของพวกเขารวมถึง:

• ประกาศโครงการ
• ได้รับอนุญาตให้ดำเนินการก่อสร้าง
• หนังสือรับรองการจดทะเบียนของรัฐ
• สัญญาสำหรับการดำเนินการก่อสร้างที่ใช้ร่วมกัน
• สำเนาของเอกสารตามกฎหมายทั้งหมด
• เหตุผลของลักษณะทางเทคนิคและเศรษฐกิจ
• สำเนางบการเงินของผู้พัฒนา
• ข้อมูลเกี่ยวกับผู้ให้กู้ที่มีอยู่
• ใบรับรองจากธนาคารซึ่งระบุว่าไม่มีความล่าช้าในการชำระคืนเงินกู้

หลังจากพิจารณาหลักทรัพย์แล้วจะมีการทำประกันภัยความรับผิดของผู้ก่อสร้างเพื่อการก่อสร้างร่วมกัน

สิ่งที่ควรได้รับการคุ้มครอง

หากนักพัฒนาไม่ปฏิบัติตามภาระผูกพันของเขาและนี่คือการยืนยันจากการตัดสินใจของศาลหรือความจริงของการล้มละลายแล้วสัญญาประกันสรุปในระหว่างการดำเนินการก่อสร้างที่ใช้ร่วมกันหมายถึงว่าค่าตอบแทนจะจ่ายให้กับผู้ถือหุ้น อย่างไรก็ตามเป็นที่น่าสังเกตว่า บริษัท ประกันภัยจะไม่ชดเชยการลงทุนหากผู้พัฒนาตรึงระยะเวลาการก่อสร้างหรือขยายระยะเวลาที่วัตถุจะได้รับการว่าจ้าง จำนวนเงินที่จ่ายขึ้นอยู่กับราคาที่ระบุไว้ในสัญญา แต่ต้องไม่น้อยกว่าต้นทุนของวัตถุและน้อยกว่าอัตราเฉลี่ยตลาดที่กำหนดต่อตารางเมตรของพื้นที่อยู่อาศัยในภูมิภาคเดียวกับที่นักพัฒนาทำงาน

ปริมาณโบนัสสูงสุดยังถูก จำกัด ตามกฎหมาย

เหตุการณ์ของผู้ประกันตน

กรณีต่อไปนี้สามารถนำมาประกอบกับการประกันภัย:

• การก่อสร้างถูกขัดจังหวะ
• ผู้พัฒนาถูกประกาศล้มละลาย
• ผู้ถือดอกเบี้ยไม่สามารถรับที่อยู่อาศัยได้
• ผู้พัฒนาปฏิเสธที่จะส่งคืนทรัพยากรวัสดุ

การเปลี่ยนแปลงทางกฎหมาย

การเปลี่ยนแปลงในกฎหมายของรัฐบาลกลางหมายเลข 294 ที่เราพูดถึงในบทความของเราก่อนหน้านี้รวมการประกันภัยความรับผิดบังคับของผู้สร้างของ บริษัทในเวลาเดียวกันผู้พัฒนาเองซึ่งต้องการที่จะดำเนินการก่อสร้างที่ใช้ร่วมกันมีหน้าที่ต้องค้นหาผู้ประกันตนและดำเนินการตามสัญญาโดยตรง ผู้พัฒนาสามารถตัดสินใจเลือกผู้ที่จะลงนามในสัญญาประกันภัยกับธนาคาร บริษัท ประกันภัยเฉพาะทางหรือกับ บริษัท ตามดุลยพินิจของเขา

ผู้เข้าร่วมที่เป็นสมาชิกของ บริษัท ประกันภัย (ประกันภาคบังคับ) มีความรับผิดชอบเท่าเทียมกัน ในกรณีที่สัญญาประกันสิ้นสุดลงกับธนาคารผู้พัฒนาจะต้องใช้เวลาเก็บเอกสารเป็นจำนวนมาก ธนาคารยังกำหนดให้ผู้พัฒนาต้องชำระเงินจำนวน 30% ของค่าใช้จ่ายทั้งหมดของอาคารที่อยู่ระหว่างการก่อสร้าง จำนวนนี้จะใช้เป็นหลักประกันสำหรับสถาบันการเงิน เหนือสิ่งอื่นใดธนาคารกลางจัดให้มีข้อกำหนดของตัวเองที่ใช้กับธนาคารที่ทำสัญญาประกัน ธนาคารเหล่านี้ควร:

• ทำงานอย่างน้อย 5 ปีในสาขาที่เกี่ยวข้อง
• มีทุนจดทะเบียนอย่างน้อย 200 ล้านรูเบิล
• มูลค่ารวมของทรัพย์สินควรมีอย่างน้อย 1 พันล้านรูเบิล

ในเรื่องนี้มันมีผลกำไรมากขึ้นและง่ายขึ้นสำหรับนักพัฒนาที่จะได้รับเงินกู้มากกว่าที่จะออกรับประกัน ธนาคารยังพิจารณาขั้นตอนการประกันสำหรับการดำเนินการก่อสร้างที่ใช้ร่วมกันไม่ได้ผลกำไรทั้งหมด

ผลกำไรมากที่สุดคือข้อสรุปของสัญญาสำหรับการประกันความรับผิดทางแพ่งของนักพัฒนาร่วมกับ บริษัท ผู้เชี่ยวชาญ เนื่องจากมีการแข่งขันสูง บริษัท ประกันเพื่อดึงดูดลูกค้าลดอัตราภาษีและราคาสำหรับผลิตภัณฑ์ของตน และพวกเขายังสามารถกำหนดอัตราภาษีสำหรับระยะเวลาทั้งหมดของสัญญาประกัน ข้อดีอีกประการของการสรุปสัญญากับ บริษัท ผู้เชี่ยวชาญคือเอกสารจะถูกดำเนินการโดยเร็วที่สุด ภายใต้ข้อตกลงดังกล่าวผู้พัฒนาจะทำหน้าที่เป็นผู้ประกันตนและผู้เข้าร่วมในการก่อสร้างที่ใช้ร่วมกันเป็นผู้รับผลประโยชน์ หลักประกันสำหรับการอยู่อาศัยที่เฉพาะเจาะจงแต่ละรายการจะถูกเลือกเป็นรายบุคคล บริษัท ผู้บริโภคของการประกันความรับผิดร่วมกันของผู้พัฒนามีความเกี่ยวข้อง

ขั้นตอนการประกันภัยความรับผิดสำหรับ บริษัท รับเหมาก่อสร้างที่ใช้ร่วมกัน

ผู้ถือกรมธรรม์จะต้องให้หลักประกัน บ่อยครั้งที่การรับประกันเช่นนี้เป็นที่ดินที่มีการก่อสร้างวัตถุ เหนือสิ่งอื่นใดเอกสารควรอธิบายวิธีการที่ภาระผูกพันที่ระบุไว้มีความปลอดภัย หลักทรัพย์ทั้งหมดจะต้องลงนามก่อนที่สัญญาครั้งแรกสำหรับการก่อสร้างที่ใช้ร่วมกันจะได้รับการสรุปและจะมีผลจนกว่าการส่งมอบจริงของวัตถุ ในกรณีที่การทำธุรกรรมถูกยกเลิกการยกเว้นจากการชำระหนี้จะไม่เกิดขึ้น แต่กฎนี้ใช้เฉพาะเมื่อเหตุการณ์ที่เกิดขึ้นของผู้ประกันตนในช่วงระยะเวลาของสัญญา

ผู้ถือกรมธรรม์สามารถทำประกันได้ทั้งบ้านและอพาร์ตเมนต์แยกกัน โดยวิธีการที่ตัวเลือกแรกไม่ได้ผลกำไรทั้งหมดเพราะจากนั้นผู้ประกันตนจะต้องทำการฝากเงินที่สอดคล้องกับค่าใช้จ่ายของสิ่งอำนวยความสะดวกทั้งหมดและยังให้แน่ใจว่าสถานที่ทั้งหมดในสถานที่นี้จะขาย ปัญหาอีกประการหนึ่งเมื่อสรุปสัญญาประกันสำหรับสถานที่ทั้งหมดคือความยากลำบากในการพิจารณาผู้รับผลประโยชน์

สัญญาเริ่มต้นจากช่วงเวลาที่ได้รับเครดิตครั้งแรก ข้อตกลงดังกล่าวไม่ได้ให้สิ่งที่เป็นแฟรนไชส์ มิฉะนั้นเงื่อนไขของสัญญาสามารถเรียกว่ามาตรฐาน:

• ผู้รับประกันภัยมีภาระหน้าที่ที่จะต้องแจ้งให้ผู้มีส่วนได้เสียทราบเกี่ยวกับจำนวนเงินค่าชดเชยที่ได้ชำระไปแล้ว นี่เป็นพื้นฐานสำหรับการประกันความรับผิดของผู้พัฒนา
• บริษัท ประกันภัยมีสิทธิที่จะติดต่อนักพัฒนาที่มีความต้องการประเภทการถดถอย
• บริษัท ประกันภัยจะแจ้งให้ผู้ถือหุ้นทราบหากสัญญาประกันสิ้นสุดลงก่อนกำหนด
• ข้อตกลงนี้ใช้ได้ตลอดระยะเวลาการก่อสร้างและขึ้นอยู่กับข้อตกลง กล่าวคือเมื่อขยายระยะเวลาการก่อสร้างสัญญาจะถูกขยายโดยอัตโนมัติ

จำนวนเงินที่จะคืนเงินให้เมื่อเกิดเหตุการณ์ที่ผู้ประกันตนอย่างเต็มที่ขึ้นอยู่กับอัตราและราคาที่กำหนด ขนาดของมันควรจะมากกว่ามูลค่าของพื้นที่ใช้สอยทั้งหมดของห้องใดห้องหนึ่ง นอกจากนี้การตัดสินใจเกี่ยวกับวิธีการจ่ายค่าชดเชย - โดยงวดหรือในเวลา - ยังคงอยู่กับ บริษัท ประกันภัย

ปัญหาการประกันภัย

ข้อผิดพลาดของสัญญาประกันภัยความรับผิดทางแพ่งของผู้สร้างคืออะไร

การประกันดังกล่าวค่อนข้างเฉพาะเจาะจงเนื่องจากความเสี่ยงทางการเงินได้รับการประกันจริง

ข้อตกลงดังกล่าวมีผลสะสมในกรณีที่มีการสูญเสีย ในกรณีที่เกิดสถานการณ์วิกฤติการสูญเสียจะเกิดขึ้นโดยนักพัฒนาทั้งหมดอย่างแน่นอนและไม่ได้โดยเฉพาะใด ๆ สถานการณ์วิกฤตที่นี่เป็นที่เข้าใจกันว่าเป็นการเพิ่มขึ้นของอัตราการจำนองหรือความต้องการที่อยู่อาศัยลดลง ท้ายที่สุดนี่คือการประกันความรับผิดร่วมกันของนักพัฒนา

ปัญหาอีกประการหนึ่งคือไม่มีวิธีใดที่จะประกันความเสี่ยง

เนื่องจากความจริงที่ว่าธนาคารกลางได้เพิ่มข้อกำหนดสำหรับ บริษัท ประกันภัยวงของพวกเขาจึงแคบลงอย่างมาก บทบาทที่แน่วแน่ในที่นี้คือการเพิ่มขนาดของทุนจดทะเบียนและในตลาดประกันภัยสมัยใหม่มีเพียง 19 องค์กรเท่านั้นที่เหมาะสมกับความต้องการ ตามการแก้ไขประมาณ 80% ขององค์กรที่ก่อนหน้านี้สามารถทำสัญญาประกันหนี้สินพัฒนาความสูญเสียความสามารถในการดำเนินกิจกรรมประกันสำหรับนักพัฒนา