Fastighetssäljare, som har fått inkomst från transaktionen, är skyldiga att betala personlig inkomstskatt med 13%. Skatteuppbörd är ett förfarande under strikt statlig kontroll. Men kvaliteten på dess genomförande, säger experter, är inte upp till märket på grund av ett antal undantag i modern lagstiftning. För många medborgare på helt lagliga grunder undviker skatter. Och många, i sin tur, betala för mycket, utan att veta om de betydande fördelarna som staten garanterar för deltagarna på fastighetsmarknaden. Vad du behöver tänka på när du säljer en lägenhet? Vad är det mest korrekta sättet att betala skatt när man säljer fastigheter?
Allmänna principer för beskattning av försäljning av lägenheter
Experter identifierar följande grundläggande principer för beskattning av fastighetstransaktioner i enlighet med rysk lag:
- Personlig inkomstskatt med 13% av det belopp som erhållits från köparen av hemmet debiteras och betalas om lägenheten har ägs av säljaren i mindre än 3 år;
- den tidigare fastighetsägaren är skyldig att lämna in en förklaring till den federala skattetjänstens territoriella kontor i lämplig form senast den 30 april året efter transaktionen av försäljningen av lägenheten;
- Den beräknade personliga inkomstskatten måste betalas i sin helhet av medborgaren fram till den 15 juli året då deklarationen lämnas in.
Fastighetsförsäljningsavdrag
Rysslands lagar definierar en viss typ av förmåner som garanteras för fastighetssäljare. Det kommer från den så kallade skatteavdrag. De representerar en siffra med vilken du kan minska mängden kontanter som mottagits från försäljningen av fastigheter. Avdrag är därför för båda typerna av transaktioner - försäljning, köp av fastigheter. Skatten betalas emellertid endast för en av dem.
Nu är avdraget 1 miljon rubel. Den slutliga skatten på försäljning av fastigheter beräknas med mycket enkla matematiska formler. Tänk på ett exempel.
Medborgare Ivanov sålde lägenheten för 2,5 miljoner rubel. Som standard måste han betala personlig inkomstskatt med 13% av detta belopp, det vill säga 325 tusen. Men han bestämde sig för att använda den lagliga rätten att få ett skatteavdrag på 1 miljon. Därför blir den faktiska beskattningsbara grunden 1,5 miljoner rubel. Ivanov kommer därför att behöva betala staten 195 tusen rubel.
Du kan spendera 1 miljon rubel avdrag både på bekostnad av en köp- och försäljningstransaktion, och på flera, men bara under året. Om inkomstinkomsten från försäljning av fastigheter inte har uppgått till 1 miljon, bör inga skatter betalas (men samtidigt måste en deklaration lämnas in före 30 april).
En annan stor avdragsmekanism är införandet i "formeln" av bekräftade belopp förknippade med kostnaden för att förvärva en lägenhet. Det är, om till exempel Ivanov, som sålde en lägenhet för 2,5 miljoner rubel, köpte den tidigare, säg, för 2,7, har han rätten att återspegla detta belopp i form av 3-personskatt (med bifogade underlag - utdrag, överenskommelse etc.) och inte vara skuldsatta för staten alls. Skatten på försäljning av fastigheter i detta fall betalas inte.
Avdrag för delat och gemensamt ägande
Om den sålda lägenheten ägs av två eller flera personer på grundval av delat eller gemensamt ägande, är ett avdrag på 1 miljon rubel. fördelat mellan dem. Om vi talar om den första versionen av ägandet, i enlighet med den procentuella fördelningen som anges i ägarcertifikaten. I det andra fallet - efter överenskommelse. Om en kompromiss misslyckas, genom domstolarna.Avtalet om att delägare är redo att differentiera sina intressen enligt en eller annan procentuell fördelning anses uppnås när var och en av dem tecknar ett avtal om fastighetsförsäljning. Som regel krävs inga ytterligare handlingar som bekräftar en "kompromiss".
Samtidigt har personer som har rätt att äga en andel i lägenheten rätt att sälja sin del av fastigheten utan överenskommelse med delägare och samtidigt få avdraget fullt ut, individuellt. Naturligtvis är ansvaret för att betala skatt vid försäljning av fastigheter i detta fall helt individuellt.
PIT: 13% eller 30%?
I samhället av fastighetsmäklare och medborgare som är involverade i fastighetsaffärer uppstår ibland frågan: varför i vissa fall skattesats för transaktioner lika med 30%? Vilken skatt på försäljning av fastigheter är så tyngre? Svaret är enkelt. Denna indikator är för icke-bosatta i Ryssland. De är vanligtvis utländska medborgare som har beslutat att sälja sin egendom i Ryssland.
Men det finns också ofta fall då medborgare i Ryssland erkänns som icke-bosatta. Faktum är att en person som inte bor i sitt lands territorium mer än 183 dagar om året, oberoende av sitt nationella ryska medborgarskap, erkänns som icke-bosatt. Hans skyldighet är att betala inkomstskatt mycket mer än om han bodde i Ryssland i mer än sex månader. Och en viktigare nyans. Om en utlänning säljer fastigheten kompenseras inte skatter av några avdrag. Villkoren för deras betalningar förblir desamma, rapporteringsförfarandet till Federal Tax Service - detsamma.
Vad händer om du inte lämnar in en deklaration?
För ett sådant område som att köpa och sälja fastigheter är skatter den viktigaste aspekten. Och därför är de berörda avdelningarna tillräckligt strikta när det gäller politiken för att övervaka fondernas rörlighet inom ramen för transaktioner med lägenheter. Om säljaren av fastigheter inte lämnar in en deklaration inom den föreskrivna perioden som återspeglar de belopp som erhållits för försäljning av bostäder, Artikel 119 i skattelagen han kommer att få en påföljd motsvarande 5% av skatten (eller det belopp som inte har betalats), beräknat varje månad från det ögonblick då dokumenten överlämnas till Federal Tax Service (men dess högsta värde kan inte överstiga 30% av skulden till staten, och dess minsta storlek är 1 tusen rubel).
Vad händer om du inte betalar skatt?
Om säljaren av fastigheter inte har betalat den beräknade personliga inkomstskatten kommer Federal Tax Service att kräva betalning av lämpligt belopp, betala böter (20% av skattebeloppet) och en påföljd (i procent lika med 1/300 av centralbankens refinansieringsränta - de debiteras dagligen tills det finns en försening).
Behöver pensionärer att betala skatt?
Det finns en version att pensionärer är undantagna från att betala personlig inkomstskatt för inkomst från försäljning av en lägenhet. Detta är inte sant. Inkomster från försäljning av bostäder enligt skattelagstiftningen är lika med lönen. Staten tillhandahåller inga förmåner för fastighetsförsäljningsskatt till pensionärer. Dessutom är skyldigheten att överföra 3-NDFL-deklarationen till den federala skattetjänsten i tid, såväl som den snabba betalningen av de beräknade beloppen, exakt densamma som för arbetande personer. Naturligtvis återstår regeln att skatten på försäljning av fastigheter mindre än 3 år i fastigheten inte betalas.
Hur lämnar jag in en deklaration?
Det finns tre huvudalternativ för att skicka in 3-NDFL-blanketten, som återspeglar siffrorna för fastighetstransaktioner, till den federala skattetjänstens territoriella organ. För det första kan en person göra detta genom att kontakta avdelningen personligen, för det andra genom att skriva en advokatbrev till någon som är notariserad av en notarie, för det tredje genom att skicka ett elektroniskt formulär via State Services (efter registrering där).
Kommer det en ny skatt snart?
Bland experter och vissa medier rapporter verkar att i Ryssland snart kommer en ny skatt på försäljning av fastigheter. Eller åtminstone betydande ändringar kommer att göras i gällande lagstiftning.Vad kan vi prata om här? Vad är sannolikheten för att året då den nya fastighetsförsäljningsskatten kommer att införas 2015?
2014 diskuterades ett lagförslag på den offentliga sektorn som kallades för att ändra det befintliga systemet för skatteuppbörd för försäljning av fastigheter. Poängen är att personlig inkomstskatt ska beräknas på grundval av bostadsrättsvärdet. Denna formulering, säger experter, är fortfarande vägledande. Men lagstiftarens specifika mål är tydligt: myndigheterna vill ”bleka” transaktioner där värdet på fastigheten som ingår i avtalet om försäljning av fastigheter är lägre än lägenhetens verkliga pris (detta görs för att ”uppfylla” 1 miljoner skatteavdrag eller använda det maximalt ). Om detta bör matriktningsvärdet på bostäder, enligt lagstiftaren, mer eller mindre motsvara marknaden (nu är det vanligtvis mycket lägre).
Vad är den föreslagna mekanismen för lagens funktion i jämförelse med de nuvarande förfarandena? Låt oss titta på några exempel.
Medborgare Ivanov, efter att ha upprättat ett aktieavtal, investerade 700 tusen rubel i utvecklingen av huset. Två år senare beställde det upphandlande företaget bostäder. Vid den tiden hade marknadspriset på Ivanovs lägenhet vuxit till 2,5 miljoner. Han ville sälja den, men i kontraktet att skriva ner kostnaden motsvarande 1,7 miljoner. Från detta belopp, i enlighet med gällande lagstiftning, kommer han att kunna dra av 700 000 i utgifter för delad konstruktion, samt minska den med det erforderliga avdraget på 1 miljon. Således "stänger" Ivanov de intäkter som officiellt erhållits enligt kontraktet för att inte betala personlig inkomstskatt. Enligt lagens nuvarande normer kan och borde allt som Ivanov avsåg lyckas.
Ändringar av Rysslands skattekod, som för närvarande diskuteras, kan i alla fall tvinga en medborgare att betala personlig inkomstskatt. I själva verket är priset på en lägenhet i enlighet med maträtvärderingen till exempel 2,2 miljoner rubel. Det här är 500 tusen rubel. mer än i det avtalsavtal som upprättats av Ivanov och hans köpare. Och från dessa 500 tusen kommer säljaren att betala den föreskrivna personliga inkomstskatten med 13%.
Det finns ett alternativ, säger experter, att lagstiftaren kommer att införa någon form av lättnad i sina ”formler”. Detta är den så kallade "reduktionsfaktorn", som multipliceras med matriskvärdering av fastigheter. Nu i lagen visas en indikator lika med 0,7. När det gäller transaktionen med medborgaren Ivanov, kommer den slutliga siffran att erhållas genom att multiplicera 2,5 med 0,7. Det är 1,54 miljoner rubel. Vad i princip borde ordna för Ivanov - enligt hans överenskommelse är siffrorna ännu mer än detta. Men vad händer om hans lägenhet inte skulle kosta 2,5 miljoner, utan alla fyra? I det här fallet skulle kadastralvärderingen troligen vara nära marknaden. Och då måste fastighetsförsäljaren plocka ut ordentligt.
Samtidigt säger många experter, såväl som företrädare för lagstiftningskretsarna själva, att ”sänkningskoefficienten” inte kan godkännas alls. Ett alternativ är också möjligt för att ge de regionala parlamenten möjlighet att fastställa motsvarande siffra och motivera, som experter säger, att alla intäkter från betalning av personlig inkomstskatt på grundval av matriskvärdet kommer att förbli i ämnets budget.
Datum för offentlig diskussion av lagförslaget - fram till 30 oktober 2014. Sedan kommer det att hänvisas till statsduma-suppleanter. Det är troligt att ändringar i Rysslands skattekod träder i kraft redan 2015.
Ny lag: förmåner och eftergifter
Som vi ser har staten beslutat att ingripa i ett sådant fenomen som att köpa och sälja fastigheter. Skatter, som troligen förväntas av myndigheterna, bör samlas in mer aktivt i denna riktning. På vissa punkter tillåter lagstiftarens politik ett antal eftergifter. Trots att ändringar i Rysslands skattekod ännu inte har antagits har några av deras nyanser relaterade till förmåner och eftergifter för fastighetstransaktioner redan offentliggjorts. Beteckna några av dem.
Personlig inkomstskatt kan inte betalas alls om en medborgare säljer sin enda bostad (eller som hade denna status under de senaste 12 månaderna före försäljningen). Det är sant att den högsta kostnaden för en lägenhet inte bör vara mer än 5 miljoner rubel. Det antas också att den nuvarande normen, som ger rätt till befrielse från personlig inkomstskatt på det faktum att försäljningen av fastigheter, nämligen 3 år i fastigheten, kommer att kvarstå.
Ny lag: expertutlåtande
Många marknadsexperter tvivlar på att de organ som ansvarar för att genomföra den nya lagen kommer att kunna formulera rätt matriservärderingsalgoritm. Experter medger att de inte är särskilt tydliga var numren kommer från. Skillnader i metoderna som används av olika "bedömare" är mycket möjliga, säger experter. Det finns en version om att den nya lagen kommer att ha en negativ inverkan på den primära fastighetsmarknaden, eftersom investeringsattraktiviteten för delad konstruktion kommer att minska. I slutändan kan resultatet bli en ökning av värdet på fastigheter i alla segment.
Samtidigt finns det en åsikt bland experter att reformer behövs. Dessutom är det i riktning mot skärpning av övervakningen av transaktioner. Att höja eller sänka spel är meningslöst. Med tanke på det enorma antalet "grå erbjudanden" blir det absolut irrelevant vad skatten tas ut vid försäljning av fastigheter - det betalas inte alls.
Ansvar för grå erbjudanden idag
En rimlig fråga uppstår: kan det verkligen vara så att de "gråa systemen" som myndigheterna strävar efter att "bleka" inte kan upptäckas och undertrycks lagligt idag? Är alla dessa "bedrägerier" som är förknippade med indikationen i försäljningskontrakten för undervattensbelagda siffror inte medför något ansvar?
Enligt experter har Federal Tax Service inte en väl utvecklad algoritm för att identifiera sådana transaktioner. Åtminstone för att skattemyndigheterna juridiskt sett inte kan ha några klagomål mot fastighetsmarknadsaktörer. Köparen och säljaren gör två helt lagliga kontrakt. Den första är den viktigaste, den anger upp till 1 miljon.Detta papper är för skattemyndigheter. Det andra avtalet återspeglar i sin tur inte en fastighetstransaktion, utan köparens ersättning för säljarens kostnader i samband med "förbättring av typen av lägenhet." I själva verket är det ett kvitto för överföring av medel. Detta skatteavtal kräver i regel inte (och de belopp som anges i det visas inte officiellt någonstans).
Samtidigt kan icke-offentligt arbete i denna riktning utföras i strukturerna för Federal Tax Service. I synnerhet finns det fakta om att denna avdelningens centrala då och då skickar brev till dess territoriella avdelningar om att det är nödvändigt att skapa speciella funktionella enheter - just för att bekämpa medborgarnas undvikande från personlig inkomstskatt när de säljer bostäder i sin helhet.
Enligt ett av dessa dokument, som föll i besittning av vissa ryska medier, beordrades de regionala skatteservicestrukturerna att studera försäljningskontrakt och genomföra utredningar av utredande karaktär - i form av besök hos skattebetalarnas hem och att föra samtal. Om de "gråa systemen" identifieras, debiterar du det "korrekta" personliga inkomstskattbeloppet (baserat på en oberoende bedömning av lägenhetskostnaden) och samtidigt fina medborgare.
Förresten, många experter är imponerade av metoden att kontrollera hur fastighetsförsäljningen i Ukraina går. Skatterna där, liksom vår, är inte små - de kan uppgå till 15%. Och därför har de ukrainska myndigheterna nyligen infört en norm: för att minimera sannolikheten för ”grå erbjudanden” har nyligen infört en not: notarer som intygar köp- och försäljningsavtal för bostäder måste kontrollera information om en oberoende marknadsvärdering av fastigheten i ”moln” -databasen. Om information inte finns på nätet, har en notarie ingen rätt att certifiera dokument.
Relevansen av förfarandena för att identifiera ”gråa scheman”, tror experter, har särskilt ökat på grund av ändringar i Rysslands skattekod som reglerar fastighetsavdrag för fastighetsköpare. Faktum är att till 1 januari 2014 hade lägenhetsköpare rätt att använda skatteavdraget endast en gång för en enda fastighet. Om de köpte bostäder och kontraktet angav ett belopp på 1 miljon, var allt de kunde räkna med 13% av detta belopp.
Därför var många köpare inte nöjda med de "gråa systemen" och de bad säljare att upprätta kontrakt med verkligt antal. Men efter att ändringar gjordes i skattelagen, för att få fastighetsavdrag möjliggjort med valfritt antal fastighetstransaktioner. Och nu bryr sig köpare i princip inte om vilket belopp som visas i försäljningsavtalet. De bryr sig inte om vilken typ av fastighetsförsäljningsskatt säljarna vill betala och om de vill göra det alls.
Transaktioner som involverar juridiska personer
Låt oss kort överväga aspekter relaterade till beskattning av transaktioner där säljare av fastigheter är juridiska personer (affärsföretag etc.). Avgiftsberäkningen här skiljer sig naturligtvis från det som är karakteristiskt för individer. Men det är ganska förståeligt och logiskt. Om vi talar om ett sådant fenomen som försäljning av fastigheter av en juridisk enhet betalas här skatter av två typer.
För det första är det moms (18%). För det andra är det företagens inkomstskatt (20%). Inga avdrag ges. Men om organisationen använder det förenklade skattesystemet så säljs fastigheter enligt helt andra standarder. Det finns ingen "förenklad" skatt på vinst, och intäkterna från försäljning av fastigheter likställs med kommersiella. Enligt normerna för det förenklade skattesystemet måste företaget betala 6% av intäkterna från försäljningen eller 15% av skillnaden mellan intäkterna och kostnaden för att köpa denna fastighet.
Liknande regler gäller också för enskilda företagare. Om de arbetar enligt det förenklade skattesystemet betalar de för försäljning av fastigheter 6% av inkomst eller 15% av "skillnaden". Enligt det allmänna beskattningssystemet måste moms och inkomstskatt betalas. Det är riktigt viktigt att mottagandet av medel från köparen går via ett officiellt registrerat bankkonto. Om en enskild entreprenör säljer fastigheter via ett ”vanligt” bankkonto måste han betala personlig inkomstskatt som individ. Det är sant att du kan använda avdraget i det här fallet.
