Компанија за управљање је организација која је ангажована да верује у било коју имовину. Имовина најчешће делује као кућа, готовина, па чак и велика предузећа. Такав систем управљања разликује се од директне контроле када власник доноси све одлуке и за њих је одговоран. Компанија за управљање често не сноси никакву одговорност или сноси, али у ограниченом обиму. Стога, пре него што се обратите таквој организацији, требало би да проучите карактеристике ове методе управљања.
Шта је
Друштво за управљање је специјализована институција која врши управљачке функције у различитим областима економске активности. У Русији, овај концепт често значи компаније које се баве управљањем системом стамбених и комуналних услуга. У економској теорији, овај термин има шири појам. У предузетничком деловању компаније за управљање су компаније за управљање које нису повезане са пружањем стамбених и комуналних услуга - и то је врло уобичајена појава.
Једна од особина таквих компанија је та што могу да се створе у једном од предузећа која постоје у руском законодавству. Избор једног или другог облика зависи од величине и обима компаније. Дакле, у области стамбених и комуналних услуга компаније се често стварају у облику ЛЛЦ предузећа или у облику партнерства власника. У првој верзији (ЛЛЦ) управљање врши специјализована организација, у другој - сами власници.
Врсте компанија за управљање
Без обзира да ли се ради о ПЈСЦ, партнерству или ЛЛЦ предузећу, компаније за управљање су класификоване по областима делатности, облику предузећа, величини и саставу учесника. Дакле, разликују се следеће врсте компанија за управљање које послују у Русији:
- компаније за одржавање зграда;
- узајамни фондови, управљање поверењем имовине инвеститора;
- компанија за управљање која пружа услуге управљања за фирме и предузећа.
Компаније које се највише користе су стамбене и комуналне услуге. То је разумљиво, јер у земљи постоји много мање предузећа од стамбених вишестамбених зграда. Друге врсте менаџмент компанија су компаније које нуде привреднике и инвеститоре одговарајуће услуге. Њихов главни задатак је управљање имовином својих купаца.
Стамбено-комунална предузећа
Они се баве одржавањем и поправком стамбених стамбених зграда. Извршите важне задатке као што су:
- побољшање суседних територија;
- наплата плаћања од становника куће и плаћање комуналија;
- запошљавање радника на грађевинским и поправним радовима;
- информисати о променама тарифа;
- чишћење и поправак тријема.
Компаније за управљање округа делују као посредник између комуналних предузећа и станара кућа или сервисираних кућа које се налазе у одређеном подручју.
Државна регулатива предузећа за управљање стамбеним и комуналним услугама
У складу са Стамбеним кодексом Руске Федерације, компанија за управљање мора бити не само самостална, већ и профитабилна. Односно, постоји само на средствима која примају резиденти, као и од других врста предузетничких активности које законом нису забрањене. На пример, изнајмљивање неких просторија или пружање простора за оглашавање.
Примљени новац одлази за унапређење куће.Али чак ни средства становника и приход од изнајмљивања места за изнајмљивање или реклама можда нису довољни за његово сервисирање. Већина стамбеног фонда Руске Федерације у жалосној је ситуацији. Многе куће више немају смисла поправљати, а станаре нема камо преселити. Али људи и даље живе у таквим кућама и плаћају услуге. За то није увек крива компанија за управљање. То се такође може догодити јер пре тога нико није управљао стамбеном зградом, или је управљао неефикасно, или је примљени новац једноставно украден.
Одговорности предузећа за управљање стамбеним и комуналним предузећима
Одговорности и права друштава за управљање - обављање активности за одржавање зграде кроз уплате оних који живе у овој згради. То укључује:
- Редовни преглед и оправка зграде: кровови, лифтови, тријемови. Да би се то постигло, одговарајући специјалисти треба да раде с особљем компаније или треба закључити уговоре са другим компанијама које пружају услуге таквих стручњака.
- Чишћење кровова, просторија и територија у близини зграде.
- Осигуравање заштите од пожара зграде. Односно, то укључује плаћање услуга инспекцијских служби, постављање и одржавање заштите од пожара и куповину средстава за гашење пожара.
- Омогућавање приступа комуналним услугама свим становницима зграде која се сервисира.
- Информисање о висини тарифа и услова плаћања, прикупљању средстава за комуналне рачуне.
- Извештавајте о обављеном послу својим купцима: где, у које сврхе и у којој мери су средства или планирана да се потроше.
- Припрема и одржавање састанка станара.
- Потражите изворе додатног прихода. На пример, изнајмљивање просторија, рекламног простора;
- Амортизација зграде.
Компаније за управљање у Москви, Санкт Петербургу или било ком другом граду такође могу да изводе грађевинске радове. На пример, изградња поткровља или другог спрата. Али они имају право да такве догађаје изводе само уз потпуну сагласност свих власника и тек након издавања дозволе за уношење измена у зграду одговарајућег владиног одељења.
Облици предузећа за управљање компанијама
Без обзира у којој области компаније за управљање послују, оне се могу организовати у облику ПЈСЦ, ЛЛЦ или партнерства. У облику ПЈСЦ и ЛЛЦ предузећа постоје компаније које се баве инвестицијским активностима или пружају услуге управљања приватним предузетницима, фирмама и предузећима. Такође у облику ЛЛЦ предузећа управља менаџмент компанија за стамбено-комуналне услуге. У првом случају - станари ангажују трећу компанију, у другом (партнерство) - сами се баве управљачким активностима.
Недостаци управљања компанијама за управљање стамбеним и комуналним предузећима
Друштво за управљање је одговорно само за своје купце, којима мора сваке године подносити извештај на скупштини станара. Теоретски, то би се требало догодити на читавој територији Руске Федерације, у пракси је ситуација нешто другачија. У стварности је врло тешко окупити све становнике у једном дану. Поред тога, многи руководиоци таквих предузећа не журе са пријављивањем становника, јер за њих то није корисно.
Већина стамбеног фонда у Русији је у разореном стању, па у великим градовима, примајући велике износе, менаџери компанија не улажу средства која добијају у зградама, већ их радије троше за сопствене потребе. На пример, компаније за управљање у Москви и другим великим градовима често се тако понашају. Проблем са стамбеним предузећима у стамбеном сектору постоји од доношења закона о друштвима за управљање и проблеми са преваром у овој области нису решени.
Како променити компанију за управљање стамбеним и комуналним услугама
Ако компанија за управљање не извршава своје обавезе, не испуњава захтеве купаца, они имају право да раскину уговор са њом и склопе нову, али са другом компанијом или да организују партнерство власника кућа.
Теоретски, за раскид уговора довољно је поднијети изјаву компанији за управљање или суду с потписима свих или готово свих власника и пакетом докумената. Уговор мора бити раскинут у року од две недеље.
У пракси је ситуација потпуно другачија.Пуно новца се троши у сектору стамбеног збрињавања и стога постоји превише бескрупулозних менаџера који, користећи рупе у законима, због превисоких тарифа и готово потпуног непостојања трошкова за одржавање и поправке домова, добијају додатни профит. Међутим, они не желе напустити профитабилно занимање. Понекад се деси да шеф ЛЛЦ-а управља компанијом за управљање чак и судским налогом да му одузме пословну дозволу и настави да ради.
Компаније за управљање инвестицијама
Компаније за управљање инвестицијама су организације које се баве поверењем управљања улагачким капиталом. Суштина овог менаџмента је да инвеститори купују или акције у инвестиционом портфељу које су већ креирали стручњаци, или упућују посебно ангажованог професионалног трговца да набави релевантне хартије од вредности.
Коришћење компаније за управљање инвестицијама има и своје предности и недостатке. Предности укључују чињеницу да ће све трговинске операције, анализу тржишта и трансакције обављати особа која има велико искуство и довољно висок ниво стручности у овој области активности. То може смањити ризик и уштедети време. Недостатак таквих компанија је што наплаћују висок проценат провизије. Поред тога, нико не даје 100% гаранцију да ће уложена средства остати сигурна и да ће од њих добити приходи.
Одговорности компанија за управљање инвестицијама
Одговорност је шефа ЛЛЦ предузећа да управља компанијом за управљање. Она мора објављивати годишње и тромесечне извештаје о свом раду, као и све информације у вези са рачунима купаца. Главна одговорност је да се покуша задржати и повећати капитал купаца, како би се осигурао стабилан раст њихове имовине.
Како одабрати компанију за управљање инвестицијама
Приликом одабира треба обратити пажњу на искуство компаније, прегледе о томе, финансијске перформансе. Посебну пажњу треба обратити на присуство / одсуство ревизорског извештаја и његов садржај у прилогу финансијским извештајима. Услуге управљања капиталом обично нуде велике банке и инвестициони фондови. Главни услов приликом избора компаније за управљање је да јој живот на тржишту буде најмање 10 година.
Друштва за управљање предузећима и фирмама
Постоје две врсте таквих компанија за управљање. Или је ангажована посебна компанија или постоји одељење предузећа које обавља ову функцију.
У првом случају власник ангажује екстерну компанију, у другом случају менаџмент је смештен у једном одељењу предузећа у облику ПЈСЦ или ЛЛЦ предузећа, одакле управља. Друштво за управљање је у ствари центар из којег се управља целокупном мрежом предузећа. На пример, Цоца-Цола има биљке са слатком сода широм света, али њима се управља из америчког седишта. Овде се доносе одлуке шта, када и како произвести. Стварају се планови за проширење производње. Све рачуноводствене информације из свих предузећа се такође преносе овде за анализу и развој одлука менаџмента.
Менаџери другог типа прибегавају ретким случајевима и таква мера се сматра присилном. Услугама таквих компанија прибегавају се у случајевима када је предузеће у кризи или када је власник приморан да отпусти менаџера (или је сам дао оставку), али нема начина да га одмах замени. Предузећима је потребно спољно управљање и ово управљање квалитетом треба да буде веће од интерног.
Предности и недостаци менаџера
Спољно управљање предузећем или управљање из једног удаљеног центра има своје предности и мане.С једне стране, висококвалификовани стручњаци раде у таквим компанијама за управљање, с друге стране, ти стручњаци не могу увек да одреде шта је потребно за решавање проблема. Нису у предузећу, не раде на њему већ дуже време, а на основу једног финансијског извештаја није лако утврдити узрок кризе и пронаћи излаз из ње.
Један од најзначајнијих недостатака компанија за управљање које послују у предузећу је то да се одлуке доносе прекасно. Такво управљање може бити ефикасно само у два случаја: када се компанија тек отвара или је већ у фази банкрота.
У првом случају, компанија за управљање ствара систем управљања према коме ће предузеће пословати. У овом случају, компанија за управљање је пример како се предузећем треба управљати у будућности. У другом, рад компаније за управљање своди се само на проналажење средстава за покриће текућих дугова и тек потом на развој предузећа. У исто време, морају сарађивати са власником да би спасили предузеће.
Осим ова два случаја, услуге компанија за управљање довешће само до нежељених трошкова, слабијег квалитета и брзине доношења одлука.
Друштва за управљање играју важну улогу у процесу управљања предузећима која се баве не само у области стамбено-комуналних услуга, већ и у другим областима предузетничке активности. Упркос недостацима, у неким случајевима је ангажовање компаније за управљање једини начин да се побољша ситуација.