Veľkí investori často konajú nezávisle na úrovni osobných kontaktov s tými, ktorí potrebujú finančné injekcie. Nie každý má však dostatok finančných prostriedkov na nezávislú činnosť. Ak stále chcete investovať, ľudia sú zjednotení v špeciálnych štruktúrach. Budeme hovoriť o jednom z nich, konkrétne o uzavretom podielovom investičnom fonde.
Všeobecné informácie
Najprv si predstavme, čo predstavuje uzavretý investičný fond nehnuteľností (ZPIF). Jedná sa o názov majetkového komplexu, ktorý sa vytvára bez vytvorenia právnickej osoby. Tvorí sa z majetku niekoľkých investorov, ktorí prevádzajú svoje prostriedky do fondu. Potom sa stávajú vlastníkmi jeho akcií. Majetok fondu má právne postavenie spoločného vlastníctva. Preto je výsledok jeho aktivít rozdelený medzi účastníkov v pomere k príspevkom. Mimochodom, keď sa vytvorí uzavretá investičná dôvera v oblasti nehnuteľností, potom na ňu možno previesť nielen hotovosť, ale aj práva na také objekty, ako sú budovy a pozemky. Po vytvorení štruktúry je správcovská spoločnosť riadená podľa prijatého vyhlásenia. Činnosť týchto štruktúr je prísne regulovaná zákonom a množstvom regulačných aktov Federálnej služby pre finančné trhy Ruskej federácie. FFMS by mal registrovať pravidlá dôvery pre každý investičný fond.
Aký je ich rozdiel?
Prečo ste museli vytvoriť taký dodatočný typ štruktúr ako CUIF? Je to kvôli potrebe uľahčiť niekoľko operácií. Ak hovoríme o uzavretých fondoch, potom v tomto prípade existuje taká výhoda, ako je schopnosť účastníkov rozhodnúť o aktivitách na valnom zhromaždení. Hlavným rozdielom uzavretého podielového investičného fondu je zohľadnenie práv na nehnuteľnosť ako aktíva. To znamená, že hlavné operácie sa vykonávajú s obytnými a obchodnými budovami, pozemkami a podobne. V tomto prípade sa obvykle rozlišujú dva typy. Prvým z nich je uzavretý fond vzájomných investičných pôžičiek. Špecializujú sa na financovanie výstavby rôznych nehnuteľností. Ďalším typom je uzavretý fond nájomných (investičných) fondov. Špecializuje sa na prenájom nehnuteľností. Často ten, ktorý postavil. To znamená, že ide o cenovo dostupnú širokú škálu operácií, vysídlenie rôznych druhov činností a mnoho ďalších vecí sa vykonáva na realitnom trhu (nákup / predaj obytných a obchodných budov, pozemkov atď.).
O financiách stavebného sveta
V poslednom čase vytvoril až osemdesiat percent všetkých nehnuteľností konečný spotrebiteľ, tj ľudia, ktorí plánovali bývať a pracovať v nových bytoch a budovách. Preto sa často začali stavať, keď mali iba 10 - 20% potrebných finančných prostriedkov. To stačilo na oplotenie a začiatok pozemných prác. Zároveň sa uskutočnil výpočet pôžičiek alebo predaja nehnuteľného majetku fyzickým alebo právnickým osobám. Svojím spôsobom to bolo bytové družstvo. Princíp fungovania bol nasledujúci: predávame niekoľko bytov, staviame prvé poschodie. Potom čakáme, kým si kúpi niekto iný. V tomto prípade prví kupujúci podstúpili veľké riziko - koniec koncov, mohli počkať dlho, kým sa budova nedokončí.
V tomto systéme bola jedna mínus - neexistovala žiadna kontrola nad cieleným financovaním.A to sa často zmenilo na hlasné škandály, v ktorých boli obeťami podvedení akcionári. Prijatie federálneho zákona č. 214-FZ nám umožnilo začať proces vytlačovania spotrebiteľského kapitálu do neskorej fázy. Zároveň existuje pochopenie, že je potrebné niečo nahradiť. Inak zníženie stavebných objemov a rastúce ceny nehnuteľností - hneď za rohom. Podľa tohto zákona (č. 214-FZ) sa na výstavbu prideľujú úverové (bankové štruktúry) a investičné (CIF) fondy.
Aj keď existujú nejaké nuansy. Štát sa tak mohol postarať o ochranu občanov, aj keď vytlačil banky z tohto segmentu trhu. Prečo? Faktom je, že právne predpisy Ruskej federácie zaviedli normu spoločnej zodpovednosti finančnej inštitúcie s developerom. Urobilo sa to s cieľom zmeniť inštitucionálnych investorov na záruku dokončenia.
Špecifiká zamestnania
Zvážili sme, aj keď nie povinné, ale stále dôležité pre porozumenie informáciám. Aby sme nešli do teórie, pozrime sa, ako tieto štruktúry fungujú v praxi. Ako príklad si vezmime uzavretý investičný fond nájomných jednotiek Svätej zeme. ZPIFN preto získava vlastnícke práva od vývojárov, aby sa mohol podieľať na procese vytvárania nových bytov (alebo iných nehnuteľností). Ako dokumentárny základ sa používa dohoda o vlastnom imaní (alebo investícia).
Správcovská spoločnosť potom prevedie dostupné prostriedky vývojárovi a hneď po dokončení výstavby získa právo na prijatie určitých objektov (napríklad bytov) s určitými parametrami (napríklad zábery alebo nadmorská výška) do svojich aktív. Ale čo robiť s prijatým majetkom? Rozhoduje o tom správcovská spoločnosť uzavretého podielového investičného fondu.
Je potrebné poznamenať, že môže začať s financovaním developera až po vydaní všetkých potrebných povolení spôsobom predpísaným zákonom. Deje sa tak s cieľom obmedziť účasť uzavretých podielových investičných fondov v najnebezpečnejšej fáze výstavby. To však nie je rozhodujúce, pretože viac ako pätnásť percent z celkových nákladov pripadá na návrh všetkej dokumentácie a tvorbu projektov. Prepojenie na uzavretý investičný investičný fond umožňuje vývojárovi dostávať rozsiahle a pravidelné finančné investície, ktoré sú potrebné na stavebné a inštalačné práce, vytváranie inžinierskych komunikácií a napredovanie. Podobná politika sa uplatňuje aj v uzavretom investičnom fonde Metronome.
Nuansy práce
Ale to nie je všetko. Mala by sa zdôrazniť celá séria nuancií, ktoré sú pre vývojárov zaujímavé:
- Zaručené stabilné financovanie. Je to veľmi dôležité, ale pri používaní nepredvídateľného predaja je ťažké ho sledovať. Na rozdiel od bankovej pôžičky nemusíte platiť úroky. Koniec koncov, stiahne prostriedky z obehu. Okrem toho môžete uskutočniť preddavky na hromadné nákupy stavebných materiálov, čo vám umožní získať zľavy a stanoviť náklady.
- Stabilizácia a správnosť implementačného procesu. Faktom je, že prideliť časť majetku v naturáliách - to sa nedá urobiť. Prečo? Podstatou tejto situácie je, že uzavretý fond vzájomného investovania je nástrojom pre investorov, nie pre spotrebiteľov. Preto, ak chcete splatiť akcie, budete musieť predať nehnuteľnosť. A ak pôjdete s dizajnom - je to ďalšia byrokratická záťaž. ZPIF má preto záujem predať nehnuteľnosť pred koncom výstavby. To sa samozrejme dá urobiť aj na sekundárnom trhu, ale v takom prípade bude potrebné prejsť štátnou komisiou, podpísať akt o vykonávaní investičnej zmluvy a vyvodiť vlastnícke právo. To všetko v dôsledku určitých nákladov na materiál a po dlhú dobu znižuje účinnosť investícií.
Možnosti účasti
Teraz sa pozrime na schémy, podľa ktorých sa majitelia investičných akcií uzavretého podielového investičného fondu môžu podieľať na výstavbe určitých objektov. Spočiatku sa pri výbere určitej nehnuteľnosti musia spojiť a urobiť vhodné rozhodnutie. Toto je spoločný krok pre všetky systémy. A potom začnú rozdiely. Ale zatiaľ sa poďme obísť s menami:
- Financovanie projektu.
- Pritiahnutie investičných zdrojov.
- Správa komerčných nehnuteľností.
- Programy bývania.
- Integrácia uzavretých priemyselných investičných fondov do systému riadenia stavebných projektov.
Každá z týchto schém má pri implementácii svoje vlastné charakteristiky. A je ich toľko, že je vhodné venovať článku osobitnú časť.
Financovanie nehnuteľností a stavebných projektov
V takom prípade sa ustanovuje, že investori a zriaďovatelia prevádzajú fondy (ako aj vlastnícke práva a cenné papiere) do fondu počas jeho vzniku alebo pri vstupe na akciu na sekundárnom trhu. Po dokončení vytvorenia a uznaní uzavretého podielového investičného fondu za vytvorený, správcovská spoločnosť investuje aktíva do nehnuteľností. Akcionári fondu dostávajú svoje príjmy z rozdielu medzi nákupnými a predajnými cenami vlastníckych práv alebo hotových predmetov. Tvorí sa počas procesu výstavby, ako aj v dôsledku zvýšenia trhových cien hotových predmetov.
V tomto prípade je správcovská spoločnosť klasickým správcom, ktorý spravuje prostriedky zákazníkov. Iba to sa nedeje na akciovom trhu, ale s majetkom. Pravidlá správy dôvery v uzavretom fonde vzájomného investovania do nehnuteľností spravidla poskytujú maximálnu návratnosť pri práci s klientom. Koniec koncov, určité percento je odmenou. A ak správcovská spoločnosť nie je skupina podvodníkov, potom má priamy záujem o maximálny úžitok. Výška príjmu závisí od vybraného segmentu, ako aj od požiadaviek na potenciálne projekty. Akcionári môžu vďaka účasti mnohých investorov získať viac výhod, ako keby to robili sami.
Ďalším dôležitým plusom je, že ZPIFN nemusí platiť daň z príjmu. Z tohto dôvodu môžu investori využiť efekt oneskorenia.
Mobilizácia zdrojov
Niektorí vývojári používajú uzavreté investičné fondy na získanie finančných prostriedkov na výstavbu zariadení. V tomto prípade správcovská spoločnosť vytvorí uzavretý podielový investičný fond pre konkrétnu nehnuteľnosť zákazníka. Majitelia zavádzajú vlastnícke práva ako platbu za akcie počas vytvárania fondu. Potom správcovská spoločnosť a zakladatelia priťahujú investorov, aby poskytli financovanie konkrétneho objektu. Na tento účel sa používa sekundárny trh (napríklad burza). Takto sa získavajú peniaze na financovanie výstavby. Investor, ktorý sa stáva akcionárom, dostáva právo na určitú časť príjmu, ktorý získa pri predaji predmetu. Môže to byť predaj aj prenájom. Druhý prístup často využíva uzavretý kombinovaný investičný fond. Takýto systém je obľúbený kvôli:
- Jednoduchosť vytvorenia štruktúry, registrácie investícií, účtovníctva a výkazníctva.
- Transparentnosť nástrojov pre prispievateľov tretích strán.
- Príležitosti na použitie akcií ako kolaterálu.
Správa komerčných nehnuteľností
Túto možnosť využívajú na prenájom uzavretých podielových investičných fondov. Podstatou tejto schémy je umiestňovanie aktív do komerčných nehnuteľností a príjem z ich prenájmu. Investori využívajú túto možnosť na získanie stabilného príjmu. Pre majiteľov je táto možnosť atraktívna z týchto dôvodov:
- Premeňovanie vedľajších aktív na zdroje zdrojov pre hlavné podnikanie.
- Získanie preferencií pri platení dane z príjmu a majetku.
- Získavanie finančných zdrojov z predaja akcií pri zachovaní ich prednostných práv na komerčné nehnuteľnosti.
Fond sa získava s vloženými prostriedkami alebo je okamžite vytvorený z vhodného majetku. Správa uzavretých podielových investičných fondov navyše zabezpečuje uzavretie dohody s prevádzkovou spoločnosťou. Musí sa venovať všetkej práci na zabezpečení a udržiavaní zariadení a zaslať celý čistý tok platieb za prenájom do uzavretého investičného fondu. Hodnota aktív akcionárov rastie v dôsledku prevedených peňazí a zvýšenia trhovej hodnoty predmetu. Po dohode so zriaďovateľom sa príjem spravuje takto:
- Investoval do rekonštrukcie a modernizácie objektu na zvýšenie jeho hodnoty a / alebo nájomného za neho.
- Pravidelne vyplácané akcionárom.
- Investujte do výstavby / nákupu iných nehnuteľností (obytných alebo komerčných).
- Investujte na akciovom trhu, vložte na bankový vklad.
Programy bývania
Toto je ďalšia možnosť použitia finančných prostriedkov, ktorá zahŕňa účasť na programoch bývania v mestách alebo na podnikoch. V tomto prípade CIFF pôsobí ako nástroj, ktorý zhromažďuje finančné prostriedky a zabezpečuje výstavbu bývania pre určité publikum, čo určuje zriaďovateľ programu bývania. V tomto prípade je položený určitý pozemok. Môže byť vybraná obcou alebo korporáciou z pozemkov zahrnutých na jej území. Potom sa hypotéka prevedie do uzavretého podielového investičného fondu, ktorý začína s výstavbou nehnuteľností. Organizáciu výstavby a kontroly vykonáva správcovská spoločnosť.
Integrácia uzavretých investičných investičných fondov do systému riadenia stavebných projektov
Túto možnosť využívajú veľkí hráči na trhu. Integrujú uzavreté investičné fondy do svojich obchodných procesov s cieľom zvýšiť efektívnosť riadenia stavebných projektov a rozdelenie prostriedkov potrebných na financovanie rôznych zariadení. Miesto týchto štruktúr v reťazci závisí od úlohy, organizácie, potrieb a sledovaných cieľov.
Zoberme si malý príklad. Materská spoločnosť vytvára uzavretý podielový investičný fond a dostáva 100% akcií. Objemy a pokyny na použitie vytvoreného fondu sú stanovené v investičnom vyhlásení. Okrem toho sa v budúcnosti môže zvýšiť aj objem finančných prostriedkov. Potom sa vytvoria alebo získajú samostatné spoločnosti. Zaoberajú sa prípravou projektovej dokumentácie, získajú všetky potrebné povolenia na výstavbu, ako aj právo na pozemky.
Na tieto účely sú najvhodnejšie spoločnosti vo forme vlastníctva LLC alebo CJSC. Po ukončení všetkých prípravných prác ZPIFN uzavrie s touto štruktúrou dohodu (investíciu alebo vlastné imanie) a poskytne stavbe finančné prostriedky. Ak to dočasne nie je potrebné, prostriedky sa môžu nasmerovať na majetok, ktorý je uvedený v investičnom vyhlásení. Po dokončení stavby sú objekty realizované. Zisky z predaja predmetov z uzavretých podielových fondov nie sú zdanené.