Výstavba obchodných centier: podnikateľský plán, projekt, odhad, papierovanie. Stavebné povolenie

Projekt je výstavba objektu (pravdepodobne nákupného a zábavného centra). Objekt sa nachádza v meste Mytishchi, Moskovská oblasť, na adrese: st. Letnaya, 26. Približný dátum uvedenia zariadenia do prevádzky je 2019.

Oblasti pokrytia objektov

Pri vývoji koncepcie budovania obchodného centra je potrebné určiť hranice oblasti pokrytia lokality.

Oblasť okolo objektu sa zvyčajne dá rozdeliť do troch zón (v závislosti od blízkosti miesta):

• 1. kruh obkľúčenia: obmedzený Yubileynaya, ulice Mira, rieka Yauza.
• 2. obvod obkľúčenia: pokrýva väčšinu mesta s výnimkou odľahlých oblastí - Stroitel, Čeľuskinskaja, Stroiplastmass, Východná Perlovka a Druzhba.
• 3. okruh životného prostredia: pokrýva celé mesto Mytishchi vrátane oblastí Stroitel, Chelyuskinskaya, Stroyplastmass, East Perlovka a Druzhba.

Interné a externé faktory úspechu projektu

Vonkajšie faktory sú mimo kontroly investora, ale ich vplyv na ďalší vývoj projektu má zásadný význam pri realizácii projektu výstavby obchodného centra.

Porovnanie vonkajších a vnútorných faktorov rozvoja je uvedené v nasledujúcej tabuľke.

Na základe analýzy môžeme dospieť k záveru, že pri rozhodovaní o výstavbe obchodného centra je potrebné zohľadniť niekoľko parametrov:

• Vyhliadky hospodárskeho, sociálneho a demografického rozvoja regiónu.
• Úroveň hospodárskej súťaže v oblasti zariadenia.
• Sociálno-demografické charakteristiky obyvateľstva žijúceho v oblasti.
• Vlastnosti samotného objektu.
• Investičná výkonnosť projektu.

Je potrebné poznamenať, že priemerné náklady na výstavbu obchodných centier v Petrohrade je 450 miliónov rubľov s rozlohou 40 000 metrov štvorcových. m. Tento ukazovateľ sa však mierne líši od ukazovateľa v Moskve.

Je potrebné poznamenať, že náklady na výstavbu obchodných centier v Moskve sú asi 600 miliónov rubľov, s kvadratúrou viac ako 40 000 metrov štvorcových. m.

SWOT analýza objektu

Nasleduje konečná tabuľka SWOT analýzy zariadenia navrhovaného na výstavbu.

Po analýze silných a slabých stránok objektu, jeho vývoja a hrozieb môžeme zvážiť možnosť zavedenia dvoch rôznych možností využitia priestoru:

• Nákupné centrum.
• Nákupné a zábavné centrum.

Nákupné centrum

V tomto prípade sa môžete zamerať na nákupnú galériu. Veľká veľkosť nákupnej oblasti zvýši rozmanitosť ponúkaného tovaru. Nájomné za maloobchodné priestory sú omnoho vyššie ako v zábavných oblastiach. V tomto prípade bude oblasť pokrytia nákupného centra iba prvým kruhom životného prostredia.

Tento podnikateľský plán na výstavbu obchodného centra je najoptimálnejším predmetom výstavby dvojposchodového zariadenia.

Nákupné a zábavné centrum

V druhom prípade sa môžete zamerať na komponent zábavy. Hlavnou výhodou tohto návrhu je skutočnosť, že na mestskom trhu existuje akútny nedostatok miest pre voľnočasové aktivity pre deti. Prítomnosť zábavnej zóny zvyšuje čas, ktorý zákazníci trávia na nehnuteľnosti. V nových nákupných centrách je pomer nákupných a zábavných oblastí 50% až 50%.

Na prízemí sa navrhuje umiestniť obchod s potravinami.

Ak existuje veľký počet prevádzkovateľov zábavy, nákupné a zábavné centrum bude môcť prilákať návštevníkov do prvého a čiastočne druhého okruhu mestského prostredia, pretože v meste nie je dostatok zábavných zariadení. Malo by sa pamätať na to, že nájomné za tento druh služby je nižšie ako v maloobchodných priestoroch, čo v konečnom dôsledku povedie k predĺženiu doby návratnosti projektu.

Zahraničné skúsenosti naznačujú, že najoptimálnejšou realizáciou projektu bude vytvorenie nákupno-zábavného komplexu, pretože táto možnosť znižuje obchodné riziká.

Plánované obchodné centrum patrí do triedy A. Je to najvyššie spomedzi tých, ktoré je možné priradiť. Hodnotenie triedy A naznačuje prestíž všetkých priestorov budovy, dostupnosť moderných systémov na podporu života a prácu samotného centra.

Náklady na vybudovanie obchodného centra triedy A pomocou konkrétneho príkladu sú uvedené nižšie. Nesmieme zabúdať, že výstavba nákupného centra v inom meste môže mať úplne odlišné finančné investície.

Zostavovanie peňažných tokov projektu

Pri nákupe stavebného povolenia bude mať obchod pravdepodobne tieto parametre:

• Celková plocha obchodného centra je 9672 metrov štvorcových. m.
• Vrátane 1. poschodia - 4847 m2. m.
• Vrátane 2. poschodia - 4825 metrov štvorcových. m.
• Miera obsadenosti v 1. roku je 70%.
• Miera obsadenosti v nasledujúcich rokoch je 95%.
• Riziko nezaplatenia je 0%.
• Ročné príjmy - 5%.

Keďže v zmluve o prenájme sa stanovuje výška pokuty za oneskorené platby dlhšie ako 30 dní, riziká nezaplatenia počas výstavby obchodného centra sa rovnajú nule. Ročné zvýšenie nájomných cien bude 5%.

Jasnejšie to ilustruje nasledujúca tabuľka.

Investície do výstavby budovy obchodného centra (RUB)

Najdôležitejším bodom je štúdium otázok financovania kapitálových investícií. Na tento účel je možné použiť vlastné aj vypožičané prostriedky spoločnosti. Nižšie sú uvedené údaje o financovaní stavebného projektu podrobnejšie.

Financovanie projektu:

• Celkové investície - 13439642 dolárov.
• Vrátane 1. roku - 10939642 dolárov.
• Vrátane druhého roku - 2 500 000 dolárov
• Celkový vypožičaný kapitál - 13 439 642 dolárov, vrátane 1. roku: 10 939 642 dolárov, 2. rok: 2 500 000 USD
• Lehota splatnosti úveru - 10 rokov.
• Úroková sadzba z úveru je 18%.

V procese skúmania finančných výsledkov projektu je dôležitým bodom štúdium výšky a výšky daňového zaťaženia spoločnosti podľa podnikateľského plánu.

Výsledky plánovaných odpočtov dane z projektu sú uvedené nižšie.

Dane zaplatené počas prevádzky projektu:

• Pre nehnuteľnosť - 2,2%.
• Zisk - 20%.
• DPH - 18%.

Na vybudovanie cash flow potrebujeme určiť približnú výšku výnosov z prenájmu priestorov, pre ktoré musíme vykonať územné vymedzenie oblasti nákupného centra. Prvky územného plánovania sú uvedené v nasledujúcej tabuľke.

zónovania

Výpočet príjmu z prenájmu priestorov pre plánované obchodné centrum je ústredným bodom, pretože je spojený s jeho efektívnosťou. Existujú rôzne predpokladané možnosti na získanie takéhoto príjmu: optimistický, priemerný a pesimistický. V nasledujúcej tabuľke sú jasnejšie uvedené charakteristiky každej možnosti.

Prvá tabuľka predstavuje pesimistickú predpoveď pre možnosť generovania príjmu.

Výpočty príjmu z prenájmu. Nájomné - pesimistická predpoveď

Údaje v tabuľke nám umožňujú vyvodiť záver, že v dôsledku realizácie projektu bude pesimistická veľkosť príjmu z prenájmu priestoru v obchodoch 3909468 $.

V nasledujúcej tabuľke sú uvedené údaje o výpočte príjmu z prenájmu z priestoru obchodného centra s priemerovanou možnosťou.

Výpočty príjmu z prenájmu. Nájomné - priemer

Údaje v tabuľke nám umožňujú vyvodiť záver, že v dôsledku implementácie projektu bude priemerná veľkosť prijatého príjmu z prenájmu priestoru v obchodoch 4 429 399 dolárov.

Je tiež potrebné predpovedať optimistickú predpoveď možného príjmu z príjmu objektu z prenájmu priestoru, ktorý je uvedený v nasledujúcej tabuľke.

Výpočty príjmu z prenájmu. Nájomné - optimistická predpoveď

Tieto tabuľky nám umožňujú vyvodiť záver, že v dôsledku implementácie projektu bude optimistická veľkosť príjmu z prenájmu priestoru v obchodoch 4776385 dolárov.

Náklady na vypožičané prostriedky a splátkový kalendár vypočítame v nižšie uvedenej tabuľke.

Poznámka: v 3. mesiaci bude mesačná platba zahŕňať dvojročné odklad platby a kapitalizáciu úrokov vo výške 5143445 USD.

Údaje v tabuľke naznačujú, že mesačná platba za projekt bude 3214579 dolárov mesačne.

Ostatné výdavky

Zvážte a vypočítajte všetky druhy prevádzkových nákladov počas výstavby obchodného centra:

• V prvých dvoch rokoch pokryje práca strážcu polovicu konštantného objemu.
• Výpočet upratovacích služieb zahŕňa čistenie všetkých oblastí a území.
• Zohľadňuje sa vyplácanie mzdy v plnej výške, berúc do úvahy všetky dane a DPH.
• Ročné zvýšenie platov o 5% ročne.
• Všetky prevádzkové náklady sa prevádzajú na nájomcov (s výnimkou výdavkov na 1. rok a polovicu 2. roku).

Na zostavenie cash flow sme vypočítali nasledujúce údaje:

• Odhadovaný priemerný príjem z prenájmu na 10 rokov realizácie projektu za predpokladu, že v prvom roku je prenajatá plocha 70% av nasledujúcich 95%.
• Odpisy majetku budú 3,33% ročne.

Vysporiadania v rámci finančných aktivít zahŕňajú nadmerný úrok podľa daňových zákonov, pretože formát pred a po financovaní nebude zostavený.

Keďže výstavba je akceptovaná „podľa etáp práce“ a hotovostný tok sa vytvára od prvého roku, ktorý začína plynúť od okamihu, keď projekt vygeneruje prvý rubeľ príjmu, stráca spoločnosť právo na vrátenie DPH v prvom roku po dokončení stavby.

Keďže zostatok projektu je kladnou sumou, keď zariadenie dosiahne 100% kapacity, pri výpočtoch sa nezohľadnili ďalšie a mimoriadne výdavky.

Na základe dostupných údajov sa zdá, že je možné zobraziť plánované peňažné toky vytvorené v rámci projektu.

V nasledujúcej tabuľke sú uvedené prevádzkové náklady projektu.

Prevádzkové náklady

Nasledujúca tabuľka ukazuje, že výška prevádzkových nákladov v prvom roku bude 271 707 dolárov, potom sa bude zvyšovať o rok a v 10. roku dosiahne 740157 dolárov.

V následnej analýze efektívnosti projektu sa v nasledujúcej tabuľke zohľadní dynamika príjmov z projektu za prvých 10 rokov.

Príjmy z projektu

Údaje v tabuľke nám umožňujú vyvodiť záver, že výška projektových výnosov v prvom roku bude predstavovať 2 717 987 dolárov, potom sa zvýšia príjmy, do 10. roku dosiahnu 3 970 299 dolárov.

Pri skúmaní projektu je dôležitý výpočet odpočtov odpočtov, ktorý je uvedený v nasledujúcej tabuľke.

Odpisy projektu

Ako je možné vidieť z tabuľky, výška odpisov v treťom roku bude 262 153 USD av poslednom desiatom roku 227 582 dolárov. Celková výška odpisov za všetky roky projektu bude 1 956 147 dolárov.

Nasledujúca tabuľka zobrazuje peňažný tok pre projekt.

Peňažný tok

Tabuľka ukazuje, že celkový peňažný tok pre projekt bude 1 300 415 dolárov.

Odhad diskontnej sadzby

V súčasnosti sa používa na prepočet budúcich tokov príjmov na jednu hodnotu. Diskontná sadzba (r) sa vypočíta súhrnne podľa vzorca:

r = α + MRR * RI,

kde

α je priemerná miera inflácie za dané obdobie.

MRR (Minimum Risk Return) - minimálna reálna miera rizika spojená s fungovaním projektu.

RI (Investment Risk) - úroveň priemernej požadovanej ziskovosti (rizika) účastníkov projektu.

Minimálna skutočná miera rizika MRR sa v tomto prípade bude rovnať nákladom na vypožičané prostriedky, konkrétne 18%, tj sadzbe z bankového úveru.

V súlade s investičnou dohodou je priemerný požadovaný výnos RI účastníkov projektu stanovený na 2%.

Diskontná sadzba sa teda rovná:

r = (0,13 + 0,18 * 1,02) * 100% = 30%

zistenie

Pri vypracúvaní podnikateľského plánu na výstavbu obchodného centra sa projekt zvažoval, vyvodili sa optimistické závery.

V priebehu nasledujúcich troch rokov bude v okrese Mytishchi pozorovaný mierny ekonomický rast, bude však vyjadrené oneskorenie priemerných ukazovateľov pre tento okres od priemerných ukazovateľov pre oblasť Moskvy. Popredné odvetvia zostanú strojárskym, nástrojárskym a stavebným priemyslom.

Do konca roku 2018 sa plánuje zvýšenie tempa rastu maloobchodu o 40% a zvýšenie ročného objemu služieb pre domácnosť o 35%. Rast obchodu bude zabezpečený rastom strednej triedy a jej príjmami.

Oblasti, ktoré spĺňajú medzinárodné normy, sú v akútnom nedostatku, dopyt po kvalitných maloobchodných priestoroch prevyšuje ponuku. To povedie k zvýšeniu kvality tvorby a správy obchodného centra.

Hlavnými zdrojmi dopytu sú dnes obchody s odevmi. Predstavujú asi 50% plochy v nákupných centrách. Úroveň voľného priestoru v roku 2018 bude 10-15%. Očakávaný nárast maloobchodných nehnuteľností bude približne 75 000 m2. m. V súčasnej dobe je priemerná nájomná sadzba pre komerčné priestory v meste asi 405 $ / sq. m. za rok (vrátane DPH a prevádzkových nákladov).

V zóne prvého okruhu životného prostredia existuje veľké množstvo predmetov, ktoré súťažia v potravinárskom aj priemyselnom priemysle.

Pri výpočte peňažných tokov sa brali do úvahy priemerné nájomné, dostupnosť priestorov na úrovni 5%, ako aj všetky prevádzkové náklady a splátky pôžičiek. Peňažný tok projektu sa ukázal byť kladný, ale stále nie dostatočne veľký.

Diskontná sadzba, ktorá zahŕňa priemernú mieru inflácie, riziko generované projektom a priemernú požadovanú návratnosť, bola 30%.

Predložený projekt tak môže byť prijatý za protihodnotu, pretože výpočty ukazujú jeho ziskovosť a efektívnosť.