Metóda diskontovania peňažných tokov: vlastnosti, zásady a požiadavky na výpočty

Metóda diskontovaných peňažných tokov je zložitá a ťažko sa dá vypočítať. Vyhodnotí analyzovaný objekt po prijatí rôznych peňažných tokov z neho, modeluje vlastnosti ich prijatia.

Koľko stoja budúce peniaze?

Metóda diskontovania peňažných tokov – ide o zníženie hodnoty hotovostných platieb v budúcnosti do súčasného obdobia. Diskontovanie je založené na koncepte znižovania hodnoty peňazí v ekonomike v čase. V priebehu času peniaze strácajú svoju hodnotu v porovnaní so súčasnou hodnotou. Ako referenciu je potrebné vziať do úvahy súčasný okamih výpočtu a všetky následné finančné príjmy uviesť do bežného obdobia. Na tento účel použite koeficient použitý v metóde diskontovania peňažných tokov. Príklad jeho výpočtu je nasledujúci: k = 1 / (1 + r)^ja, Vo vzorci r označuje diskontnú sadzbu, i symbolizuje počet časových období.

Kde použiť túto metódu?

Metóda diskontovania peňažných tokov sa používa všeobecne. To vám umožní zistiť, koľko budúceho príjmu je v súčasnej dobe. Finančné toky môžu byť volatilné, príjmy môžu byť nahradené stratami. Dynamiku zmeny nie je možné vždy predpovedať. Túto nehnuteľnosť môžete vždy vyhodnotiť z hľadiska aktuálnych výhod, ktoré môže priniesť zajtra.

Odporúča sa použiť metódu diskontovania peňažných tokov, ak:

existujú dôvody domnievať sa, že finančné toky sa časom podstatne znížia alebo zvýšia;
subjekt oceňovania je dostatočný na výpočet budúceho príjmu (kladného alebo záporného);
finančné toky sú vážne ovplyvnené sezónnosťou;
Predmetom hodnotenia je objekt s rozšíreným súborom možných funkcií;
hodnotená nehnuteľnosť bola práve postavená alebo uvedená do prevádzky.

Aké údaje sú potrebné na výpočet?

Na výpočet metódou diskontovania peňažných tokov a ich uvedením do aktuálneho stavu sú potrebné tieto údaje:

Ziskovosť (samotné peňažné toky).
Podmienky vysporiadania.
Diskontná sadzba.

Algoritmové akcie

Zvážte algoritmus výpočtu hodnoty metódy diskontovania peňažných tokov.

Základom pre výpočty je ziskovosť. Toto sú skutočné peňažné toky z ocenenej nehnuteľnosti s príjmovou metódou. Metóda diskontovania peňažných tokov zohľadňuje čistý voľný tok, to znamená tie finančné prostriedky, ktoré zostávajú k dispozícii majiteľovi po odpočítaní všetkých nákladov vrátane investícií.

Určenie fakturačného obdobia závisí od množstva údajov o nehnuteľnostiach. Ak sú dostatočné a potrebné na dlhodobé prognózy, môžete si vybrať dlhšie časové obdobie alebo zvýšiť presnosť prognózy.

V Rusku je priemerné predpovedané obdobie tridsaťpäť rokov.

Tento ukazovateľ udáva doterajšiu hodnotu príjmu vo vzťahu k hodnote. Na tento účel sa finančné toky musia vynásobiť diskontnou sadzbou, ktorá je stanovenou mierou príjmu, ktorú možno očakávať od investora, ktorý investoval do hodnoty podniku.

Metóda diskontovania peňažných tokov a ovplyvňujúce faktory

Pri výpočte sadzby sa zohľadňujú tieto ovplyvňujúce faktory:

miera inflácie;
rentabilita predmetov;
zisk zohľadňujúci všetky riziká;
Sadzba centrálnej banky;
percento komerčných bánk pre pôžičky;
priemerné kapitálové náklady.

Metóda Aplikácia Metóda

Pre primerané použitie metódy diskontovania peňažných tokov pri hodnotení podniku je potrebné konať podľa nasledujúceho algoritmu:

Výber obdobia na posúdenie. V Rusku nesmie prekročiť tridsaťpäť rokov. Svet používa dlhšie obdobia hodnotenia.
Určenie typu vyšetrovaného peňažného toku. Napríklad je možné opísať veľkosť finančných klesajúcich a zvyšujúcich sa tokov (výnosov a strát) opisom finančných výkazov (bežné a predchádzajúce roky) a súčasnej situácie na modernom trhu, berúc do úvahy chyby. Zohľadňujú sa rôzne typy príjmov: celkový príjem (bez dane z nehnuteľností a obchodných nákladov); predpokladaný celkový príjem; čistý prevádzkový výnos (po odpočítaní investícií do fixných aktív a splátok z pôžičiek a pôžičiek); finančné toky pred a po zaplatení fiškálnych poplatkov.
Výpočet obrátenej alebo zostatkovej hodnoty hodnoteného objektu po zániku príjmu. Reverzia sa dá približne určiť študovaním nákladov na takéto objekty na ruskom trhu alebo predpovedaním situácie na trhu. Mieru kapitalizácie alebo ročný príjem je možné vypočítať po skončení predpokladaného časového obdobia.
Výpočet diskontnej sadzby. Ťažkým momentom pri tomto výpočte je správne predpovedanie miery budúceho príjmu. Existuje viac ako desať spôsobov, ako to dosiahnuť pri metóde diskontovania peňažných tokov. Príklady metód ekonomického výpočtu: kumulatívna metóda alebo sčítanie rizika, metódy porovnávania investícií, metóda prideľovania (výpočet percentuálneho podielu transakcií vo vzťahu k podobným objektom), monitorovanie založené na monitorovaní trhu s cieľom analyzovať investície do nehnuteľností, v ktorých je miera odvodená porovnaním súhrnných ukazovateľov.
Použitie metódy diskontovania peňažných tokov podľa vypočítaných počiatočných ukazovateľov. Na výpočet sa používa tento vzorec: DDP = ∑^N_{t = 1}DP / (1+ Sd)^Tkde DDP - diskontované peňažné toky; DP - peňažný tok vo vybranom časovom období (t); SD - miera budúceho príjmu; t je obdobie predpokladanej doby; N je počet predpokladaných období pre budúce peňažné toky.

Metódy diskontnej sadzby

V skutočnosti odborníci používajú na výpočet miery príjmu tieto metódy:

kumulatívna konštrukcia;
porovnanie alternatívnych investícií;
pridelenie úroku;
monitorovanie trhu.

Najobľúbenejší spôsob v Rusku

Kumulatívna metóda výstavby je založená na skutočnosti, že diskontná sadzba je riziková funkcia. Berie sa ako kombinácia všetkých rizík, ktoré sú možné pre každú nehnuteľnosť osobitne. Sadzba sa rovná súčtu bezrizikovej sadzby a rizikovej prémie. Posledná zložka sa vypočíta spočítaním hodnôt dostupných faktorov pre analyzovanú vlastnosť.

Špecialisti v Rusku zvyčajne vypočítavajú diskontnú sadzbu podľa kumulatívnej výstavby. Je to kvôli jednoduchosti výpočtu miery návratnosti pre túto metódu v súčasných podmienkach domáceho trhu s nehnuteľnosťami.

Porovnať a uzavrieť

Pri výpočte budúcej hodnoty nehnuteľností sa spravidla používa metóda diverzifikovaných investícií alebo ich porovnávanie. Ako miera návratnosti sa môže brať buď miera návratnosti deklarovaná investorom, potom je sadzba stanovená sponzorom alebo očakávaná miera návratnosti iných podobných projektov alebo nástrojov, ktorým rozumejú ľudia, ktorí investujú peniaze.

Zvýraznite hlavné

Metóda rozdelenia sa používa, keď sa miera návratnosti počíta ako úroková miera. Zohľadňuje sa na základe informácií o podobných transakciách s objektmi na trhu nehnuteľností. Táto metóda je časovo náročná a komplikovaná. Mechanizmus výpočtu je:

pri budovaní hypotéz o rozsahu budúceho príjmu;
porovnanie budúcich finančných tokov s počiatočnými investíciami (obstarávacie náklady).

V takom prípade sa vzorec vypočíta v závislosti od množstva počiatočných informácií a veľkosti stanovených práv kupujúceho. Miera návratnosti, na rozdiel od pomeru počiatočných investícií, nemôže byť alokovaná priamo z údajov o predaji. Neexistuje spôsob, ako ho vypočítať bez zdôraznenia a analýzy predpokladov kupujúceho týkajúcich sa budúcich finančných príležitostí.

Najvýhodnejšia možnosť výpočtu diskontnej sadzby metódou alokácie za predpokladu, že existuje prieskum investora (sponzora) a objasnenie:

aké percento sa použilo pri určovaní počiatočnej predajnej hodnoty;
ako sa predpovedali budúce financie.

Ak odhadca získal všetky údaje, ktoré potrebuje, môže vypočítať vnútornú mieru návratnosti podobného objektu. Pri určovaní miery návratnosti pri iných transakciách sa bude spoliehať na hodnotu získanú. Je potrebné si uvedomiť, že každý objekt je jedinečný, nenapodobiteľný a má svoje vlastné finančné črty. Aj keď s určitými odchýlkami (nepresnosťami) je možné získať hodnotu diskontnej sadzby metódou alokácie, ktorá bude zodpovedať všeobecnému očakávanému vývoju v budúcnosti. Musíte však vedieť, že ako také by sa mali vyberať transakcie na predaj objektov podobných originálu, ktorých súčasné použitie je najúčinnejšie.

Postup výpočtu podľa metódy prideľovania v krokoch:

modelovanie podobného objektu v danom časovom období podľa scenára najefektívnejšieho využitia všetkých dostupných finančných tokov;
výpočet miery návratnosti investícií pre predmet výpočtu;
analýza výsledkov pomocou akejkoľvek štatistickej alebo expertnej metódy s cieľom priblížiť existujúce charakteristiky analýzy odhadovanej vlastnosti.

Ohodnoťte trh

Metóda monitorovania je založená na týchto údajoch:

neustála analýza situácie na trhu;
sledovanie ukazovateľov transakcií s investíciami do nehnuteľností.

Analyzované informácie by sa mali zovšeobecňovať pre rôzne trhové sektory a mali by sa pravidelne kryť. Údaje poskytujú usmernenie pre hodnotiteľov. Umožňujú vykonať porovnávaciu analýzu vypočítaných ukazovateľov s existujúcimi ukazovateľmi a overiť pravdivosť rôznych korekčných odchýlok. Ak potrebujete brať do úvahy vplyv rizika na diskontnú sadzbu, pri posudzovaní nehnuteľných predmetov by sa mala okamžite zmeniť sadzba návratnosti. Ak príjem pozostáva z dvoch alebo viacerých zdrojov, z ktorých jeden možno považovať za zaručený a spoľahlivý, uplatňuje sa naň jedna miera príjmu a ostatné zdroje sa diskontujú vyššou sadzbou. Napríklad výška poistného vo forme percentuálneho podielu je stanovená podľa objemu podnikania nájomcu a je to premenná, ktorá sa v priebehu času mení v závislosti od sezónnych faktorov. Táto technika pomáha zohľadniť mieru rizika pri vytváraní zisku z nehnuteľnosti v jednej forme. Analogicky je možné zohľadniť rôzne stupne rizika generovania príjmu z majetku v časovom období.