O acordo de ações é uma armadilha legal em que muitos de nossos concidadãos se encontram, especialmente nos últimos anos, quando o ritmo de construção de edifícios de vários andares aumentou várias vezes. Eles cresceram, mas a crise global e as dificuldades da situação econômica dentro do país contribuíram, e a maior parte da construção, por razões objetivas e subjetivas, não é entregue a tempo. As pessoas que planejavam se mudar para sua própria moradia não têm dinheiro e têm um teto sobre suas cabeças por um período indefinido. Que medidas podem ser tomadas em tal situação e podemos esperar por algo? Segundo os advogados, a única oportunidade legal para melhorar sua posição é uma penalidade do construtor de acordo com o DDU. Se, claro, você conseguir.
O que você está falando?
Costuma-se chamar perder essa quantia de dinheiro que um detentor de interesse recebe de um desenvolvedor em caso de falha por este último para cumprir obrigações, deixar de cumprir prazos ou prestar serviços de qualidade inadequada. É possível exigir o pagamento de uma multa ao abrigo de um contrato de DDU se o apartamento não for transferido para o comprador dentro do prazo especificado no contrato.
Por favor note: este é o momento exato da transferência de moradia para a parte contratante. No caso em que o desenvolvedor viola o período de construção, coloca o edifício em operação no momento que não foi prometido com antecedência, é impossível obter uma penalidade por atraso no pagamento por atraso. Um importante ponto de virada, literalmente, será precisamente o momento em que o apartamento é entregue ao cidadão.
Lei do comprador
A obrigação de pagar uma multa sob o DDU surge para o desenvolvedor que não resistiu ao tempo de construção declarado devido às disposições da Lei Federal No. 214 adotada em 2004 e dedicada à regulamentação legal da construção compartilhada de edifícios altos.
Na verdade, existem duas maneiras de obter a compensação necessária se o contratado interromper os termos de trabalho:
- perante o tribunal, quando o comprador faz uma reclamação ao promotor;
- durante o julgamento, quando o comprador recorre às autoridades legais por justiça.
No tribunal: o que e como?
Para uma decisão judicial positiva sobre uma pena sob o DDD, o procedimento estabelecido deve ser observado. A sequência para um cidadão que procura defender seus interesses é a seguinte:
- preparar uma ação judicial e documentos de acompanhamento;
- arquivar um processo com o tribunal;
- monitorar o progresso da revisão;
- obter informações sobre a decisão do tribunal;
- obter um mandado de execução.
Recuperar perdida no pedido de DDU
Esta opção é adequada para aqueles que procuram evitar burocracias judiciais tanto quanto possível. Se o apartamento não for transferido dentro do período especificado no contrato de compartilhamento celebrado entre o desenvolvedor e o cliente, o comprador redigirá uma reivindicação, que deve ser enviada ao desenvolvedor.
Se foi decidido cooperar com uma empresa de construção civil sob um contrato DDU, este procedimento para resolver uma disputa não é obrigatório. Se nos voltarmos para a já mencionada 214ª lei que governa a esfera sob consideração, podemos ver que não há requisitos para o procedimento pretensioso para resolver uma situação de conflito.
Como isso funciona
Na verdade, o tribunal, decidindo se recupera a penalidade do desenvolvedor sob o DDU, pode estabelecer o procedimento para resolver o problema através da apresentação de uma reivindicação, se determinadas condições forem especificadas no contrato que se inclinam. Estes incluem requisitos claramente descritos para o formulário de pedido dirigido ao promotor, o momento da apresentação deste documento por um indivíduo e o período durante o qual a empresa deve considerar o recurso.
Com base na prática judicial sob o DDD, a pena só poderá ser recuperada se a reclamação for feita por escrito e transferida oficialmente para o desenvolvedor, ou seja, registrada de acordo com o fluxo de documentos, recebido número de registro e contendo todas as informações necessárias para a audiência do caso . Estes incluem o nome completo e correto das partes em conflito, as circunstâncias que acompanham o não cumprimento dos prazos, incluindo a menção de períodos de tempo no contrato (ou seja, o período obrigatório). Além disso, a parte interessada deve indicar o montante que espera e anexar-lhe o cálculo da perda no DDU, bem como indicar o prazo em que (a seu pedido) o promotor deve cumprir o prazo, pagando as obrigações.
Escolta completa
Uma reclamação enviada ao construtor nada mais é do que um pedaço de papel que não dará origem ao processo de defesa de interesses se não tiver apoio substancial na forma de documentação adicional que comprove o direito do cidadão de perder sob o DDD. Para que o documento se torne juridicamente vinculativo, os seguintes materiais são anexados a ele:
- uma cópia do passaporte do participante;
- cópia do contrato;
- uma cópia da documentação confirmando que todas as obrigações de pagar as quantias por parte do cidadão são cumpridas.
É possível elaborar um recurso já após a execução do ato de aceitação das premissas. Nesse caso, uma cópia do ato também deve acompanhar a reivindicação. Estes documentos mostrarão claramente quão grandes eram os prazos em relação ao prometido na conclusão do acordo.
Sutilezas legais
Sobre como fazer uma reclamação, dirá uma amostra da penalidade para DDU. Isso pode ser encontrado nos escritórios de muitos desenvolvedores e em advogados, escritórios de advocacia e em nosso material. Em geral, o papel é bem simples.
Supõe-se que é uma pessoa sem uma formação especializada, o que suaviza os requisitos de redacção e conteúdo.
Ao mesmo tempo, deve ser lembrado que a reivindicação deve ser feita em duplicado.
Um deles é enviado ao desenvolvedor e o cliente deve certificar-se de que o representante da empresa receba o documento e assine o documento. A segunda instância permanece com o detentor do interesse. É desejável que seja escrito sobre o empregado que recebeu uma cópia da organização, sua posição, bem como a data. Se não for possível transferir o documento pessoalmente e receber uma assinatura de relatório, o pedido é enviado através do Correio Russo, emitindo-o por carta registrada, certifique-se de fazer um inventário do investimento. Quando esta carta é recebida da agência postal, o remetente receberá uma notificação assinada por um funcionário do desenvolvedor e a data de recebimento da documentação.
Isso é importante!
Na prática, a penalidade por DDD é freqüentemente muito difícil de obter, portanto é importante observar a nuance legal descrita. Se a empresa se recusar a pagar, o tribunal considera a carta com uma nota sobre a apresentação da reivindicação com provas no caso - certamente a favor de um indivíduo que ficou sem um teto sobre a cabeça de uma pessoa. No entanto, aqui a situação é complicada por outro documento legal, uma declaração de reivindicação de uma penalidade sob o DDU. Também não é muito difícil publicá-lo, embora muitos prefiram confiar a questão a um advogado, para não assumir a responsabilidade em caso de um possível erro.
Contar - não conte
Para fazer um cálculo correto do desmembramento sob o DDU, é necessário atentar para a já citada Lei Federal 214. Diz que a violação dos termos para a transferência de moradia aos compradores tem consequências financeiras para o incorporador no valor de 1/300 da taxa de refinanciamento, cujo valor é definido diariamente pelo Banco Central. Para o cálculo, eles pegam a característica de valor do dia em que as obrigações devem ser cumpridas. Outro valor importante para calcular o indicador é o preço do contrato.
A taxa de refinanciamento foi chamada coincidindo com a taxa básica do Banco Central. Tais inovações foram adotadas em 2016. Desde 19 de setembro deste ano, um número de 10% foi definido. No dia seguinte ao da transferência (conforme o contrato), o período começa, pelo qual o desenvolvedor deve pagar ao cliente como uma violação de obrigações. Ao mesmo tempo, o último dia é quando o alojamento foi oficialmente transferido sob o ato de aceitação.
Em exemplos
Suponha que um determinado acordo contivesse a expressão “o terceiro trimestre de tal e tal ano”. Consequentemente, a penalidade sob o DDU será invocada a partir de primeiro de outubro deste ano até o momento em que o apartamento é entregue ao cliente.
A fórmula para calcular brevemente:
- O valor procurado = 1/300 da taxa do Banco Central * valor contratual * atraso em dias.
Se o detentor de interesse é um indivíduo, a fórmula muda um pouco:
- Valor procurado = 1/150 refinanciamento * valor contratual * atraso em dias.
Você pode notar que aqui o valor duplo da taxa do Banco Central é usado.
Cálculo: como fazer?
Considere um exemplo concreto prático de como a penalidade é considerada de acordo com o DDU.
Suponha que o contrato indique o preço do apartamento no valor de 3,45 milhões.A taxa de refinanciamento é de dez por cento. A data de aluguel de habitação sob o contrato é 31 de março de 2017. Então, o atraso começa já em 1 de abril deste ano. Suponha que o detentor do interesse recebeu a habitação em 1 de junho, o que significa que o atraso é de exatamente 90 dias.
Suponha que o detentor do interesse seja um indivíduo. Para ele, a taxa de refinanciamento é dobrada. É calculado da seguinte forma: dividimos dez por cento por 300, o dobro do resultado, obtemos 0,06%. Esta é a taxa de penalização acumulada diariamente.
O valor desejado = 0,06 * 3 450 000 * 90 = 186 300. A quantidade é calculada em rublos.
Se estamos falando de uma entidade legal, um empreendedor, então o valor é considerado um pouco diferente:
- 10/300 * 3 450 000 * 90.
E dá 103 500 rublos.
Pagamento voluntário
Muitos desenvolvedores que concordam com os requisitos dos detentores de capital (não é surpreendente, porque eles são baseados na lei atual), podem concordar em pagar a penalidade voluntariamente. Esta opção é a menos conflitante e está associada à mínima tirototina de papel. No entanto, geralmente a empresa oferece reduzir o valor. Também raramente, o desenvolvedor paga tudo de uma vez, mas um cronograma é elaborado, de acordo com o qual o cliente recebe o gradualmente colocado para ele por acordo.
Do ponto de vista legal, a eficácia de tal acordo só é possível se a decisão for documentada. Eles assinam um acordo em que fixam o cronograma de pagamento, valores, todos os pontos importantes que permitem que as partes sejam identificadas. Essa consolidação dá ao cliente a confiança de que o desenvolvedor cumprirá a promessa.
Datas e oportunidades
A lei não tem restrições claras quanto ao tempo exato que o desenvolvedor precisa para considerar uma reivindicação. Isto significa que as regras gerais se aplicam à resposta à correspondência oficial, ou seja, 10 dias. É neste momento que a empresa deve elaborar e enviar o documento oficial ao comprador.
Normalmente, o desenvolvedor pede para reduzir a penalidade às vezes - duas ou três e às vezes dez vezes. Muitas empresas vão para o outro lado, propondo concluir um acordo sobre a reparação da habitação. O comprador concorda em reduzir a penalidade ou abandona completamente suas exigências, e o desenvolvedor, às suas próprias custas, faz reparos em um novo apartamento. Claro que, por um lado, isso é bom, ajuda a evitar dificuldades burocráticas, por outro lado, o benefício que um participante da construção poderia obter devido a um contrato em atraso é drasticamente reduzido. Além disso, ao concluir tal acordo, não é mais possível recorrer ao tribunal com uma declaração de reivindicação.
Ir ao tribunal
Esta medida é necessária se o desenvolvedor não considerar necessário pagar pelo atraso no local da construção.Uma parte do contrato pode apelar para o juiz assim que a resposta à reclamação não tenha sido recebida por ele dentro do período de dez dias especificado. Nesse caso, o cliente espera impor a cobrança dos valores devidos a ele se o tribunal confirmar que o acionista está certo.
Se chegou a esta opção de desenvolvimento, então você pode reivindicar não apenas uma penalidade associada ao não cumprimento dos prazos para a transferência de moradia para o cliente. Devemos também mencionar os danos morais infligidos por uma atitude tão negligente em relação às nossas obrigações e avaliá-los em termos monetários. Não será supérfluo aproveitar a oportunidade de receber os valores gastos no julgamento. Além disso, uma multa é possível dependendo da decisão do tribunal sobre a questão a pagar. Até 50% desse valor pode ser uma multa adicional cobrada em favor do cliente. Sobre esta oportunidade, bem como sobre as condições em que você pode contar, conta a lei federal sobre os direitos do consumidor na Rússia.
Como se inscrever no tribunal?
Para escrever uma declaração de reivindicação que tenha força legal, é necessário não apenas redigir o artigo corretamente, mas também anexar vários documentos vinculativos a ele. O mais importante:
- cópia da terceira página do passaporte;
- cópia do DDU;
- uma cópia da documentação que atesta que os montantes previstos no contrato foram pagos;
- uma reivindicação marcada como sendo entregue ao desenvolvedor (notificação da postagem de que o documento foi recebido);
- se houver, o ato de receber e transmitir um lar.
Em alguns casos, documentos adicionais são necessários, o que é determinado pelas especificidades de um caso específico.
Documentos coletados: o que vem depois?
Quando o pacote de documentos estiver totalmente preparado, você poderá escrever uma declaração de reivindicação. Nossa legislação detalha os requisitos para este documento, e o primeiro deles é um recurso por escrito. Deve ser indicado em qual tribunal o documento é escrito, qual é o nome completo e endereço do demandante e do réu, qual é a essência dos requisitos e por que circunstâncias os direitos de uma das partes da transação foram violados. Você deve fornecer prova de sua posição e indicar o custo total da reclamação, consistindo na penalidade e na quantia que o autor pleiteia pelos danos.
É necessário indicar se foram tomadas medidas para resolver o conflito, sem recorrer a um tribunal, como isso foi feito e quais os resultados trazidos. No entanto, se o contrato não tiver requisitos para que o comprador primeiro escreva uma reclamação ao autor, este parágrafo pode ser omitido com segurança. Eles também listam adicionalmente a lista de documentos que acompanham a declaração de sinistro e assinam pessoalmente o documento, indicando informações para feedback.
Para onde ir
Qual tribunal devo aplicar para fazer valer meus direitos? As leis afirmam que o autor tem o direito de escolher. Você pode enviar uma apelação ao tribunal, que tem o endereço do autor, para a autoridade responsável pelo endereço da organização, ou para o tribunal responsável pelo endereço onde o contrato foi concluído. Este último está disponível com base na lei federal que protege os direitos do comprador.
Se o valor da multa for inferior a 50 mil, o autor deve enviar um recurso para a justiça da paz. Não há necessidade de pagar uma taxa ao apresentar um pedido, a lei que protege os direitos dos consumidores também fala sobre isso.