Comprar um apartamento é um negócio responsável e bastante complicado. Para o setor imobiliário, é preciso dispor de quantias consideráveis e, portanto, vale a pena abordar a questão com atenção. A compra de imóveis está repleta de riscos consideráveis, especialmente quando se trata do mercado secundário. Que perguntas fazer ao comprar um apartamento para se proteger?
Algoritmo para comprar um apartamento no mercado secundário
Antes de decidir que perguntas fazer ao comprar um apartamento secundário, você precisa estudar o algoritmo de transação. Veja como vai:
- procure um objeto adequado;
- inspeção do apartamento;
- conclusão de uma transação preliminar (contrato de depósito) e pagamento antecipado; preparação de um pacote de documentos;
- celebração de contrato de venda e notarização;
- inscrição estadual na UFRS.
Lista de documentos
Para concluir a compra e venda de um apartamento no mercado secundário, você precisará de um determinado conjunto de documentos. A saber:
- documentos com título confirmando a propriedade do apartamento pelo vendedor;
- passaportes dos participantes da transação;
- Folha de dados BTI com explicação;
- extrair das contas de HOAs e Empresas de Habitação;
- o consentimento de outros usuários do apartamento ou partes interessadas em sua venda;
- procuração com firma reconhecida (se a transação for conduzida por terceiros).
Quem é o dono do apartamento?
Que perguntas fazer ao comprar um apartamento? A primeira coisa que você deve perguntar é quem é o dono do apartamento de acordo com os documentos? Idealmente, você deve lidar diretamente com os proprietários, e não com seus representantes (parentes, amigos, vizinhos e assim por diante). A propriedade deve ser registrada na Rosreestr. É claro que a venda de apartamentos por procuração é fornecida por lei, mas esse esquema costuma ser usado por golpistas, então é melhor não arriscar.
É importante esclarecer em que base o proprietário é dono do apartamento (que deve ser confirmado por documentos relevantes). A história do surgimento de direitos precisa ser estudada para garantir que, após a compra de um apartamento, você não encontre as reivindicações de outra pessoa. As opções mais arriscadas são:
- certificado de herança;
- acordo de partilha de propriedade;
- contrato dependente vitalício.
Há quanto tempo o vendedor é dono do apartamento?
Entre a lista de perguntas a serem feitas ao comprar um apartamento, a questão do tempo de propriedade ocupa um lugar importante. Idealmente, o proprietário deve possuir a propriedade por pelo menos três anos. Quanto mais longo for esse período, menor será o risco de alguém poder contestar a propriedade do apartamento quando ele já tiver sido comprado por você. Mesmo em caso de litígio, a duração da propriedade do proprietário anterior será um argumento a seu favor.
Se uma pessoa revende um apartamento, por exemplo, após seis meses de posse, isso deve alertá-lo. Tais esquemas são freqüentemente usados por golpistas. Além disso, uma rápida revenda pode ser realizada para ocultar as violações cometidas no decorrer da venda. E também pode ser que uma pessoa tenha descoberto uma fraude (a moradia foi hipotecada ou ele tem outros proprietários) e simplesmente quer se livrar do problema imobiliário sem perdas financeiras.
Quem está registrado no apartamento?
Ao fazer uma lista de perguntas a serem feitas ao comprar um apartamento, é importante esclarecer quem está registrado no apartamento. Aqui estão os pontos essenciais:
- Crianças menores.É importante que seus direitos não sejam violados durante a transação.
- Esposa do dono principal. Ele (ela) deve concordar com a venda. Você pode precisar da permissão do conselho de administração para vender o apartamento.
- Pessoas em serviço militar. Sem o seu consentimento, é impossível vender um apartamento.
- Pessoas cumprindo sentenças nas prisões. Sua permissão para vender o apartamento também é necessária.
Há algum empecilho (restrições)?
Existe algum ônus - este é outro item significativo da categoria de "que perguntas devem ser feitas ao comprar um apartamento". Por exemplo, imóveis podem ser apreendidos por uma ordem judicial. Neste caso, o vendedor pode oferecer-lhe para fazer um adiantamento para que ele possa pagar a dívida, devido a que a propriedade foi apreendida. Mas este é um negócio muito arriscado. E não o fato de que o vendedor não tentará esconder a prisão de você.
Outro fardo pode ser o fato de que o apartamento é garantia para empréstimos hipotecários. De fato, tais transações são permitidas. Mas o risco de fraude e fraude também é alto. O litígio também pode ser considerado um ônus em relação a essa propriedade.
Outra armadilha é a fonte de fundos para a compra de um apartamento pelo proprietário anterior. Ou seja, se a propriedade foi comprada com capital de maternidade, o direito de propriedade se aplica a todos os membros da família, incluindo crianças. Ao vender imóveis, estes devem necessariamente ser emitidos em outro apartamento. Se o vendedor não tiver preenchido essa condição, existe o risco de a transação de compra e venda ser invalidada.
Houve um redesenvolvimento?
Que perguntas devo fazer quando for comprar um apartamento? Certifique-se de verificar se houve um redesenvolvimento. Mas não tome uma palavra. Peça ao vendedor uma folha de dados e examine cuidadosamente a conformidade com as condições reais da propriedade. Se você encontrar inconsistências, verifique se as alterações no IPV são consistentes.
Se a remodelação não for legalizada, a compra será um grande risco para você. Em primeiro lugar, as autoridades reguladoras podem impor uma multa a você e, em segundo lugar, existe o risco de que você seja obrigado a colocar a propriedade em condições adequadas, o que corresponde à folha de dados.
Qual é a condição técnica do apartamento?
Além de questões legais, vale a pena prestar atenção à condição técnica da habitação. Aqui estão algumas perguntas a serem feitas ao visualizar e comprar um apartamento para entender como ele será confortável para você:
- De que material são paredes e pisos feitos? As casas pré-fabricadas não mantêm calor no inverno e são muito quentes no verão. A este respeito, o tijolo é mais aceitável. Também vale a pena prestar atenção ao isolamento da parede interna e externa.
- Quão bom é o isolamento acústico? Em completo silêncio, ouça os sons vindos dos apartamentos vizinhos (especialmente um ponto fraco - um banheiro). Compare também o nível de ruído no apartamento com janelas abertas e fechadas. Descubra se há instalações industriais, rotas de transporte movimentadas ou vida nocturna ruidosa nas proximidades.
- A qualidade da fiação é? A antiga fiação de alumínio é vulnerável a surtos de energia, que podem causar danos a aparelhos elétricos modernos. Bem, se a fiação é substituída por cobre. Também é bom se uma máquina RCD separada estiver conectada a cada ramificação. Para verificar a qualidade da fiação, peça ao vendedor para ligar vários aparelhos elétricos ao mesmo tempo.
- Em que condição é o abastecimento de água? Verifique de forma independente como é boa a pressão da água nas torneiras, se o esgoto está entupido. Avalie visualmente a condição dos tubos e do encanamento. Verifique quanto tempo os tubos mudaram (não só no apartamento, mas também no riser).
- O apartamento é bem aquecido? A informação mais confiável pode ser obtida se você comprar um apartamento na estação de aquecimento. É bom se um sistema de aquecimento autônomo estiver instalado. Mas é importante que seja enquadrado em conformidade.Preste atenção à condição dos tubos e radiadores, verifique quando eles foram substituídos (tanto no apartamento e no riser).
- Existem contadores? Bem, se todas as comunicações foram instaladas metros adequados. Isso vai te salvar em contas de serviços públicos.
Há algum defeito oculto?
Que perguntas posso fazer ao comprar um apartamento? Pergunte ao vendedor se o quarto tem algum defeito? Há buracos ou rachaduras nas paredes (provavelmente elas estão escondidas sob o papel de parede), se o teto está vazando, os cantos estão úmidos e assim por diante. Claro, o vendedor é pouco reconhecido, então você tem que verificar tudo sozinho. Talvez este seja o motivo da rejeição da compra. E se você realmente gosta do apartamento, os defeitos identificados podem ser um argumento para você durante o leilão.
Qual é o contingente de vizinhos?
Quais perguntas o vendedor deve fazer ao comprar um apartamento? Não importa quão bom seja o apartamento, a qualidade de vida depende em grande parte dos vizinhos. Pergunte ao vendedor se os amantes da música alta, escândalos, pessoas que abusam de álcool ou drogas vivem nas proximidades. Se você não pode tolerar o fumo do tabaco, pergunte se fumantes pesados vivem no bairro e assim por diante.
Particular atenção deve ser dada à identidade dos vizinhos que vivem diretamente através da parede, acima e abaixo. Há algum fã entre eles que bate nas baterias, eles inundarão seu novo reparo, e assim por diante?
Avanço ou depósito?
E que perguntas você deve fazer ao comprar um apartamento? Claro, financeiro. Como regra geral, se o comprador gostar do apartamento, ele faz um depósito ou um adiantamento no valor de 5-10% do custo total para que o vendedor o retire da venda. Isso é um pouco de pré-pagamento. Se a transação falhar (independentemente das razões), o pagamento adiantado será devolvido ao comprador integralmente.
A situação é diferente com o depósito. Se a transação de compra e venda falhar por culpa do comprador, ele perde o valor pago. Se a transação caiu por culpa do vendedor, ele devolve o depósito ao comprador e o mesmo valor. Portanto, as formalidades são muito importantes. Eles precisam ser discutidos com antecedência e claramente definidos no contrato.
Momentos organizacionais
Se você gostou do apartamento e pretende comprá-lo, vale a pena esclarecer uma série de questões organizacionais. Aqui estão algumas perguntas a fazer ao comprar um apartamento para um corretor de imóveis ou proprietário:
- Por quanto tempo o proprietário e outros usuários do apartamento serão dispensados?
- Por quanto tempo os inquilinos podem sair fisicamente do apartamento?
- Quais coisas (móveis, eletrodomésticos e outros) são transferidas para a propriedade do novo proprietário?
Como não cair nos truques dos golpistas?
Tendo descoberto as perguntas que você precisa fazer ao comprar um apartamento, faça mais algumas recomendações sobre como se proteger de golpistas:
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Evite trabalhar com pessoas que o tornam suspeito. Isso se aplica tanto aos vendedores diretos quanto aos corretores de imóveis. Além disso, não compre um apartamento secundário de uma entidade legal.
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Verifique os documentos com cuidado. Em caso de dúvida, procure a ajuda de um advogado para um exame aprofundado.
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Para elaborar um contrato de venda, entre em contato com especialistas.
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Não se iluda com o baixo preço. Naturalmente, existe a possibilidade de que o valor abaixo do mercado seja causado pela necessidade urgente de uma venda rápida de um apartamento (por exemplo, por razões familiares). Mas na maioria dos casos isso é um sinal de fraude.
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Leve o seu tempo com o pagamento. Faça isso somente quando a transação for reconhecida como legal no Serviço da Reserva Federal. Para fazer isso, você pode usar células do banco com a opção de bloqueio.
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Pague na presença de testemunhas. Então você se protege de fraudes.
- Certifique-se de capacidade jurídica do comprador. Se você comprar um apartamento de uma pessoa idosa, precisará de um certificado de um dispensário neuropsiquiátrico. Esta é uma garantia de que os golpistas não tentam enganar você e o dono do apartamento.
Conclusão
Sabendo que perguntas são feitas ao comprar um apartamento (revendas em nosso caso), você precisa cuidar de outras fontes de informação. O que poderia ser melhor do que falar com os vizinhos? Realmente não faz sentido para eles esconder informações de você sobre a limpeza do vendedor, os proprietários do apartamento, a condição técnica da casa, a reputação do distrito e outros pontos importantes. Talvez o público mais sociável sejam as avós nos bancos. A partir deles, você provavelmente receberá as informações mais confiáveis.