Obecne ustawodawstwo ustanawia kryteria klasyfikacji działek jako gruntów rolnych. W art. 77 ZK zawiera krótki i wyczerpujący opis takich terytoriów. 
Opis ogólny
Grunty rolne znajdują się zawsze poza osadami. Obszary takie powinny być przeznaczone i wykorzystywane jako grunty, drogi wewnętrzne, zbiorniki wodne, komunikacja, a także plantacje leśne w celu ochrony przed skutkami szkodliwych zjawisk przemysłowych i naturalnych. W tych miejscach dozwolone jest także wznoszenie miejsc pod konstrukcje i budynki eksploatowane w celu produkcji, pierwotnego przetwarzania i przechowywania produktów.
Zakup gruntów rolnych: cechy
Jednym z podstawowych aspektów transakcji jest zobowiązanie właściciela terytorium do korzystania z niej ściśle zgodnie z ustaloną kategorią i rodzajem. Zakup gruntów rolnych jest rejestrowany w Unijnym Rejestrze Transakcji Nieruchomościowych. Procedurę, zgodnie z którą obiekt zostaje przekazany nowemu właścicielowi, określa ustawa federalna nr 122. Jednym z podstawowych warunków ustanowionych w tej ustawie jest prawo pierwokupu do zakupu gruntów rolnych przez organy miejskie i państwowe. Zgodnie z tym przepisem sprzedawca działki musi otrzymać zwolnienie od tych organizacji. Ta procedura jest podobna do umowy wspólne wspólna własność. 
Jak odbywa się zakup ziemi?
Procedurę zawarcia transakcji określają przepisy regulacyjne. Głównymi dokumentami wymaganymi do zakupu gruntów są zaświadczenie o państwowej rejestracji prawa, paszport katastralny. Prawo wymaga również powiadomienia organu wykonawczego o zamiarze sprzedaży działki. Zawiadomienie musi mieć formę pisemną. Wskazuje koszt działki, współrzędne i rozmiar. Ponadto sprzedawca ustala okres, w którym oferta jest istotna. Zgodnie z obowiązującymi standardami okres ten nie przekracza 3 miesięcy.
Jeżeli administracja odmówi zakupu działki lub nie powiadomi sprzedawcy na piśmie o zamiarze jej zakupu, wówczas właściciel ma prawo sprzedać swoją działkę w ciągu roku po cenie nie niższej niż wskazana w powiadomieniu. W przypadku zmiany istotnych warunków transakcji właściciel musi wysłać nowe zawiadomienie. Zakup gruntów rolnych z naruszeniem tej procedury jest niedozwolony. Jeżeli taka transakcja zostanie zawarta, zostanie uznana za nieważną. Przepis ten nie ma zastosowania do terytoriów przeznaczonych na prywatne działki domowe, a także do działek, które są realizowane w ramach umów podarunkowych lub barterowych.
Czy na takich obszarach można prowadzić budownictwo mieszkaniowe?
Powyżej powiedziano, że normy prawne wymagają od nowego właściciela użytkowania gruntów rolnych zgodnie z ustanowioną dozwoloną kategorią. Należą do nich w szczególności ogrodnictwo, domek letniskowy, ogrodnictwo. Wyjściem z tej sytuacji może być zarejestrowanie właściciela jako indywidualnego przedsiębiorcy, który będzie zajmował się rolnictwem. W takim przypadku strona może być wykorzystywana nie tylko pod prywatne działki domowe, ale także do budowy budynku mieszkalnego z możliwością zamieszkania i rejestracji w nim. 
Niezależna ocena
Zakup gruntów rolnych odbywa się po koszcie, który nie uwzględnia ceny budowanych na nim lub zakładanych później budowli.Aby określić koszt przydziału, przeprowadzana jest niezależna ocena. To szczególny kierunek w pracy z nieruchomościami. Nawet jeśli na stronie znajdują się jakieś struktury, ich koszt nie będzie wliczony w cenę gruntu. Jednak sprzedawca udostępnia informacje na ich temat.
Cennik
Koszt zakupu gruntów rolnych jest tworzony zgodnie z różnymi czynnikami. Najważniejszym z nich jest dozwolona kategoria. Ponieważ rynki terytoriów należących do różnych grup rozwijają się odpowiednio na swój sposób, koszt działek zlokalizowanych w pobliżu, ale mających różne typy, może się znacznie różnić. Zakup gruntów rolnych odbywa się po ocenie topografii, składu gleby, reżimu wodnego. Wartość ziemi zależy od żyzności i możliwych czynników jej zastosowania (takich jak grunty orne, pastwiska itp.). Spośród wszystkich prawdopodobnych opcji wybrana jest jedna, która pozwoli ci uzyskać maksymalny wynik ekonomiczny. 
Powody przejęcia
Grunty rolne są kupowane po ocenie żyzności. Aby to ustalić, przeprowadza się analizę porównawczą wskaźników o podobnych parametrach klimatycznych i agronomicznych przy tej samej intensywności uprawy terenu. Ta procedura nazywa się punktowaniem gleby. Jest to dość złożone i czasochłonne. Pod tym względem zakupu gruntów rolnych dokonuje się przy użyciu istniejących skal. Podkreślili główne cechy wpływające na wydajność.
W szczególności obejmują one moc warstwy humusowej, poziom frakcji gliny w gruntach ornych, charakter reakcji roztworu glebowego i tak dalej. Po określeniu żyzności i możliwości dalszego użytkowania terenu następuje opracowanie modelu dochodu dla produkcji rolnej. Bierze pod uwagę prawdopodobne koszty organizacji procesu i dochód ze sprzedaży uprawianych produktów przez określony czas (rok, kwartał, miesiąc, tydzień). Wskaźnik dodatniej różnicy utworzony między wydatkami a dochodami jest dyskontowany do bieżących parametrów i wskazuje cenę rynkową przydziału. Koszty w tym przypadku obejmują zakup sprzętu, wynagrodzenie wszystkich pracowników, w tym samego właściciela, odsetki od wykorzystania kapitału i dochody z działalności gospodarczej. 
Powody redukcji kosztów
Istotny wpływ na cenę będzie miała zrujnowana struktura, nawet jeśli jest ona własnością. W takim przypadku należy wziąć pod uwagę możliwość i ilość renowacji budynku w celu jego późniejszej eksploatacji lub niezbędne koszty jego rozbiórki i usunięcia powstałych odpadów budowlanych. Oprócz tego brana jest pod uwagę dostępność i stan komunikacji. Mogą działać jak kompensowanie i zwiększać koszty lub odwrotnie, zmniejszać, ponieważ wymagają naprawy lub demontażu. To samo dotyczy usuwania gruntów ornych z krzewów, wyrywania drzew lub wyrównywania krajobrazu oraz zasypywania dołów i rowów. W takich przypadkach istnieją powody, aby zmniejszyć koszt terytorium proporcjonalnie do kosztów szacunkowych. W związku z tym określenie kwoty wymaganych lub niezbędnych kosztów dodatkowych ma takie samo znaczenie, jak ocena niezabudowanych działek. 
Częste nieporozumienia
Opinia publiczna na temat istniejących cen działek opiera się na informacjach przekazanych przez media i Internet na temat witryn o podobnej lokalizacji i obszarze. Jednak w większości przypadków dane te nie odzwierciedlają rzeczywistej wartości rynkowej. Różnica między ceną transakcyjną a ofertą nazywa się rokowaniem. Określenie wskaźnika korekcji działa jako jeden z etapów każdej oceny wykorzystującej metody porównawcze podejście.W tym względzie nie jest zaskakujące, że cena transakcyjna i początkowy koszt przedmiotu wystawionego na sprzedaż mogą mieć znaczne różnice. Istnieje wiele przyczyn tej różnicy. Jedną z najważniejszych jest postrzegana dynamika rynku. Jeśli rośnie, to nawet pięcioprocentowa zniżka będzie dość duża. Jednak przy braku prognoz wzrostu rynku oraz w przypadku, gdy spadek będzie zasadniczy, różnica między wartością oferty a samą transakcją może wynieść kilkadziesiąt procent. 
Podsumowując
Zwykle sprzedawcy nie spieszą się, aby zmniejszyć wartość działek. Jest to zrozumiałe, ponieważ nikt nie chce rezygnować z dochodu, na który liczył. W związku z tym zakup gruntów rolnych powinien odbywać się z uwzględnieniem wykonalności ekonomicznej. Dokonując transakcji należy kierować się zdrowym rozsądkiem, a nie niezweryfikowanymi informacjami.
Podstawą udanego przejęcia jest rozsądne obliczenie różnicy między faktycznymi kosztami zagospodarowania terytorium a zyskiem ekonomicznym z produkcji. Ponadto należy zapewnić prawne ograniczenie do minimum możliwych zagrożeń. Transakcja jest przeprowadzana zgodnie z ogólnymi zasadami. Po otrzymaniu odmowy od organów wykonawczych należy skontaktować się z państwową służbą katastralną. Podstawą wpisania danych do Unified Register będzie umowa sprzedaży. Dołączono do niego paszport katastralny i zaświadczenie o państwowej rejestracji prawa poprzedni właściciel (sprzedawca).
