I 2014 ble føderal lov nr. 294 endret flere ganger i forhold til delt konstruksjon. Spesielt nå i gjennomføringen av delt konstruksjon, må byggherren tegne en forsikringskontrakt som vil gi ansvarsforsikring til byggherren til han avslutter sin første transaksjon med kjøperen. Ellers vil han ikke kunne registrere denne transaksjonen hos Rosreestr.
Essensen av denne forpliktelsen
Siden 2014 må hvert byggefirma uten å bekrefte sine forpliktelser ved å utstede en garanti eller ved å inngå en ansvarsforsikringsavtale som en utbygger som deltar i delt bygging. Disse endringene, vedtatt i lovgivningen, lar kjøpere returnere pengene sine som er investert i konstruksjonen i tilfelle utbygger har uforutsette situasjoner.
Hvorfor trenger du ellers ansvarsforsikring for utviklere?
Denne lovendringen gjør det også mulig å etablere ansvar som kan oppstå hvis den:
- Vil vike fra forpliktelsene.
- Han vil overrekke en gjenstand som ikke er helt klar.
- Den vil gå konkurs før eiendommen blir overgitt.
Økonomer mener imidlertid at disse tiltakene kan medføre en økning i verdien av eiendommer. Regjeringen insisterer imidlertid på at disse faktorene ikke kan kobles sammen, fordi selv det største byggefirmaet bruker ikke forsikring mer enn 1% av summen av alle transaksjoner. Derfor bør penger fordeles fra eget budsjett for ansvarsforsikring av utbygger.
Forsikringsobjekt
Ved implementering av delt konstruksjon er det utbyggerens ansvar som er forsikret. Denne handlingen innebærer at eiendomsinteressene til utviklerne direkte vil bli beskyttet. Det vil si at inngåelsen av en slik forsikringskontrakt først og fremst er fordelaktig for kjøpere. Samtidig gis utbygger retten til å velge: han kan forsikre både huset som helhet og hver leilighet hver for seg.
klienter
Byggherrens ansvarsforsikringsavtale inngås til fordel for deltakerne i delt bygging. I tilfelle det oppstår visse forhold, vil de kunne motta riktig betaling. I samsvar med vilkårene i forsikringskontrakten er utbygger forpliktet til å utlevere objektet, som vil oppfylle standardene for kvalitet og pålitelighet. Assurandøren på sin side forplikter seg til å varsle kjøperen hvis det skjer endringer i transaksjonen, og deretter betale ham erstatning. Hvis deltakere i delt bygging vil endre seg allerede under byggeprosessen, er dette verdt å nevne i kontrakten, siden hver ekstra aksjonær vil inngå en egen tilleggskontrakt for forsikringsansvar for utbygger.
forsikringsselskaper
Ikke alle forsikringsselskaper ønsker å inngå slike forsikringskontrakter. Det er en mening blant forsikringsselskapene at en slik transaksjon ofte forårsaker tap. I tillegg må forsikringsselskapet selv oppfylle følgende krav:
- Må være i forsikringsmarkedet i minst 5 år.
- For den fremtidige perioden bør ha en god prognose for utviklingen.
- Må være i samsvar med økonomiske bærekraftskrav.
- Den autoriserte kapitalen i dette selskapet kan ikke være mindre enn 120 millioner rubler, og omsetningen bør være minst 400 millioner rubler. Bare under disse forholdene kan det stilles ansvarsforsikring.
tariffer
Inngåelsen av en forsikringskontrakt som forsikrer utbygger som deltar i delt bygging er for dyrt. For eksempel svingte gjennomsnittssatsene for å inngå en slik avtale i 2015 på nivået 0,5-0,8%. Hvis kontrakten er inngått for en lengre periode, kan forsikringsselskapet etter eget skjønn senke tollsatsen fra 10 til 30%. Det er mer lønnsomt å opprette gjensidig fordelaktige ansvarsforsikringsselskaper.
Fastsettelsen av renten, samt full beregning av de årlige renteforholdene, overlates til forsikringsselskapet selv, ettersom sannsynligheten for at en utbygger som deltar i delt bygging kan begynne å unndra seg sine forpliktelser, er ganske høy.
Utvikleransvarsforsikring for delt konstruksjon bærer en viss risiko.
Faktorer som påvirker renten
Renten på forsikringstaksten avhenger av følgende faktorer:
- Er utvikleren i beholdningen?
- Har utvikleren vellykkede og positive tilbud tidligere? I dette tilfellet kan assurandøren ta hensyn til alle kriterier for tidligere transaksjoner: fristene for fullføring, det totale antall objekter, tilstedeværelse av representasjonskontorer i forskjellige regioner i landet, fullstendig fravær av klager og klager.
- Økonomisk bærekraft.
- Juridisk støtte, det vil si tilgjengeligheten av en full pakke med dokumentasjon og tillatelse.
- Stadier som byggeprosessen er delt inn i.
- Frist for det nåværende prosjektet.
- Totalt antall kunder involvert i delt bygging.
Registrering av forsikringsavtale
For å registrere en avtale med Rosreestr, er utvikleren pålagt å fremlegge alle nødvendige dokumenter. Deres liste inkluderer:
- Prosjekterklæring.
- Tillatelse til å utføre byggearbeid.
- Sertifikat for statlig registrering.
- Kontrakt for gjennomføring av delt konstruksjon.
- Kopier av alle lovpålagte dokumenter.
- Begrunnelse av teknisk og økonomisk karakter.
- Kopier av årsregnskapet til utvikleren.
- Informasjon om eksisterende långivere.
- Sertifikat fra banker, som indikerer fravær av forsinkelser i lånebetalinger.
Etter vurdering av verdipapirene, er ansvarsforsikringen til byggherren for delt bygging tegnet.
Hva bør beskyttes?
Hvis utbygger ikke oppfyller sine forpliktelser, og dette blir bekreftet av en rettsavgjørelse eller konkurs, innebærer forsikringskontrakten som ble inngått under gjennomføringen av delt bygging at det vil bli utbetalt erstatning til aksjeeiere. Det er imidlertid verdt å merke seg at forsikringsselskapet ikke kompenserer for investeringen hvis utbygger frøs byggeperioden eller forlenget perioden gjenstanden skal tas i bruk. Det betalte beløpet avhenger helt av prisen som er spesifisert i kontrakten, men kan ikke være mindre enn kostnadene for selve objektet og mindre enn den gjennomsnittlige markedsrenten som er satt per kvadratmeter boareal i samme region som utbygger jobbet.
Det maksimale bonusvolumet er også begrenset av lov.
Forsikrede hendelser
Følgende tilfeller kan tilskrives forsikring:
- Byggingen avbrytes.
- Utbygger erklæres konkurs.
- Interesseiere kan ikke få bolig.
- Utvikleren nekter å returnere materielle ressurser.
Lovendringer
Endringer i føderal lov nr. 294, som vi snakket om i vår artikkel tidligere, konsoliderte den obligatoriske ansvarsforsikringen til selskapets byggherre.Samtidig er utbygger selv, som ønsker å utføre delt bygging, plikt til å søke etter forsikringsselskapet og direkte utføre kontraktene. Utvikleren kan selvstendig, etter eget skjønn, velge hvem han vil inngå en forsikringskontrakt - med en bank, et spesialisert forsikringsselskap eller med selskapet.
Deltakere som er medlemmer i et forsikringsselskap (obligatorisk forsikring) bærer like fullt ansvar. I tilfelle forsikringsavtalen blir inngått med banken, vil utbyggeren måtte bruke mye tid på å samle papirer. Bankene krever også at utbygger betaler et obligatorisk beløp på 30% av den totale kostnaden for anlegget under bygging. Dette beløpet vil tjene som en garanti for finansinstitusjonen. Blant annet sørger sentralbanken for egne krav som gjelder banker som inngår forsikringskontrakter. Disse bankene bør:
- Arbeid minst 5 år innen det aktuelle feltet.
- Ha en registrert kapital på minst 200 millioner rubler.
- Den totale verdien av eiendommen skal være minst 1 milliard rubler.
I denne forbindelse er det mer lønnsomt og lettere for en utbygger å få et lån enn å utstede en garanti. Bankene vurderer også at forsikringsprosedyren for gjennomføring av delt konstruksjon ikke er helt lønnsomt.
Det mest lønnsomme er inngåelsen av en kontrakt for gjensidig forsikring av ansvarsforhold for utviklere med et spesialisert selskap. På grunn av tilstedeværelsen av betydelig konkurranse, forsikringsselskapene for å tiltrekke kunder lavere tollsatser og priser for sine produkter. Og de kan også fikse tollsatsen for hele forsikringsavtaleperioden. En annen fordel med å inngå en kontrakt med et spesialisert selskap er at dokumenter behandles så raskt som mulig. I henhold til en slik avtale vil utbygger fungere som assurandør og deltaker i delt konstruksjon som mottaker. Sikkerhet for hver spesifikk bolig velges individuelt. Forbrukerforetakene om gjensidig forsikring av ansvarsutviklingen til utviklere har blitt aktuelle.
Prosedyre for ansvarsforsikring for et delt byggefirma
Forsikringstakere må stille sikkerhet. Ofte er en slik garanti et stykke land som konstruksjonen av en gjenstand er ment på. Dokumentet skal blant annet beskrive hvordan de uttalte forpliktelsene er sikret. Alle verdipapirer må signeres før den første kontrakten for delt bygging er inngått, og vil være gyldig inntil selve levering av objektet. I tilfelle transaksjonen ble avsluttet, skjer ikke fritak for betalingsansvar. Men denne regelen gjelder bare når den forsikrede hendelsen skjedde i løpet av kontraktsperioden.
Forsikringstakeren kan forsikre både hele huset og leilighetene hver for seg. Forresten, det første alternativet er ikke helt lønnsomt, for da må den forsikrede gjøre et depositum i samsvar med kostnadene for hele anlegget, og også være sikker på at alle lokaler i dette anlegget vil bli solgt. Et annet problem når du inngår en forsikringskontrakt for hele anlegget er vanskeligheten med å bestemme mottakeren.
Kontrakten starter fra det øyeblikket den første avdraget er kreditert. En slik avtale gir ikke noe for en franchise. Ellers kan betingelsene i kontrakten kalles standard:
- Forsikringsselskapet påtar seg forpliktelser til å informere interessentene om mengden erstatning som er utbetalt. Dette er grunnlaget for ansvarsforsikring for utviklere.
- Forsikringsselskapet har rett til å kontakte utbygger med krav om regresjonstype.
- Forsikringsselskapet forplikter seg til å varsle interessentene dersom forsikringsavtalen er sagt opp foran planen.
- Avtalen gjelder for hele byggeperioden og avhenger av den. Det vil si at når man forlenger byggeperioden, forlenges kontrakten automatisk.
Beløpet som vil bli tilbakebetalt ved inntreden av en forsikret hendelse avhenger helt av de fastsatte priser og priser. Størrelsen skal være større enn verdien av det totale boarealet i et bestemt rom. Videre forblir beslutningen om hvordan erstatning vil bli utbetalt - med avdrag eller om gangen - helt hos forsikringsselskapet.
Forsikringsspørsmål
Hva er fallgruvene i byggherrens ansvarsforsikringsavtale?
Slike forsikringer er ganske spesifikke, fordi økonomiske risikoer faktisk er forsikret.
En slik avtale har kumulativ effekt i tilfelle tap. I tilfelle en krisesituasjon vil tap bli påført av absolutt alle utviklere, og ikke av noen bestemt. Krisesituasjoner her forstås som en økning i boliglånsrenten eller et fall i etterspørselen etter boliglokaler. Tross alt er dette en gjensidig ansvarsforsikring for utviklere.
Et annet problem er at det ikke er noen måte å gjenforsikre risiko på.
På grunn av at sentralbanken har økt kravene til forsikringsselskaper, har kretsen deres smalere. Den avgjørende rollen her ble spilt av økningen i størrelsen på den autoriserte kapitalen, og i det moderne forsikringsmarkedet er bare 19 organisasjoner egnet for kravene. I samsvar med endringene mistet omtrent 80% av organisasjonene som tidligere kunne inngå en forsikringsavtale for utviklere ansvaret for å utføre forsikringsaktiviteter for utviklere.