Når vi snakker om funksjonene ved salg av boliglokaler, bør det presiseres at den generelle rekkefølgen på transaksjoner ikke endres. Handlingsplanen og reguleringen forblir den samme. Bare til deltakernes handlinger er det lagt til nyanser.
Transaksjonsdeltakere
Essensen i kontrakten er at selgeren samtykker i å overføre eierskapet til boligen til kjøperen, og kjøperen godtar den. Funksjoner ved salg av boliglokaler vedrører leiligheter, hus og rom i leiligheter og hus.
Partene i transaksjonen er eier og erverver, som alle rettigheter til objektet overføres til. Noen ganger er det flere eiere. Representanter opptrer noen ganger på hans vegne og handler på bakgrunn av en fullmakt eller andre grunner. For eksempel foreldrene til et barn som ennå ikke er 18 år.
Hvis eieren er en stat eller en kommune, tar et organ eller en person som er autorisert til å selge eiendommen del i transaksjonen. Et unntak er tilfelle av boligprivatisering, der overføring av eiendom er gratis.
Funksjoner ved salg av boliglokaler innebærer mottak av et notarisert samtykke fra ektefellen som har rettighetene til objektet.
Fullmaktstransaksjoner
Registreringstjenesten sjekker nøye de overførte kontraktene og dokumentene for å overholde gjeldende lover. Denne skjebnen omgår ikke fullmakten. Hva legger tjenestemennene merke til?
- om utløpsdatoen er utløpt;
- om personen som signerer kontrakten har myndighet til å forholde seg;
- om andre krav er oppfylt (for eksempel inneholder pakken med dokumenter tillatelse fra vergemyndighetens myndigheter for en transaksjon med eiendom til et barn eller en inhabil person).
Problemet er at kontrollen er begrenset til å studere dokumenter, spesielt de som er utstedt av myndigheter.
Hvis fullmakten ble utstedt for lenge siden og dens periode ikke er utløpt, vil det være rimelig å spørre utleier direkte om han fortsatt ønsker å gjøre en avtale. Det er fullt mulig at fullmakten er trukket tilbake og svindleren bruker den. Det kan hende at det ikke fungerer å håndtere en fullmaktssjekk med en notarius.
Hvis selgeren er arving
Anskaffelse av eiendommer som tidligere er mottatt av en annen person ved arv, regnes som en risikabel virksomhet. Når som helst kan arvinger oppstå og kreve sin andel, og til og med inngi søksmål for retten.
Problemet er ikke bare i tilstrekkelig lange begrensningsperioder. Loven åpner for restaurering.
Lignende tilfeller oppstår med eiendommer, som rettighetene går gjennom en kjede av transaksjoner. Den eneste måten å reservere boligeiendommer er å bevise et rettferdig kjøp.
Transaksjonsemne
Temaet for transaksjonen er et av objektene som er oppført over. Funksjoner ved salg av boliglokaler forplikter å legge inn dokumentet tilstrekkelig informasjon til å identifisere objektet. Søksmål og lovgivning kaller informasjon fra det statlige rettighetsregisteret som tilstrekkelig informasjon: matrikkelnummer og grunnlag for å registrere selgers rettigheter (kontrakt, arvsertifikat, etc.), registreringsdato og andre egenskaper.
Hvis en boligbygning eller deler av den blir solgt, mottar den andre parten riktig mengde rettigheter til landet eller deler av det. Transaksjoner med overføring av land kan kombineres, eller to dokumenter blir signert samtidig.
Konsekvensen av brudd på denne regelen er erkjennelsen av transaksjonen som ikke avsluttet. Dette betyr at dets grunnleggende betingelser ikke er avtalt, og dokumentet har ingen rettskraft: Det gir ikke opphav til rettigheter og plikter.
Hvis varen som er til salgs er et rom eller leilighet i en bygård, får den nye eieren også rett til en del av felleseiendommen. En ansvarsfraskrivelse er ulovlig.
Beskrivelse av transaksjonsemne
Hvordan er funksjonene i kontrakten for salg av bolig og gjenstand for transaksjonen? Følgende informasjon legges inn i dokumentet:
- byen eller byen den ligger i;
- adresse;
- totalt areal;
- antall rom;
- tilstedeværelsen av balkonger og loggiaer;
- matrikkelnummer.
Leiligheten kan ha funksjoner som selgeren prøver å skjule for forståelige motiver. Imidlertid identifiserer skjulte mangler kjøperen rett til å inngi erstatningskrav. Hvis de er så alvorlige at kjøpet mister betydningen, gis retten til å avslutte transaksjonen.
Gjenoppbygging eller ombygging må legaliseres, ellers blir leiligheten solgt, så å si, uten dem. Hvis endringene er alvorlige, kan det hende at eieren må pålegges å bringe gjenstanden til sin opprinnelige posisjon. Derfor er anskaffelse av boliger med slike mangler fylt med alvorlige vanskeligheter i fremtiden.
Hvis det foreslås å kjøpe et hus i en slik tilstand, blir det endret mye lettere. Det sendes inn en søknad eller erklæring og et sertifikat fra den lokale kommunale administrasjonen om at eiendommen ikke går utover det tildelte arealet, og endringer i eiendommen gjøres til rettighetsregisteret.
Hvis land erverves samtidig
Hva er funksjonene i kontrakten for salg av boliglokaler med en tomt under den?
I LC la prinsippet om enhetens skjebne til landet og eiendommen som ligger på den. Hvis huset blir overført, overføres landene deretter.
Mangelen på papirer for tomten forbyr ikke eieren å selge eiendom. Kontrakten noterer bare overføring av tomter på de samme betingelser som det var eid av selgeren. Et unntak er tilfeller av ulovlig bygging på land som ikke er ment for dette eller overhodet ikke er i lovlig bruk av selgeren.
Loven forbyr salg av tomter uten samtidig salg av et hus som ligger på den.
Hvis landet under huset er leid, mottar den nye eieren det på leiekontrakt. I dette tilfellet er ikke samtykke fra eieren av landet til transaksjonen nødvendig.
Loven kan også gi bestemmelser om unntak som forbyr salg av land til visse personer, i dette tilfellet kan leiekontrakter være tillatt.
Bestemmelsene i avtalen om gjenstandens transaksjon indikerer matrikkelnummer og grunnlag for registrering av lov.
Tredjeparts rettigheter
I henhold til Civil Code of the Russian Federation er det særegne ved salg av boliglokaler selgers forpliktelse til å notere i kontrakten alle personer som beholder retten til å oppholde seg.
Dette inkluderer alle pårørende som bor hos ham, ektefelle eller ektefelle. Tidligere familiemedlemmer er inkludert på listen underlagt samboerskap. Loven utvider deres status til personer som ikke har et slektskap eller annen tilknytning til eieren, men blir innpodet av ham som familiemedlemmer.
Hvis et familiemedlem tidligere ikke deltok i privatiseringen, beholder han retten til å bruke lokalene.
Grunnlaget for oppholdsretten er: testament, en leiekontrakt, en leiekontrakt med forsørgere.
Fraværet av fullt utførte dokumenter betyr ikke at ingen har rettigheter til bolig, bortsett fra eieren. Unntaket er tilfeller der brudd på formaliteter er vesentlig (for eksempel kontrakter som er underlagt obligatorisk notariusertifisering).
Teksten inneholder navn, patronymics, etternavn og spesifikke rettigheter til opphold i leiligheten, og passdata for å identifisere enkeltpersoner. Bestemmelsen om dette emnet er inneholdt i artikkelen om funksjonene ved salg av boliglokaler.
En egen artikkel er barns rettigheter.Hvis en av partene i transaksjonen har mindreårige barn som bare har rett til å oppholde seg, og ikke eiendom, krever loven at de treffer tiltak for å sikre at deres levekår ikke forverres.
Transaksjonspris
Klausulen er obligatorisk for salgskontrakten. Uten den anses transaksjonen som ikke avsluttet, og dens juridiske betydning går tapt. Størrelsen på prisen er ikke bare nødvendig for å beskytte deltakernes rettigheter, men også for å beregne skatten.
Hvordan bestemmes prisen ved salg av eiendommer? Det særegne ved salg av boliglokaler i tilbudet om frihet til partene begrenses bare av forbudet mot å overføre boliger til en pris som ikke tilsvarer markedsprisen. Verdivurdering av objektet etter matrikkelverdi gjør det ikke mulig å spare på skatt, vil staten forplikte seg til å foreta betalinger basert på markedspriser i samsvar med praksis fra den russiske føderasjons forfatningsdomstol.
Hvis den ene siden foreslår et utkast til kontrakt og den andre godtar det, betyr ikke det automatisk å akseptere prisen som er angitt i utkastet.
Beregningsnyanser og prisangivelse
Ved kjøp av leilighet angis kostnadene både for selve leiligheten og for en del av den totale eiendommen i boligkomplekset.
Hvis et hus med en tomt eller en andel av et hus med en andel av en tomt erverves til eierskap, foreskrives prisen for hvert enkelt objekt.
Beløpet kan beregnes ut fra vurderingen av enhetsområdet, og deretter er kjøper pliktig til å betale penger for det faktisk overførte området.
Prisen inngås i kontrakten på samme tid både i antall og med ord, slik at det ikke er tvister på grunn av feil som kan gjøres i utarbeidelsen av den.
Dette er ikke å si at siste ledd bare viser til funksjonene i kontrakter for salg av boliglokaler.
Kontraktsform
Loven stiller strengere krav til transaksjoner ved salg av eiendommer og boliglokaler, spesielt er kontrakten utarbeidet i form av et enkelt dokument. Unnlatelse av å overholde skjemakravet ugyldiggjør transaksjonen. Det er umulig å referere til korrespondanse som bevis som bekrefter avslutningen av en avtale.
notarization
I 2015 ble det gjort endringer i lovgivningen om tinglysing av eiendom. Noen transaksjoner er nå avsluttet med deltakelse av en notarius.
Følgende tilfeller er inkludert på listen:
- transaksjoner for salg av en andel i sameien, selv om kjøperen er en av eierne;
- salg av en leilighet av eneeieren som på transaksjonstidspunktet ennå ikke var 18 år gammel;
- salg av en delt eiendom.
Innføringen av nye bestemmelser utelukker ikke plikten til å få tillatelse til en transaksjon fra vergemyndighetens myndigheter. Dessverre tas ikke de nevnte funksjonene ved salg av boliglokaler hensyn til av foreldre eller foresatte.
Staten registrering
Loven plikter partene i transaksjonen å registrere overføring av rettigheter til eiendom. En person regnes som den fullstendige eieren av boligeiendommer fra det øyeblikket retten ble registrert. Art. 558 om særegenheter ved salg av boliglokaler bestemte øyeblikket for registrering av rettigheter som transaksjonsøyeblikket.
Hvis en av partene nekter å registrere eller unndra seg det, har den andre parten rett til å anlegge søksmål for retten for tvangsregistrering. Dermed bekreftes det at kjøperen er den lovlige eieren av den ervervede eiendommen, til tross for mangelen på registrering.
Moderskapstransaksjoner
Delvis eller full bruk av morskapitalmidler for kjøp av bolig krever oppfyllelse av en rekke lovkrav. Funksjoner påvirker både formulering av transaksjoner og prosedyren for gjennomføring.
I tillegg setter loven en liste over krav til kjøpt bolig på denne måten. Spesielt ble en rekke stillinger uttrykt av RF væpnede styrker i en gjennomgang av dommerpraksis om bruk av moderskapskapital.
Avslutningsvis
Vi viser kort om funksjonene ved salg av boliglokaler, angitt i 558 Civil Code:
- en vesentlig betingelse er overføring av rettighetene til tredjepart til leiligheten;
- uten statlig registrering, anses ikke kontrakten som inngått;
- andre funksjoner er relatert til deltakernes alder i transaksjonen eller deres juridiske kapasitet.
En endring ble innført for å regulere transaksjoner med bolig i økonomiklasse ved føderal lov, som ennå ikke er vedtatt.