Felles leiligheter finnes fortsatt ofte i russiske byer. Innbyggere som bor i separate rom kan være leietakere på grunnlag av en sosial leiekontrakt, og kan også være direkte eiere av eiendom. I sistnevnte tilfelle er det ofte nødvendig med salg av et rom i en felles leilighet. Denne prosessen er full av mange vanskeligheter, siden alle andre leietakere har en forkjøpsret til kjøp. Derfor er det mulig å selge bolig til uvedkommende bare etter at andre romeiere nektet å skaffe seg et rom.
Hvordan bekreftes eierskap?
For salg av enhver eiendom, må selgeren ha eierskap til denne eiendommen. Det bekreftes kun av offisielle dokumenter, derfor kreves et eierbevis eller et utdrag fra USRN som inneholder informasjon om eieren av rommet.
Dokumentene må nødvendigvis indikere at en bestemt innbygger er eier av bare en del av lokalene. Størrelsen på rommet er foreskrevet, og rommet skal tildeles i leiligheten.
Lovgivningsregulering
Eierne av rom i en felles leilighet bør selge eiendommen sin bare underlagt de mange kravene i loven. Ellers kan transaksjonen bli utfordret av naboer. Derfor, når du implementerer denne prosessen, tas innholdet i HA og FA i betraktning.
På bakgrunn av dette regelverket bestemmes det hvem som har forkjøpsretten til å erverve et rom, samt hvilke krav den utarbeidede avtalen må oppfylle.
På LCD-skjermen er eierens plikt å varsle alle andre beboere i leiligheten om beslutningen.
Nyanser av salg til naboer
Oftest selges et rom i en felles leilighet til naboer. De har forkjøpsretten til å erverve denne eiendommen. Funksjonene i denne prosessen inkluderer:
- til å begynne med, må eieren av rommet varsle alle naboer om at han planlegger å selge eiendommen;
- Videre kan ingen transaksjoner gjennomføres innen 30 dager, siden denne perioden gis til naboer for å bestemme over anskaffelsen av dette objektet;
- samtykke eller avslag er skriftlig.
Hvis noen nabo ønsker å kjøpe et rom, blir det utarbeidet en standard salgskontrakt med ham. Prisen bestemmes av direkte selger.
Hvordan selge et rom til uvedkommende?
Å selge et rom i en felles leilighet til utenforstående er en ganske komplisert prosess, da huseiere ofte må møte det faktum at naboene utgjør forskjellige hindringer for transaksjonen. Nyansene i prosedyren inkluderer:
- opprinnelig pålagt å motta fra alle naboer et avslag på å kjøpe et rom;
- bolig blir solgt til fremmede til samme pris som ble tilbudt naboer;
- hvis det foreligger skriftlig bevis på naboens avslag, gjennomføres salget av gjenstanden i samsvar med den generelle prosedyren, som en standard salgskontrakt er utarbeidet for;
- transaksjonen blir deretter registrert hos Rosreestr.
Prosessen må gjennomføres under hensyntagen til de mange kravene i loven. Hvis det til og med er mindre brudd, kan de være grunnlaget for å bestride transaksjonen av naboer.Derfor er det lurt å bruke juridisk støtte til eiendomstransaksjoner, da en erfaren advokat vil være i stand til å foreslå hvilke handlinger selgeren skal gjøre i en gitt situasjon.
Hvem har fortrinnsretten?
Ved salg av et rom som ligger i en felles leilighet, bør man ta hensyn til rettighetene som eierne av andre rom i leiligheten har. Naboene har forkjøpsrett til å kjøpe et rom for salg. Derfor tilbys det nødvendigvis i utgangspunktet muligheten til å kjøpe denne eiendommen til naboer. Bare under slike forhold vil det være lovlig å selge et rom i en felles leilighet. Naboer blir varslet skriftlig, samt 30 dager før salget til uvedkommende.
Fortrinnsretten nytes av alle innbyggere som bor i denne leiligheten. Bare etter mottak av avslag fra alle disse personene fra eiendommen som selges, får eieren tillatelse til å selge et rom i en felles leilighet.
Ofte nekter naboer å utarbeide et skriftlig avslag. I dette tilfellet er det viktig at selgeren har bekreftelse på at en varsel er sendt. Derfor anbefales det å bruke et registrert brev med leveringsbekreftelse til disse formålene.
Prosedyre for salg av rom
Prosedyren for å selge et rom i en felles leilighet innebærer behovet for å utføre visse sekvensielle handlinger. Disse inkluderer:
- kostnaden for rommet blir bestemt, som du selv kan bestemme eller bruke hjelp fra en takstmann;
- det utarbeides et varsel for alle naboer, hvoretter dokumentet blir overført personlig til innbyggerne med en signatur eller sendt med posten med kvitteringskvittering;
- Hvis naboene ikke ønsker å kjøpe et rom, må de få et skriftlig avslag fra dem innen en måned;
- deretter søke etter kjøpere som er uvedkommende;
- etter å ha funnet kjøperen, blir salgskontrakten signert;
- Rosreestr fikser overføringen av retten til eiendom til en annen person.
Hvis det ikke er mulig å finne en kjøper, er det lov å redusere prisen, men det er viktig å igjen invitere naboene til å kjøpe et rom til en ny kostnad. Først etter å ha mottatt et annet avslag, blir salget av et rom i en felles leilighet til tredjepart gjennomført.
Måter å selge en gjenstand på
Prosedyren kan utføres på forskjellige måter. Disse inkluderer:
- Selvselgende rom. I dette tilfellet må eieren av objektet utføre alle handlinger uavhengig. Han må være godt kjent i loven for ikke å krenke naboers rettigheter. Vil måtte forholde seg til søket etter en kjøper og tegne en salgskontrakt. Hvis stadiene i salget av et rom i en felles leilighet eller rettighetene til naboer krenkes på noen måte, kan transaksjonen bli utfordret i retten.
- Appell til meglere. De tilbyr juridisk støtte for eiendomstransaksjoner. Når du bruker tjenester fra profesjonelle, kan du være sikker på at loven ikke blir brutt på noen måte. Det er byråets ansatte som vil være engasjert i søket etter kjøpere og behandling av transaksjonen. Tjenester betales av kjøper eller selger.
Mange tenker på om du trenger å bruke tjenestene til en notar når du selger et rom i en felles leilighet. Det er ikke nødvendig å kontakte denne spesialisten for å bekrefte salgskontrakten. Men for å garantere i fremtiden at det ikke er noen mulighet til å utfordre transaksjonen, kan du kontakte en notarius publicus som vil studere alt materiellet i saken og vil kunne si om kontrakten er lovlig.
Hvordan få samtykke fra naboer?
Å selge eiendommer i videregående er alltid en spesifikk og kompleks prosess, men salg av lokaler i en felles leilighet anses som den mest uvanlige prosedyren. For gjennomføringen trenger naboene avslag fra eiendommer.
Eieren av rommet vil kanskje ikke be tillatelse fra naboene til å selge det, men de vil måtte varsle dem om den planlagte avgjørelsen en måned før avslutningen av transaksjonen. Naboer kan ta en positiv beslutning, derfor vil det være nødvendig å utarbeide en salgskontrakt med dem.
Er det mulig å selge uten skriftlig avslag?
Ofte i fellesleilighetene mellom naboene er det for dårlig forhold, slik at de ikke ønsker å kontakte hverandre på noen måte. Derfor svarer ikke naboene på mottatt varsel.
For å unngå fremtidige problemer med salg av eiendommer i sekundærområdet, anbefales det å utføre følgende trinn:
- innledningsvis er det lurt å sende et varsel med registrert post, etter å ha betalt en kvittering for levering, slik at innbyggeren vil ha bevis for at han virkelig varslet naboene om salget av rommet;
- Hvis forholdet er godt, utgjør naboene et skriftlig avslag på å kjøpe en bolig, som de nødvendigvis må signeres på;
- det er tillatt å invitere vitner som varselet sendes til, derfor er det disse innbyggerne som vil kunne bekrefte i retten at selgeren av rommet strengt fulgt kravene i loven.
Hvis rettighetene til naboer krenkes, blir transaksjonen lett anerkjent gjennom en domstol som ugyldig, slik at kjøpere kan miste sin ervervede eiendom.
Hvilke dokumenter er nødvendig for salg?
Riktig gjennomføring av transaksjonen innebærer utarbeidelse av viss dokumentasjon fra selgeren. Hvordan selge et rom i en felles leilighet? Følgende papirer kreves for dette:
- selgers pass;
- tittelpapirer for fast eiendom, ved hjelp av hvilken en borger bekrefter sin rett til et rom, dessuten kan de bli representert av en privatiseringsavtale, testament, gavekort eller annet dokument;
- ekstrakt fra USRN, som indikerer eieren av rommet, tilstedeværelsen av forskjellige kostnader, størrelsen på rommet og andre viktige parametere for hver kjøper
- teknisk plan og datablad, og på grunnlag av disse dokumentene vil fremtidige eiere kunne bekrefte fraværet av ulovlig ombygging;
- sertifikat som indikerer fravær av gjeld for betaling av bruksregninger;
- skriftlig avslag på kjøp av fast eiendom mottatt fra alle leilighetens naboer.
Disse dokumentene kreves ikke bare av kjøpere, men også av meglere, hvis det blir tatt en beslutning om å bruke tjenestene deres.
Regler for tegning av kontrakt
Et viktig poeng for hver selger er riktig utarbeidelse av salgskontrakten. Det er nødvendigvis dannet skriftlig. De viktige forholdene inkluderer punkter:
- Informasjon om partene i avtalen levert av selger og kjøper;
- data om gjenstanden for kontrakten, for hvilken adressen til leiligheten, størrelsen på rommet, samt dens andre viktige parametere er angitt;
- kostnadene for rommet angitt i rubler og med ord;
- beregningsprosedyren er gitt;
- ansvaret for hver part er angitt i tilfelle brudd på vilkårene i avtalen;
- datoen for kontrakten;
- partenes underskrifter.
Du kan bruke standardskjemaer for å utarbeide dette dokumentet. Hvis eiendomsmegleren håndterer prosedyren for å selge et rom i en felles leilighet, er det han som utarbeider dokumentet.
Nyansene ved å bruke grå ordninger
Noen eiere av rom i en felles leilighet tenker på muligheten for å bruke grå ordninger som lar dem selge eiendommer så raskt som mulig og uten å inngå en avtale med naboene. Ofte brukes de for å unngå beskatning. Typisk brukes slike metoder hvis naboene utgjør forskjellige hindringer for en avtale.
De mest brukte metodene er:
- bare en del av rommet selges til den interesserte kjøperen, og deretter overføres de resterende kvadratmeterne på grunnlag av donasjonen;
- et rom er pantsatt på grunnlag av en låneavtale, hvoretter ikke et lån blir bevisst betalt, derfor blir boliger gjenfunnet med en tvungen metode;
- Bolig overføres på grunnlag av en gaveavtale, men faktisk overfører den nye eieren pengene til den tidligere eieren for eiendommen.
Alle de ovennevnte ordningene anses som risikable, så det er alltid en sjanse for at kjøperen vil være svindler og nekter å betale for rommet. I tillegg kan slike transaksjoner være av interesse for rettshåndhevingsbyråer eller Federal Tax Service, slik at selgeren kan stilles administrativt eller kriminelt.
Konsekvensene av manglende varsel
Selgeren av rommet, som ligger i en felles leilighet, må informere naboene om hans beslutning. Hvis det ikke er varsel, kan dette føre til negative konsekvenser. Naboer kan utfordre avtalen i retten, da de ønsker å bli eiere av eiendommen selv.
I mangel av kunnskap om hvordan transaksjonen gjennomføres, anbefales det derfor å kontakte erfarne eiendomsmeglere eller få råd fra en notarius.
konklusjon
Å selge et rom som ligger i en felles leilighet er en ganske komplisert prosedyre, for gjennomføring av hvilken det er nødvendig å ta hensyn til kravene i loven. Nødvendigvis blir det varslet om det planlagte salget. De har en forkjøpsrett til å kjøpe bolig.
Først etter å ha mottatt avslag fra naboer, kan du selge eiendommen til uvedkommende. For dette er det viktig å utarbeide en kjøpekontrakt på riktig måte. Det anbefales ikke å bruke grå ordninger for å redusere prisen på et rom, da dette er ledsaget av mange risikoer for selgeren.