Hak keupayaan untuk dibeli. Seni. 250 Kod Awam Persekutuan Rusia dengan komen

Selalunya, satu harta mempunyai beberapa pemilik. Mereka mempunyai beberapa bahagian atau ruang berasingan di objek ini. Jika salah seorang pemilik memutuskan untuk menjual hartanya, maka dia harus terlebih dahulu menawarkan bahagiannya kepada pemilik bersama yang lain. Ini disebabkan hakikat bahawa mereka mempunyai hak pendahuluan untuk membeli. Mereka ditawarkan objek pada harga tertentu, di mana dalam hal penolakan adalah perlu untuk menawarkan bilik atau bahagian kepada pembeli lain. Jika harga jatuh, maka sekali lagi anda perlu menghubungi pemilik bersama mengenai tawaran untuk membeli sebahagian daripada apartmen.

Konsep undang-undang preemptive

Ia diwakili oleh hak pemilik bilik atau bahagian dalam apartmen untuk memperoleh bahagian lain yang dijual oleh pemilik bersama. Hanya selepas pengesahan penolakan formal, harta ini boleh ditawarkan kepada orang yang tidak dibenarkan.

Proses menggunakan hak pendahuluan untuk pembelian dikawal oleh Perkara 250 Kanun Sivil. Oleh itu, pemilik harta itu, sebelum menjualnya kepada orang lain, mesti memastikan bahawa semua jirannya di apartmen perkauman atau pemilik bersama harta yang diswastakan diberitahu tentang jualan yang dirancang, dan juga tidak mahu menggunakan hak undang-undang mereka. Adalah dinasihatkan untuk membuat penolakan secara bertulis. Di samping itu, penjual mesti mempunyai bukti bahawa dia benar-benar memberi notis bersama pemilik jualan bahagiannya.

Isu-isu yang timbul

Orang yang hanya sebahagian dari satu hartanah hampir selalu menghadapi kesukaran dalam menjual harta benda. Ini disebabkan oleh hakikat bahawa pemilik bersama yang lain memiliki hak pendahuluan untuk membeli saham. Kesukaran dan masalah yang paling popular termasuklah:

• Halangan untuk penjualan bilik dicipta oleh penyewa lain harta itu. Sebagai contoh, mereka secara langsung mengisytiharkan kepada pembeli berpotensi bahawa mereka akan merosakkan kehidupan mereka, dan pada masa yang sama mereka tidak mahu menebus saham mereka sendiri.
• Pemilik bersama menolak untuk menerima notis khas mengenai penjualan harta benda, jadi anda perlu menghantar dokumen dengan surat berdaftar dengan penerimaan penyerahan untuk mendapatkan bukti pematuhan terhadap kehendak hukum.
• Pada mulanya, pemegang ekuiti enggan menebus saham, tetapi kemudian mereka pergi ke mahkamah untuk mencabar transaksi yang telah selesai dengan pihak ketiga. Tetapi jika penjual mempunyai bukti notis warganegara, mahkamah tidak akan memenuhi tuntutan tersebut.
• Beberapa pemegang saham sekaligus boleh menyatakan keinginan untuk membeli sebahagian daripada apartmen, dan dalam keadaan sedemikian penjual boleh memilih secara berasingan dengan siapa urus niaga itu akan dibuat.
• Anda tidak boleh memberitahu pemilik bersama lain penjualan bahagian itu, jika ada perjanjian dengan hanya satu penyewa yang dia akan membeli saham itu.

Hak terdahulu untuk membeli saham di sebuah apartmen dengan anak kecil menunjukkan bahawa adalah perlu bukan sahaja untuk menerima penolakan untuk menebus saham daripada wakil rasminya, tetapi juga untuk mendapatkan izin untuk menjual harta dari pihak berkuasa penjagaan. Pada masa yang sama, tidak dibenarkan hak-hak kanak-kanak dilanggar dalam apa cara melalui transaksi ini.

Bagaimana untuk mengelakkan risiko?

Setiap orang yang memiliki sebahagian daripada harta pusaka tertentu haruslah berpengalaman dengan hak yang terdahulu untuk membeli saham. Dalam kes ini, adalah mungkin untuk mengelakkan keadaan apabila urus niaga untuk jualan harta akan dicabar. Untuk mengelakkan pelbagai risiko, perkara-perkara berikut diambilkira:

• pemilik apartmen lain adalah betul dan diberitahu dengan segera mengenai jualan yang dirancang sebahagian daripada harta itu;
• jika seorang warganegara mempunyai hubungan baik dengan pemilik bersama yang lain, penolakan bertulis diminta;
• jika pemilik pangsapuri tidak mahu menulis keengganan, maka pemberitahuan akan dihantar kepada mereka melalui surat berdaftar dengan penerimaan penghantaran.

Hanya jika terdapat bukti bahawa penjual tidak melanggar hak penyewa lain, ia dapat dijamin bahawa transaksi itu tidak akan dicabar di mahkamah.

Adakah mungkin untuk memintas hak pendahuluan untuk dibeli?

Terdapat beberapa cara yang memungkinkan untuk tidak menerima keengganan daripada warga lain dan tidak menghantar mereka notis mengenai penjualan sebahagian harta tersebut. Kaedah-kaedah utama termasuk:

• Membuat perjanjian hadiah, bukan penjualan berdasarkan kontrak jualan. Hak untuk membeli terlebih dahulu sah hanya untuk penjualan syer, bukan hadiah. Setiap orang mempunyai hak untuk melupuskan harta miliknya secara bebas, jadi dia boleh mendermakan saham kepada mana-mana orang tanpa kesulitan dan kemungkinan bertanding. Tetapi jika pemilik bersama mempunyai bukti bahawa urus niaga yang dapat dikembalikan sedang disembunyikan, maka ia diiktiraf di mahkamah sebagai berpura-pura atas dasar Seni. 170 GK.
• Peningkatan dalam nilai sebahagian harta tersebut. Kontrak jualan mungkin menunjukkan harga yang tinggi, tetapi sebenarnya objek itu dipindahkan pada kos yang berbeza. Transaksi sedemikian adalah penipuan, jadi jika nuansa mereka dipublikasikan, mereka diiktiraf sebagai batal dan tidak sah.
• Membuat perjanjian dengan ikrar. Misalnya, penjual bilik menarik pinjaman dari pembeli, yang mana dokumen rasmi disediakan. Di bawah perjanjian ini, sebahagian daripada harta itu disediakan sebagai cagaran. Selanjutnya, pampasan itu ditulis, akibatnya kreditur menolak wang itu, dan penjual memindahkan hartanya kepadanya untuk ini. Tetapi apabila menggunakan skim tersebut, anda perlu mendaftar secara rasmi perjanjian ikrar dan kontrak pampasan.

Tipu semacam ini biasanya digunakan jika terdapat hubungan yang tidak baik antara penghuni harta benda yang sama, jadi rakyat cuba menggunakan hak pengawasan mereka untuk mengganggu pemilik bersama harta tersebut.

Kaedah Pemberitahuan Bagi Rakyat

Jika pemilik saham dalam satu objek memutuskan untuk menjual hartanya, maka dia melakukan tindakan berikut:

• berdasarkan Perkara 250 Kanun Sivil Persekutuan Rusia, semua pemilik bersama yang lain mempunyai hak pendahuluan untuk membeli, oleh itu, pada mulanya mereka ditawarkan bahagian pada kos tertentu;
• Selanjutnya, pemberitahuan bertulis disusun mengandungi maklumat mengenai penjualan harta yang dirancang;
• dokumen itu menunjukkan harga di mana urus niaga itu dirancang;
• pelan ansuran atau pilihan lain boleh ditawarkan di bawah dokumen ini, membenarkan pemilik apartmen lain untuk menebus saham;
• Berdasarkan notis ini, baki pemilik hartanah membuat penolakan atau membuat transaksi.

Sekiranya warga negara enggan menerima pemberitahuan, ia dihantar kepada mereka melalui pos, dan di samping itu mereka perlu membayar pemberitahuan penghantaran supaya penjual mempunyai bukti pematuhan terhadap kehendak undang-undang. Di bawah keadaan sedemikian, notis itu mengikat secara sah walaupun pengadu enggan menerima surat itu.

30 hari selepas menghantar pemberitahuan, anda boleh mula menjual saham kepada orang yang tidak dibenarkan jika pemilik bersama tidak menyatakan hasrat untuk membelinya sendiri.

Cara untuk menghantar pemberitahuan

Adalah disyorkan untuk memberi dokumen secara peribadi untuk tandatangan. Tetapi dalam praktiknya, sering ada situasi apabila terdapat terlalu banyak perselisihan antara pemilik harta yang sama. Tetapi, walaupun di bawah keadaan sedemikian, tidak dibenarkan mengabaikan hak pendahuluan untuk membeli bahagian dalam apartmen. Pemberitahuan boleh dihantar dalam pelbagai cara:

• penghantaran telegram;
• menghantar dokumen menggunakan notari awam;
• Menghantar surat berharga sendiri.

Walau apa pun, anda perlu membayar pemberitahuan penyerahan dokumen. Pastikan menyimpan dokumen pembayaran yang mengesahkan penghantaran dokumen tersebut. Dokumen-dokumen ini adalah bukti semasa perbicaraan.

Maklumat apa yang terkandung dalam pemberitahuan itu?

Pemberitahuan awal urus niaga menjamin pematuhan dengan keperluan undang-undang berkenaan dengan hak pendahuluan untuk membeli saham di sebuah apartmen. Contoh notis sedemikian boleh didapati di bawah.

Pastikan anda memasukkan data berikut dalam dokumen ini:

• alamat apartmen;
• maklumat mengenai saiz saham sedia ada;
• nilai harta yang sedang dijual;
• tawaran langsung untuk menggunakan hak anda dan menebus sebahagian objek;
• ia menunjukkan bahawa jika cadangan ini tidak diterima, bahagian itu akan dijual kepada pihak ketiga;
• permintaan ditulis di bawah untuk membuat penolakan atau keizinan secara bertulis;
• tarikh pemberitahuan dan tandatangan pemohon ditetapkan.

Keadaan utama adalah keperluan untuk menjual harta semata-mata dengan harga yang ditunjukkan dalam notis itu. Jika semua pemilik bersama enggan membeli, maka anda boleh terus menjual pada harga ini. Jika penjual tidak dapat mencari pembeli, maka dia tidak boleh hanya menurunkan harga. Untuk melakukan ini, mereka sekali lagi membuat pemberitahuan, yang menunjukkan kos yang lebih rendah. Sekiranya salah seorang pemilik bersama bersetuju untuk menebus saham, perjanjian dibuat dengannya. Hak pendahuluan untuk membeli sebuah apartmen membolehkan anda meningkatkan bahagian pemilik hartanah sedia ada.

Tanggungjawab terhadap pelanggaran hak

Sering kali, warganegara yang memiliki saham dalam hartanah hanya mengabaikan hak untuk membeli bilik di apartmen yang pemilik bersama lain. Ini membawa kepada pelanggaran hak-hak rakyat.

Kesan negatif utama pelanggaran tersebut adalah keupayaan untuk mencabar transaksi. Memandangkan penjual tidak akan mempunyai keterangan mengenai peruntukan pemberitahuan tepat pada masanya oleh pemilik bersama lain, urus niaga itu dipertikaikan. Warganegara perlu mengembalikan jumlah dana yang diterima daripada pembeli, dan kemudian melakukan prosedur berdasarkan keperluan undang-undang.

Adakah wajib menuntut penolakan?

Jika terdapat hubungan yang baik antara pemilik bersama, maka disarankan untuk menulis penolakan, jika warga tidak ingin menebus sebahagian dari harta tersebut.

Penolakan tidak diperlukan sekiranya pemberitahuan dihantar melalui pos, kerana bagaimanapun penghantar mempunyai bukti pematuhan terhadap kehendak undang-undang. Ia perlu menunggu jawapan dalam masa 30 hari. Sekiranya tidak ada, maka anda masih boleh berurusan dengan penjualan saham kepada pihak ketiga.

Nuansa lain

Hak awal untuk membeli sebuah bilik di apartmen perkauman atau harta yang diswastakan adalah yang paling sering digunakan, tetapi ia wujud di kawasan lain. Ini termasuk:

• Apabila menyewa. Jika ada objek yang dipajak, maka orang yang tinggal di apartmen ini, selepas lelongan diletakkan untuk lelongan, mempunyai keutamaan sebagai pembeli. Ini disebabkan oleh hakikat bahawa tempat tinggal sudah pun dihuni oleh warga negara ini.
• Untuk kemudahan perbandaran. Jika perbandaran meletakkan untuk dijual bangunan di mana rakyat hidup berdasarkan perjanjian pinjaman sosial, maka orang diberi perumahan yang sama di atas alasan yang sama atau hak pemula untuk membeli harta itu. Oleh itu, penyewa berhak untuk mengambil bahagian dalam lelongan dengan orang lain, dan juga boleh mengambil kesempatan daripada peserta lain. Oleh itu, jika mereka bersetuju untuk membeli balik, maka lelongan semata-mata tidak dipegang, kerana kesepakatan langsung diselesaikan dengan mereka.
• Untuk harta yang dirampas. Sekiranya ada objek yang dirampas dan dirampas untuk hutang, maka dijual pada lelongan. Penghutang boleh mengambil bahagian dalam lelong, yang juga mempunyai hak untuk menebusnya secara langsung tanpa pembida.

Tujuan utama hak ini adalah peluang bagi orang-orang yang sudah menggunakan harta tersebut untuk menjadi pemilik penuhnya.

Kesimpulannya

Warganegara yang berbeza mempunyai hak pra-pengkhususan dalam pelbagai bidang yang berkaitan dengan semua jenis harta. Ia dilaksanakan dalam pelbagai cara, dan tujuan utamanya adalah peluang bagi warga untuk membeli rumah yang sebenarnya mereka gunakan.

Jika hak-hak ini dilanggar, urus niaga mudah ditandingi di mahkamah.