Preliminari pirkimo-pardavimo sutartis su užstatu, pavyzdys kuris sudaromas pagal tam tikras taisykles, gana dažnai sudaromas praktikoje. Šios sutarties populiarumas atsiranda dėl sandorio šalių noro apsisaugoti. Leiskite mums išsamiau apsvarstyti, kas tai yra preliminari pirkimo-pardavimo sutartis su užstatu. 
Susitarimo esmė
Preliminari pirkimo-pardavimo sutartis su užstatu, pavyzdys kuris pateikiamas straipsnyje, parengtame derybų etape. Šios sutarties esmė yra nustatyti sandorio šalių įsipareigojimus ateičiai. Paprasčiau tariant, reziumuodamas preliminari pirkimo-pardavimo sutartis su užstatu, abu dalyviai turės įvykdyti sandorį. Jei dėl tam tikrų priežasčių ši ar kita šalis pakeičia savo pradinį ketinimą, ji patiria nuostolių.
Civiliniame kodekse yra specialios nuostatos, reglamentuojančios preliminariąją sutartį, užstatą, pavyzdinę sutartį. Nepaisant to, rengiant tokį dokumentą praktikoje kyla daug klausimų. Ypač dažnai jie atsiranda santykiuose, susijusiuose su gyvenamojo nekilnojamojo turto apyvarta.
Preliminarioje sutartyje nustatytų sąlygų įgyvendinimo užtikrinimo priemonė yra užstatas. Pavyzdiniame susitarime nurodoma tiksli suma, kurią viena šalis perveda kitai. Įvykdžius prisiimtus įsipareigojimus, tai yra sudarius pagrindinę sutartį, ji įskaičiuojama į mokėjimus, mokėtinus pagal sandorį.
Jei pardavėjas atsisako sudaryti sutartį, tada jo gauta suma pirkėjui grąžinama dvigubai. Savo ruožtu pirkėjas taip pat patirs nuostolių, jei pakeis savo mintis sudaryti sandorį. Jei jis atsisako pasirašyti pagrindinę sutartį, užstato suma jam nebus grąžinta.
Susitarimo požymiai
Aukščiau pateikta informacija rodo, kad:
- Užstatas užtikrina šalių įsipareigojimų ateityje sudaryti pirkimo-pardavimo sutartį įvykdymą.
- Įprastų santykių metu įsigyjančio asmens sumokėta suma atliks mokėjimo funkciją pagal dar nepasirašytą sutartį.
GK normos
Kaip nurodyta Kodekso 380 straipsnyje (1 dalis), avansas - pinigų suma, kurią vienas dalyvis išleidžia kitam dėl mokėjimų, kuriuos jis turi sumokėti už pagrindinę operaciją. Ji veikia kaip susitarimo sudarymo ir jo įgyvendinimo užtikrinimo įrodymas. Preliminari sutartis, kurioje nustatomi įsipareigojimai ir numatomas užstatas, turi būti sudaroma raštu.
Neįvykdžius šio reikalavimo, sutartis bus laikoma negaliojančia. Tai reiškia, kad indėlis be išankstinio susitarimo negali būti laikoma saugumo priemone. Pinigų pervedimo faktas turi būti patvirtintas. Įstatymas nustato, kad užstatą gali suteikti tik sutartinės prievolės. Kitais atvejais jo negalima naudoti.
Jos mokėjimo funkcija reiškia, kad pervesta suma gali būti panaudota piniginiams įsipareigojimams įvykdyti. Nesant nė vienos iš aukščiau išvardytų savybių, ji netenka indėlio savybių. Jei kyla abejonių dėl pinigų sumos teisinio pobūdžio, visų pirma dėl to, kad nėra rašytinės sutarties formos, tada ji bus laikoma avansu, jei nebus įrodyta kitaip.
Įstatymo prieštaravimai
Kaip žinote, bet kokio turto pirkimo-pardavimo sutarčiai taikoma valstybinė registracija.Tik atlikęs šią procedūrą sandoris bus laikomas sudarytu ir veiksmingu.
3preliminari sutartissavo ruožtu siekiama užtikrinti esamą įsipareigojimą pagal susitarimą, kuris galioja dalyviams. Tai yra normų nenuoseklumas. Atskleisdamas indėlio apibrėžimą, įstatymų leidėjas aiškiai nurodo jo papildomą (išvestinį) pobūdį, taip pat iš tikrųjų egzistuojančią prievolę pagal sutartį, kuria indėlis faktiškai užtikrinamas.
Tiesą sakant, jis negali garantuoti, kad bus įvykdytas susitarimas, kuris dar nepraėjo valstybinės registracijos. Šiek tiek kitokia kilnojamojo turto situacija. Sandoriai su tokiais registracijos objektais netaikomi. Atitinkamai, pvz. preliminari automobilio pirkimo-pardavimo sutartis su užstatu gali būti taip. 
Reguliavimo niuansai
Dabartiniai teisės aktai nenustato tvarkos, pagal kurią turėtų būti sudaryta preliminari namo pirkimo-pardavimo sutartis. Su užstatutačiau negalima daryti išvados. Kaip minėta pirmiau, tokią sutartį turi įregistruoti įgaliota vyriausybinė agentūra.
Ši nekilnojamojo turto operacijų procedūra yra nepaprastai svarbi. Užstatas pagal preliminarią sutartį, kuriam valstybinė registracija netaikoma, reiškia keletą neigiamų padarinių šalims, jei jos atsisako sudaryti pagrindinį sandorį.
Tai visų pirma apima bet kurio dalyvio galimybę priversti įvykdyti užtikrintą susitarimą teisme. Tuo pačiu subjektas, kurio interesai buvo pažeisti, turi teisę reikalauti atlyginti nuostolius, patirtus pažeidžiant.
Susitarimo tikslai
Preliminarus sutarties užstatas atlieka organizacinę funkciją. Pinigų pervedimu siekiama nustatyti neturtinę prievolę ateityje sudaryti susitarimą.
Šios preliminarios sutarties apimtis yra susijusi su pasirengimu turtinio pobūdžio sandoriui. Atitinkamai bet koks peržengimas nustatytos sistemos ribose turėtų būti laikomas nepagrįstu įstatymo nuostatų pratęsimu.
Svarbus punktas
Kaip nurodyta Civilinio kodekso normose, suinteresuota šalis, atsisakiusi antrojo dalyvio sudaryti pagrindinį sandorį, gali pateikti prašymą priverstinai jį sudaryti. Ar ši taisyklė taikoma? išankstinė buto pirkimo-pardavimo sutartis su užstatu?
Praktiškai gali paaiškėti, kad teismas tiesiog negali priversti neįvykdyto sandorio dalyvio sudaryti jo, nes daiktas jau pakeitė jo savininką. Tokiu atveju neišsipildys tik viena pasekmė preliminari sutartis.
Butas, užstatas kuriam ji buvo perduota, liks asmeniui, kuris ginčo metu yra savininkas. Tokiu atveju teismas gali patikėti atsakovui pareigą atlyginti ieškovui nuostolius arba pritaikyti jam sankcijas, nustatytas sutartyje.
Taigi, kaip pabrėžia teisininkai, preliminarioji sutartis atlieka organizacinę funkciją. Jis negali generuoti turto, įskaitant piniginius įsipareigojimus. Taigi įkeitimas pagal preliminariąją sutartį neatlieka mokėjimo funkcijos.
Teisės aktuose esanti nuoroda, kad į pervedamą sumą vėliau bus atsižvelgiama atliekant mokėjimus pagal operaciją, nekeičia nuostatų, nes pagrindinė sutartis dar nebuvo sudaryta. 
Našumo savybės
Jei neatsižvelgiate į nurodymą apie galimybę kompensuoti užstatą mokėjimų pagal užtikrintą operaciją sumoje, būtina pripažinti, kad pagrindinė sutartis ir preliminarioji sutartis, nors ir yra tarpusavyje susijusios, tačiau nepriklausomos.
Įvykdžius pirmąjį, išvestinio dokumento kylanti prievolė nutraukiama įvykdymu. Preliminarus užstatas, žemės pardavimas ar kitas nekilnojamasis turtas veikia skirtingais laiko intervalais.
Prieštaringos nekilnojamojo turto operacijų problemos
Kai kurie piliečiai, blogai išmanantys įstatymus, vartoja neteisingą kalbą. Pavyzdžiui, gindami savo poziciją teisme, jie sako padarę išvadą buto išankstinė pirkimo-pardavimo sutartis. Padarykime šiek tiek aiškumo.
Preliminari nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutartis iš tikrųjų gali būti sudaryta. Tačiau dalis sumos, kuri skolinga tokiam savininkui dėl tokio susitarimo, nėra sandorio įrodymas, nes vis dar nėra ko patvirtinti, tačiau ji patvirtina ketinimą įvykdyti įsipareigojimą sumokėti sutartas lėšas.
Yra ir kita šio klausimo pusė. Jei sutartis nebuvo įvykdyta raštu, tačiau suma buvo pervesta ir buvo įrodyta, kad tai yra užstatas, lėšų išmokėjimas patvirtina sandorio faktą. Kad aktai būtų patvirtinti notaro, pervestų lėšų sertifikavimo funkcija laikoma nereikalaujama. O kaip su susitarimais, kuriuos reikia įregistruoti?
Teisininkai sako, kad parengti preliminari žemės pirkimo-pardavimo su užstatu sutartis, kaip ir bet kuris kitas nekilnojamasis objektas, nepraktiškas. Tokioms operacijoms ši vykdymo forma netaikoma. Iki registracijos neprivaloma. Atitinkamai nėra ko pateikti. Ši taisyklė taikoma ne tik gyvenamiesiems namams.
Pavyzdžiui, preliminari garažo pirkimo-pardavimo sutartis su užstatu bus pripažinta negaliojančia. Šiuo atveju taip pat nėra užtikrintos pagrindinės prievolės. Susitarimo negaliojimo pripažinimo pasekmė yra užstato grąžinimas pagal preliminariąją sutartį. 
Galimas problemos sprendimas
Pasak daugelio teisininkų, teisinė konsolidacija juridinių asmenų galimybei pasirinkti normų numatytas priemones, įskaitant preliminarią sutartį ir užstatą, gali būti geriausia išeitis iš susidariusios situacijos. Tačiau tokiu atveju tektų atsisakyti registruoti nekilnojamojo turto sandorius, paliekant privalomą teisių į daiktus ir jų apsunkinimo įregistravimą.
Šiuo metu teismai vis dažniau preliminarias sutartis su užstatu pripažįsta išankstinėmis sutartimis, pagal kurias įgijėjas sumoka dalį turto vertės. Atitinkamai, sandorių dalyviai tokiuose aktuose nustato baudas už sandorio nesudarymą.
Šiuo atveju piniginė bauda yra lygi pagal susitarimą pervesto avanso sumai. Tokio veiksmo esmė yra įsipareigojimo ateityje įvykdyti sandorį praleidimas / bauda.
Alternatyvus variantas
Kai kurie teisininkai ir makleriai siūlo kitokį problemos sprendimą. Norint užtikrinti įsipareigojimų vykdymą pagal jau pasirašytą, bet neįregistruotą pirkimo-pardavimo sutartį, rekomenduojama sudaryti specialų fondą. Jį turėtų sudaryti atskaitymai iš kiekvienos sandorio šalies ar vienos iš šalių. Šis fondas pervedamas trečiosios šalies subjektui (pavyzdžiui, tam pačiam makleriui arba notarui).
Pažeidus sutarties sąlygas, lėšos bus perduotos sąžiningam dalyviui. Tačiau tokiu atveju gali kilti klausimas dėl pinigų saugojimo teisėtumo. Kadangi tai gali būti laikoma trečiosios šalies verslininkystės veikla.
Tokia apsaugos priemonė nėra numatyta įstatyme. Tačiau to nedraudžia normos. 
Kaip grąžinti užstatą pagal preliminarią sutartį?
Esant nekilnojamojo turto agentūros tarpininkavimui, patartina jį įtraukti į sandorį kaip trečiąjį asmenį jo direktoriaus ar kito įgalioto asmens, veikiančio pagal įgaliojimo aktą, asmenyje.Kilus ginčui, įmonė bus teisiama.
Trečiosios šalies parodymai gali atlikti lemiamą vaidmenį nustatant bet kurios sandorio šalies kaltę. Atitinkamai jie turės įtakos sprendimui patenkinti ieškovo ieškinį. avansas ir baudos dydį.
Esminės sąlygos
Sudarant preliminarią sutartį, būtina į ją įtraukti sąlygas, numatančias atvykimą į tam tikrą notaro biurą konkrečia diena ir laiku. Tai užtikrins, kad yra papildomų įrodymų apie sąžiningus ketinimus įvykdyti sandorį. Ypatingas dėmesys turėtų būti skiriamas atsakomybės klausimui.
Sutartyje turėtų būti aiškiai nurodyta, už kokius pažeidimus taikoma sankcija. Be to, turėtų būti nustatyta kaltės įrodymo tvarka. Kitas svarbus dalykas yra išlaidos. Sutartyje turėtų būti išsamiai aprašyta, kokias išlaidas patiria kuris iš dalyvių.
Susitarimo tikslas yra paruošti reikiamus dokumentus sandoriui laiku įvykdyti. Be to, nekilnojamojo turto agentūros vaidmuo sprendžiant šį klausimą yra toli gražu ne paskutinis. Jei avansas mokamas užsienio valiuta, patartina nurodyti sumos rublio ekvivalentą, taip pat įmokos dydį ir jo galiojimo datą. 
Išvada
Ikisutartiniai santykiai vidaus teisėje buvo įtvirtinti dar XIX a. Tačiau tuo metu jo įgyvendinimo sąlygos buvo kiek kitokios. Visų pirma, atsisakius sudaryti sandorį, kurio užstatu buvo sudaryta preliminarioji sutartis, niekas, įskaitant teismą, negalėjo priversti subjekto jį vykdyti.
Sovietmečiu padėtis buvo atvirkštinė. Jei vienas iš dalyvių vengtų vykdyti preliminarioje sutartyje numatytą sutartį, teismas galėtų ne tik susigrąžinti dėl to padarytus nuostolius, bet ir pripažinti sutartą įvykdytą sandorį.
Šiuolaikiniai įstatymai yra šio klausimo viduryje. Kalbant apie nesėkmingų operacijų su nekilnojamuoju turtu „kaltininkus“, jų padėtis toli gražu nėra beviltiška. Net jei yra pagrindo manyti, kad jie neįvykdė savo prievolės ir tai bus įrodyta teisme, jie gali ne tik pateikti ieškinį, kad apgintų savo teises, bet ir turi. Juk reikia suprasti, kad finansinių sankcijų dydį galiausiai subjektyviai nustato konkretus teisėjas, atsižvelgdamas į visas ginčo aplinkybes.