Bendros nuosavybės naudojimo samprata ir tvarka yra išdėstyta Rusijos Federacijos civilinio kodekso 16 skyriuje, o paties turto (įskaitant butus) padalijimo - 2 str. Rusijos Federacijos civilinio kodekso 252 str. Be to, sprendžiant šį klausimą, būtina vadovautis Rusijos Federacijos Būsto kodekso normomis ir Rusijos ginkluotųjų pajėgų sprendimais.
Buto akcijų nustatymo tvarka
Pagal įstatymą, buto dalys gali būti nustatomos šiais būdais:
1. Remiantis galiojančia teisine valstybe. Pvz., Taip iš str. Remiantis Rusijos Federacijos civilinio kodekso 1141 straipsniu, įpėdinių dalis mirusiojo nuosavybėje yra lygi. Taigi, jei testatorius turėjo 3 sūnus, bet vienas iš jų mirė ir turi 2 vaikus, paveldėjimo pagal įstatymą atveju sūnūs gaus 1/3 dalies, o vaikaičių anūkai - 1/6 dalies.
2. Remiantis dalyvių (akcijų savininkų, savininkų) susitarimu. Pavyzdžiui, žmonės, investavę į buto pirkimą, gali savarankiškai nustatyti akcijų dydį, atsižvelgiant į kiekvieno įnašo dydį. Susitarimas turi būti sudarytas raštu ir užregistruotas Rosreestr.
Jei akcijos nebuvo nustatytos aukščiau aprašytais metodais, tada jos laikomos lygiomis.
Praktikoje yra atvejų, kai vieno iš akcijų savininkų turto dydis padidėja dėl neatsiejamų jo pagerinimų buto būklėje. Pavyzdžiui, būsto valdymo metu vienas iš dalyvių rekonstravo bute esančias inžinerines sistemas (kanalizacijos, šildymo), sumontavo naujus vandentiekio ir plastikinius langus. Atitinkamai padidėjo turto rinkos vertė, todėl priėmus sprendimą paskirstyti dalį buto natūra, jis gavo teisę reikalauti didesnio ploto, nei nustatyta jo nuosavybės dokumentuose.
Nuosavybės padidėjimas ar sumažėjimas galimas savininkų susitarimu arba teisme. Pastaruoju atveju teisminis buto būklės įvertinimas prieš ir po atliktų patobulinimų bus labai svarbus sprendžiant ginčą.
Buto padalijimo sąlygos
Dabartiniai teisės aktai nustato šias sąlygas:
1. Skyrius yra įmanomas, jei įmanoma sutvarkyti kambarį, tinkantį gyventi su atskiru įėjimu ir nepriklausomomis komunikacijomis. Tai yra, plotas turėtų būti bent 28 kvadratiniai metrai. m. (SNiP 31-01-2003), o inžinerinių sistemų darbas negali būti priklausomas nuo kito asmens valios. Štai kodėl vieno kambario bute neįmanoma paskirstyti dalies natūra, nes patalpose bus techniškai neįmanoma sukurti nepriklausomą ryšį su kanalizacijos sistema, vandentiekiu ir šildymu.
Praktiškai galima be jokių problemų padalinti tik didelio ploto būstą, kuriame yra keli sanitariniai kambariai (vonios, tualetai) arba butai, esantys 1 aukšte. Pastaruoju atveju galima įrengti atskirą įėjimą ir vykdyti savarankiškus ryšius.
2. Dalijant butą neatsižvelgiama į neteisėtą pertvarkymą. Be to, dėl jų buvimo gali būti atsisakyta išduoti leidimus paskirstyti akcijas.
Gyvenamųjų patalpų skyrius „komunaliniame“
Federalinis įstatymas vis dar nepateikia teisinio „komunalinio buto“ sąvokos apibrėžimo. Iš tikrųjų tai reiškia 5 ar daugiau kambarių patalpas, priklausančias žmonėms, kurie nėra tos pačios šeimos nariai ir įgijo savo teisę nepriklausomai nuo kitų.
Šiuo metu įstatymai neleidžia paskirstyti natūrinių akcijų komunaliniame bute natūra, nes savininkai neturi galimybės organizuoti patalpų su atskiru įėjimu ir savo komunikacijomis (tualetas, vonios kambarys).
Kelių kambarių, esančių 1-ame pastatų aukšte, savininkams gali būti vienintelė „galimybė“ paskirstyti. Tokiu atveju galite sukurti atskirą įėjimą ir organizuoti ryšį su inžinerinių sistemų mazgais. Finansinės išlaidos bus labai reikšmingos.
Akcijos paskirstymo apribojimai
Buto padalinimas gali būti neįmanomas šiais atvejais:
- Paskirsčius dalį buto natūra, bus pažeistos laikančiosios sienos ir bendrosios patalpos, taip pat atsiras kliūčių daugiabučio namo gyventojams naudotis gyvenamosiomis patalpomis.
- Suinteresuotų šalių (kreditorių, registruotų gyvenamosiose patalpose ir kt.) Nuosavybės teisių ir teisėtų interesų pažeidimas.
- Dėl paskirstymo suformuotos patalpos bus netinkamos gyventi, remiantis Art. 16 skystųjų kristalų RF. Dažniausiai būtent šiuo pagrindu teismas atmeta ieškinį dėl buto dalies paskirstymo natūra.
Buto skyrius „savanoriškai“
Pagal str. Remiantis Rusijos Federacijos civilinio kodekso 252 straipsniu, buto natūra paskirstymas šalių susitarimu turėtų būti vykdomas. Kartu savininkai turi teisę nuspręsti, kokiu mastu jie pasinaudos teise padalinti gyvenamąsias patalpas, o jų įgaliojimų vykdymas nedaro įtakos kitų akcininkų teisėms.
Pavyzdžiui, 2015 m. Sankt Peterburgo miesto teismas vienoje iš apeliacinės instancijos nutarimų nurodė, kad buto dalies paskirstymas natūra nepažeidžia kitų savininkų (nuosavybės savininkų) teisių ir laisvių, nes tai nereiškia kito savininko pavadinimo pakeitimo bendro turto atžvilgiu.
Pasiekus susitarimą dėl turto padalijimo natūra, būtina elgtis pagal šį algoritmą:
- Gauti leidimą pakeisti buto išplanavimą, nes skyriuje organizuojami visiškai nauji objektai (iš tikrųjų - rekonstrukcija).
- Atskiro gyvenamojo ploto suformavimas, tai yra tiesiogiai statybos darbai.
- Techninio plano sudarymas, atsižvelgiant į atliktus buto projekto pakeitimus. Norėdami tai padaryti, susisiekite su kadastro inžinieriumi.
- Dėl buto padalijimo būtina sudaryti rašytinę sutartį su kitais buto savininkais.
- Pateikti prašymą Federalinei registracijos tarnybai dėl teisių į nustatytą gyvenamąją patalpą registravimo.
Buto dalijimosi sutarties ypatybės
Pagal 1 str. 252, dalis natūra gali būti paskirstyta savininkų susitarimu. Tai reiškia rašytinį dokumentą, sudarytą pagal šias taisykles:
- Buto dalies natūra paskirstymo sutartį pasirašo visi akcijų savininkai. Vėliau kiekvienas iš jų gauna savo egzempliorių.
- Turinyje išsamiai aprašomas diskusijų objektas, dėl kurio šalys susitarė (akcijų paskirstymas suformuojant atskiras gyvenamąsias patalpas).
- Būtina numatyti kompensacijų išmokas. Praktiškai retai įmanoma pasiekti tokį patį turto dalies dydį ir paskirtų patalpų plotą. Pavyzdžiui, buto plotas yra 90 kvadratinių metrų. m priklauso 2 asmenims, iš kurių vienas skiria patalpas, kurių bendras dydis yra 42 kvadratiniai metrai. m., jam reikės kompensuoti „prarastus“ 3 kvadratinius metrus. m
Susitarimo egzempliorių skaičius yra lygus akcijų savininkų skaičiui, tačiau vienas skirtas „Rosreestr“. Notaro patvirtinti nereikia.
Paskirtų patalpų registravimo tvarka
Būtina įregistruoti nuosavybės teisių į butą pasikeitimus. Pagal 1 str. 14, 8 dalis, straipsnis Įstatymo Nr. 218-FZ 41 straipsnyje reikalaujama:
- Visų akcijų savininkų pareiškimai. Tas, kuris skyrė patalpas, įregistruoja savo turtą, o kiti daro pakeitimus Vieningame valstybės teisių registre dėl jų teisės.
- Pateikiami buto nuosavybės dokumentų, padalijimo sutarčių dokumentai (visos kopijos), pareiškėjų pasai ir techninio plano kopija arba jo identifikacinis numeris.
- Valstybinės rinkliavos sumokėjimo dokumentai. Neįvykęs akcininkas moka 2 tūkstančius rublių, kiti savininkai - 350 rublių.
Dešinę galite registruoti tiek „Rosreestr“ filiale, tiek MFC. Vieningo valstybės registro pakeitimo procedūros terminas yra 10–12 dienų, po to pareiškėjai gauna pareiškimus apie savo teises ir susitarimą dėl buto padalijimo registracijos ženklu.
Paskirstytos akcijos teisme
Kreiptis į teismą dėl buto padalijimo būtina, jei nepavyko susitarti su kitais akcijų savininkais. Turi būti laikomasi šios procedūros:
1. Reikalingos dokumentacijos parengimas.
- Techninis pasas PTI įstaigose.
- Išrašas iš Vieningo valstybės registro su namo, kuriame yra butas, aprašymu.
- PTI arba specializuotos organizacijos parengta išvada apie galimybę paskirstyti akcijas natūra.
- Pavadinimo dokumentų kopijos.
2. Ieškinio pareiškimo sudarymas.
Dokumentas yra parengtas pagal taisykles, numatytas Rusijos Federacijos civilinio proceso kodekse. Pagal str. 30, jis paduodamas apylinkės (miesto) teismui turto buvimo vietoje. Tokiu atveju turinį turi sudaryti:
- Išsamus buto ir ieškovės dalies jame aprašymas (dydis, nuosavybės dokumentai).
- Paskirtų patalpų apibūdinimas su darbų, kuriuos reikės atlikti norint jį sukurti, sąrašu.
- Jei neįmanoma paskirstyti buto dalies natūra, ieškinyje turi būti pateiktas reikalavimas dėl žalos atlyginimo kartu su apskaičiuota suma. Tam turėtų būti pateikta ekspertų organizacijos parengta išvada apie nekilnojamojo turto rinkos kainą.
3. Dalyvavimas teismo posėdžiuose.
Bylos nagrinėjimo metu būtina įrodyti, kad buto padalijimas yra techniškai įmanomas, nepažeidžia kitų asmenų teisių ir teisėtų interesų. Pastarasis reiškia ne tik bendros nuosavybės dalyvius, bet ir kitų butų savininkus, taip pat komunalinių tinklų ir paslaugų organizacijų savininkus.
Trečiųjų šalių ieškinių skyrius
Teismo ieškinį dėl buto dalies natūra paskirstymo gali pareikšti ne tik vienas iš savininkų, bet ir asmuo, nesusijęs su patalpomis, tačiau kurio turtinius interesus pažeidžia savininko veiksmai ar elgesys.
Pavyzdžiui, jei neįmanoma įvykdyti paskolos grynaisiais pinigais, kreditorius gali kreiptis į teismą su prašymu paskirstyti dalį buto (arba bendro turto, jei butas perkamas santuokoje). Be to, jis turi teisę pareikšti:
1. Jei neįmanoma paskirstyti buto dalies natūra (mažas plotas), tada teismas nurodo skolininko pareigą parduoti savo dalį patalpų kitam akcininkui už rinkos kainą.
2. Jei akcijos savininkai atsisako įsigyti dalį skolininko buto, jis parduodamas viešame aukcione.
Šiuo metu Rusijos teisėsaugos praktikoje yra suformuota pozicija, pagal kurią kreditoriui suteikiama teisė reikalauti priverstinio buto dalies paskirstymo, jei nepakanka lėšų skoloms sumokėti. Skolininko sutuoktiniai, kiti buto savininkai šiuo atveju nedalyvauja.
Buto skyrius. Atvejo analizė
Bendrosios kompetencijos teismai dažnai nagrinėja prašymus, kuriuose nurodoma paskirstyti buto dalį natūra. Teisminė praktika šiuo klausimu yra labai įvairi, nes kiekvienos bylos baigtį lemia daugybė veiksnių.
1 pavyzdys
Norėdami išspręsti ginčą, teismas gali paskirti ekspertizę, kad nustatytų buto padalijimo techninį pagrįstumą, pertvarkymo išlaidų dydį ir jų santykį su paties turto kaina.
2 pavyzdys
Jei neįmanoma paskirstyti nepažeidžiant viso buto, savininkas turi galimybę gauti kitų dalyvių sumokėtą akcijų kainą. Be to, šia teise pasinaudojama, jei kiti akcininkai sutinka perimti pareiškėjo nuosavybės teises į savo turtą.
3 pavyzdys
Kaip išimtinė priemonė, savininkui gali būti atimta dalis buto. Ją inicijuoja kreditorius, kuriam taip pat priklauso dalis patalpų, laikantis šių sąlygų:
- Nedidelis akcijų dydis.
- Teismo patvirtinta izoliacijos natūra neįmanoma.
- Atsakovas nėra suinteresuotas naudotis turtu.
Taigi Kemerovo apygardos teisme buvo nagrinėjama byla, kurioje neigiamam teisėjų verdiktui turėjo įtakos ieškovo negalėjimas įrodyti, kad atsakovas (tas, kuris nori iš jo atimti teisę) nenori naudotis turtu. Ir viskas dėl to, kad pastarieji teismo posėdžio metu pateikė ieškinį dėl persikėlimo į ginčijamą butą.
Be to, ieškinio pareiškime turėtų būti nurodyta akcijų savininko pareiga pritarti kompensacijai už jos vertę, kurią palaiko visi turto dalyviai.
Buto naudojimo nustatymas
Pagal str. Remiantis Rusijos Federacijos civilinio kodekso 247 straipsniu, naudojimosi butu bendrojoje nuosavybėje procedūra yra vykdoma šalių susitarimu. Jei susitarimo nepavyksta pasiekti, tai nustato teismas.
Taigi, jei savininkas supranta, kad neįmanoma paskirstyti natūra buto dalies natūra, ieškinyje turi būti duomenys apie nuosavybės ir buto naudojimo tvarkos nustatymą. Tai nereiškia natūralaus akcijų apibrėžimo ir negali būti teikiama kartu su ieškiniu dėl būsto padalijimo.
Yra plati teismų praktika nustatant naudojimosi gyvenamosiomis patalpomis tvarką. Pateikiant pretenziją turėtų būti atsižvelgiama į:
- Pagal str. 23 Rusijos Federacijos civilinio proceso kodeksas, reikalavimus gali peržiūrėti pasaulio teismas turto vietoje.
- Nustatydamas galimybę turėti dalį buto, teismas faktinį kambarių plotą koreliuoja su ieškovės ir atsakovo dalies dydžiu. Jei lygybė tarp jų neįmanoma, tuomet gali būti svarstomas kompensacijų išmokėjimo klausimas.
- Priimdamas sprendimą teismas atsižvelgia į galiojančią buto naudojimo tvarką iki ginčo momento (nustato, koks jis teisingas), kiekvieno akcininko poreikį, amžių ir sveikatos būklę, elgesį kitų savininkų atžvilgiu ir kt.
- Naudojimo tvarkos nustatymas nėra susijęs su teisės naudotis konkrečiomis gyvenamosiomis patalpomis pasibaigimu.
Teismo sprendimas individualų butą paverčia komunaliniu, tačiau faktiškai jo padalijimo negalimumo sąlygomis kartais tai yra vienintelis būdas nutraukti ginčą dėl būsto. Nustatyta naudojimo tvarka leidžia savininkams:
- Padalinkite asmenines sąskaitas ir sumokėkite už komunalines paslaugas proporcingai jų daliai ir gyventojų skaičiui.
- Sąžiningai paskirstykite komunalinių paslaugų ir bendrojo turto priežiūros ir remonto išlaidas.
Tai viskas, ką reikia žinoti norint priimti teigiamą teismo sprendimą.