Valdymo įmonė yra organizacija, pasamdyta pasitikėti bet kokiu turtu. Turtas dažniausiai veikia kaip namas, grynieji pinigai ir net didelės įmonės. Tokia valdymo sistema skiriasi nuo tiesioginės kontrolės, kai savininkas priima visus sprendimus ir yra už juos atsakingas. Valdymo įmonė dažnai neprisiima jokios atsakomybės ir neprisiima atsakomybės, bet tik ribotai. Todėl prieš susisiekdami su tokia organizacija turėtumėte išstudijuoti šio valdymo metodo ypatybes.
Kas yra
Valdymo įmonė yra specializuota įstaiga, vykdanti valdymo funkcijas įvairiose ekonominės veiklos srityse. Rusijoje ši sąvoka dažnai reiškia įmones, užsiimančias būsto ir komunalinių paslaugų sistemos valdymu. Ekonomikos teorijoje šis terminas turi platesnę sąvoką. Verslumo veikloje valdymo įmonės yra valdymo įmonės, nesusijusios su būsto ir komunalinių paslaugų teikimu - ir tai labai dažnas atvejis.
Vienas iš tokių įmonių ypatumų yra tai, kad jos gali būti kuriamos vienoje iš Rusijos įstatymuose egzistuojančių įmonių. Vienos ar kitos formos pasirinkimas priklauso nuo įmonės dydžio ir apimties. Taigi būsto ir komunalinių paslaugų srityje valdymo įmonės dažnai kuriamos kaip LLC arba savininkų bendrijos. Pirmoje versijoje (LLC) valdymą vykdo specializuota organizacija, antroje - patys savininkai.
Valdymo įmonių tipai
Nepaisant to, ar tai PJSC, partnerystė, ar LLC, valdymo įmonės klasifikuojamos pagal veiklos sritį, įmonės formą, dydį ir dalyvių sudėtį. Skiriami šie Rusijoje veikiančių valdymo įmonių tipai:
- pastatų priežiūros įmonės;
- investiciniai fondai, investuotojų turto pasitikėjimo valdymas;
- valdymo įmonė, teikianti valdymo paslaugas įmonėms ir įmonėms.
Labiausiai įmonės naudojasi būsto ir komunalinėmis paslaugomis. Tai suprantama, nes šalyje yra daug mažiau įmonių nei gyvenamųjų daugiabučių. Kiti valdymo įmonių tipai yra įmonės, siūlančios tinkamas paslaugas verslininkams ir investuotojams. Jų pagrindinė užduotis yra valdyti klientų turtą.
Būsto ir komunalinių paslaugų įmonės
Jie užsiima gyvenamųjų daugiabučių namų priežiūra ir remontu. Atlikite tokias svarbias užduotis kaip:
- gretimų teritorijų gerinimas;
- iš namo gyventojų įmokų surinkimas ir komunalinių paslaugų apmokėjimas;
- samdyti darbuotojus statybos ir remonto darbams;
- informuoti apie tarifų pokyčius;
- prieangių valymas ir taisymas.
Rajono valdymo įmonės veikia kaip tarpininkas tarp komunalinių paslaugų ir aptarnaujamo namo ar namų, esančių tam tikroje vietovėje, gyventojų.
Būsto ir komunalinių paslaugų valdymo įmonių valstybinis reguliavimas
Remiantis Rusijos Federacijos būsto kodeksu, valdymo įmonė turi būti ne tik savarankiška, bet ir pelninga. Tai yra, ji egzistuoja tik už lėšas, gautas iš gyventojų, taip pat iš kitų verslinės veiklos rūšių, kurių nedraudžia įstatymai. Pavyzdžiui, išsinuomoti kai kurias patalpas arba suteikti vietos reklamai.
Gauti pinigai keliauja namo tobulinimui.Bet net ir gyventojų lėšų bei pajamų, gaunamų išnuomojant vietą nuomai ar reklamai, gali nepakakti jai aptarnauti. Didžioji Rusijos Federacijos gyvenamojo fondo padėtis yra liūdna. Daugybė namų remontuoti nebeturi prasmės, o nuomininkų niekur neperkrauna. Tačiau žmonės ir toliau gyvena tokiuose namuose ir moka už paslaugas. Valdymo įmonė ne visada dėl to kalta. Taip gali nutikti ir todėl, kad anksčiau niekas nebuvo valdęs daugiabučio, jis buvo tvarkomas neefektyviai, arba gauti pinigai buvo tiesiog pavogti.
Būsto ir komunalinių paslaugų valdymo įmonių atsakomybė
Valdymo įmonių atsakomybė ir teisės - vykdant pastato priežiūros veiklą, mokant šiame pastate gyvenantiems asmenims. Tai apima:
- Reguliarus pastato patikrinimas ir remontas: stogai, liftai, prieangiai. Tam tikslui įmonės darbuotojai turėtų dirbti tinkamus specialistus arba sudaryti sutartis su kitomis įmonėmis, teikiančiomis tokių specialistų paslaugas.
- Greta pastato esančių stogų, patalpų ir teritorijų valymas.
- Pastato priešgaisrinės saugos užtikrinimas. Tai reiškia, kad tai apima apmokėjimą už inspekcijos skyrių paslaugas, gaisrinės saugos įrengimą ir palaikymą bei gesintuvų pirkimą.
- Visiems aptarnaujamo pastato gyventojams suteikiama prieiga prie komunalinių paslaugų.
- Informacija apie tarifų dydį ir apmokėjimo sąlygas, lėšų rinkimas komunaliniams mokesčiams.
- Ataskaita apie atliktus darbus klientams: kur, kokiu tikslu ir kokiu mastu buvo išleistos ar planuojamos išleisti lėšos.
- Nuomininkų susirinkimo rengimas ir vedimas.
- Ieškokite papildomų pajamų šaltinių. Pavyzdžiui, patalpų, reklamos ploto nuoma;
- Pastato nusidėvėjimas.
Valdymo įmonės Maskvoje, Sankt Peterburge ar bet kuriame kitame mieste taip pat gali vykdyti statybos darbus. Pavyzdžiui, mansardos ar kito aukšto statyba. Bet jie turi teisę rengti tokius renginius tik gavę pilną visų savininkų sutikimą ir tik gavę atitinkamo vyriausybės departamento leidimą atlikti pastato konstrukcijos pakeitimus.
Valdymo įmonių įmonių formos
Nepriklausomai nuo srities, kurioje veikia valdymo įmonės, jos gali būti organizuojamos PJSC, LLC arba partnerystės forma. PJSC ir LLC forma yra įmonių, kurios užsiima investicine veikla arba teikia valdymo paslaugas privatiems verslininkams, firmoms ir įmonėms. Taip pat LLC forma yra valdoma būsto ir komunalinių paslaugų valdymo įmonės. Pirmuoju atveju - nuomininkai samdo trečiosios šalies įmonę, antruoju (bendrija) - jie patys užsiima valdymo veikla.
Būsto ir komunalinių paslaugų valdymo įmonių valdymo trūkumai
Valdymo įmonė yra atsakinga tik savo klientams, kuriems ji privalo kasmet atsiskaityti visuotiniam nuomininkų susirinkimui. Teoriškai tai turėtų nutikti visoje Rusijos Federacijos teritorijoje, praktiškai situacija yra kiek kitokia. Iš tikrųjų labai sunku surinkti visus gyventojus į vieną dieną. Be to, daugelis tokių įmonių vadovų neskuba pranešti gyventojams, nes tai jiems nėra naudinga.
Didžioji dalis būsto fondo Rusijoje yra sunykusi, todėl dideliuose miestuose, gaudami dideles sumas, įmonių vadovai neinvestuoja gautų lėšų į pastatus, o mieliau juos išleidžia savo reikmėms. Pavyzdžiui, valdymo įmonės Maskvoje ir kituose dideliuose miestuose dažnai elgiasi taip. Būsto bendrovių problema būsto sektoriuje egzistavo priėmus valdymo įmonių įstatymą, o sukčiavimo problemos šioje srityje nebuvo išspręstos.
Kaip pakeisti būsto ir komunalinių paslaugų valdymo įmonę
Jei valdymo įmonė nevykdo savo įsipareigojimų, neatitinka klientų reikalavimų, tada jie turi teisę nutraukti su ja ne sutartį ir sudaryti naują, bet su kita įmone ar organizuoti namų savininkų bendriją.
Teoriškai norint nutraukti sutartį, pakanka pateikti valdymo įmonei ar teismui pareiškimą su visų ar beveik visų savininkų parašais ir dokumentų paketu. Sutartis turi būti nutraukta per dvi savaites.
Praktiškai situacija yra visiškai kitokia.Būsto ir komunalinių paslaugų sektoriuje išleidžiama daug pinigų, todėl jame dirba per daug nesąžiningų valdytojų, kurie pasinaudodami įstatymų spragomis dėl per didelių tarifų ir beveik visiško išlaidų išlaikymui ir namų remontui negauna papildomo pelno. Tačiau jie nesiekia palikti pelningos profesijos. Kartais nutinka taip, kad LLC vadovas valdo valdymo įmonę net su teismo įsakymu panaikinti verslo leidimą ir toliau dirba.
Investicijų valdymo įmonės
Investicijų valdymo įmonės yra organizacijos, užsiimančios investuotojų kapitalo pasitikėjimo valdymu. Šio valdymo esmė yra ta, kad investuotojai perka arba specialistų jau sukurto investicinio portfelio akcijas, arba paveda specialiai samdomam profesionaliam prekybininkui įsigyti atitinkamų vertybinių popierių.
Investicijų valdymo įmonės naudojimas turi savo privalumų ir trūkumų. Pliusai yra tai, kad visas prekybos operacijas, rinkos analizę ir sandorius atliks asmuo, turintis didelę patirtį ir pakankamai aukštą kompetenciją šioje veiklos srityje. Tai gali sumažinti riziką ir sutaupyti laiko. Tokių bendrovių trūkumas yra tas, kad jos ima didelę komisinių sumą. Be to, niekas nesuteikia šimtaprocentinės garantijos, kad investuotos lėšos išliks saugios ir patikimos ar iš jų bus gautos pajamos.
Investicijų valdymo įmonių atsakomybė
Tvarkyti valdymo įmonę yra atsakingas LLC vadovas. Ji privalo skelbti metines ir ketvirčio ataskaitas apie savo darbą, taip pat visą informaciją apie klientų sąskaitas. Pagrindinė atsakomybė yra stengtis išlaikyti ir padidinti klientų kapitalą, užtikrinti stabilų jų turto augimą.
Kaip pasirinkti investicijų valdymo įmonę
Renkantis reikėtų atkreipti dėmesį į įmonės patirtį, apžvalgas apie ją, finansinius rezultatus. Ypatingas dėmesys turėtų būti skiriamas audito ataskaitos ir jos turinio, pridedamo prie finansinės atskaitomybės, buvimui / nebuvimui. Paprastai kapitalo valdymo paslaugas siūlo dideli bankai ir investiciniai fondai. Pagrindinė sąlyga renkantis valdymo įmonę yra ta, kad jos gyvenimas rinkoje yra mažiausiai 10 metų.
Valdymo įmonės įmonėms ir firmoms
Yra dvi tokių valdymo įmonių rūšys. Arba samdoma atskira įmonė, arba yra įmonės skyrius, kuris atlieka šią funkciją.
Pirmuoju atveju savininkas samdo išorinę įmonę, antruoju atveju vadovybė yra viename iš įmonės padalinių PJSC arba LLC forma, iš kur ji valdo. Valdymo įmonė iš tikrųjų yra centras, iš kurio valdomas visas įmonių tinklas. Pavyzdžiui, „Coca-Cola“ turi saldžių sodos augalų visame pasaulyje, tačiau ji valdoma iš JAV būstinės. Būtent čia priimami sprendimai, ką, kada ir kaip gaminti. Kuriami planai plėsti gamybą. Čia taip pat kaupiama visa apskaitos informacija iš visų įmonių, kad būtų galima analizuoti ir plėtoti valdymo sprendimus.
Retais atvejais kreipiamasi į antrojo tipo vadovus, ir tokia priemonė laikoma priverstine. Tokių bendrovių paslaugomis pasinaudojama tais atvejais, kai įmonė patiria krizę arba kai savininkas yra priverstas atleisti vadovą (arba pats atsistatydina), tačiau nėra galimybės jį nedelsiant pakeisti. Įmonėms reikalingas išorinis valdymas, o šis kokybės valdymas turėtų būti aukštesnis nei vidinis.
Vadovų pranašumai ir trūkumai
Išorinis įmonės valdymas arba valdymas iš vieno nuotolinio centro turi savo privalumų ir trūkumų.Viena vertus, tokiose valdymo įmonėse dirba aukštos kvalifikacijos specialistai, kita vertus, šie specialistai ne visada gali nustatyti, ko reikia problemai išspręsti. Jie nėra įmonėje, gana ilgai nedirba ir remiantis viena finansine ataskaita nėra taip lengva nustatyti krizės priežastį ir rasti išeitį iš jos.
Vienas reikšmingiausių įmonėje veikiančių valdymo įmonių trūkumų yra tas, kad sprendimai priimami pavėluotai. Toks valdymas gali būti veiksmingas tik dviem atvejais: kai įmonė tik atidaroma arba jau yra bankroto stadijoje.
Pirmuoju atveju valdymo įmonė sukuria valdymo sistemą, pagal kurią įmonė veiks. Šiuo atveju valdymo įmonė yra pavyzdys, kaip įmonė turėtų būti valdoma ateityje. Antruoju atveju valdymo įmonės darbas sumažinamas tik ieškant lėšų einamosioms skoloms padengti ir tik tada plėtojant įmonę. Tuo pačiu metu, norėdami išsaugoti įmonę, jie turi dirbti kartu su savininku.
Išskyrus šiuos du atvejus, valdymo įmonių paslaugos sukels tik nepageidaujamas išlaidas, prastesnę sprendimų kokybę ir greitį.
Valdymo įmonės vaidina svarbų vaidmenį valdant įmones, užsiimančias ne tik būsto ir komunalinių paslaugų, bet ir kitomis verslumo veiklos sritimis. Nepaisant trūkumų, kai kuriais atvejais vienintelė galimybė pagerinti situaciją yra samdyti valdymo įmonę.