Kiekvieno daugiabučio namo valdymas yra sudėtingas daugiapakopis procesas, reikalaujantis patirties, o kartais ir specialių žinių. Štai kodėl yra savininkų, valdymo įmonių ir kt. Partnerystės. Vienas nemaloniausių ir daugiausiai diskusijų keliantis postas yra HOA pirmininkas. Kaip šio straipsnio dalį mes bandysime išsiaiškinti, kas gali tai pareikšti. Koks tai žmogus, kokias teises jis turi, kokias pareigas ir galias jis turi, ar reikia sudaryti darbo sutartį su HOA pirmininku (bus pateiktas pavyzdys), taip pat kitus jo darbo niuansus, svarstysime toliau.
Namų savininkų bendrijos pirmininkas
Atsiradus šiai daugiabučių namų tvarkymo formai, dažnesni butų savininkų skundai prieš jų pirmininkus ir valdybos narius. Pirmininkas gali veikti savo asmeniniais interesais pažeisdamas būsto įstatymus. Paprastai posėdžiai nėra šaukiami laiku, yra formalaus pobūdžio, o pirmininkas nelabai nori pranešti apie išlaidas.
Daugelis žmonių domisi pavyzdžiu užpildyti darbo sutartį su namų savininkų bendrija su pirmininke.
Iš tikrųjų yra tokia situacija, kai pirmininkas HOA laiko savo turtu, o savininkai atsiduria tokioje situacijoje, kai valdybos grubumas ir neprofesionalumas tiesiog trukdo normaliam gyvenimui. Bet savininkai visada turi atsiminti, kad jie kartu moka pirmininkui atlyginimą už jo veiklą, tai yra, jis turi veikti gyventojų, o ne savo labui. Tačiau praktiškai mes matome kitokį vaizdą. Turiu pripažinti, kad butų savininkai dažnai dėl to kalti patys: pirmininkas pasirenkamas pagal tą patį principą, kad jie mokykloje pasirenka tėvų komiteto pirmininką - „tik ne man“. Dėl to savininkai per trumpą laiką turi nekompetentingą, grubų „bendražygį“ šioje pozicijoje ir krūvą skundų dėl jo veiksmų.
Norėdami išvengti tokių liūdnų pasekmių, savininkai iš pradžių turėtų suprasti, kad HOA gyvena ir vystosi pagal teisinius mūsų visuomenės įstatymus. Tai yra, pirmininko ir savininkų santykiai turėtų turėti teisinį pagrindą, o ne paprastą susitarimą. Tam mums reikia darbo sutarties su HOA pirmininku (pavyzdys pateiktas žemiau).
Kas yra HOA?
Pirmiausia turite nustatyti, kokia piliečių asociacija gali būti laikoma namų savininkų bendrija, remiantis kokiais dokumentais ji veikia. HOA pagal įstatymą - juridinis asmuo, ne pelno organizacija, savo sudėtyje vienijanti visus konkretaus namo patalpų savininkus. Kas yra darbo sutartis su HOA pirmininku? 2016 m. Pavyzdys nedaug skiriasi nuo 2017 m.
Tikslas šiuo atveju yra bendras šio namo nekilnojamojo turto valdymas, užtikrinant objekto eksploatavimą, bendro turto nuosavybę ir disponavimą juo. Atitinkamai, jei HOA įstatymu laikoma juridiniu asmeniu, tai jis turi turėti valdymo organus. Tai apima: visuotinį namų savininkų susirinkimą ir, kaip kolegialų vykdomąjį organą, valdybą.
HOA pirmininkas yra asmuo, atsakingas už daugiabučio namo tvarkymo organizavimą. Jis pasirinktas į šias pareigas. Iš tikrųjų valdybos pirmininkas yra vienintelis bendrijos vykdomasis organas. Šioje medžiagoje aptarsime rinkimų sąlygas ir tolesnį vadovavimą.Pirmasis šia tema kylantis klausimas yra tas, ar sudaroma darbo sutartis su HOA pirmininku (taip pat galima rasti Baltarusijos pavyzdį - Baltarusijos Respublikoje) ir kokiu pagrindu.
HOA valdyba
Namų savininkų bendrija (HOA) yra sukurta namų savininkų, kad jie galėtų kartu valdyti savo turtą. Kaip ir bet kuri kita teisinė forma, HOA turi turėti savo sąskaitą ir savo vadovą - namų savininkų bendrijos pirmininką.
Asmuo, kuris pretenduoja būti HOA pirmininku, turi atitikti tam tikras sąlygas. Jis turi būti buto ar žemės su namu savininkas ir sudaryti partnerystę. Kitas, jūs turite būti išrinktas į valdybą, kurią savininkai pasirenka visuotiniame susirinkime. Namų savininkų bendrijos valdyba renkama dvejiems metams ir yra jos valdymo organas. Pasibaigus reguliavimo tarybos kadencijai, ją savininkai perrenka tuo pačiu būdu.
Iš valdybos narių išrenkamas pirmininkas. Jei pagal įstatus pirmininkas gali būti išrinktas paprastu HOA savininkų balsavimu visuotiniame susirinkime, tada procedūra gali būti atliekama tokiu būdu. Nors rinkimai visuotiniame susirinkime turi savų bruožų. Faktas yra tas, kad daugiau savininkų turi daugiau balsų, tuo buto plotas yra didesnis, tai yra, kuo daugiau kvadratinių metrų, tuo daugiau balsų. Esant tokiai situacijai, yra galimybė gauti pirmininką, kuris elgsis tam tikros savininkų grupės interesais, o tai ne visada atitinka bendras užduotis. Taip pat plačiai paplitusi darbo sutartis su HOA pirmininku kartu (taip pat yra pavyzdys).
Poreikis sudaryti darbo sutartį
Gyventojai finansuoja valdybos egzistavimą, o mėnesinės išmokos darbuotojams mokamos atsižvelgiant į personalo lygį. Jei visuotiniame susirinkime savininkai nusprendė, kad reikia pirmininko posto, tada iš to išplaukia tam tikri sutartiniai santykiai. Šiuo atveju darbo santykiai atsiranda pagal darbo sutartį, kuri sudaroma su darbuotoju, išrinktu į pirmininko postą. Visai nesvarbu, kad jis taip pat yra namo, esančio tame pačiame name, savininkas. Jis pagal sutartį vykdo tam tikras darbo funkcijas, kurias reglamentuoja darbo sutartis. Abiejų šalių pasirašytos darbo sutarties nebuvimas bus laikomas darbo teisės pažeidimu. Tokia sutartis būtina ir todėl, kad pirmininkas savininkų vardu pasirašo sutartis su paslaugų teikėjais, rangovais, taip pat įvairius apskaitos dokumentus.
Draugijos bendrijos pirmininkas yra atsakingas asmuo, dėl šios priežasties yra būtina sudaryti su juo darbo sutartį joje nurodytu atsakomybės laipsniu. Būsto kodeksas nenurodo, kad šiuo atveju reikia sudaryti oficialią sutartį, tačiau nesako, kad jo nereikia. Bet tuo pat metu darbo kodeksas konkretizuoja, kad jei name yra HOA, su pirmininku sudaroma darbo sutartis, o jei namo valdymu užsiima speciali firma, tuomet pirmininko veikla yra reglamentuojama įstatuose.
Darbo sutarties nepasirašymo pasekmės
Jei savininkai nusprendė nesudaryti darbo sutarties, tokiu atveju abi šalys gali prarasti. Iškilus ieškiniui, namų savininkai negalės laimėti bylos, pavyzdžiui, jei dėl pirmininko kaltės buvo švaistomos lėšos, nes nėra sutarties, nėra ir atsakomybės. Savo ruožtu, HOA vadovo interesai taip pat nėra apsaugoti.
Jei jis pasirodys teisme, bet kitoje barikadų pusėje, jo teisių įrodyti nebus įmanoma: sumokėti nepriemoką už atlyginimą, atsistatydinti iš pareigų neteisėtai atleidžiant iš pareigų.Taigi matome, kad darbo sutarties nebuvimas atima iš abiejų pusių teisinę įtaką viena kitai. Rasti HOA darbo sutarties su pirmininku užpildymo pavyzdį nėra sunku. Be to, kas išdėstyta pirmiau, sutartyje taip pat nurodomos darbo sąlygos, atostogų suteikimas ir darbo užmokesčio dydis. Pasinaudojimas teise pasirašyti darbo sutartį šiuo atveju bus labai trumparegiškas. Be to, namų savininkai gali prarasti daug daugiau.
Darbo sutarties su HOA pirmininku struktūra
Imtis aiškiai atspindi šiuos dalykus: sutartis yra dvišalė, suskirstyta į skyrius ir apima: bendrąsias nuostatas, galiojimo laiką, bandomojo laikotarpio trukmę, datą, nuo kurios asmuo turi pradėti dirbti, abiejų šalių teises ir pareigas, atlyginimo dydį, darbo grafiką ir poilsis, socialinio draudimo garantijos, kompensacijų išmokos, išlygos, nustatančios šalių atsakomybę, detalės ir parašai. Turi būti pateikti datos ir parašai, o sutartyje turi būti registracijos numeris, įrašytas partnerystės sutarčių registracijos knygoje. Sutartyje neturėtų būti tuščių stulpelių. Šis dokumentas gali būti sudarytas tik skubos tvarka; ilgiausia jo trukmė - dveji metai.
Tai patvirtina užpildyta HOA forma su pirmininku.
Darbo sutarties pasirašymas
Paprastai sutarties tekstą parengia ir įregistruoja registracijos knygoje būsto valdybos sekretorius, paprastai atliekantis personalo inspektoriaus funkcijas. Kas pasirašo darbo sutartį su HOA pirmininku? Sutartį savininkų vardu pasirašo asmuo, įgaliotas tai padaryti pagal įstatus. Šio tipo susitarimas turi savo specifiką: partnerystėje nėra jokių kitų aukštų pareigūnų, valdybos pirmininkas yra jo paties viršininkas, nors vis tiek negali pasirašyti susitarimo su savimi. Svarbu, kad prieinamos formos bendrijos įstatai ir kiti nuostatai išspręstų asmens, kuris veiks kaip darbdavys ir pasirašys darbo sutartį su pirmininku, klausimą. Sutarties tekste neabejotinai yra nuoroda į šią dalį. Be to, dėl susitarimo deramasi su nepriklausomu darbo teisininku, vietos valdžia, kuriai priklauso šis namas.
Kas sudaro darbo sutartį su HOA pirmininku, dabar aišku.
Galiojimo laikas
Kaip minėjome, ši sutartis yra neatidėliotina, o maksimalus galiojimo laikas yra 2 metai. Šis dokumentas kartu su kitais asmeniniais partnerystės dokumentais penkerius metus laikomas ugniai atsparioje spintelėje arba seife, o po to siunčiamas į bendrijos archyvą. Pažymėtina, kad pirmininkui atlikus pareigas, jis gali būti perrinktas arba atsistatydinamas savarankiškai.
Pakeitimų atlikimas
Jei atsiranda aplinkybių, dėl kurių reikia keisti darbo sutartį su HOA pirmininku (pavyzdžiui, peržiūrėta personalo lentelė, dėl kurios pirmininkas padidino atlyginimą), tokiu atveju pakeitimai daromi sudarant papildomą susitarimą. Papildomame susitarime nurodoma nauja pasenusios sutarties sąlygos versija.
HOA pirmininko pareigos pagal darbo sutartį
HOA valdybos pirmininkas yra asmuo, atstovaujantis ir visapusiškai ginantis savininkų interesus. Pirmininkas savo veikloje vadovaujasi būsto įstatymais ir valdybos narių patvirtintais pareigybės aprašymais.
Pagal darbo sutartį pirmininko pareigas sudaro:
- žinių apie Rusijos Federacijos įstatymus, jų gyvenamojo regiono teisės aktus, taip pat laiku susipažinimas su visais pakeitimais ir papildymais;
- stebėti, ar prireikus laiku perskaičiuojami nuomininkai už komunalines paslaugas;
- bendrijos buhalterio darbo kontrolė;
- HOA įstatų nuostatų ir visuotinių susirinkimų protokolų, tiesiogiai atspindinčių bendrijos veiklą, įgyvendinimo kontrolė;
- stebi HOA narių susirinkimuose priimtų sprendimų įgyvendinimą;
- bendrų patalpų sanitarinės būklės stebėjimas;
- namą aptarnaujančio personalo valdymas (planavimas, darbo užmokesčio apskaitos patikrinimas);
- stebėti pažangą, padarytą rengiant partnerystės vardu sudarytus susitarimus;
- sutarčių dėl būsto remonto ir priežiūros pasirašymas;
- stebėsena, kaip savininkai vykdo savo pareigas prižiūrėdami bendro naudojimo patalpas pagal jų nuosavybės dalis;
- nuosavybės teisių laikymosi stebėjimas;
- konfliktų prevencija, taip pat jų laiku pašalinimas įvykus;
- Partnerystės dokumentai (ataskaitos, dokumentai, statistika, banko dokumentai);
- pateikti bendrijos narių susirinkime atlikto darbo ataskaitą yra gerai, kai sudaroma darbo sutartis su HOA pirmininku.
Taip pat reikia pasakyti, kad, pradėjęs eiti pareigas, pirmininkas privalo pranešti mokesčių administratoriui savo duomenis. Kadangi namų savininkų bendrija yra juridinis asmuo, USRLE turi būti pakeista. Jei apibendrinsime visas šias pareigas, tada pirmininko funkcijas galima nustatyti taip. Visų pirma, pirmininkas turi kompetentingai reaguoti į daugiabučio namo gyventojų prašymus, skundus ir pareiškimus. Be to, pirmininkas privalo prižiūrėti visų namų ruošos darbų atlikimą ir laiku atlikti visas komunalines paslaugas. Trečia, bendradarbiavimas su išteklių tiekėjais, kurie namo gyventojams laiku teikia šilumą, elektrą ir vandenį.
Draugijos nariai gali ginčyti pirmininko ir valdybos narių veiksmus ir sprendimus pateikdami skundą prokuratūrai, nes HOA pirmininkas dirba pagal darbo sutartį.
Teisės ir įgaliojimai
Palyginti su kitų organizacijų vadovais, valdybos pirmininkas turi labai ribotus įgaliojimus, pagal įstatymus jis turi teisę:
- patvirtinti finansinio pobūdžio dokumentus;
- be pagalbos kontroliuoti HOA elgesį ar buhalterinę apskaitą;
- sudaryti tas sutartis, kurioms pagal galiojančius įstatymus nereikia savininkų ir valdybos narių sutikimo;
- pasirašo administracinius ir kitus dokumentus, privalomus HOA nariams;
- nustato HOA dalyvių susirinkimo datą ir ją veda;
- vykdyti nurodymus HOA be įgaliojimo;
- kreiptis dėl darbo ir atleisti darbuotojus, skirti priemokas ir baudas;
- disponuoti gyvenamojo ir negyvenamojo fondo lėšomis;
- jei posėdyje rinkėjai buvo suskirstyti į lygias grupes, tada užimkite kažkieno poziciją ir atiduokite lemiamą balsą;
- sudaryti bendrijos turto draudimo sutartį.
Be aukščiau išvardytų galių, namų savininkai gali ją suteikti kitiems, reikalingiems atlikti tam tikrą darbą.
Mes ištyrėme, kodėl mums reikalinga darbo sutartis su HOA pirmininku. Pateiktas pavyzdys.
