El 2014, la Llei Federal núm. 294 es va modificar diverses vegades en relació amb la construcció compartida. En concret, ara en la implementació de la construcció compartida, el constructor ha de contractar un contracte d’assegurança que proporcionarà una assegurança de responsabilitat civil al constructor fins que conclogui la seva primera transacció amb el comprador. En cas contrari, no podrà registrar aquesta transacció amb Rosreestr.
L’essència d’aquesta obligació
Des del 2014, cada empresa de construcció ha de confirmar sense cap èxit les seves obligacions emetent una garantia o celebrant un contracte d’assegurança de responsabilitat civil com a promotor dedicat a la construcció compartida. Aquestes modificacions, adoptades en la legislació, permeten als compradors tornar els diners invertits en la construcció en cas que el promotor tingui situacions imprevistes.
Per què més necessiteu una assegurança de responsabilitat civil als desenvolupadors?
Aquesta modificació de la llei també permet establir la responsabilitat que es pugui produir si:
- Will s’allunyarà de les seves obligacions.
- Li lliurarà un objecte que no estigui completament preparat.
- Caurà abans que la propietat sigui cedida.
Tanmateix, els economistes creuen que aquestes mesures poden comportar un augment del valor dels immobles. Tanmateix, el govern insisteix que aquests factors no poden estar interconnectats, ja que fins i tot la major empresa constructora gasta en assegurances no més d’un 1% de la suma de totes les seves transaccions. Per tant, els diners s’hauran de destinar al seu propi pressupost per a una assegurança de responsabilitat civil del desenvolupador.
Objecte d’assegurança
En la implementació de la construcció compartida, és responsabilitat del promotor que està assegurat. Aquesta acció implica que els interessos de propietat dels desenvolupadors seran protegits directament. És a dir, la conclusió d’un contracte d’assegurança és beneficiosa sobretot per als compradors. Al mateix temps, el promotor té el dret de triar: pot assegurar la casa en general i cada apartament per separat.
Clients
El contracte d’assegurança de responsabilitat civil del constructor es conclou a favor dels participants en la construcció compartida. En cas que es produeixin determinades circumstàncies, podran rebre el pagament adequat. D’acord amb els termes del contracte d’assegurança, el promotor està obligat a lliurar l’objecte, que compleixi els estàndards de qualitat i fiabilitat. L'assegurador, al seu torn, es compromet a notificar al comprador si es produeixen canvis en la transacció i, a continuació, li pagarà una indemnització. Si els participants en la construcció compartida canviaran ja durant el procés de construcció, cal destacar el contracte, ja que cada accionista addicional conclourà un contracte addicional separat per a una assegurança de responsabilitat del promotor.
Les asseguradores
No totes les companyies d’assegurances volen concloure aquest tipus de contractes. Hi ha una opinió entre les asseguradores que aquesta transacció sovint causa pèrdues. A més, la companyia d'assegurances ha de complir els requisits següents:
- Ha d’estar al mercat d’assegurances com a mínim 5 anys.
- Per al futur període hauria de tenir una bona previsió de desenvolupament.
- Ha d’estar d’acord amb els requisits de sostenibilitat financera.
- El capital autoritzat d'aquesta empresa no pot ser inferior a 120 milions de rubles i la seva facturació hauria de ser com a mínim de 400 milions de rubles. Només en aquestes condicions es pot proporcionar una assegurança de responsabilitat civil.
Tarifes
La conclusió d’un contracte d’assegurança que assegura que el promotor es dedica a la construcció compartida és excessivament costós. Per exemple, el 2015, les taxes mitjanes per concloure aquest acord van fluctuar en el nivell del 0,5-0,8%. Si el contracte es conclou per un llarg període, la companyia d'assegurances, segons el seu criteri, pot reduir el tipus tarifari del 10 al 30%. És més rendible crear companyies d’assegurances de responsabilitat civil mútuament beneficioses.
La determinació del tipus d’interès, així com el càlcul complet dels índexs d’interès anuals, es deixa a discreció de la pròpia companyia d’assegurances, ja que la probabilitat que un desenvolupador dedicat a la construcció compartida pugui començar a defugir les seves obligacions és bastant elevat.
L’assegurança de responsabilitat dels desenvolupadors per a la construcció compartida comporta un cert risc.
Factors que afecten el tipus d'interès
El tipus d'interès de la tarifa d'assegurança depèn dels següents factors:
- El promotor pertany a la companyia
- El desenvolupador té ofertes positives i reeixides en el passat? En aquest cas, l’asseguradora pot tenir en compte tots els criteris de les transaccions passades: els terminis per a la seva realització, el nombre total d’objectes, la presència d’oficines de representació a diverses regions del país, l’absència completa de queixes i queixes.
- Sostenibilitat financera.
- Suport legal, és a dir, la disponibilitat d’un paquet complet de documentació i permís.
- Etapes en què es divideix l'avanç de la construcció.
- Data límit per al projecte actual.
- El nombre total de clients que participen en la construcció compartida.
Registre d’un contracte d’assegurança
Per registrar un acord amb Rosreestr, el desenvolupador ha de proporcionar tots els documents necessaris. La seva llista inclou:
- Declaració del projecte.
- Permís per realitzar treballs de construcció.
- Certificat d’inscripció estatal.
- Contracte d'execució de construcció compartida.
- Còpies de tots els documents estatutaris.
- Justificació de caràcter tècnic i econòmic.
- Còpies dels estats financers del desenvolupador.
- Informació sobre els prestadors existents
- Certificat dels bancs, indicant l’absència de retards en els pagaments de préstecs.
Després de la consideració dels valors, es fa l’assegurança de responsabilitat civil del constructor per a la construcció compartida.
Què s’ha de protegir?
Si el promotor no compleix les seves obligacions, i així ho confirma una decisió judicial o el fet de la fallida, el contracte d’assegurança celebrat durant la realització de la construcció compartida implica que es pagarà una indemnització als titulars del capital. Tot i això, convé assenyalar que la companyia d’assegurances no compensa la inversió si el promotor va congelar el període de construcció o allargar el període durant el qual s’ha d’encarregar l’objecte. La quantitat pagada depèn completament del preu especificat al contracte, però no pot ser inferior al cost de l’objecte en si i inferior a la taxa de mercat mitjana fixada per metre quadrat d’espai habitable a la mateixa regió en què va treballar el promotor.
El volum màxim de bonificació també està limitat per la llei.
Esdeveniments assegurats
A l'assegurança es poden atribuir els casos següents:
- La construcció està interrompuda.
- El desenvolupador es declara en fallida.
- Els titulars d’interès no poden obtenir habitatge.
- El desenvolupador es nega a retornar recursos materials.
Canvis legislatius
Els canvis en la Llei Federal núm. 294, de la que ja vam parlar en el nostre article anterior, van consolidar l'assegurança de responsabilitat obligatòria del constructor de l'empresa.Al mateix temps, el propi promotor, que vol dur a terme la construcció compartida, està obligat a cercar l’assegurador i a executar directament els contractes. El desenvolupador pot, independentment, triar amb qui conclourà un contracte d’assegurança - amb un banc, una companyia d’assegurances especialitzada o amb la companyia.
Els participants que siguin membres d’una companyia d’assegurances (assegurança obligatòria) tenen la mateixa responsabilitat. En cas que el contracte d’assegurança es conclogui amb el banc, el promotor haurà de dedicar molt de temps a recollir papers. Els bancs també exigeixen al promotor que pagui una quantitat obligatòria del 30% del cost total de la instal·lació en construcció. Aquest import servirà de garantia per a l’entitat financera. Entre d'altres coses, el banc central preveu els seus propis requisits que s'apliquen als bancs que concloguin contractes d'assegurança. Aquests bancs haurien de:
- Treballar com a mínim 5 anys en el camp rellevant.
- Tenir un capital social d'almenys 200 milions de rubles.
- El valor total de la propietat hauria de ser d’almenys mil milions de rubles.
En aquest sentit, és més rendible i fàcil que un desenvolupador obtingui un préstec que l'emissió de garantia. Els bancs també consideren que el procediment d’assegurança per a la implementació de la construcció compartida no és del tot rendible.
El més favorable és la conclusió d’un contracte d’assegurança mútua de responsabilitat civil dels desenvolupadors amb una empresa especialitzada. A causa de la competència considerable, les asseguradores per atreure els clients baixen les tarifes i preus tarifaris per als seus productes. I també poden fixar la tarifa per a tot el període del contracte d’assegurança. Un altre avantatge de la conclusió d’un contracte amb una empresa especialitzada és que els documents es processen el més ràpidament possible. En virtut d'aquest acord, el promotor actuarà com a assegurador i el participant en la construcció compartida com a beneficiari. La garantia per a cada habitatge concret es selecciona individualment. Les empreses consumidores d’assegurança mútua de responsabilitat civil dels desenvolupadors han esdevingut rellevants.
Procediment d’assegurança de responsabilitat civil per a una empresa de construcció compartida
Els prenedors estan obligats a proporcionar garanties. Sovint, aquesta garantia és un terreny sobre el qual se suposa la construcció d’un objecte. Entre altres coses, el document ha de descriure la forma de garantir les obligacions indicades. Tots els títols s’han de signar abans de concloure el primer contracte de construcció compartida i seran vàlids fins al lliurament real de l’objecte. En el cas que s’acabi la transacció, no es produeix l’exempció de pagaments de responsabilitat civil. Però aquesta regla només s'aplica quan l'esdeveniment assegurat es va produir durant el període de contractació.
El prenedor de l'assegurança pot assegurar per separat tota la casa i els apartaments. Per cert, la primera opció no és del tot rendible, perquè aleshores l’assegurat ha de fer un compromís coherent amb el cost de tota la instal·lació, i també estar segur que es vendran tots els locals d’aquesta instal·lació. Un altre problema a l’hora de concloure un contracte d’assegurança per a tota la instal·lació és la dificultat per determinar el beneficiari.
El contracte comença des del moment en què s’ha acreditat la primera entrega. Aquest acord no preveu una cosa com una franquícia. En cas contrari, els termes del contracte es poden anomenar estàndard:
- L’asseguradora es compromet amb obligacions d’informar als titulars d’interès sobre la quantitat d’indemnitzacions que s’han pagat. Aquesta és la base de l’assegurança de responsabilitat civil dels desenvolupadors.
- La companyia d’assegurances té dret a contactar amb el promotor amb un requisit de tipus de regressió.
- La companyia d’assegurances es compromet a notificar als titulars d’interès si s’ha finalitzat el contracte d’assegurança abans del termini.
- L’acord és vàlid per a tot el període de construcció i en depèn. És a dir, en ampliar el període de construcció, el contracte s’amplia automàticament.
La quantitat que es reemborsarà un cop assegurat un esdeveniment assegurat depèn completament de les tarifes i preus establerts. La seva mida hauria de ser superior al valor de l'espai habitable total d'una habitació determinada. A més, la decisió sobre com es pagarà una indemnització (per terminis o per una vegada), correspon íntegrament a la companyia d'assegurances.
Temes d'assegurança
Quins són els entrebancs del contracte d’assegurança de responsabilitat civil d’un constructor?
Aquesta assegurança és força específica, perquè els riscos financers estan realment assegurats.
Aquest acord té un efecte acumulatiu en cas de pèrdua. En cas de situació de crisi, les pèrdues correran a càrrec de absolutament tots els desenvolupadors, i no de cap particular. Les situacions de crisi aquí s’entenen com un augment de les taxes d’hipoteca o una disminució de la demanda de locals residencials. Al cap i a la fi, aquesta és una assegurança de responsabilitat mútua dels desenvolupadors.
Un altre problema és que no hi ha manera de reassegurar els riscos.
A causa del fet que el Banc Central ha augmentat els requisits per a les companyies d’assegurances, el seu cercle s’ha reduït significativament. El paper decisiu el va tenir l’augment de la dimensió del capital autoritzat, i al mercat d’assegurances modern només 19 organitzacions són adequades per als requeriments. D'acord amb les esmenes, prop del 80% de les organitzacions que anteriorment podien subscriure un contracte d'assegurança de responsabilitat civil per a desenvolupadors van perdre la capacitat de desenvolupar activitats d'assegurança per a desenvolupadors.