Moltes persones tenen propietats immobiliàries no residencials que no s’utilitzen per a cap propòsit. La millor opció és llogar-los, ja que en aquestes condicions es proporciona un ingrés constant i alt. Per a això, el propietari pot actuar com a empresari individual, propietari o empresari. El procediment de lloguer de locals no residencials s’hauria de dur a terme de manera competencial, per a la qual cosa s’elaboren ofertes oficials amb inquilins. Es té en compte la necessitat de pagar impostos sobre la renda percebuda.
Normes per proporcionar objectes de lloguer
Molts propietaris fan ús d’aquest tipus d’activitats. L’arrendament de locals no residencials permet obtenir uns ingressos passius elevats. En aquest cas, l’arrendatari pot ser:
- una persona propietària directa de la propietat, per tant, ha de tenir documents oficials per a aquesta propietat;
- Un empresari individual registrat especialment al Servei Tributari Federal per realitzar aquesta activitat, a més, sol ser escollit pels empresaris de la STS, PSN o UTII per pagar impostos, ja que utilitzant els modes simplificats no serà difícil calcular i pagar impostos, a més de presentar una declaració;
- una empresa representada per una persona jurídica i les empreses poden, com els empresaris individuals, utilitzar sistemes de càlcul d'impostos simplificats.
Quan algun dels propietaris anteriors redacta un contracte, es tenen en compte diversos matisos. Si el lloguer de locals no residencials es realitza sense formalitzar i registrar ingressos amb el Servei Tributari Federal, es tracta d’una activitat il·legal de la qual els propietaris del local són responsables.
Normes de lloguer d’objectes per part de particulars
Els ciutadans privats poden posseir diferents béns immobles. S'utilitzen per a diversos propòsits, com ara:
- creació d’oficines;
- organització de magatzems;
- formació d’una empresa de fabricació;
- creació de botigues.
Un ciutadà pot actuar com a part en un contracte d’arrendament. Les persones haurien de ser propietàries directes dels objectes, per la qual cosa se'ls exigeix tenir els documents relatius al títol i un extracte de la USRN. Les característiques de l'arrendament de locals no residencials per part d'una persona inclouen les següents:
- Els ciutadans han de fer una entrada a Rosreestr per endavant que els locals existents no són residencials, amb indicadors tècnics i cadastrals addicionals a indicar;
- si els locals no estan registrats al cadastre o no es tenen en compte, no es pot transferir oficialment per utilitzar-lo a altres persones;
- la posada en marxa de la propietat a empreses o altres ciutadans és una operació de propietat, per tant, sense fallar, conclou un contracte civil amb el propietari;
- Per tal que la documentació estigui formalitzada i competent, l’acord es redacta exclusivament per escrit, després del qual és certificat per un notari i registrat al Servei Federal de Registre.
Sovint s’aconsegueix un acord per un període no superior a un any. En aquestes condicions, no és obligatori registrar el document al Servei Federal de Registre.
Quins documents es requereixen d’un individu per concloure una transacció?
Si es fa l'arrendament de locals no residencials per part d'una persona, el ciutadà haurà de preparar una documentació prèvia. Inclou documents:
- passaport del ciutadà propietari del local;
- certificat de propietat, que es pot substituir per un nou extracte de la USRN, que indica el propietari directe de l'objecte;
- passaport tècnic;
- altres documents tècnics emesos al propietari per empleats de BTI;
- extracte de Rosreestr, confirmant que la instal·lació no té cap tipus de representació per arrest, fiança o altres restriccions.
Està autoritzat a implicar un representant en l'operació, però ha de tenir un poder notarial.
Els impostos paguen les persones físiques?
Molt sovint, els ciutadans que són propietaris de béns immobles utilitzen aquest tipus d’activitats per guanyar diners. El lloguer de locals no residencials aporta a la gent un ingrés passiu força significatiu.
Si el registre del contracte es realitza a Rosreestr, la informació d’aquesta institució s’envia a la sucursal més propera del Servei Tributari Federal per tenir en compte els ingressos dels ciutadans. Per tant, l'arrendament de físic. locals no residencials requereix el càlcul i el pagament de l’IRPF.
Per a això, es requereix que presenti anualment al Servei Tributari Federal una declaració 3-NDFL, que indiqui tots els ingressos del ciutadà del lloguer de la propietat. A més, aquest document proporciona la mida correcta de l’IRPF. Per tant, s’haurà de pagar el 13% de les quantitats rebudes. A causa d’una càrrega fiscal tan elevada, els ciutadans solen preferir formar una PI o obrir una empresa per tal de reduir significativament l’import de la taxa, ja que quan s’utilitzen règims simplificats, l’impost de l’impost es pot reduir fins al 6% de tots els ingressos.
Nuances per IE
Molts ciutadans que són propietaris d’immobles, que prefereixen arrendar, ofereixen una propietat intel·lectual especialment oberta a aquests propòsits. En aquest cas, poden utilitzar modes simplificats a l’hora de calcular l’impost d’impostos. L’arrendament de locals no residencials a la propietat intel·lectual es produeix tenint en compte els matisos:
- la conclusió del contracte amb els llogaters es registra oficialment mitjançant un acord oficial, que estableix la durada del contracte, les característiques de l’immoble, el preu del lloguer i altres característiques importants;
- si la durada del contracte supera un any, el contracte es registra al Registre Federal;
- Els impostos sobre la propietat intel·lectual es paguen sens dubte pels ingressos rebuts, pels quals l'emprenedor pot triar el sistema de patent, STS o UTII;
- S’hauria de registrar la transferència directa de fons per a la qual s’elaboren els rebuts, però la majoria de vegades transfereixen diners a un compte corrent, de manera que podeu acreditar la recepció de diners mitjançant els estats bancaris.
Mitjançant l’ús de sistemes d’impostos simplificats, els ciutadans són capaços d’evitar pagar un impost important. Molt sovint quan es lloguen locals no residencials, els SP opten per UTII, ja que quan s’utilitza aquest impost es paga la mateixa quantitat trimestralment. L’impost en aquest cas depèn de la mida del local, de manera que el preu del lloguer no l’afecta.
Assegureu-vos de llogar oficialment la propietat intel·lectual de locals no residencials. La fiscalitat depèn del règim escollit, però és important no només calcular i pagar correctament els impostos de manera puntual, sinó també preparar les declaracions necessàries per als empleats del Servei Tributari Federal.
Quins documents es requereixen de SP?
Si el propietari d’immobles no residencials és un empresari, aleshores per elaborar un contracte amb un llogater, s’han de preparar els documents següents:
- certificat de registre i registre;
- passaport d'un ciutadà;
- documents de títol de la propietat;
- documents tècnics sobre la instal·lació.
Un contracte elaborat correctament és transferit al Servei Tributari Federal juntament amb la declaració, ja que serveix com a confirmació de la realització d’una activitat específica.
Les especificitats del lloguer de locals per part de les empreses
Sovint, diversos objectes no residencials no pertanyen a particulars, sinó a empreses. Les empreses solen prendre la decisió de llogar locals no residencials. El procediment en aquest cas presenta les següents característiques:
- l'empresa pot no ser la propietària de l'objecte, ja que pot actuar com a intermediari;
- s’elabora un contracte civil amb inquilins al qual s’adjunta documentació diferent de l’empresa;
- l’organització amb els ingressos percebuts ha de pagar l’impost calculat segons el règim fiscal aplicable i les empreses poden combinar diversos sistemes alhora per estalviar diners en les taxes.
Si l'empresa no és la propietària directa de l'objecte, pot subxarxar-la. En aquestes condicions, cal obtenir permís per al propietari d'aquesta activitat.
Quins documents es requereixen de l'empresa?
Si l'empresa actua com a arrendatària, per a la preparació del contracte caldrà preparar la documentació per a l'empresa:
- certificat del registre;
- documentació constituent de l'empresa;
- documents sobre l'objecte que confirmen que l'empresa realment té dret a arrendar aquest local;
- si l'objecte és subarrendat, l'empresa ha de tenir el permís del propietari per a aquestes activitats;
- el fundador, que és el propietari del negoci, pot constituir l'advocacia per al seu empleat, per la qual cosa té l'autoritat adequada per dur a terme la transacció.
Sovint, les empreses amb àrees significatives les lloguen perquè no les utilitzen de forma independent per a cap propòsit. L’arrendament de locals no residencials proporciona un ingrés passiu significatiu, per la qual cosa moltes empreses recorren a aquest mètode de guanyar diners. En elaborar un acord amb una empresa, haureu de registrar-lo definitivament a Rosreestr.
Lloguer d’equipaments pel municipi
L’administració de qualsevol ciutat té molts objectes immobiliaris diferents, que poden ser residencials o no residencials. En aquest cas, les autoritats de la ciutat podran decidir sobre la necessitat de llogar aquests objectes per dirigir els usuaris. Els fons obtinguts per aquestes activitats es destinaran al pressupost local.
En aquestes condicions, cal que observeu l'ordre correcte de lliurament d'objectes. Per això, es tenen en compte els matisos:
- la licitació oficial es realitza definitivament per determinar l’inquilí;
- es conclou un contracte d’arrendament amb el licitador que ofereix la renda més alta;
- les ofertes es fan en forma de subhasta i hi poden participar individus, persones o organitzacions;
- Per participar a la licitació, heu d’enviar una sol·licitud especial al lloc web de l’administració regional;
- només després del registre, tots els participants són convidats a la subhasta;
- Tots els sol·licitants paguen un dipòsit de garantia representat per un ingrés i normalment és del 10% del valor de la propietat;
- el preu del lloguer es calcula en funció del preu cadastral dels béns immobles;
- si només presenta un sol licitant una sol·licitud, aquesta no es realitza la licitació, de manera que el sol·licitant elabora un contracte d’arrendament sense subhasta.
L’administració pot oferir l’oportunitat d’emetre un contracte per un període llarg superior a 10 anys.
Condicions de contracte
Independentment de qui sigui el propietari, és important elaborar correctament un contracte d’arrendament. Amb l'ajuda que es realitza un registre competent d'una transacció immobiliària. El contracte d’arrendament de locals no residencials ha de contenir la informació següent:
- indiqueu el lloc i la data de la seva compilació;
- es registren les parts implicades en la transacció;
- si els participants són individus, aleshores es registren les seves F. I. O., dates de naixement i informació de passaports;
- si l’arrendatari o arrendatari és una empresa, aleshores s’indiquen les seves dades;
- Les característiques tècniques de l’immoble, així com l’adreça de la seva ubicació;
- enumera les condicions sobre les quals es poden utilitzar béns immobles;
- S’indica el termini d’arrendament i el cost;
- es permet incloure una clàusula sobre la base de la qual, en el futur, l’inquilí tindrà l’oportunitat de comprar una propietat;
- es donen els drets i obligacions de cada participant en la transacció;
- s’indica la responsabilitat de les parts, ja que si per diversos motius incompleixen les clàusules del contracte, se’ls aplicarà diferents sancions o altres mesures d’influència;
- es donen les condicions sobre les quals es pot rescindir un contracte abans del termini;
- enumera situacions quan heu d’anar al jutjat per resoldre diversos problemes de conflicte;
- s’introdueixen diverses circumstàncies de força major en què els participants en la transacció s’han de comportar d’una manera específica.
Aquesta documentació no necessita ser certificada per un notari. Amb l'ajut d'aquest document oficial es regula el procediment per llogar locals residencials i no residencials. La documentació està elaborada per triplicat, ja que un queda amb l’arrendatari, el segon es transfereix a l’arrendatari i el tercer s’utilitza per inscriure’s al Registre Federal. El contracte només entra en vigor després del registre. Es permet, si hi ha acord entre les parts, la pròrroga del contracte. A continuació es presenta un contracte de mostra.
Normes per a l'elaboració de l'acte d'acceptació
Un cop elaborat un acord, sobre la base del qual un empresari, persona privada o empresa individual arrendin els locals no residencials, s’ha de transferir l’objecte a l’arrendatari.
La transferència es realitza directament en el termini especificat en el contracte. Per a això, és convenient elaborar un acte de recepció i transmissió. Es forma un document en presència de tercers que confirmen que les parts en la transacció són conscients i competents.
El document recull tots els paràmetres de la propietat existent, que inclouen:
- estat dels revestiments de sòls i parets;
- la disponibilitat d’aparells de fontaneria;
- ubicació i característiques tècniques de les comunicacions.
Si l’habitació té mobles, hauria de ser enumerada i també indiqueu en quina condició es troba.
Quins règims fiscals utilitza l’arrendador?
Els propietaris que lloguin béns immobles reben un determinat ingrés d’aquest procés, del qual s’ha d’abonar un impost. Les persones paguen el 13% de tots els ingressos. A causa d’una càrrega tributària tan elevada, els propietaris prefereixen obrir un empresari o empresa individual. Per a càlculs, es poden seleccionar diferents règims fiscals:
- STS En aquest règim, es paga el 6% de tots els rebuts en efectiu o el 15% del benefici net. Les autoritats locals poden augmentar les tarifes per a béns immobles en oficines o al detall. La base imposable és ingressos per un any de treball o benefici per activitats. Per a les petites empreses, algunes regions introdueixen incentius. A més, a causa de les transferències d’impostos, es redueix l’import que paguen els empresaris per ells mateixos a la PF i altres fons.
- Patent de lloguer de locals no residencials. Aquest sistema tributari es considera el més beneficiós per a molts empresaris. Només es pot aplicar una patent IP. El lloguer d'un local no residencial en aquestes condicions no requereix la preparació i presentació de diversos informes al Servei Tributari Federal. Per tant, n’hi ha prou amb adquirir una patent inicialment per un preu òptim per a un període de temps concret. Pot adquirir patent IP per a diferents períodes El lloguer de locals no residencials amb aquesta modalitat es considera un procés rendible.
- BÀSIC. Rarament es tria aquest sistema per llogar propietats, ja que haureu de pagar un gran nombre d’impostos i fer comptabilitat. Normalment, aquest mode l'utilitzen les empreses que no volen combinar diversos sistemes.
- UTII. L'arrendament de locals no residencials en aquesta modalitat sol triar-se només si hi ha un objecte de mida petita. Si l’habitació té una zona significativa, aleshores és més recomanable triar un sistema d’impostos simplificat o una patent. Quan es calcula UTII, es té en compte l’indicador físic representat per l’àrea de béns immobles.Per tant, és òptim escollir aquest mode si l'objecte de la mida no supera els 30 metres quadrats. m
L’elecció d’un sistema específic depèn dels inquilins immediats. Algunes empreses i empresaris individuals prefereixen combinar diversos règims, la qual cosa permet reduir la càrrega fiscal.
Conclusió
El lloguer de diversos locals no residencials de lloguer es considera un procés rendible. Pot ser realitzat per particulars, empresaris individuals o empreses. És possible que les empreses no siguin propietàries d’objectes, per tant només actuen com a intermediaris.
El procediment de subministrament de béns immobles per a lloguer consisteix en l’execució competent d’una transacció, amb la qual cosa s’elabora un contracte oficial entre els participants, registrat a Rosreestr.