La forma de gestionar un edifici d'apartaments. Gestió directa d'un edifici d'apartaments

Un concepte com la "gestió d'un edifici d'apartaments" no hi ha al complex residencial. Tanmateix, la legislació defineix les seves principals característiques i les regles per les quals s’implementa. Considerem-los amb més detall.

Símptomes habituals

La gestió d’edificis multi apartaments és un procés que requereix temps. El període en què es duu a terme depèn de la durada del funcionament de l’edifici. Aquest període comença des del moment de l’erecció i acaba amb l’enderrocament. La gestió i manteniment d'un edifici d'apartaments pot adoptar moltes formes.

Classificació

Assigna la gestió d’habitatges. Està dirigit a totes les habitacions, apartaments i locals que estiguin en possessió legal d’una persona. A la pràctica, també es poden gestionar els propietaris d’un edifici d’apartaments o d’una entitat implicada per ells. Pel que fa a l'objecte en si, a la pantalla LCD tampoc no hi ha una definició clara. En aquest sentit, sovint es planteja la qüestió sobre què es considera exactament un edifici d'apartaments, quants locals haurien d'estar en ell per tal de classificar un edifici en aquesta categoria. A la pràctica, aquest edifici es pot considerar un edifici en què dues o més habitacions tenen almenys un propietari legal.

Composició del tema

La gestió d’edificis d’apartaments pot ser a càrrec de diferents persones. Per exemple, pot ser un tema, un grup de diversos ciutadans, un organisme o una societat especialment formada. Actuen sobre l'objecte per assegurar el seu funcionament. Assumpte:

1. Gestiona un edifici d'apartaments.
2. Pren decisions.
3. Crea condicions per a la implementació de tasques.

A la pràctica, es pot dur a terme la gestió directa d’un edifici d’apartaments per part dels propietaris dels locals o persones implicades per ells. En alguns casos, l'autoritat està administrada per les autoritats locals. Segons el paràgraf 4 Art 161 ZhK, si els propis propietaris no han triat la manera de gestionar l’edifici d’apartaments, l’administració de la regió de Moscou ho fa per ells.

Finalitat

Escollint aquesta o una manera de gestionar un edifici d’apartaments, els propietaris avaluen com s’aconsegueixin plenament les tasques. Aquests inclouen, especialment, les garanties:

1. Condicions de vida segures i favorables.
2. Preservació de la propietat.
3. Resolució de problemes sobre l’ús de valors materials comuns.
4. Subministrament adequat d’utilitats.

La gestió d’un edifici d’apartaments, els locals dels quals pertanyen a diferents ciutadans, es pot dur a terme exclusivament en condicions uniformes acordades amb ells. Els propietaris d’immobles poden desenvolupar-los pel seu compte. En alguns casos, els propietaris deleguen drets per crear condicions uniformes a una persona autoritzada. Aquest últim representa els interessos dels propietaris en la conclusió d’acords amb organitzacions de serveis.

El procediment per gestionar un edifici d'apartaments

La legislació obliga els propietaris a triar una opció de servei. Podria ser:

1. Gestió directa de l’edifici d’apartaments per part dels propietaris del local.
2. Creació d’una associació de propietaris o d’una altra cooperativa especialitzada de consum.
3. Gestió d’un edifici d’apartaments per part d’una organització de gestió.

La pregunta és, per què la gent ha de fer això? Això s’explica pel fet que, tenint propietat, els ciutadans, a més dels drets, estan dotats de deures pertinents i són responsables de la seva implementació.Han d’utilitzar i disposar de la seva propietat de manera que no perjudica els interessos, la salut i la vida dels altres.

Criteris de selecció

Els propietaris dels locals a l'edifici d'apartaments han de triar l'opció de gestió durant l'any a partir de la data de la competència entre les autoritats locals al servei de les empreses. El resultat dependrà del nombre d'apartaments de l'edifici, del nivell de solvència i de la disciplina dels propietaris. A més, la reputació de les empreses gestores, la naturalesa de les relacions amb les empreses que subministren el subministrament de recursos, ja siguin dispositius de mesura de cases o apartaments comuns, etc., no tenen poca importància.

Casa rural (independent)

Si la gestió de l’edifici d’apartaments és a càrrec dels propietaris dels locals, haurien de documentar-se totes les relacions amb empreses de tercers que prestin determinats serveis. En particular, es conclouen acords per a l'eliminació d'aigua, subministrament d'aigua calenta / freda, electricitat, gas i calefacció. En aquest cas, es signen contractes amb cada propietari dels apartaments. A més, es conclouen acords amb empreses que presten serveis per a la reparació de béns habituals a l’edifici. Aquests acords estan signats amb la majoria o amb tots els propietaris.

PC, HOA, LCD

La gestió d’un edifici d’apartaments es pot dur a terme per una associació (cooperativa). Aquestes persones jurídiques tenen dret a subscriure acords amb propietaris per:

• La prestació d’utilitat.
• Manteniment i reparació de la propietat comuna.
• Gestió d'un edifici d'apartaments, etc.

Esquemes d’interacció

Els propietaris del local poden delegar els seus drets per a la conclusió d’acords sobre el subministrament d’habitatges i serveis comunitaris en la col·laboració de propietaris. Això es pot solucionar mitjançant una decisió adoptada en una reunió general en la carta de la pròpia cooperativa. Els propietaris del local també tenen l'oportunitat de transferir el dret a la conclusió de contractes a la societat i, al seu torn, signa un acord amb l'empresa gestora. Busca proveïdors i estableix acords rellevants amb ells.

Gestió d'un edifici d'apartaments per part d'una empresa gestora

La principal condició per escollir aquesta opció de servei és un acord. Un exemple de contracte de gestió d’edificis d’apartaments inclou apartats obligatoris. En particular, hauria de constar:

1. La propietat comuna respecte a la qual es prestarà el servei, l’adreça de la seva ubicació.
2. La llista d’obres i serveis per a la reparació i el manteniment dels béns materials, les normes d’acord amb les quals es pot canviar, la llista dels serveis d’habitatge.
3. Condicions per establir el valor de l’acord, l’import del pagament dels serveis, determinant la mida de les factures d’utilitat. També formula el procediment per efectuar els imports.
4. Normes de control de la implicació per part de l'empresa de serveis de les seves obligacions.

Disposicions CC

El contracte, que es conclou amb l'organització gestora, es caracteritza en tots els aspectes com a un acord sobre la prestació de serveis de pagament. Aquest formulari està previst en dret civil. Segons l’art. Codi civil 780, tret que es prevegi el contrari en si mateix, l'empresa gestora ha de prestar els serveis de manera personalitzada. Això significa que el contractista presta totalment o parcialment serveis o actua com a intermediari entre els propietaris de locals i proveïdors.

Diferències fonamentals entre opcions

La gestió per part dels propietaris pot ser directa, fiable i indirecta. En el primer cas, els ciutadans serveixen els béns comuns pel seu compte. La gestió indirecta implica la transferència d’algunes funcions a altres persones (o a una). L’entitat amfitriona pot ser tant una persona jurídica com una persona física. En aquest darrer cas, poden ser un dels propietaris dels locals de la casa.Els propietaris poden formar un òrgan elegit en forma de consell o designant una persona autoritzada del seu cercle, creant així una entitat jurídica. Per exemple, pot ser HOA. En aquest cas, la societat es converteix en la seva empresa de gestió. Els propietaris d'habitacions podrien fer el contrari. Tenen dret a confiar el servei a persones no autoritzades que no formen part del seu cercle.

Poden ser un directiu o organització contractada. En aquest cas, els propietaris del local tenen un acord adequat amb aquestes persones. Si la gestió és a càrrec dels propis propietaris del local, el contracte no se signa. L’empresa formada o persona autoritzada exercirà les seves funcions d’acord amb la carta. Ell, al seu torn, està aprovat en una reunió general. Cal dir que, a la pràctica, els propietaris d’habitatges utilitzen simultàniament una gestió directa i indirecta. Per exemple, en el cas de la formació d’un HOA, algunes de les funcions, per regla general, les més claus, són implementades pels propis propietaris. En qüestions importants, les decisions es prenen a les reunions generals. Una altra part de les tasques es realitza a través del consell seleccionat, i la tercera la realitza personalment el seu president. A més, es crea una comissió d’auditoria per proporcionar control sobre la feina financera de l’òrgan electe.

Punts clau

El tema de l'elecció d'una organització de gestió és avui el més rellevant entre els propietaris. Per descomptat, tothom vol un alt nivell de servei. Tot i així, molts es preocupen que resulti "com sempre". Per evitar problemes, els propietaris han de decidir què volen exactament en relació amb la qualitat dels serveis i el seu cost. Hi ha 3 opcions més comunes:

1. No canvieu res, deixeu que la gestió la realitzi l'Oficina d'Habitatge, Codi Penal, DEZ. La qualitat en aquest cas no serà la més elevada, però el cost dels serveis és força acceptable. En aquesta situació, els propietaris prefereixen no arriscar-se i no tenen pressa per escollir una organització.
2. Cerqueu una persona jurídica que us ofereixi millors serveis. Per tant, el pagament serà més elevat. Alguns propietaris estan intentant pactar aquests termes amb l'actual Oficina d'Habitatge.
3. Cal triar una petita empresa privada. Proporcionaria serveis de qualitat no inferiors als de l'Oficina de l'Habitatge, de qualitat, però a un preu encara inferior.

Implementació pràctica

Tal com demostra la pràctica, els residents de cases en què l’associació d’habitatges treballa activament responen més sovint a la qualitat dels serveis. En aquest sentit, és aconsellable comprovar si hi ha un HOA adequat a la zona que pugui portar l'edifici per al manteniment al preu proposat. Abans de contactar amb la junta, és recomanable entrar als porxos, inspeccionar l’estat de les escales, els passadissos, avaluar el pati. Per tenir una millor idea del treball de les HOA, heu de parlar amb els residents de diferents edats, esbrinar quant paguen pel servei, què els agrada del treball de l’associació i què no els convé. Si la informació és generalment positiva, es pot arribar a un acord.

Experiència laboral d'associació

Actua com un dels criteris més importants a l’hora d’escollir una organització de serveis. Preferible, per descomptat, una llarga experiència. Tanmateix, recentment apareixen noves associacions que no haurien de ser cancel·lades. És aconsellable esbrinar informació sobre els especialistes que hi treballen, on van realitzar les seves activitats anteriorment, qui és el fundador. Si es tracta d'antics empleats de DEZ, en conseqüència, tenen certa experiència en l'explotació i el manteniment d'edificis residencials. En aquest cas, val la pena parlar-ne per treure’l personalment per saber per què van deixar el seu lloc de treball anterior, quins objectius es van fixar ara mateix.

Preus del servei

En el procés de comunicació amb representants de l’organització del servei, no només s’ha d’alertar l’elevat, sinó també el baix cost dels serveis en comparació amb el que hi havia disponible en el moment de l’obra de l’Oficina d’Habitatge, per exemple. Aquí hauríeu d’esbrinar en què consisteix aquest o aquell preu. Per als imports més significatius, heu de fer totes les vostres preguntes.

Comparació

Si, en general, la conversa amb representants de l'associació de serveis s'ha desenvolupat favorablement, no us afanyeu a concloure un acord. És convenient acostar-se a altres 2-3 HOA, per conèixer tota la informació. Després d'això, hauríeu de comparar la informació, avaluar els avantatges i desavantatges i presentar una proposta de discussió. Si hi ha dubtes, s'hauria de concloure un acord per a un període mínim d'un any. Si després de la seva caducitat quedarà clar que l’elecció s’ha fet correctament, podeu ampliar el contracte. Bé, si l’associació no va fer front a les seves responsabilitats, és millor rescindir l’acord.

Problema financer

Un dels inconvenients significatius de l’elecció d’una empresa de serveis en comparació amb la HOA o l’autogestió és el fet que els diners dels propietaris assignats per ells per pagar els serveis estan a disposició d’una tercera persona jurídica. És força difícil influir-hi en termes d’ús efectiu i dirigit de fons. Això és especialment cert quan les autoritats locals han seleccionat una organització de gestió. En aquest cas, els propietaris s’imposaran de fet a aquelles condicions que els òrgans executius considerin necessaris.

Seguretat garantida dels fons

Aquesta qüestió, en el marc de la interacció amb l’organització gestora, per regla general, continua oberta. En particular, estem parlant de fons destinats a revisió. No totes les cases aconsegueixen acumular-les en un període d'entre 1 i 5 anys (durant la vigència del contracte). Hi ha vegades que els propietaris decideixen canviar l'associació de serveis i els fons són al seu compte. En aquest cas, no està clar com es transferiran els diners a un HOA format o a una altra empresa. Pot passar que l’associació falli, liquidi o prengui un préstec del banc i desaparegui. Resoldre el problema de la devolució dels seus fons als propietaris serà extremadament problemàtic. Una altra situació és amb l’HOA. Actuant com a entitat jurídica, la societat pot obrir un compte especial al banc i informar anualment dels seus propietaris sobre el seu estat. En aquest cas, per descomptat, hi ha més garanties per a la seguretat dels fons.

Autoritat local

S’estableixen a l’article 3ª. LCD LCD 156 Les autoritats territorials tenen dret a establir l’import del pagament per al manteniment i la reparació de l’objecte només si els propietaris del local no van triar la manera de gestionar la seva llar a temps o es va prendre una decisió, però no es va aplicar. Segons la llei, les estructures executives locals poden determinar l’associació que prestarà tots els serveis necessaris. A la pràctica, sovint es celebren concursos oberts, per la qual cosa una empresa està assignada a una casa. Val la pena assenyalar que aquí tot dependrà de les autoritats locals. Sens dubte, la llei estableix els límits de l’autoritat, certes restriccions. Però, en general, no es demana l'opinió dels residents en aquests casos. Per tant, és més recomanable prendre una decisió i escollir l’entitat jurídica que prestarà el servei.