El mercat de nous edificis ofereix una àmplia gamma d'objectes immobiliaris, des dels quals el comprador pot triar l'opció que li convé, centrada en les oportunitats financeres i altres característiques constructives. Una nova tendència és el desenvolupament integrat del territori. Es considera que aquest model de desenvolupament és el més eficient, rendible i justificat davant l’escassetat de terres i la congestió a les xarxes d’utilitat de megacitats. Com que aquest termini és relativament nou, genera un gran interès per part dels possibles compradors d’habitatges. Avui parlarem sobre el desenvolupament i el desenvolupament integrats dels territoris, i també discutirem les perspectives d’aquesta categoria de construcció d’habitatges.
Desxifrar l’abreviatura KOT
Val la pena tenir en compte quan parlem de desenvolupament integrat d’un territori: aquesta és la definició que s’inclou en diversos conceptes que formen part del sistema de desenvolupament de territoris. Només tocarem lleugerament aquest tema en aquest article, perquè sobretot seguim interessats en l'abreviació KOT.
Així doncs, el desenvolupament integrat dels territoris són projectes d’urbanització, que impliquen la construcció a gran escala de complexos residencials amb una superfície total d’almenys cent mil quadrats. Típicament, un complex inclou diversos edificis d'apartaments, units per un únic pla i disseny arquitectònic. També es troben en una categoria de preus similar. Els experts asseguren que el desenvolupament integrat dels territoris amb més freqüència és l'habitatge de classe econòmica i de confort, dissenyat per al comprador en massa amb un nivell mitjà d'ingressos.
Cal destacar que aquest model de desenvolupament inclou tota la infraestructura associada, que està construint l’organització de la construcció. En la majoria dels casos, el resultat són grans microdistriccions ubicades als afores de ciutats densament poblades i, fins i tot, amb xarxes comunitàries pròpies.
Una mica d’història
Per primera vegada, van començar a parlar de CAT fa uns deu anys. Aleshores, el govern de la Federació Russa va emetre un document on es declaraven alguns dels requisits per a projectes de desenvolupament integrats. En primer lloc, es va assenyalar l’obligació del promotor d’encarregar instal·lacions d’infraestructures, incloses instal·lacions socials i xarxes d’enginyeria. La CAT també implica la construcció d’intercanvis de carreteres i no s’han d’utilitzar fons pressupostaris en aquestes activitats. Tots els costos cauen sobre les espatlles del desenvolupador i dels inversors, que pot atreure al projecte.
És interessant que avui en dia no més de deu projectes hagin pogut entrar en la categoria de desenvolupament integrat de territoris amb finalitat d’habitatge. Molts dels sol·licitants no van assolir el compliment de totes les condicions presentades, i avui només tenen previst començar els treballs de TC.
Val la pena assenyalar que, en temps soviètics, es va utilitzar molt activament el principi de desenvolupament integrat. Això va ser especialment cert als anys trenta del segle passat. Aleshores es van construir terrenys erms sencers i, de vegades, ciutats. Tanmateix, els objectius perseguits aleshores i ara varien significativament. A la Unió Soviètica, la tasca principal era la construcció de més metres quadrats. Per tant, els microdistricts sencers van resultar ser d’un sol rostre i grisos. L’enfocament modern es basa precisament en el desenvolupament qualitatiu de l’espai. Molts desenvolupadors afirmen que no venen tant apartaments com un cert estil de vida. I per això, el comprador està a punt per pagar gairebé tots els diners.
Raons per a la popularitat de la construcció integrada
Els terrenys per al desenvolupament integrat dels territoris tenen una gran demanda i no és d'estranyar. De fet, cada any a les ciutats cada cop hi ha menys terreny lliure que es podria utilitzar com a lloc per a edificis nous. Si abans dels megalopolis era possible construir diverses cases gairebé al centre i connectar-les a les comunicacions de la ciutat existents, ja és impossible fer-ho. Per tant, els desenvolupadors han de considerar el territori a les afores i desenvolupar conceptes interessants per als seus nous edificis. Com a resultat, el comprador rep un projecte inusual amb una infraestructura desenvolupada i molts avantatges.
No perdis de vista el cost de la construcció. Per regla general, com més gran sigui el projecte que el desenvolupador implementi, més barat li costa. Per tant, fins i tot tenint en compte la necessitat d’equipar tots els territoris adjacents a nous edificis, obté un benefici substancial. A més, té l’oportunitat d’interessar el comprador en tot tipus de descomptes, promocions, reduint el cost inicial d’habitatge declarat d’un deu al trenta per cent. Aquest plantejament no pot deixar de subornar els futurs propietaris d'apartaments.
La majoria dels compradors que tenen la sort de convertir-se en propietaris d'aquests projectes, amb molta il·lusió expliquen sobre ells amics i coneguts, cosa que genera interès per la CAT. En primer lloc, són subornats per l’equipament modern dels complexos d’habitatges. Normalment inclouen videovigilància, espais esportius i parcs infantils, àrees de parc atentament pensades i creuaments per la calçada. Els edificis també semblen elegants i moderns. De vegades, un districte que formava part del desenvolupament de terres integrat s’assembla a un petit tros d’Europa amb la seva bellesa i el seu disseny inusual.
Els avantatges de CAT per a ciutats i municipis
Aquí, els avantatges per a les autoritats locals també són evidents. No són inversors quan es tracta d’utilitats o infraestructures. Aquests moments sempre estan estipulats en l’acord sobre el desenvolupament integrat del territori, per la qual cosa la ciutat només ha de controlar el progrés de la construcció i, a continuació, portar els objectes acabats en equilibri.
Diversos desenvolupadors han parlat més d'una vegada del desenvolupament col·lectiu de territoris. En aquest cas, en el futur poden ser l’empresa gestora que gestioni les calderes, les xarxes elèctriques i altres instal·lacions d’enginyeria construïdes i posades en funcionament per aquestes. Tanmateix, fins al moment no existeix el marc legislatiu d'aquest projecte. Tot i això, això no vol dir que no sigui necessari ni que no aparegui aviat.
Cons de CAT
Tot i que ja hem enumerat molts avantatges evidents de la construcció integrada, també presenta inconvenients, que els compradors obliden sovint. En primer lloc, aquesta és la durada del projecte. Atès que el desenvolupador no pot construir tot el microdistricte alhora, posa en funcionament les cases en diverses etapes. Quan es tracta de projectes a gran escala, es pot tractar d'edificis no només de la segona, sinó de la tercera i fins i tot de la quarta etapa. Aquest matís s'ha de tenir en compte a l'hora de comprar un pis en un complex similar.
Alguns experts també atribueixen la construcció d’instal·lacions d’infraestructura pel principi residual als desavantatges de la CAT. Normalment, els compradors aconsegueixen tot el que necessiten per a una estada còmoda només un cop es va encarregar la darrera casa. I és possible que passin cinc anys després que s’instal·lin els primers residents. Per tant, avui s’està elaborant una llei que obligarà els promotors a erigir la infraestructura del districte paral·lelament a les cases.
Activitats integrades de desenvolupament de terres: descripció general
Ja vam esmentar a les seccions anteriors de l’article que el desenvolupament integrat i sostenible dels territoris té quatre formes, i el CT és un d’ells. Si no s'entra en detalls, es poden representar del següent formulari:
- desenvolupament de territoris ja construïts;
- CAT
- projectes integrats de desenvolupament de terres iniciats pels propietaris de terres;
- projectes integrats de desenvolupament de sòls iniciats pel municipi.
Cal tenir en compte que cadascuna d’aquestes formes implica un treball minuciós en l’elaboració de la documentació, el disseny de futures instal·lacions i en el futur assegurar les seves funcions vitals.
Terreny per al desenvolupament complex: algunes característiques
En els darrers anys, s’ha desenvolupat un mecanisme per proporcionar llocs per CAT. Normalment els territoris es posen a subhasta general, però abans d’això, es revisen detingudament els documents, perquè els drets de tercers no s’han d’estendre al lloc. Tota persona jurídica pot participar en licitacions, però, després de la victòria queda exempta de la necessitat d’audiències públiques sobre la prospecció de terres o de la presentació de documentació del projecte. Els propis desenvolupadors consideren aquesta opció més que convenient i rendible.
Val la pena tenir en compte que les empreses constructores anteriorment podrien simplement llogar terres i retenir-les durant un temps determinat. De vegades entraven en subcontractes i els terrenys adquirits per a la construcció d’un aparcament, per exemple, podien entrar en una urbanització. No obstant això, avui en dia la situació ha canviat fonamentalment i el desenvolupament integrat de territoris a regions i regions és una activitat estretament centrada. La trama assignada per a aquest desenvolupament ja no es podrà utilitzar de cap altra manera.
Arrendament de parcel·les sota CAT
Si el desenvolupador té previst implementar KOT, en qualsevol cas ha de guanyar la subhasta. Sense això, no tindrà dret a concloure un contracte d’arrendament per al desenvolupament integrat de territoris. Aquesta norma està consagrada en la llei.
Tot i això, molts desenvolupadors estan interessats en un altre punt. Volen saber si es poden assignar drets d’arrendament a organitzacions externes. Segons aquesta redacció, molts entenen la possibilitat de vendre els seus drets. No hi pot haver consens. De fet, la llei no ho prohibeix, però està formulada de tal manera que és pràcticament impossible fer aquest procediment.
Al cap i a la fi, és possible concloure un acord sobre CTO només guanyant la subhasta, cosa que significa que l'organització ha de complir plenament les obligacions indicades a les ponències. A la pràctica, els desenvolupadors ja s’enfronten a un gran nombre de situacions diferents, força difícils de resoldre amb el marc legal existent. Per tant, molts són partidaris d’adoptar noves lleis, tenint en compte totes les situacions possibles per a l’arrendament de terres sota la CT.
Acord de desenvolupament integrat del territori
Aquest document es considera crucial quan parlem d’aquests projectes. Per a la seva signatura, fins i tot es va desenvolupar un marc legislatiu especial que té en compte tots els seus matisos.
Només donarem alguns dels punts que s’hi reflecteixen:
- el desenvolupador està obligat a preparar tota la documentació de disseny del lloc de construcció, que no només inclou la disposició del lloc, sinó que també estan marcades totes les futures instal·lacions d’infraestructura;
- el dret a signar el contracte només existeix amb el representant de les estructures estatals i la persona jurídica que hagi guanyat la licitació;
- més sovint, l’acord reflecteix la necessitat de transferir totes les xarxes d’enginyeria al saldo de la ciutat en els terminis establerts pel conveni;
- el període de validesa del document i similars.
En general, podem dir que entre tots els matisos associats a la CTO, els problemes de la conclusió de contractes s’han treballat de la millor manera.
Problemes de desenvolupament de sòl integrat
Vull dir que, malgrat el gran interès per aquest tipus de desenvolupaments, els experts constatenen diversos problemes d’aquests projectes que impedeixen la seva implementació.
En primer lloc, es tracta de la manca d’un marc legislatiu. Ja ho hem esmentat més d’una vegada.
També cal pensar i ajudar en l’àmbit estatal, que s’ha d’expressar en l’atracció d’inversors a aquests projectes. Al cap i a la fi, si tenim en compte que sovint la construcció també inclou la construcció de carreteres, és fàcil imaginar el cost que costa al desenvolupador. Alguns simplement no són capaços de tirar endavant projectes a gran escala, tot i que l’interès en ells és bastant elevat.
Sovint, el problema de CAT és la incapacitat de diversos desenvolupadors per acordar-se entre ells. En crear una consolidació, no només rebrien una combinació dels seus esforços, sinó que també podrien realitzar un projecte millor creat amb un estil únic.
Unes quantes paraules en lloc d’una conclusió
Per descomptat, el sistema de desenvolupament integrat dels territoris encara no s'ha desenvolupat i es millorarà al llarg de diverses dècades. Tanmateix, el futur de la construcció segueix per darrere d’aquests projectes a gran escala i prometedors.