Är det möjligt att sälja en ärvad lägenhet? Vi kommer att undersöka mer detaljerat i denna fråga. Ofta försöker arvingarna att omedelbart sälja den ärvda egendomen. Det kan finnas många skäl till detta, men det finns vissa nyanser av en sådan affär. Folk är ofta intresserade av hur en lägenhet säljs efter arv.
När kan ärftlig egendom säljas?
Enligt lag blir efterträdare ägare från testatorns död. Även om han ännu inte fullbordat arvet och inte har ett intyg i sina händer är han redan ägare ändå. Du kan till och med säga att ägaren är "retroaktivt." Trots allt, med vem att fråga skatter tillsammans med en gemensam lägenhet och andra betalningar för den period då den ärftliga processen äger rum, som kan pågå från sex månader eller mer?
Hur säljer jag en lägenhet? Den nya ägaren kan officiellt avyttra den mottagna egendom med rätten att sälja, donera och liknande först efter att ägarens titel har registrerats i enlighet med alla regler. Annars kommer transaktionen inte att kunna hållas hos registreringsmyndigheten, där dokument inte ens accepteras. I detta fall kommer arvingen helt enkelt att betraktas som en obehörig säljare. Vad är tidsfristen för försäljning av en nedarvad lägenhet?
Tre år från registreringen av rättigheterna till lägenheten kan fastigheten ifrågasättas. Det är nödvändigt att utesluta möjligheten att andra arvingar uppträder med rimliga bostadskrav och de som vill ifrågasätta arvet. Därför föreskriver lagen en viss tid. Denna nedräkning börjar från det ögonblick då en ny person som ansöker om bostad fick information om brott mot sin egen rätt.
Det finns vissa fördelar med försäljningen av en ärftlig lägenhet. Om detta - nedan.
Vissa egenskaper kan säkras, och denna börda överförs också till efterträdaren. I en sådan situation, tills låntagaren ger skriftligt samtycke till försäljningen, kan säljarens handlingar betraktas som olagliga. Så hur säljer jag en lägenhet?
För att försäljningen av fastigheter ska äga rum kräver arvingarna följande:
- Vänta på arvsintyget.
- Fastigheter måste registreras i matrisen. Eller så måste du göra ändringar i lagerdata.
- Utför statlig registrering av bostadsrättigheter i det ryska registret.
- Få samtycke till att ingå ett avtal med pantinnehavaren. Eller betala av inteckning om det fanns en insättning.
Försäljning av en lägenhet efter arv och skatt
De flesta av de ärvda fastigheterna blir inte faktiska bostäder för arvtagarna, eftersom de ofta har bråttom att sälja fastigheten som ärvdes. Det huvudsakliga skälet till detta beslut är oenigheten mellan efterträdarna, tillsammans med ett akut behov av pengar, tillgången på andra bostäder och så vidare.
Sök efter köpare, förhandla om kostnaderna och dessutom design - det är inte alla de bekymmer som väntar på säljare-arvtagare. Framför arvingarna är en skyldighet gentemot staten i form av betalning av skatt på vinst från transaktionen. Liknande kostnader bärs av säljare med en extra börda för arv utöver statlig tull:
- Skatten på försäljning av en lägenhet omedelbart efter arv är tretton procent av fastighetens totala värde.Det betalas av territoriella skatteinspektionen på bosättningsorten. Det är värt att notera att för utlänningar kommer denna skatt att bli ännu högre på trettio procent.
- Det är nödvändigt att utfärda en förklaring korrekt.
- En korrekt förberedd förklaring måste lämnas till inspektionen i tid. Detta görs vanligtvis senast den 30 april.
- Du bör också betala hela beloppet i tid före den 15 juli. Detaljer för överföringen tas från den lokala skattemyndigheten.
Lagen föreskriver inte personliga inkomstskattförmåner för försäljning av lägenheter och för socialt oskyddade kategorier av människor, inklusive alla måste därför betala skatten. Det är sant att ägaren har möjlighet att minska storleken på det beskattningsbara beloppet. Han kan också bli helt av med sin plikt till budgeten.
Undvika skatt på försäljning av en lägenhet efter arv.
Skattefrihet
Undvik byråkratiska krångel tillsammans med verkställande och inlämnande av deklarationer med inspektionen, och dessutom kan du undvika skatt om du väntar tre år efter inträde i ägarens rättigheter. I händelse av att objektet som ärvts kommer att vara i ägaren till efterträdaren kontinuerligt i mer än tre år, kommer medborgaren efter denna period att vara helt befriad från skatt vid försäljning av lägenheten. Efter arv fungerar inte denna regel.
2016 inrättades en tid på 5 år för skattefri försäljning. För ärvda bostäder gäller denna period inte. I detta avseende är det bara nödvändigt att vänta 3 år från att få rättigheterna till det ärvda boendet för att inte betala skatt.
Vilka är fördelarna med försäljning av en ärvad lägenhet?
Skattereduktion
Du kan sänka skatten till noll rubel om bostadskostnaden är låg. I denna situation finns det inget behov av att uthärda tre år, men alla samma krångel med förklaringar kan inte undvikas. Så direkt är förfarandet för billigare skatter ganska enkelt. Det så kallade skatteavdraget dras från bassiffran för kostnaden för bostadsförsäljning. Dess värde är en miljon rubel. Endera dras av förvärvskostnader, det vill säga kostnader för arv, och dessutom registrering av fastigheter. Därefter bör resultatet multipliceras med tretton procent. Som regel är utgifterna mindre än 1 miljon rubel, så alla använder detta avdrag. Du kan ta bort antingen ett avdrag eller utgifter, vilket beror på valet av säljare-skattebetalaren.
I händelse av att de säljer delad fastighet tillhandahåller varje aktieägare för sin egen räkning en separat deklaration. Förklaringen anger skattebeloppet, som beror på andelens värde. Användningen av skatteavdraget görs genom dess fördelning baserat på storleken på varje aktie i procentuella termer.
Priset på bostäder som anges i kontraktet. Detta belopp ska återspeglas i självdeklarationen. Avtalsvärdet för försäljning av en ärvlig lägenhet fastställs enligt lag av parterna, men om det är lägre än matriskvärdet tillåts inte mindre än sjuttio procent att beskattas.
Skatterisker
Varje år registreras mindre och mer listiga bedrägerier för att spara på skatt, vilket är förknippat med följande faktorer:
- Nästan alla fastigheter i vårt land har utvärderats. Nu har det ett matriskvärde mycket nära marknadspriset där bostäder säljs.
- Hittills jämförs priset med matrisen. I händelse av att det är mindre än sjuttio procent kommer skatten inte att beräknas på kontraktets belopp utan på matriskvärdet.
- Tvivelaktiga inspektionsrapporter kan identifieras även när man begär information om bostadslokaler i det ryska registret.
- Dessutom kan en fältrevision eller till exempel en skrivbordsrevision hotas. Baserat på resultaten av revisionen kan en högre skatt tas ut eller böter och ränta läggas till.
Specialister på området för att minimera beskattningen rekommenderas att göra rapporteringen så transparent som möjligt och ta betalningen mer allvarligt. Om du har några svåra frågor, kontakta ditt lokala inspektorat för att få klarhet.
Köparen riskerar vid köp av en lägenhet
En av de mest riskfyllda typerna av transaktioner på fastighetsmarknaden är förvärvet av en lägenhet efter arvet. En sådan affär kan vara full av många dolda hot, eftersom de kan vara en oväntad överraskning, även för säljaren.
Därför är det om möjligt bättre att vägra en sådan kategori fastigheter. Men om avsikterna fortfarande är solida, bör förberedelserna göras så noggrant som möjligt för detta avgörande steg.
Det rekommenderas att involvera en vän, såväl som en betrodd advokat eller fastighetsmäklare, i detta förfarande. Om detta inte är möjligt, måste du strikt följa anvisningarna nedan för att åtminstone på något sätt minska riskerna under förvärvet av en ärvlig lägenhet.
Hur man köper en ärftlig lägenhet
Med särskild försiktighet bör man överväga alternativ som skiljer sig åt attraktiva villkor för transaktionen, särskilt när det gäller attraktiva priser. Ofta är orsaken till den låga kostnaden när man säljer en lägenhet efter att ha gått in i arvet inte fallgropar, utan säljarens önskan att dela arvet så snabbt som möjligt. På grund av denna faktor kan kostnaden vara fem till tio procent lägre än den genomsnittliga marknaden. Men i händelse av att priset är för lågt, kanske du allvarligt bör tänka på orsakerna till att arvingen försöker bli av med fastigheter.
Vid ett möte med säljaren
Först av allt måste du verifiera säljarens identitet med ett pass och ta reda på om han är ägare eller agerar genom ombud. I händelse av att detta är en representant är det nödvändigt att kräva personlig kontakt med ägaren. Under samtalet bör följande frågor klargöras:
- Vilka motiv är att sälja fastigheter?
- Du bör också ta reda på historien om bostäder. Ärvde du lägenheten genom testamente eller enligt lag?
- Oavsett om registrerade medborgare eller andra personer som har rätt att bo är listade i lägenheten.
- Hur erhölls arvsintyget? Var noga med att ta reda på om det fanns en juridisk tvist, och dessutom som notarius publicerade arv egendom.
- Finns det problem med bostäder i tekniska termer. Till exempel olaglig ombyggnad eller fel i dokumentationen och liknande.
- Du måste också ställa frågor om fastighetsskuld och bruksräkningar.
- Finns det några bördor i form av inteckningar, hyra, hyra och så vidare.
- Du bör ta reda på orsakerna till att myndigheten i samband med försäljningen överförs till förvaltaren. Det är lämpligt att göra detta om ägaren inte är engagerad i försäljningen.
- Det rekommenderas också att en diskussion av de viktigaste villkoren för avtalet angående priset, avtalets löptid och liknande.
Brist på insättningar
Innan kontraktet undertecknas rekommenderas det inte att ingå preliminära avtal, särskilt för att ge en insättning eller lämna en insättning. Bostäder är en speciell produkt som säljs extremt långsamt och svårt, men förvärvas på kallt huvud och utan onödiga känslor. Pengar är alltid likvida, till skillnad från fastigheter, och i händelse av att ett alternativ går sönder kommer ett annat säkert att dyka upp.
Lägenhet till salu: dokument
Som en del av köp och försäljning av ärftliga fastigheter bör du noggrant studera dokumentationen för hemmet:
- Vilka är arvsrättigheter till lägenheten efter ägarens död? Vad betyder detta? Titelhandlingar tillsammans med ett arvsintyg, ett avtal om uppdelning av aktier, försäljningskontrakt, gåva, privatisering och liknande.
- Dokument som bekräftar rättigheterna (intyg om statlig registrering av egendom och utdrag ur registret).
- Teknisk dokumentation Här talar vi om ett BTI-pass, en teknisk plan. Ett matrikkelpass krävs också tillsammans med ett dekret om legalisering av ombyggnad.
- Notariat godkännande från andra ägare av fastigheten om försäljningen utförs av arvingarna till andelar i lägenheten.
- Utökad hjälp med information om registrerade medborgare.
- Intyg om familjesammansättning på bosättningsorten.
- Utdrag ur statsregistret, som bör innehålla historiken för transaktioner som utförs på objektet.
- Intyg från bostadsunderhållsavdelningen och även från HOA om frånvaro av skuld.
- Hjälp från en narkologisk och dessutom en psykiatrisk apotek.
- Tillstånd erhållet från styrelsen i händelse av att ägaren är ett barn, såväl som om han helt enkelt är registrerad på denna adress.
Först och främst är det mycket viktigt att förstå exakt när överföringen av arv skedde. I händelse av att bara ett år har gått, är köparens risker ganska verkliga. Det obestridliga resultatet av en sådan operation garanteras när efterträdaren har ägt fastigheten i fem år eller mer. Dessutom är det värt att uppmärksamma att informationen som erhållits från ägaren följer dokumenten och dessutom att det inte finns några fel eller några motsägelser i själva dokumentationen. Villkoren för försäljning av lägenheten efter inträde i arvet måste följas.
Fastighetsinspektion
Lika viktigt är en noggrann inspektion av fastigheten för att kontrollera layoutens relevans tillsammans med kommunikationens integritet och dessutom teknisk utrustning. Längs vägen kommer det att vara användbart att sluta av grannarna, särskilt de som bor nedan för att fråga om det finns några klagomål om lägenheten. Till exempel finns det översvämningar, kränkningar av sanitet, underhåll av bostäder och liknande.
Adress till notarius
Se till att komma till notarius som utförde arvet för att se till att transaktionen är ren, att det inte finns några meningsskiljaktigheter och konflikter mellan de sökande, och dessutom ta reda på om det finns några juridiska tvister och så vidare. Generellt är motvilliga att dela sådan information, men i händelse av att ett sådant besök genomförs tillsammans med efterföljande säljare kommer allmän information att tillhandahållas. Notarius kan dessutom lämna information om arresteringarna och dessutom om begränsningar för det förvärvade bostaden.
Dokument för försäljning av en lägenhet efter inträde i arvet bör vara i perfekt ordning.
Försäljning av en ärvt lägenhet: registrering
Det är säkrast att utfärda en transaktion notariellt. Det är lämpligt att göra detta med samma notarie som registrerade denna arv. I händelse av att objektet för lägenheten som säljs delas, anses notarisering anses vara ett obligatoriskt krav på lagligheten av transaktionen. Denna form av kontrakt eliminerar många risker på grund av att notarius redan är känd. Notaren kontrollerar dessutom transaktionens laglighet och dess juridiska renhet.
Ett lika viktigt skede är diskussionen om villkor tillsammans med avtalets ingående. Endast verkliga siffror med datum ska återspeglas i texten, särskilt med avseende på kostnad. Du kan inte underskatta köpeskillingen, oavsett hur beröring av förfrågningarna. Övertalande argument från säljaren i detta fall är inte värda uppmärksamhet.I händelse av att transaktionen av någon anledning förklaras ogiltig, är det värt att räkna endast på de fonder vars storlek anges i dokumentet.
Ett mycket försiktigt drag kan vara ett möte med alla arvtagare, såväl som andra personer som är intresserade av fastighetens öde, samt att få kvitton från dem om avsaknad av fordringar eller några invändningar mot den kommande försäljnings- och köptransaktionen. Sådant samtycke och godkännande krävs inte enligt lag, men ett par förslag på papper kan garantera fred och förtroende. Vi granskade reglerna för försäljning av en nedarvad lägenhet.