Partnerskap mellan husägare (förkortade HOA) är unika former av hushållning. Deras verksamhet regleras av många lagstiftningsakter. Bostadskoden kan betraktas som det huvudsakliga dokumentet som definierar befogenheterna och HOA: s arbete. Bolagsstämman med HOA-styrelsen är skyldig att agera inom ramen för modern lagstiftning, och i dag kommer vi i den föreslagna artikeln att behandla det mest detaljerade sättet allt som hänför sig till HOA: s och dess styrels rättigheter och skyldigheter.
Vad har HOA rätt att göra?
I korthet är det att utföra arbete relaterat till förvaltningen av huset, det vill säga att utföra den verksamhet som tidigare var ledningsföretagets fokus (i form av en kommersiell organisation eller bostadsavdelning).
Och nu ska vi titta närmare på hela omfattningen av aktiviteter som ingår i detta koncept. Vad exakt godkänner hyresgästerna sina representanter vid HOA-styrelsevalget?
Den 137: e artikeln i bostadskoden, som ägnas åt regleringen av sådana frågor, lyder:
- HOA har rätt att ingå avtal med lednings- och operativa företag relaterade till service av en hyreshus och tillhandahållande av hela utbudet av verktyg.
- Den har rätt att utföra vissa arbeten utan att tillämpa tjänsterna i strafflagen (till exempel att anställa städare för tillgång eller organisera oberoende skräpborttagning).
- HOA är engagerad i beräkningen av inkomster och utgifter med fastställande av nödvändiga medel för underhåll av huset, betalning för verksamheten hos entreprenörer, bildandet av en reservfond samt de som är avsedda för översyn.
Och också?
HOA-styrelsens andra rättigheter inkluderar följande:
- Partnerskapet kan genomföra avräkningar enligt kontrakt med både individer och juridiska personer för de tjänster som tillhandahålls.
- Enligt förfarandet fastställt i lag kan HOA ansöka till banken eller för individer om kreditfonder.
- Han ansvarar för försäljning, utbyte och leasing av fastigheter, inklusive fastigheter. HOA har till exempel rätt att ta ut avgifter från företagare som vill hyra kontorslokaler i byggnaden eller för handel.
- HOA beräknar hyror baserat på kostnadsberäkningar.
- Den hämtar också hyran från ägarna och hyresgästerna i hyreshusens lokaler.
- Bland hans rättigheter är också antagandet av rättsliga åtgärder mot personer som är skyldiga att hyra eller hyra, vilket säkert måste återspeglas i protokollet från HOA-styrelsens möten.
HOA-stadgan som huvuddokument
Hela och fullständiga listan över de befogenheter som HOA besitter krävs för att anges i denna organisations stadga. Denna lista kan till exempel innehålla tillstånd att genomföra ombyggnad, göra ändringar i det lokala området i form av parkeringsutrustning för bilar, etc. Alla rättigheter för denna organisation som anges i dess stadga kan inte strida mot innehållet i bostadskoden. De kan bara komplettera och utöka de viktigaste bestämmelserna i specifika situationer.
Utövandet av majoriteten av rättigheterna av partnerskapets styrelse utförs i fungerande ordning - hyran beräknas, medel fördelas till bankkonton, protokollet för styrelsen för HOA hålls. Dessa åtgärder är för det aktuella arbetet. Iakttagandet av lagligheten av alla nämnda transaktioner övervakas av en särskild kommission, kallad revisionskommittén, med en mängd av tre till fyra personer. Dess sammansättning är inte bland styrelseledamöterna eller andra anställda i HOA.
Om du behöver göra stora förändringar (till exempel för att omorganisera strukturen i HOA, ändra förhållandet mellan medel som tilldelats olika fonder och omutrusta byggnaden), är styrelsen skyldig att organisera en generalforsamling för alla invånare med frågan till omröstning. Rätten att genomföra HOA: s deklarerade verksamhet får endast med majoriteten av positiva röster.
Om funktionerna i HOA
I processen med att utöva sina rättigheter har medlemmar i HOA-styrelsen ofta många frågor relaterade till ett antal kontroversiella eller problematiska ämnen. Nedan ger vi exempel på de mest relevanta av dem.
En av de angelägna frågorna är styrelsens vägran att utfärda hyresgästcertifikat (om familjesammansättning eller förlängda uttalanden) baserat på hyreskuld. Naturlig fråga: har partnerskapets styrelse rätt att vägra att utfärda certifikat till sina medlemmar i närvaro av skuld?
Denna praxis strider mot lagen. Samtidigt används sådana åtgärder universellt av HOA-myndigheterna i syfte att uppmuntra invånarna att täcka skulden eller en del av den. Du bör vara medveten om att utfärdandet av de obligatoriska certifikaten inte anses vara en rättighet, utan en skyldighet från HOA. Detta gäller också fall där invånarna har någon storlek på skulder för verktyg.
Är tillgång till lägenheten lagligt?
En annan ofta ställd fråga från kategorin problematiska frågor handlar om styrelsens eller styrelsens styrelsens befogenheter att gå in i lägenheten och inspektera den. Liknande situationer är inte ovanliga för ett typiskt HOA-kortprotokoll. Vår konstitution, som en grundläggande lag, förankrar alla medborgares rätt till okränkbarhet i sitt eget hem. I praktiken innebär detta att utan tillstånd från lägenhetsägarna har ingen rätt att komma in i den. Undantaget gäller endast i fall där det finns en befäl eller ett hot om terrorattacker eller katastrof (konstgjord eller naturlig).
I andra fall (inklusive i nödsituationer, till exempel en rörbrott), kan passering till lägenheten endast ske med tillåtelse från hyresgästen. Därför är alla ursäkter för rätten till tillgång till rummet (för kontroll av mätare eller mätningar, mätning av tryck, mätning av temperatur etc.) olagliga.
Om påföljder och böter
En annan, inte mindre akut fråga är HOA: s myndighet vid beräkningen av ränta. Partnerskapet har rätt till detta i händelse av att en sådan funktion föreskrivs i stadgan, som antogs av invånarnas generalforsamling. Denna åtgärd avser de tvångsmässiga, avsedda att stimulera gäldenärer till tidig betalning av medel för bostäder.
Förfarandet med vilket böter beviljas regleras strikt och föreskrivs i stadgan. I det här fallet bör man fokusera på bestämmelserna i Rysslands skattekod för de övre gränserna för påföljder. Till exempel är det förbjudet att betala en böter på mer än 1/30 av refinansieringsgraden för varje förfallen betalningsdag.
Är vi skyldiga att skriva ett avtal med HOA?
Ibland kan invånarna bli upprörda av HOA: s förslag att underteckna ett serviceavtal. Bör sådana avtal ingås och är HOA: er skyldiga att göra detta? Denna praxis är helt normal. Husägarföreningarnas rätt att ingå avtal samt bestämmelserna för beräkning av betalningar anges i artikel 137 i RF-bostadskoden.
I närvaro av sådana undertecknade avtal har styrelsen rätt att på invånarnas vägnar ingå alla typer av transaktioner med leverantörer av verktyg. Om det inte finns något avtal mellan ägaren och HOA, måste beboarna ingå nödvändiga avtal oberoende på representantkontoret för det operativa företaget.
Uppmärksamhet: överträdelse!
Nästa problem, som ofta uppstår i hyreshus, är att publicera en lista med gäldenärer för HOA-styrelsen för offentlig visning. I detta fall är invånarnas förargelse ganska motiverad och logisk.Enligt lag (vi talar om personuppgifter) är det förbjudet att direkt avslöja sådan information. Styrelsen har inte rätt att publicera information om invånare utan deras skriftliga medgivande. Detta gäller inte bara adresser, fullt namn och passuppgifter om invånare, men också till storleken på den befintliga skulden.
Sådana listor kan sammanställas av styrelsen för internt bruk och vidta åtgärder för att påverka gäldenärer. De ska förvaras inomhus i ett värdeskåp. När det gäller sådan olaglig publicering har gäldenären full rätt att överklaga domstolen för ersättning för moralisk skada. Den högsta möjliga åtgärden för HOA i detta fall är att publicera ett tillkännagivande om den ackumulerade totala kommunala skulden och en varning om ett kommande överklagande till domstolen.
Styrelsens ansvar för HOAs
Deras lista anges i artiklarna i Rysslands civillag nr 148-149. Vad är HOA-styrelsen exakt skyldig till lägenhetsägarna som väljer det?
- Följ lagliga föreskrifter och bestämmelserna i stadgan.
- Övervaka invånarnas utförande av sina egna uppgifter när det gäller underhåll av anläggningen.
- Hantera direkt en hyreshus eller kontrollera företaget som utför denna förvaltning.
- Ingå avtal med leverantörer och underleverantörer.
- Gör avtal om reparation och underhåll av byggnaden.
- Håll listor över invånare som är medlemmar i partnerskapet.
- Engagera i redovisning, göra uppskattningar av inkomster och kostnader, ta ut hyror.
- Förvara register och utfär de nödvändiga certifikaten till invånarna - medlemmar i HOA.
- Att hålla invånares allmänna möten med tillhandahållande av rapporter från HOA-styrelsen om det utförda arbetet.
- Att kontrollera verksamheten för ordföranden för partnerskapet.
Vilka är det omedelbara ansvaret för ordföranden för HOA?
- Han anställer och avfärdar nödvändig personal, ger order till andra HOA-tjänstemän.
- Inom sina egna befogenheter agerar på partnerskapets vägnar, utan att ta till förhandsanmälan av alla dess medlemmar.
- Skickar in alla dokument som utvecklats av honom till beslutet från invånarnas möte.
Om ansvar för bristande skyldighet
En sådan åtgärd registreras varken i LC eller i Rysslands civillagstiftning. Men detta betyder inte att det är omöjligt att hålla överträdare ansvariga. Denna fråga regleras som regel också av stadgan om partnerskapet, som föreskriver vissa typer av straff för specifikt fel. I ett mer allmänt fall kan det finnas en anteckning om åtgärder enligt befintlig lag.
Det allmänna civilrättsliga ansvaret gäller följande brott:
- Vårdslöshet (till exempel bristen på anmälan från en ledamot av HOA: s hyresgäst i rätt tid om det kommande mötet).
- Bedrägeri - detta kan vara ett falskt vittnesbörd om mätanordningar eller dokument som rör lokalägarna.
- Rastraty eller anslag till ägarnas medel - ibland finns det fall av skadlig olaglig fördelning av medel från en allmän eller reservfond.
- Bedrägeri av ägarna, inklusive hela mötet.
- Officiell förfalskning.
- Överskott av egen myndighet (detta inkluderar ovanstående exempel med hänglistor med invånare, etc.).
Varje medlem i partnerskapet, inklusive företrädare för HOA-styrelsen och ordföranden själv, är skyldig att bära ekonomiskt ansvar för sina egna handlingar. Vid skada på gemensam egendom genom ägarens fel (till exempel på grund av översvämningar) är den senare skyldig att kompensera den. En särskild handling utarbetas för att bestämma omfattningen av sådana skador. Bedömning utförs vid behov med engagemang från professionella. Dessutom kan en beskrivning av ett antal specifika situationer som hänför sig till brott återfinnas i stadgan för HOA.
Styrelsens befogenheter för HOAs
Vilken typ av krafter pratar vi om? Partnerskapsledningens uppgift är att delta i dess direkta aktiviteter. Hela listan över befogenheter som krävs för detta regleras av samma bostadskod (artikel 147). I stadgan om organisationen måste nödvändigtvis skilja mellan åtgärder som faller inom styrelsens behörighet och invånarnas generalforsamling. Det vill säga, det bör finnas tydliga indikationer på att det är ordföranden och hans suppleanter som kan besluta vid ett möte i HOA-styrelsen utan att ta till förhandsanmälan av invånarna.
I de flesta fall är detta styrelsens befogenheter:
- Den direkta ledningen av partnerskapet med utnämning av specifika artister för specifikt arbete och bildandet av HOA-personal.
- Ingående avtalsavtal för husägare.
- Insamling för reparation och underhåll av en hyreshus.
- Att utföra pappersarbete med utfärdande av alla nödvändiga papper och certifikat.
- Att bedriva bank och bokföring med överföring av medel enligt kontrakt för ersättning för entreprenörer.
- Att genomföra allmänna möten med invånare med att fylla i det relevanta protokollet.
- Skydd av domstolens intressen för partnerskapets medlemmar.
- I en situation där invånarna inte betalar skulder för kommunala tjänster - överklaga till officiella myndigheter (från stadsadministrationen till domstolen och åklagare).
rön
Detta visar att HOA-styrelsens hela befogenhetslista bestäms av dess direkta funktioner som härrör från det främsta syftet med partnerskapet - underhåll av en hyreshus.
Utöver ovanstående kan HOA-myndigheten innehålla ett antal ytterligare, som säkert måste fastställas i partnerskapsstadgan. Vi kan prata om att ordna det lokala området, självbetjäna byggnaden, samla in hyror från personer som är hyresgäster i husets kommersiella och bostadslokaler, samt bortskaffa gemensam husfastighet, som inkluderar källare, hissar etc.
Bostadskoden bekräftar att HOA: s rättigheter och skyldigheter är otydligt kopplade till deras funktioner och härrör från uppgiften att underhålla hyreshus och all fastighet som är relaterad till den i full ordning.