V posledných 6-8 rokoch bolo oceňovanie štátu jedným z najakútnejších problémov vlastníkov nehnuteľností. Katastrálna hodnota stanovená s priamou účasťou spoločnosti Rosreestr je zvyčajne nadhodnotená v 60% prípadov. V dôsledku toho sa majiteľom a nájomcom účtujú neprimerane vysoké platby, čo vedie k porušeniu ich záujmov.
Dnes platné normatívne akty však môžu vo Výbore pre štátne vlastníctvo úspešne spochybniť hodnotu nehnuteľností. Tento článok popisuje funkcie a pravidlá revízie, ako aj príklady žiadostí o revíziu katastrálnej hodnoty.
Regulačný rámec
Pri rozhodovaní o zmene katastrálnej ceny nehnuteľností je potrebné vychádzať z nasledujúcich nariadení a súdnych rozhodnutí:
- Kódex správneho poriadku Ruskej federácie (CAS RF).
- Kód krajiny Ruskej federácie (LC RF).
- Federálny zákon z 3. júla 2016 č. 237-ФЗ „O štátnom katastrálnom oceňovaní nehnuteľností“ (nadobudol účinnosť 1. januára 2017).
- Vyhláška vlády Ruskej federácie č. 316 „Pravidlá posudzovania pôdy“.
- Federálny štandard pre hodnotenie (FSO).
- Rozhodnutia Plenum Ozbrojených síl Ruskej federácie z 27. septembra 2016 č. 36 a č. 28 z 30. júna 2015
- Uznesenie prezídia Najvyššieho rozhodcovského súdu z 28. júna 2011 vo veci A27-4849 / 2010.
Okrem toho sa odporúča venovať pozornosť praxi mestského súdu v Moskve na roky 2015 - 2017.
Koncept katastrálnej hodnoty
Podľa zákona je katastrálnou hodnotou odhadovaná hodnota stanovená podľa výsledkov štátneho ocenenia pri zohľadnení účelu a umiestnenia nehnuteľnosti.
Stanovenie hodnoty predmetov sa vykonáva v súlade s požiadavkami federálnej legislatívy Ruskej federácie. Malo by sa pamätať aj na to, že Zákonník práce RF umožňuje regiónom schvaľovať priemerné ukazovatele pre každý obecný okres. 
Hodnota katastra sa používa na výpočet daní a poplatkov za nájom, odkupných cien. Z dôvodu použitia metódy hromadného hodnotenia (bez zohľadnenia individuálnych charakteristík objektu), je veľmi odlišná od trhových cien nahor alebo nadol.
S účinnosťou od 01.01.2017, federálnym zákonom č. 237, bolo oznámené prechodné obdobie a katastrálna hodnota nehnuteľností bola „zmrazená“ do 1. januára 2020. Pred týmto obdobím sa na výpočty používajú ukazovatele k 1. 1. 2014. “ zmrazenie “nebráni zainteresovaným osobám v tom, aby požiadali o úpravu štátnej ceny nehnuteľností.
Dôvody prehodnotenia hodnoty majetku
Výsledky pokladničných poukážok predmetov je možné preskúmať alebo napadnúť, ak nejakým spôsobom ovplyvňujú záujmy zainteresovaných strán. Napríklad z dôvodu nepresných definícií hodnoty pozemku sa vlastníkovi účtuje nedaňová daň.
Vo vzorkách žiadostí o revíziu katastrálnej hodnoty sa spravidla uvádzajú tieto dôvody:
1. Neplatné informácie o nehnuteľnosti použitej v procese jej posudzovania. Zároveň by sa neistota mala chápať ako zistené skreslenie (úmyselné alebo náhodné) informácie o vlastnostiach, stave, umiestnení objektu. Môžu to byť najmä:
- Nesprávna definícia kategórie alebo typu použitia.
- Ignorovanie jednotlivých ukazovateľov, ktoré negatívne ovplyvňujú jeho skutočnú hodnotu.
- Bezohľadnosť komerčných odhadcov.
- Neúplné a nepresné údaje o inventári.
2. Potreba stanoviť vo vzťahu k predmetu jeho trhovú hodnotu k dátumu, ku ktorému sa získal výsledok posúdenia Výboru pre štátne vlastníctvo.
Federálne právo vám umožňuje napadnúť náklady na províziu za vyšetrovanie sporov v Rosreestri alebo na súde všeobecnej jurisdikcie.
Strany sporu
Žiadosti o preskúmanie výsledku určenia hodnoty katastra môžu podať nasledujúce osoby:
- Majitelia nehnuteľností vrátane zdieľaných.
- Osoby, ktoré vlastnia pozemky, na základe práva na trvalé použitie alebo zdedené držanie.
- Nájomníci nehnuteľností za predpokladu, že poplatok sa počíta na základe ceny uvedenej v štátnom katastri.
- Bývalí vlastníci nehnuteľností, ak informácie Výboru pre štátny majetok nejakým spôsobom ovplyvňujú ich záujmy daňovníkov.
Pri podaní žiadosti na súd ako správny obžalovaný uveďte jeden z predmetov:
- Orgán (ministerstvo, ministerstvo, vedenie) výkonného odboru, ktorý schválil výsledky katastrálneho ocenenia, a orgán, ktorý ho vykonal.
- Orgány s oprávnením na opravu katastrálnych alebo technických chýb. Sú uvedené v nárokoch spochybňujúcich výsledky posúdenia v súvislosti s nepresnými informáciami o predmete posudzovania.
Ako ukazuje prax, odborom (ministerstvom) majetkových vzťahov v regióne bude vhodným odporcom. Do prípadu sa budú musieť zapojiť aj tretie strany. Môžu to byť:
- Ministerstvo ekológie a manažmentu prírody (prírodných zdrojov) v predmete Ruskej federácie.
- Územný úrad Rosreestr.
- Pobočka Spolkovej katastrálnej komory v regióne.
- Správa mestského obvodu alebo vidieckeho sídla,
- IFTS Ruska podľa regiónu / regiónu / republiky.
Postup podávania žiadostí o províziu
V súlade s požiadavkami stanovenými Ministerstvom hospodárskeho rozvoja Ruskej federácie sa vytvárajú provízie a pôsobia na územných úradoch Ruského federálneho registra zakladajúcich subjektov Ruskej federácie.
Komisia má toto zloženie:
- Zástupcovia výkonných orgánov regiónu.
- Oprávnení zamestnanci spoločnosti Rosreestr.
- Delegáti z Únie podnikateľov.
- Členovia hodnotiteľov SRO.
Komisii sa zašle vyhlásenie s uvedením dôvodov, pre ktoré by sa mali upraviť ukazovatele SCN. Formulár žiadosti o revíziu katastrálnej hodnoty je uvedený nižšie.
Žiadosť sa neposudzuje v prípade:
- Na vyriešenie sporu nie sú potrebné žiadne dokumenty, alebo boli podané v neprijateľnej forme (fotokópia, s písomnými opravami, atď.).
- Zmeškané premlčanie. Vo vzorkách žiadostí o prehodnotenie katastrálnej hodnoty na tomto základe sa žalobcovia zvyčajne odvolávajú na skutočnosť, že lehota začala plynúť od okamihu, keď sa dozvedeli o nesprávnej cene vo Výbore pre štátne vlastníctvo.
- Sporná cena nehnuteľnosti bola predtým stanovená ako trhová cena.
Odvolanie sa posudzuje do kalendárneho mesiaca odo dňa prijatia. Provízia žiadateľa musí byť oznámená pred dátumom zasadnutia. Má tiež právo zúčastniť sa a ústne vysvetliť svoje argumenty. Po preskúmaní žiadosti, preskúmaní dokumentov a argumentov komisia rozhodne o revízii katastrálnej ceny alebo o odmietnutí splniť požiadavky. V prípade kladného rozhodnutia sa príslušné oznámenie zašle federálnej štátnej rozpočtovej inštitúcii „FKP Rosreestra“.
Žiadateľ má právo odvolať sa proti odmietnutiu provízie na súde.
Zoznam dokumentov
V závislosti od spôsobu zmeny katastrálnej hodnoty sa súbor dokladov potrebných na potvrdenie ich požiadaviek líši.
Pri uchádzaní sa o províziu na územnom oddelení Rosreestr budete potrebovať:
- Názov dokumentu na hodnotenie. V zjednotenom štátnom registri v čase podania žiadosti musí byť záznam o práve žiadateľa.
- Osvedčenie o výsledku posúdenia (výpis z USRN). Hodnotu katastra v Rosreestr možno nájsť aj objednaním osvedčenia o hodnote objektu, katastrálneho pasu.
- Dôkaz o nespoľahlivosti informácií, ktoré sa zohľadnili pri určovaní jeho hodnoty vo Výbore pre štátne vlastníctvo.
Pri podávaní žiadosti o províziu je znalecký posudok o trhovej cene nehnuteľnosti voliteľný.
Pri kontrole nákladov na súde sa musí zhromaždiť rozsiahlejší balík dokumentov. Okrem vyššie uvedeného zahŕňa:
1. Vyhlásenie o revízii katastrálnej hodnoty majetku vypracované s prihliadnutím na čl. 125 CAS RF. Dokument by mal obsahovať najmä:
- Informácie o žiadateľovi a odporcovi vrátane známych kontaktných údajov.
- Opis nehnuteľnosti, ktorej cena sa prehodnocuje.
- Údaj o porušení právneho štátu, vysvetlenie okolností odôvodňujúcich názor žalobcu.
2. Stanovisko znalca (odhadcu) k hodnote trhovej hodnoty v papierovej aj elektronickej podobe.
3. Potvrdenie technickej chyby vykonanej počas procesu GKO.
4. Rozhodnutie Komisie (ak existuje).
5. Potvrdenie (platobný príkaz) o úhrade štátnej povinnosti. V súlade s odsekmi. 7 s. 1 čl. 333.19 daňového poriadku Ruskej federácie je správny žalobca povinný vložiť prostriedky na každý predmet, ktorého hodnota je sporná.
Funkcie žiadosti o súdne preskúmanie hodnoty nehnuteľnosti
Pri súťaži o ceny je potrebné správne formulovať reklamácie. Pri žiadosti o preskúmanie katastrálnej hodnoty na súde môže zainteresovaná osoba uplatniť jednu z týchto požiadaviek:
1. Nastavte cenu podobnú trhovej cene nehnuteľností. Prípady takýchto odvolaní sa posudzujú podľa pravidiel Ch. 25 CAS RF.
2. Zmeňte katastrálnu cenu v súvislosti s identifikáciou nepresných informácií použitých v procese pokladničných poukážok.
3. napadnúť (zrušiť úplne alebo čiastočne) Rozhodnutia Komisie. Záležitosť je vyriešená s prihliadnutím na normy ods. 22 a 25 CAS RF.
Súdy zdôrazňujú, že revíziu katastrálnej hodnoty pôdy nemožno kombinovať s majetkovými požiadavkami (revízia daní alebo poplatkov za nájomné, vymáhanie škody).
Nasleduje vzorová žiadosť o revíziu katastrálnej hodnoty, ktorá bola vypracovaná s prihliadnutím na požiadavky CAS RF a rozhodnutia pléna ozbrojených síl RF.
Vyššie uvedený formulár vám umožňuje podať odvolanie, pokiaľ ide o otázku zmeny katastrálnej ceny na trhovú cenu, ako aj v prípade technickej chyby alebo nespoľahlivosti.
Odvolacie konanie
Súdne spory týkajúce sa katastrálnych hodnôt sa preskúmavajú podľa pravidiel správneho konania na krajských súdoch (Najvyšší súd republiky, krajský súd atď.). Žaloba o zmenu ceny nehnuteľností v súvislosti s nepresnosťou informácií by sa mala zvážiť do 2 mesiacov a v prípade napadnutia rozhodnutí komisie - do 1 mesiaca.
V rámci preskúmania prípadu musí žiadateľ potvrdiť všetky svoje argumenty uvedené v žiadosti o preskúmanie katastrálnej hodnoty. V takýchto sporoch majú hlavnú úlohu pri dokazovaní písomné dôkazy - dokumenty, fotografie a závery pozvaných odborníkov.
Po ukončení konania umožní súdne rozhodnutie, ktoré nadobudlo účinnosť, zmeny a doplnenia Jednotného štátneho registra.