Platba vopred v rámci kúpy a predaja nehnuteľností vrátane bytov je vyjadrená formou malej časti jeho základnej ceny, ktorú kupujúci pošle predávajúcemu s cieľom potvrdiť, že má v úmysle kúpiť si jedno alebo druhé bývanie.
Ako sa nakupuje?
Pri uzatváraní dokumentov o transakciách medzi jednotlivcami na sekundárnom trhu sa spravidla môže prevádzať hotovosť z ruky do ruky. A keď si kúpite novú budovu od staviteľa, peniaze sú prevedené do pokladne inštitúcie alebo môžu byť zaslané bezhotovostne na jej účet. Uskutočňuje sa to ako tzv. Bezpečnostná platba. Vklad alebo záloha? Tieto pojmy pochopíme podrobnejšie.
Praktické metódy vkladania peňazí pri kúpe bytu
Na primárnom trhu sa o záležitostiach, ako je vyplatenie zálohy počas kúpy bytu, napríklad o období, výške, podmienkach prevodu peňazí, rozhoduje výlučne developer, tj stavebná spoločnosť. V tejto situácii nič nezávisí od kupujúceho. Nasleduje príklad prípadu, keď kupujúci bude nezávisle ovplyvňovať proces spojený s vykonaním predbežnej platby a tiež určí podmienky transakcie.
Predplatné obdobie
Akákoľvek záloha za byt za transakcie nákupu a predaja sa platí za konkrétne časové obdobie na základe zmluvy alebo dohody a započítava sa aj do výšky nadchádzajúcich platieb za transakciu. Predbežné finančné prostriedky sú oprávnené získať vlastníka bytu, tj predávajúceho, a ním menovaného agenta, vrátane realitnej agentúry, ktorá predáva byt svojho klienta. Bude to vklad alebo záloha?
Platba vopred pri kúpe bytu sa platí ako záloha alebo záloha. Aké sú hlavné rozdiely medzi preddavkom a vkladom pri uskutočňovaní transakcií na predaj? A čo sa najčastejšie používa v praxi trhu s nehnuteľnosťami a na aké účely? Toto bude prediskutované nižšie.
Prevod vkladu pri kúpe nehnuteľnosti
Vklad má pri kúpe bytu predplatný formulár, keď v prípadoch, keď z nejakého dôvodu a zavinenia zo strany kupujúceho nebola transakcia dokončená, prostriedky na vklad zostávajú u predávajúceho nehnuteľnosti.
V prípadoch, keď zamýšľaná transakcia nebola dokončená v dohodnutej lehote z dôvodu zavinenia predávajúceho, musí vrátiť sumu vkladu kupujúcemu v dvojnásobnej veľkosti. Čo podať - záloha alebo záloha?
V dôsledku týchto podmienok má vklad funkciu spoľahlivého zabezpečenia záväzkov medzi oboma stranami. Osoba, ktorá je vinná za narušenie transakcie, musí byť teda finančne zodpovedná.
Niektoré nuansy
Na prvý pohľad sa zdá, že vyššie uvedené podmienky sú celkom logické, ale existuje jedna „ale“, ktorá spočíva v skutočnosti, že práve kvôli existujúcej finančnej zodpovednosti sa takéto dohody o vklade používajú pri kúpe bytu veľmi zriedka. Realitné agentúry často prijímajú zálohu za byt, ale snažia sa ju brať ako zálohu, čo znamená, že nenesú žiadnu finančnú zodpovednosť, keď dôjde k poruche transakcie z dôvodu zavinenia svojho klienta, tj predajcu obytných priestorov.
Vklad alebo záloha - aký je rozdiel? Táto otázka veľa zaujíma.
Koncept vkladu a preddavku
Vklad ako koncept je upravený zákonom, ktorého podstata je jasne uvedená v článku 380 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie. Na rozdiel od vkladu zákon nemá jasnú definíciu preddavku, hoci v ňom je uvedený samotný pojem. Všeobecne sa uznáva, že ak strany pri prevode zálohy nešpecifikujú vklad vo svojej zmluve pri kúpe bytu alebo v dohode, že ide o vklad, zákon túto sumu interpretuje ako zálohu.
Prednosť pri kúpe bytu
Záloha sú peniaze zaplatené ako preddavok, ktorý kupujúci prevádza na predávajúceho v rámci budúcich platieb za nadchádzajúcu transakciu, ale neexistuje žiadna bezpečnostná funkcia. To znamená, že v situácii, keď transakcia nemohla byť z akéhokoľvek dôvodu dokončená, sa záloha obvyklým spôsobom vráti späť kupujúcemu. Nikto nenesie zodpovednosť súčasne. Zmluva o vklade pri kúpe bytu zahŕňa finančnú zodpovednosť.
Vo svojej podstate je záloha rovnaká ako záloha, rozdiel je v tom, že pre účastníkov transakcie nemôžu byť spojené žiadne následky. Preto nemá veľký význam, pretože neposkytuje žiadne povinnosti.
Predajcovia majú radi zálohy
V skutočnosti, predajcovia nehnuteľností sa snažia vyhnúť získaniu zálohy za podmienok vkladu, uprednostňujú zálohovú platbu. Predbežné dohody však kupujúcim ukladajú pokuty. To znamená, že v prípade, že odmietnu kúpiť nehnuteľnosť bez udania dôvodu. V takom prípade sa záloha nevracia, pretože bude zadržaná ako pokuta. A ak sa predávajúci rozhodol predať byt, môže jednoducho vrátiť celú sumu zálohy kupujúcemu bez akýchkoľvek sankcií. Takéto podmienky možno len ťažko nazvať rovnoprávnymi, ale to je súčasná trhová prax.
Získanie zálohy namiesto vkladu zjednodušuje vytváranie alternatívnych transakcií, pretože v takom prípade jeden predajca závisí od iného, čo znamená, že musí prevziať peňažnú zodpovednosť za jeho zlyhanie, čo v prípade vkladu bude neprimerané. Preto pri vytváraní stratégie transakcií uprednostňujú preddavok.
Dohoda o zálohe a zálohy pri kúpe bytu
Na sekundárnom trhu sa uzatvára dohoda, ako aj predbežná dohoda medzi jednotlivcami v ľubovoľnej písomnej forme, zatiaľ čo hlavnými účastníkmi transakcie sú kupujúci a predávajúci, to isté platí pre vklad. Čo si vybrať, vklad alebo záloha, záleží na samotných účastníkoch transakcie.
Existujú možnosti, kedy je záloha vyplatená alebo prijatá správcom v mene predajcu alebo kupujúceho alebo realitnej kancelárie.
Zmluva o predaji bytu s vkladom môže byť vyhotovená a notársky overená, nie je to však potrebné, hoci to znamená spoľahlivejšie a kompetentnejšie vykonanie prevodu peňazí jednotlivcovi. Notár je okrem iného hlavným a oficiálnym svedkom prebiehajúceho prevodu peňazí, čo môže komplikovať neochotu predávajúceho niesť zodpovednosť v prípade prerušenia transakcie.
Najdôležitejšie podmienky predbežnej dohody sú výška zálohy a podmienky jej uskutočnenia, ako aj náklady na byt, podrobnosti o cestovnom pase, adresa a celé meno predávajúci aj kupujúci.
V rámci zmluvy je tiež dôležité uviesť kľúčové body transakcie, konkrétne miesto vzájomného vyrovnania, či sa prostriedky použijú - hotovostné alebo bezhotovostné. Okrem toho sa určuje, či sa kúpna zmluva podpíše notárom alebo písomne, či sa plánuje rozdeliť náklady medzi strany, a či je suma zálohy zahrnutá v kúpnej cene.
Mnohí nerozumejú tomu, čo sa vracia - záloha alebo záloha.
Predbežná dohoda vyžaduje podmienky vrátenia alebo nevracania predplatených prostriedkov, a ak to obidve strany považujú za potrebné, musia sa uviesť pokuty so stratou prostriedkov a mala by sa stanoviť miera zodpovednosti, ak niektorá zo strán odmietne dokončiť transakciu nákupu a predaja bytu v prípade určitých skoršie podmienky.
Dobrý príklad predbežnej dohody o predaji a kúpe bytu na sekundárnom trhu je uvedený nižšie.
Zmluva o vklade sa vykonáva podobne, ale jasne sa v nej uvádza, že ide o vklad. Až potom sa na dokument použijú ustanovenia predpísané v právnych predpisoch, konkrétne tie, ktoré sú uvedené v článkoch 380 a 381 občianskeho zákonníka.
Čo je lepšie - záloha alebo vklad? O tom - nižšie.
Iné typy dohôd
Predbežná dohoda môže byť tiež predbežnou dohodou o predaji bytu, skrátene MPC. Takýto dokument sa uzatvára medzi jednotlivcami na sekundárnom trhu. Hlavnou vecou nie je zamieňať ju so zmluvou o transakciách medzi developerom a akcionárom. V zásade je to rovnaké ako dohoda o preddavku, ale dôraz sa v tejto situácii kladie na podrobné vyhlásenie o podmienkach nadchádzajúcej transakcie, v rámci ktorej sa prevádza záloha, t. J. Záloha. Podobné predbežné zmluvy na predaj bytov používajú niektoré realitné kancelárie.
V prípade primárneho trhu vývojári namiesto predbežnej dohody často používajú dohodu o rezervácii alebo rezervácii bytu, ale to nemení podstatu dohody. Dôležitým rozdielom je, že pri kúpe novej štruktúry samotnej položky, na platobnú adresu, z ktorej sa prevádza predbežná hotovosť, zatiaľ neexistuje. Z tohto dôvodu sa identifikácia nehnuteľností vyskytuje v podobnej situácii, ako v prípade hlavnej zmluvy s developerom, výlučne podľa projektových dokumentov, a nie na základe existujúcej poštovej adresy. Vo všeobecnosti sa tu dodržiavajú všetky potrebné podmienky predbežnej dohody.
Aký je výsledok: záloha alebo vklad?
V realitnej praxi teda pri vklade peňazí do realitnej agentúry vklad predovšetkým vykonáva funkciu preddavku, ktorý nesie závažnosť zámerov jednej zo strán transakcie, pretože keď je rozbitá, táto časť peňazí sa vracia osobe, ktorá ich prispela. Príjem vkladu sa vyhotoví (vzorka je uvedená vyššie). Preto medzi realitnými kanceláriami tak často existuje zmätok v definícii týchto pojmov. Je dôležité si uvedomiť, že ak je suma peňazí uložená v dohode alebo dohode označená ako vklad, ktorý má kupujúci previesť na predávajúceho, ak je transakcia prerušená, pravdepodobne to povedie k negatívnym dôsledkom, v rámci ktorých normy a zákon o vkladoch.
Aký je rozdiel - vklad alebo záloha? Na túto otázku sme odpovedali.