Bežné sú situácie, keď občania dávajú prednosť kúpe bytov v nedokončených bytových domoch. V tomto prípade sa stanú účastníkmi zdieľanej výstavby, a preto je s vývojárom vypracovaný DDU. Tento dokument plne upravuje vzťah medzi investormi a staviteľmi.
Ak dôjde k porušeniu akýchkoľvek významných ustanovení zmluvy, každá strana môže uplatniť nároky voči druhej strane dohody. Najbežnejšou pokutou za škodu je DDU z dôvodu, že developer nemohol z rôznych dôvodov uviesť dom do prevádzky včas.
Pokuta sa môže vypočítať na základe informácií dostupných v zmluve alebo na základe údajov obsiahnutých v právnych predpisoch, ak potrebné informácie nie sú k dispozícii v samotnej zmluve.
Legislatívna regulácia
Hlavným zákonom upravujúcim pravidlá účasti na spoločnej výstavbe je federálny zákon č. 214. Tento zákon nadobudol účinnosť v roku 2015 a jeho hlavným cieľom je ochrana vkladateľov pred podvodmi nedbanlivých vývojárov. Medzi znaky takéhoto normatívneho aktu patria:
- opisuje všetky nuansy výstavby bytového domu na úkor investorov, ktorí kupujú byty;
- všetky vzťahy medzi občanmi a staviteľmi sa riadia výlučne ustanoveniami DDU, ktoré musia byť vypracované v správnej forme a musia obsahovať dôležité podmienky pre spoluprácu;
- ak sa stavebná spoločnosť pokúša použiť inú zmluvu, napríklad investičnú zmluvu, spoločnú výstavbu alebo predbežný dokument, potom by investori mali pamätať na to, že na tieto dokumenty sa nevzťahujú ustanovenia spolkového zákona č. 214, takže v prípade porušenia pokynov vývojárom často nie sú splnené ani súdne spory;
- DDU je zostavený výlučne písomne a je tiež zaregistrovaný v Rosreestri;
- ak stavebná spoločnosť poruší dodacie podmienky domu alebo iné podstatné podmienky zmluvy, potom sa podľa DDU môže vymáhať pokuta a tento postup sa môže vykonať podaním sťažnosti na spoločnosť alebo prostredníctvom súdu.
Samotní občania musia odmietnuť podpísať iné typy zmlúv, pretože za takýchto podmienok nebudú stavebnou spoločnosťou starostlivo chránení pred svojvôľou alebo podvodom.
Čo je súčasťou dohody?
V DDU sa musia uviesť určité podmienky a ustanovenia, bez ktorých sa nepovažuje za právne platné. Niektorí vývojári zámerne vylučujú niektoré informácie, kvôli ktorým sú chránené pred početnými nárokmi investorov. Pred podpísaním zmluvy by ste sa preto mali uistiť, že je vypracovaná správne a či je jej štruktúra optimálna. V dohode by sa mali v každom prípade uviesť body:
- presný opis budúceho bytu, ktorý získa držiteľ úroku;
- je schválený plán bytu, ktorý obsahuje informácie o jeho rozlohe, adrese, počte podlaží a ďalších parametroch;
- uveďte čas, počas ktorého sa musí dokončený majetok uviesť do prevádzky;
- je zaznamenaná presná hodnota majetku a sú uvedené spôsoby, ako môže akcionár uskutočniť platby;
- Je uvedená záručná doba na zariadenie;
- Uvádzajú sa spôsoby plnenia záväzkov uvedených v zmluve oboma stranami dohody.
Ak vyššie uvedené podmienky neexistujú, DDU sa považuje za neplatný.Ak držiteľ vlastného imania zomrie, všetky jeho povinnosti podľa dohody prechádzajú na jeho dedičov. Okrem toho sa v zmluve môžu ustanoviť pravidlá vymáhania prepadnutej sumy podľa DDU. Pravidlá pre jeho výpočet sú často uvádzané vôbec, a ak takéto informácie nie sú k dispozícii, uplatňujú sa pravidlá obsiahnuté vo federálnom zákone č. 214.
Aké sú povinnosti vývojára?
Developerom je stavebná spoločnosť zaoberajúca sa výstavbou bytového domu. Pri zostavovaní DDU so zainteresovanými stranami má početné zodpovednosti, ktoré sú uvedené v tomto dokumente. Ak dôjde k ich porušeniu, vyberie sa od DDU od držiteľov akcií pokuta. Medzi hlavné povinnosti vývojára patria:
- výstavba bytového domu v presne stanovenom časovom rámci;
- včasné uvedenie zariadenia do prevádzky;
- prevod bývania na podielnikov na základe právnych požiadaviek;
- na výstavbu bývania môžu byť použité nielen sily a prostriedky spoločnosti, pretože to môže prilákať subdodávateľov, ale tento bod by sa mal odraziť v zmluve;
- developer znáša početné riziká spojené s poškodením alebo zničením predmetu z rôznych dôvodov, až kým nie je prevedený na vlastníctvo podielnikov.
Súdna prax pri vymáhaní pokuty podľa DDD ukazuje, že vo väčšine prípadov sudcovia spĺňajú požiadavky zainteresovaných strán. Preto musia stavebné spoločnosti znášať skutočne vysoké náklady spojené s krytím strát.
Koncept prepadnutia
Pokuta predstavuje určitú hotovostnú platbu, ktorej výška závisí od existujúceho porušenia. Každý prípad je jedinečný, a preto je postup vymáhania náhrady škody podľa DDD určený konkrétnou situáciou.
Postup zberu sa riadi ustanoveniami spolkového zákona č. 214 a potrebné informácie sú uvedené v čl. 330 GK. Sankcia predstavuje sumu peňazí, ktoré musí prevádzať dodávateľ, ak z rôznych dôvodov nemôže plniť svoje povinnosti podľa zmluvy. Účtuje sa, ak držiteľovi úroku došlo k porušeniu konečných termínov na dodanie predmetu alebo k odhaleniu závažných porušení v byte, a preto nemá požadovanú kvalitu.
Trest sa často nazýva pokuta alebo pokuta, aj keď takéto pojmy sú z právneho hľadiska nesprávne.
Kedy sa účtuje poplatok?
Súdna prax vymáhania pokuty podľa DDU ukazuje, že môže byť uložená z rôznych dôvodov. Patria sem:
- developer nemôže uviesť dom do prevádzky v lehote stanovenej v zmluve;
- Zainteresované subjekty odhalia vážne porušenie stavebných predpisov v bytoch;
- plocha bytu sa líši od hodnoty uvedenej v DDU.
Občania sa najčastejšie obracajú na súd práve preto, že lehoty na uvedenie majetku do prevádzky sú oneskorené. Ľudia nemôžu využívať svoj majetok na bývanie ani na iné účely, takže chcú preplatiť svoje výdavky. Spočiatku by ste sa mali pokúsiť vyriešiť problémy mierovým spôsobom, ale ak spoločnosť odmietne vyplatiť prostriedky na základe žiadosti, musíte vypracovať vyhlásenie o nároku na pokutu podľa DDU, ktoré sa predloží súdu v mieste domu.
Kedy začína pokuta?
Podľa spolkového zákona č. 214 by mal každý vlastník akcií vedieť, od ktorého dátumu môže byť uložená pokuta. Od správneho výpočtu sumy závisí od toho, aké ľahké bude vymáhanie od vývojára.
Priamo v zmluve je presne stanovené, kedy má byť objekt uvedený do prevádzky, pretože tento dátum je uvedený popoludní, keď sa kľúče od bytu musia odovzdať kupujúcemu. Toto obdobie by malo byť rovnaké pre všetkých držiteľov kapitálu, ktoré je stanovené v čl. 6 zákona. Od tejto chvíle je možné vypočítať pokutu.
Právne predpisy umožňujú, aby sa vývojár obrátil na akcionárov so žiadosťou o uzavretie dodatočnej dohody k zmluve.Takéto zaobchádzanie musí mať iba písomnú formu. V dodatkovej dohode sa uvádza nový konečný termín dokončenia zariadenia. Spravidla je dokument podpísaný realitnými investormi, ktorí chcú rýchlo získať svoj byt a nechcú pokaziť vzťahy s developerom.
V prípade takejto dohody nebude možné počítať s prepadnutím. Môže sa vyberať iba od okamihu, keď stavebná spoločnosť poruší podmienky uvedené v novej dohode.
Pravidlá výpočtu
Pokutu možno uložiť predsúdnym alebo súdnym spôsobom. V každom prípade je potrebné, aby pohľadávka alebo nárok uvádzali výšku tejto platby. Pri výpočte sa berú do úvahy dôležité body:
- výpočet sa vykonáva pre každý deň omeškania;
- pri výpočte sa použije 1/300 sadzby refinancovania centrálnej banky;
- sadzba sa účtuje v deň, keď nie sú splnené povinnosti;
- v prípade občana Ruskej federácie, ktorý je akcionárom, sa vypočítaná suma vynásobí 2.
Napríklad DDU bol zostavený so stavebnou spoločnosťou, na základe ktorej získa byt občan Ruskej federácie. Jeho cena je 1,4 milióna rubľov. Byt nebol v predpísanom časovom období prevedený na kupujúceho. Miera refinancovania je 9%, takže výška pokuty sa vypočíta:
1 400 000 * 2 * 1/300 * 1 * 9% = 840 rubľov. v jednom dennom oneskorení.
Výpočet sa vykonáva pre každý deň omeškania od okamihu jeho výskytu, a nie od dňa, keď je žiadosť odoslaná.
Prepočítanie stále vykonáva navrhovateľ alebo súd. Ak vývojár odmietne vyriešiť problém pokojným spôsobom, potom bude musieť podať žalobu o vymáhanie pokuty podľa DDU. Ak v ňom výška pohľadávok prekročí 1 milión rubľov, potom podľa čl. 333.36 Daňový zákon bude mať žalobca povinnosť zaplatiť osobitný poplatok.
Dobrovoľný výber finančných prostriedkov
Predtým, ako sa obrátia na súd, musia sa akcionári pokúsiť vyriešiť problém mierovým spôsobom. Aby ste to dosiahli, budete musieť podať návrh na vymáhanie pokuty podľa DDU. Vzor dokladu o nároku je uvedený nižšie.
Dokument sa odovzdáva priamo zamestnancovi stavebnej spoločnosti. Je potrebné zostaviť dve tvrdenia, pretože jedna kópia zostáva u prihlasovateľa a tiež na ňom musí zástupca prijímateľa vyznačiť pri prijatí ochrannú známku.
V praxi sa spoločnosti zriedka dohodnú, že dobrovoľne zaplatia pokutu, takže občania sa musia obrátiť na súd.
Reklamačný poriadok
Rozhodnutie navrhovateľa týkajúce sa vhodnosti prevodu pokuty často závisí od správnosti vyhotovenia tohto dokumentu. Preto sú v dokumente uvedené aj informácie:
- názov a adresa stavebnej spoločnosti a tieto informácie možno získať od DDU;
- adresa domu, ktorú staviteľ neprenajal včas;
- presné informácie o byte, ktoré by mal získať akcionár na základe zmluvy, a to vrátane jeho oblasti, počtu podlaží a ďalších prvkov;
- k žiadosti je priložená kópia DDU a doklady preukazujúce, že občan zaplatil za nehnuteľnosť, medzi ktoré patria rôzne platobné doklady, napríklad šek alebo doklad o prijatí finančných prostriedkov;
- je stanovená požiadavka zaplatiť občanovi pokutu v určitej výške a okrem toho je uvedený správny výpočet tejto sumy.
Ak si najprv preštudujete vzorovú žiadosť o vymáhanie prepadnutého tovaru podľa DDU, potom nebude mať s vytvorením tohto dokumentu žiadne ťažkosti. Na konci je vhodné uviesť, že ak požiadavky nie sú splnené, žiadateľ sa musí obrátiť na súd.
Takúto pohľadávku v predsúdnom konaní môžete previesť rôznymi spôsobmi:
- osobný prevod dokumentu zamestnancovi stavebnej spoločnosti na základe podpisu;
- zasielanie doporučenou poštou poštou a okrem toho je potrebné uložiť oznámenie o doručení;
- použitie kuriérskych služieb, ale v tomto prípade je tiež potrebné potvrdenie o prijatí.
Ak do jedného mesiaca nedôjde k odpovedi alebo prevodu finančných prostriedkov, môžete sa bezpečne obrátiť na súd.
Pravidlá pre uplatnenie nároku
Ak staviteľ neprevedie prostriedky dobrovoľne, musia majitelia úrokov vymáhať pokutu podľa DDU prostredníctvom rozhodcovského súdu. Vyžaduje si to kompetentné písomné vyhlásenie o nároku. Vzor žiadosti o vymáhanie pokuty podľa DDU je uvedený nižšie.
Pri príprave dokumentu sa zohľadňujú nuansy:
- Môžete podať žalobu v mieste bydliska občana alebo v mieste zariadenia, ktoré je vo výstavbe;
- ak nároky uplatnia viacerí držitelia záujmov, môžu jeden nárok zjednotiť a podať;
- dokument uvádza všetky okolnosti, na základe ktorých sa požaduje uloženie pokuty, napríklad omeškanie, podmienky dohody a ďalšie údaje;
- je uvedený správny výpočet pokuty;
- naznačuje potrebu získať prostriedky od vývojára.
Ak študujete vzor nároku na vymáhanie pokuty podľa DDU, nemusíte sa na jeho prípravu obrátiť na právnikov.
Aké doklady sú priložené k žiadosti?
K žalobe sú pripojené tieto dokumenty:
- kópia DDU;
- platobné doklady potvrdzujúce prevod prostriedkov do bytu;
- kópia žiadosti o predsúdne konanie, ktorá potvrdzuje, že držiteľ záujmov sa pokúsil vyriešiť problém pokojne;
- dokumentáciu, ktorá potvrdzuje, že žiadateľ utrpel ďalšie straty v dôsledku nemožnosti používať svoj byt.
V prípade potreby sa môžu priložiť ďalšie dokumenty. Vrátenie pokuty v rámci DDU bez predčasného splatenia nie je možné, pretože pri výpočte sa zohľadňuje skutočná výška finančných prostriedkov prevedených vlastníkom úrokov na vývojárov. Ak bola vyplatená iba časť finančných prostriedkov, používa sa to počas vyrovnania.
Čo robiť po súdnom rozhodnutí?
Sudcovia najčastejšie udeľujú pokutu podľa DDU. Rozhodnutie súdu obsahuje informácie o tom, koľko by sa malo previesť na akcionárov.
Ak spoločnosť odmietne dobrovoľne vyplatiť finančné prostriedky, súdni exekútori ich začnú vyberať. To často vedie k bankrotu spoločností.
záver
Vývojári, ktorí priťahujú záujemcov o DDU, často nemôžu včas uviesť dom do prevádzky. V takom prípade môžu kupujúci požadovať pokutu.
Túto sumu môžete získať na základe predsúdneho konania alebo súdneho konania. Je dôležité vedieť, ako tieto dokumenty správne zostaviť, aby neobsahovali žiadne chyby ani nesprávne údaje.