Koncepcia a postup použitia spoločného vlastníctva je vysvetlená v kapitole 16 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie a o samotnom rozdelení majetku (vrátane bytov) - v čl. 252 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie. Pri riešení tejto otázky je okrem toho potrebné riadiť sa normami Kódexu bývania Ruskej federácie a rozhodnutiami ozbrojených síl Ruska.
Postup stanovenia podielov v byte
Podiely v byte sa podľa zákona môžu určiť nasledujúcimi spôsobmi:
1. Na základe súčasného právneho štátu. Napríklad, ako vyplýva z čl. 1141 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie je podiel dedičov na majetku zosnulého rovnaký. Ak teda poručiteľ mal 3 synov, ale jeden z nich zomrel a mal 2 deti, v prípade dedičstva zo zákona dostanú synovia 1/3 podielu a vnúčatá vnúčat s podielom 1/6.
2. Na základe dohody účastníkov (akcionárov, majiteľov). Napríklad ľudia, ktorí investovali do kúpy bytu, môžu nezávisle určiť veľkosť podielu v závislosti od veľkosti každého príspevku. Zmluva musí byť podpísaná písomne a zaregistrovaná v Rosreestri.
Ak akcie neboli stanovené vyššie uvedenými metódami, považujú sa za rovnaké.
V praxi existujú prípady, keď sa veľkosť majetku jedného z držiteľov podielov zvyšuje v dôsledku neoddeliteľného zlepšenia stavu bytu. Napríklad počas držby obydlia jeden z účastníkov zrekonštruoval inžinierske systémy v byte (kanalizácia, kúrenie), inštaloval nové inštalatérske a plastové okná. Preto sa trhová hodnota nehnuteľnosti zvýšila, takže po rozhodnutí o rozdelení podielu v naturálnom byte získal právo domáhať sa väčšej plochy, ako je predpísané v jeho titulných dokumentoch.
Zvýšenie alebo zníženie vlastníctva je možné na základe dohody medzi vlastníkmi alebo na súde. V druhom prípade bude pri riešení sporu rozhodujúce súdne posúdenie stavu bytu pred a po vykonaných zlepšeniach.
Podmienky na rozdelenie bytu
Súčasné právne predpisy vymedzujú tieto podmienky:
1. Časť je možná, ak je možné usporiadať miestnosť vhodnú na bývanie so samostatným vchodom a nezávislou komunikáciou. To znamená, že plocha by mala byť aspoň 28 metrov štvorcových. m. (SNiP 31-01-2003) a práca inžinierskych systémov nemôže byť závislá od vôle inej osoby. Preto nie je možné prideliť nepeňažný podiel v jednoizbovom byte, pretože v priestoroch bude technicky nemožné vytvoriť nezávislé pripojenie na kanalizáciu, vodovod a kúrenie.
V praxi je možné bez problémov rozdeliť iba bývanie na veľkej ploche, kde sa na 1. poschodí nachádza niekoľko sanitárnych miestností (kúpeľne, toalety) alebo byty. V druhom prípade je možné zariadiť samostatný vchod a viesť nezávislú komunikáciu.
2. Pri rozdelení bytu sa nezohľadňuje neoprávnená obnova. Okrem toho ich prítomnosť môže spôsobiť odmietnutie udelenia povolenia na rozdelenie akcií.
Úsek bytových priestorov v „komunálnom“
Federálne právo stále nedáva právnu definíciu pojmu „obecný byt“. V skutočnosti to znamená priestory 5 alebo viac miestností patriacich ľuďom, ktorí nie sú členmi tej istej rodiny a získali svoje právo nezávisle od ostatných.
Zákony v súčasnosti neumožňujú rozdelenie akcií v spoločnom byte v naturáliách, pretože majitelia nemajú možnosť usporiadať priestory so samostatným vchodom a vlastnou komunikáciou (WC, kúpeľňa).
Majitelia viacerých miestností na 1. poschodí budov môžu mať jedinú „šancu“ na pridelenie. V tomto prípade môžete vytvoriť samostatný vchod a usporiadať pripojenie k uzlom inžinierskych systémov. Finančné náklady budú veľmi významné.
Obmedzenia pridelenia akcie 1
Časť bytu nemusí byť možná v týchto prípadoch:
- Pridelenie podielu v naturálnom byte spôsobí poškodenie nosných stien a spoločných priestorov, ako aj prekážky pre ľudí žijúcich v bytovom dome pri používaní obytných priestorov.
- Porušenie vlastníckych práv a oprávnených záujmov zainteresovaných strán (veriteľov zaregistrovaných v obytných priestoroch atď.).
- Priestory vytvorené v dôsledku pridelenia budú podľa čl. 16 LCD RF. Najčastejšie na tomto základe súd zamietne návrh na rozdelenie podielu v naturáliách.
Oddiel bytu "dobrovoľne"
Podľa čl. 252 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie by sa malo rozdelenie podielu v naturálnom byte vykonať dohodou strán. Majitelia zároveň majú právo určiť, do akej miery budú uplatňovať právo na rozdelenie obytných priestorov a výkon ich právomocí nemá vplyv na práva ostatných akcionárov.
Napríklad v roku 2015 mestský súd v Petrohrade v jednom z odvolacích rozhodnutí uviedol, že rozdelenie podielu v naturálnom byte neporušuje práva a slobody ostatných vlastníkov (majiteľov podielov), pretože to nemá za následok zmenu názvu iného vlastníka v súvislosti so spoločným majetkom.
Po dosiahnutí dohody o rozdelení majetku v naturáliách je potrebné konať podľa nasledujúceho algoritmu:
- Získanie povolenia na zmenu dispozície bytu, pretože časť zahŕňa organizáciu úplne nových objektov (v skutočnosti rekonštrukciu).
- Vytvorenie samostatného obytného priestoru, tj priamo stavebných prác.
- Vypracovanie technického plánu, zohľadnenie zmien v dizajne bytu. Ak to chcete urobiť, kontaktujte správcu katastra.
- Je potrebné uzavrieť písomnú dohodu s ostatnými majiteľmi bytu o rozdelení bytu.
- Odošlite žiadosť Federálnej registračnej službe o registráciu práv do zriadených obytných priestorov.
Funkcie dohody o zdieľaní bytu
Podľa časti 1 čl. 252, môže byť rozdelenie nepeňažnej akcie vykonané dohodou medzi vlastníkmi. Znamená to písomný dokument vyhotovený podľa nasledujúcich pravidiel:
- Dohodu o pridelení nepeňažnej akcie v byte podpíšu všetci vlastníci akcií. Následne každá z nich dostane svoju vlastnú kópiu.
- Obsah podrobne popisuje predmet diskusie, o ktorom strany dosiahli dohodu (pridelenie podielu pri vytvorení samostatných bytových priestorov).
- Je potrebné zabezpečiť kompenzačné platby. V praxi je zriedka možné dosiahnuť zhodu medzi rovnakou veľkosťou podielu na majetku a plochou pridelených priestorov. Napríklad plocha bytu je 90 metrov štvorcových. m vlastní 2 osoby, z ktorých jedna prideľuje priestory o celkovej rozlohe 42 metrov štvorcových. m. Bude musieť nahradiť stratené 3 metre štvorcové. m.
Počet kópií dohody sa rovná počtu vlastníkov akcií, ale jeden je určený pre spoločnosť Rosreestr. Notárske overenie sa nevyžaduje.
Postup registrácie pridelených priestorov
Vyžaduje sa registrácia zmien vlastníctva bytu. V súlade s časťou 1-2 čl. 14, časť 8, článok 41 zákona č. 218-FZ vyžaduje:
- Vyhlásenia všetkých vlastníkov akcií. Ten, kto pridelil priestory, zaregistruje svoj majetok, zatiaľ čo iní vykonajú zmeny v Jednotnom štátnom registri práv o ich právach.
- Uvádzajú sa titulné dokumenty k bytu, dohoda o rozdelení (všetky kópie), pasy žiadateľov a kópia technického plánu alebo jeho identifikačné číslo.
- Doklady o zaplatení štátnej povinnosti. Vynikajúci akcionár platí 2 000 rubľov a ďalší majitelia - 350 rubľov.
Toto právo môžete zaregistrovať na pobočke Rosreestr aj na MFC. Lehota na postup pri zmene a doplnení Jednotného štátneho registra je 10 - 12 dní, po uplynutí ktorej žiadatelia dostanú vyhlásenia o svojich právach a dohodu o rozdelení bytu so známkou registrácie.
Pridelené akcie na súde
Odvolanie sa na súd o rozdelení bytu je potrebné, ak nebolo možné dosiahnuť dohodu s ostatnými majiteľmi akcií. Musí sa dodržať nasledujúci postup:
1. Príprava potrebnej dokumentácie.
- Technický pas v orgánoch ZINZ.
- Výpis z Jednotného štátneho registra s popisom domu, v ktorom sa byt nachádza.
- Záver o možnosti pridelenia druhu akcií pripravených ZINZ alebo špecializovanou organizáciou.
- Kópie dokladov o titule.
2. Vypracovanie nároku na náhradu škody.
Tento dokument je vyhotovený v súlade s pravidlami ustanovenými v Občianskom súdnom poriadku Ruskej federácie. Podľa čl. 30 sa podáva na okresnom (mestskom) súde v mieste nehnuteľnosti. V takom prípade musí obsah obsahovať:
- Podrobný opis bytu a podiel žiadateľa na ňom (veľkosť, majetkové dokumenty).
- Charakteristiky pridelených priestorov so zoznamom prác, ktoré bude potrebné vykonať na jeho vytvorenie.
- Ak nie je možné prideliť podiel v naturáliách, musí vyhlásenie o nároku obsahovať požiadavku na náhradu spolu s výpočtom sumy. Na tento účel by sa mal poskytnúť záver o trhovej cene nehnuteľností vypracovaný odbornou organizáciou.
3. Účasť na súdnych konaniach.
Pri posudzovaní prípadu je potrebné preukázať, že rozdelenie bytu je technicky možné, neporušuje práva a legitímne záujmy ostatných. To znamená nielen účastníkov spoločného vlastníctva, ale aj vlastníkov iných bytov, ako aj majiteľov komunálnych sietí a servisných organizácií.
Časť o nárokoch tretej strany
Žalobu o pridelenie podielu v naturáliách môže podať nielen jeden z vlastníkov, ale aj osoba, ktorá nie je v spojení s priestorom, ale ktorej majetkové záujmy sú porušené konaním alebo správaním vlastníka.
Napríklad, ak nie je možné uzavrieť zmluvu o hotovostnom úvere, veriteľ sa môže obrátiť na súd so žiadosťou o pridelenie podielu v byte (alebo spoločného majetku, ak sa byt kúpil v manželstve). Okrem toho má právo vyhlásiť:
1. Ak nie je možné pridelenie podielu v naturálnom byte (malá plocha), súd uplatní povinnosť dlžníka predať svoju časť priestorov inému akcionárovi za trhovú cenu.
2. Ak majitelia akcie odmietnu kúpiť časť dlžníkovho bytu, potom sa predá na verejnej dražbe.
V súčasnosti sa v ruskej praxi presadzovania práva vyvinula pozícia, podľa ktorej sa veriteľovi priznáva právo požadovať nútené rozdelenie podielu v byte v prípade nedostatočných finančných prostriedkov na splatenie dlhov. Manželia dlžníka, ostatní vlastníci bytu sa v tomto prípade nezúčastňujú.
Sekcia bytu. Prípadové štúdie
Súdy všeobecnej jurisdikcie často zvažujú žiadosti, v ktorých sa uvádza rozdelenie podielu v naturáliách. Súdna prax v tejto veci je veľmi rôznorodá, keďže výsledok každého prípadu ovplyvňuje veľa faktorov.
Príklad č. 1
Na vyriešenie sporu môže súd nariadiť preskúmanie s cieľom zistiť technickú uskutočniteľnosť rozdelenia bytu, výšku nákladov na sanáciu a ich vzťah k cene samotného majetku.
Príklad č. 2
Ak nie je možné prideliť bez toho, aby bol dotknutý celý byt, majiteľ má možnosť získať platbu ceny akcií od ostatných účastníkov. Toto právo sa okrem toho uplatňuje za predpokladu, že ostatní majitelia akcií súhlasia s účasťou na vlastníctve žiadateľa na ich majetku.
Príklad č. 3
Ako výnimočné opatrenie môže byť majiteľ pozbavený svojho podielu v byte. Iniciuje ju veriteľ, ktorý tiež vlastní časť priestorov, za týchto podmienok:
- Nepatrná veľkosť podielu.
- Nemožnosť vecnej izolácie potvrdená súdom.
- Nezáujem žalovaného o užívanie majetku.
Na okresnom súde v Kemerove sa teda posudzoval prípad, v ktorom negatívny rozsudok sudcov bol ovplyvnený neschopnosťou žalobcu dokázať, že odporca (ten, kto je ochotný ho zbaviť práva) nechce majetok využívať. A to všetko preto, že v čase súdneho konania podal súdny spor o presťahovanie sa do sporného bytu.
Vo vyhlásení o nároku by sa okrem toho mala uviesť povinnosť vlastníka akcie prijať kompenzáciu za jej hodnotu, ktorú podporujú všetci účastníci majetku.
Určenie použitia bytu
Podľa čl. 247 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie sa postup používania, vlastnenia bytu v spoločnom vlastníctve vykonáva dohodou strán. Ak sa dohoda nedosiahne, určí ju súd.
Ak vlastník pochopí, že v byte nie je možné prideliť nepeňažný podiel, musí žiadosť obsahovať údaje o určení poradia vlastníctva a použitia bytu. Neznamená to prirodzené vymedzenie akcií a nemožno ho podať súčasne so súdnym sporom o rozdelenie obydlia.
Pokiaľ ide o určenie postupu využívania obytných priestorov, existuje rozsiahla súdna prax. Pri podávaní žiadosti by sa malo brať do úvahy toto:
- Podľa čl. 23 Občianskeho súdneho poriadku Ruskej federácie sú požiadavky preskúmané svetovým súdom v mieste nehnuteľnosti.
- Súd pri určovaní možnosti vlastniť časť bytu koreluje skutočnú plochu izieb s veľkosťou podielu žiadateľa a odporcu. Ak nie je možná rovnosť medzi nimi, môže sa zvážiť otázka kompenzačných platieb.
- Pri rozhodovaní súd zohľadňuje existujúci postup používania bytu až do okamihu sporu (určuje, ako je spravodlivý), potrebu každého akcionára, vek a zdravotný stav, správanie vo vzťahu k iným majiteľom atď.
- Určenie poradia používania nesúvisí s ukončením práva na používanie konkrétnych obytných priestorov.
Súdne rozhodnutie zmení individuálny byt na komunálny, ale v podmienkach nemožnosti jeho skutočného rozdelenia je to niekedy jediný spôsob, ako ukončiť spor o bývanie. Zavedený postup používania umožňuje vlastníkom:
- Rozdeľte osobné účty a platte poplatky za služby v pomere k ich podielu a počtu obyvateľov.
- Spravodlivo zdieľať náklady na údržbu a opravy inžinierskych sietí a spoločného majetku.
To je všetko, čo potrebujete vedieť, aby ste dostali kladné súdne rozhodnutie.