Pri prenajímaní osoba, ktorá vlastní nehnuteľnosť, prevádza užívacie právo na inú osobu. Nájomca však nemusí predmet transakcie plne využívať vo všetkých prípadoch. To isté platí pre pridelenie pôdy. Okrem toho je možné priznať právo na prenájom pozemku. Podľa Občianskeho zákonníka musí byť transakcia zdokumentovaná.
práva
Podľa zmluvy nájomca nedostane nehnuteľný majetok (pozemok sa posudzuje v rámci článku). Na určité časové obdobie av medziach stanovených v dohode však môže toto územie využívať. Nájomca má okrem iného právo postúpiť tretím stranám, tj uzavretie podnájomnej zmluvy. Toto právo je možné uplatniť, iba ak mu nevadí vlastník pozemku.
Nájom platí aj po zmene majiteľa. Tieto situácie nie sú dôvodom na ukončenie dohody. Toto pravidlo platí pre smrť nájomcu. Okrem toho sa príslušné práva prevádzajú na dedičov a majiteľ nemôže odmietnuť stať sa stranami nájmu.
podmienky
Nájomník môže okrem toho prerokovať predkupné právo. Toto je možné, ak sú splnené tieto podmienky:
- Nájomca si v plnej miere splnil svoje povinnosti.
- Pozemok bol využitý na zamýšľaný účel.
- Počas prenájmu sa jeho stav nezhoršoval.
- Bez oznámenia a súhlasu prenajímateľa nedošlo k prevodu pôdy na tretie strany.
- Poplatok bol zaplatený včas.
- Nájomca si želá podpísať novú zmluvu za všeobecných podmienok.
- Nájomca je povinný informovať vlastníka o rozhodnutí v lehote stanovenej v zmluve alebo do konca jeho platnosti.
ústupok
Ako je uvedené vyššie, pridelenie práv na prenájom pôdy je jednou z možností, ktoré nájomca môže využiť. Ale na vykonanie tejto akcie vyžaduje súhlas majiteľa. Bez splnenia tejto podmienky nie je možné príslušnú zmluvu uzavrieť. Podnájom a postúpenie práva na prenájom pozemkov obecného majetku, ako aj pridelenie majetku vo vlastníctve súkromnej osoby sa navzájom líšia. Rozdiel spočíva v záväzkoch, ktoré užívateľovi stránok vznikli vlastníkovi. Pri prevode pozemku na podnájom zostáva zodpovednosť u toho istého účastníka, zatiaľ čo v prípade pridelenia je situácia iná. Znamená to úplný prevod práv a povinností z nájomcu na inú osobu. Zároveň sa mení zmluvná strana a novému účastníkovi sa ukladajú práva a povinnosti, ako aj zodpovednosť. Takáto transakcia je náročná a musí sa vykonať písomne. Nájomné práva nemôžu byť udelené nikomu.
Čo hovorí zákon
Pozemkové vzťahy sa riadia krajinským zákonníkom krajiny. O spôsobe, akým sa vykonáva právo na prenájom pozemku, ako aj o právach a povinnostiach strán pozri čl. 22 kódov. V súlade s tým sa práva prevádzajú na tretie strany na tieto účely:
- Plnenie záväzkov zo záložného práva.
- Za príspevky do základného imania.
- Vo forme podielu na účasti v HBC.
- Uzavrieť dohodu o podnájme.
V súlade s čl. 65 Kódexu zmluvy o prenájme je potrebné prenajať.Ak ide o zmluvu na obecnú pôdu, miestne úrady musia stanoviť osobitné podmienky.
Ďalším dôležitým zákonom, ktorý hovorí o právach a povinnostiach nájomcu, je Občiansky zákonník Ruskej federácie. Hlavné ustanovenia transakcie sú uvedené v čl. 615 zákona. Podľa jeho ustanovení má užívateľ právo so súhlasom majiteľa previesť práva na tretiu osobu. Zákonník krajiny však stanovuje obmedzenia týkajúce sa využívania obecných pozemkov. V súlade s nimi by sa napríklad zamýšľaný účel nemal líšiť od toho, čo je uvedené v prenájme.
podpis
Za účelom pridelenia práv na prenájom pôdy sa vytvorí dokument podľa vzoru. Dohoda musí byť uzavretá tak, aby zohľadňovala všetky zákonné požiadavky. Proces sa začína fázou rokovania. Predbežná dohoda sa týka základných podmienok transakcie. Na základe toho sa pripravuje návrh zmluvy.
V texte sa uvedú tieto informácie:
- Dátum a miesto zadržania.
- Údaje o účastníkoch transakcie.
- Predmet zmluvy. Ide o postúpenie práva na prenájom pôdy. Táto časť popisuje oblasť, hranice, umiestnenie územia, možnosť individuálnej bytovej výstavby a ďalšie prvky.
- Postup udeľovania práv.
- Náklady a podmienky výpočtu.
- Zodpovednosť zmluvných strán.
- Ich podrobnosti a podpisy.
Na registráciu dohody sa používa obyčajný kancelársky papier alebo formulár, ktorý sa vyrába metódou tlače. Text možno písať ručne alebo tlačiť a tlačiť technickými prostriedkami. Zmluva je potvrdená prípadnými pečaťami.
strany
Zmluvnými stranami sú súčasný nájomca a nový nájomca. Majiteľ nejde ako samostatná strana. Každý z účastníkov musí mať všetky práva na vykonanie príslušných transakcií. Ak je teda žiadateľ v týchto právach obmedzený, nemá nárok stať sa zmluvnou stranou. Vo vzťahu k súčasnému nájomcovi sa táto podmienka odráža spočiatku v hlavnej zmluve.
Požadované dokumenty
Ak chcete uzavrieť dohodu o pridelení práva na prenájom pozemku, musíte poskytnúť balík dokumentov, medzi ktoré patria najmä tieto dokumenty:
- Hlavná dohoda.
- Dokumenty, ktoré potvrdzujú príslušné orgány strán.
- Dokumentárne údaje o neexistencii dlhu z nájomného (príjmy alebo príjmy).
- Informácie o tom, že na pozemku nie sú žiadne obmedzenia ani zaťaženia.
- Dokumenty sa môžu poskytovať v origináloch alebo vo forme kópií overených notárom.
registrácia
Zmluvy, ktorých predmetom sú priestory (obytné aj nebytové), sa musia zaregistrovať u oprávnených orgánov. Rovnaká podmienka platí pre transakcie s pozemkami. Pridelenie práva požadovať nájom pozemku je v skutočnosti rovnaká zmluva, pretože nový nájomca po jeho podpísaní dostane príslušné práva.
Pri registrácii dohody by mal iniciátor kontaktovať registračný orgán s vyhlásením a balíkom požadovaných dokumentov, ktoré slúžia ako základ na podpísanie. Žiadosť je zostavená vo voľnej forme, ale mala by obsahovať informácie o registračnom orgáne, ako aj o podstate odvolania.
Služba je platená v prírode a poskytuje sa po zaplatení štátneho poplatku v prospech spoločnosti Rosreestr. Pre jednotlivcov je veľkosť 2 000 rubľov a pre právnické osoby 22 000 rubľov.
Predkladanie dokumentov registračnej organizácii sa môže uskutočniť rôznymi spôsobmi. Najbežnejšou z nich je osobné poskytovanie dokumentov. Môžu sa zasielať aj doporučenou poštou so zoznamom a poštou prostredníctvom oznámenia. Na tento účel je však potrebné overiť kópie na notárskej verejnosti.Okrem toho je povolené odosielať prostredníctvom MFC alebo na internete na webovej stránke štátnej služby. V druhom prípade sa dokumenty skenujú a priložia k žiadosti elektronicky.
Registrácia pridelenia práva na prenájom pozemku sa vykonáva predložením tohto balíka dokumentov:
- Vyhlásenie.
- Preukaz totožnosti žiadateľa.
- Splnomocnenie vydané zástupcovi (ak sa s dokumentmi zaoberá iná osoba).
- Preukaz totožnosti zástupcu.
- Dokumenty o titule pre pozemok.
- Súhlas manžela s vyradením pôdy.
- Súhlas vlastníka s transakciou alebo dokument potvrdzujúci jeho oznámenie o tejto akcii.
- Súhlas držiteľa záložného práva (ak je pôda zaťažená).
Právnické osoby okrem toho musia pripraviť dokumentáciu o prenájme a zakladajúcu dokumentáciu.
Nuansy prenájmu obecných pozemkov
Ak dôjde k dohode o pridelení práva na prenájom pozemku, ktorý je vo vlastníctve obce, potom sa tento postup vykonáva s určitými vlastnosťami. Najprv sa berie do úvahy doba prenájmu. Priradenie je možné iba v prípade prekročenia obdobia piatich rokov. Okrem toho by sa malo vlastníkovi zaslať písomné oznámenie. Táto pozícia je zakotvená v článku 9 ods. 22 kódov.
Podmienky dohody je možné meniť len so súhlasom mestského úradu. Súhlas majiteľa sa nevyžaduje, musí sa však oznámiť.
oznámenia
V súlade s požiadavkami zákona by mal nájomca prenajať prenajímateľovi (vlastníkovi) oznámenie o postúpení práva na prenájom pôdy. Zároveň nie je jasný konečný termín pre túto akciu. Musí sa to však urobiť krátko po uzavretí príslušnej dohody. Vytvorený notifikačný formulár tiež neexistuje. V texte by sa však mali uviesť tieto informácie:
- Informácie o majiteľovi a nájomcovi - priezvisko, meno, priezvisko (alebo názov spoločnosti), adresy a kontakty.
- Podrobnosti hlavnej dohody s číslom a dátumom podpisu.
- Odkaz na legislatívne akty, na základe ktorých je možné vykonať prevod práv.
- Údaje na novej strane transakcie - priezvisko, meno, stredné meno (alebo názov spoločnosti), adresy a kontakty.
- Informácie o dohode o pridelení s uvedením dátumu podpísania a čísla.
- Podpis a dátum vyplnenia oznámenia.
Oznámenie sa zašle vlastníkovi pozemku. To by mal urobiť ten, na podnet ktorej bola dohoda uzavretá. Vlastník je informovaný nasledujúcimi spôsobmi:
- Osobné doručenie, v ktorom iniciátor transakcie bude schopný okamžite vidieť, že vlastník dostal oznámenie o postúpení práva na prenájom pôdy.
- Poštou. Táto voľba bude trvať kratšie. Hlavnou vecou v tomto prípade je poslať list s doručenkou. Umožní vám to získať doklady o doručení listu adresátovi.
- Doprava cez internet je tiež možné oznámiť vlastníkovi. To sa vykonáva zaslaním e-mailu. Prirodzene potrebujete nielen vlastnú poštu, ale aj e-mailovú adresu vlastníka pozemku. Túto metódu však nemožno pripísať spoľahlivým, pretože zlyhania siete sú vždy pravdepodobné. Okrem toho neexistuje istota, že adresát si list prečíta, napriek skutočnosti, že bude doručený.
- Posledným spôsobom je poslať oznámenie prostredníctvom zástupcu. Táto osoba musí mať pri sebe pas, ako aj plnomocenstvo, ktoré potvrdzuje príslušnú autoritu.
Medzi jednotlivcami
Ak sa priznáva právo na prenájom pôdy jednotlivcom, musia sa dodržať tieto požiadavky:
- Stavba na mieste bez súhlasu osoby, ktorá nehnuteľnosť prenajala, je zakázaná. A ak bude prijatá, je potrebné písomné vykonanie a zahrnutie do zmluvy ako samostatná doložka.Okrem toho sú všetky zmeny zmluvy dohodnuté s vlastníkom pozemku.
- Poškodenie územia je zakázané. Poškodenie sa týka zmeny, ktorá je neodvolateľná voči pôvodnému stavu. Napríklad bez koordinácie s vlastníkom nie je možné uskutočňovať komunikáciu.
- Nájomné musí nový nájomca zaplatiť včas.
- Ak je občan ženatý / vydatá, na uzavretie zmluvy je potrebný súhlas manžela / manželky, vyhotovený v náležitej forme.
Medzi právnickými osobami
Ak sa medzi právnickými osobami uzavrie dohoda o pridelení nájmu pozemku, vzorový dokument možno nájsť u notárskej verejnosti. Dohoda sa uzatvára za prítomnosti nasledujúcich dokumentov:
- Kópie základnej dokumentácie.
- Kópie DIČ.
- Osvedčenia z Jednotného štátneho registra právnych subjektov (potvrdzujúce, že sa nezmenili základné dokumenty).
- Je povinné poskytnúť dokumenty, ktoré potvrdzujú totožnosť a oprávnenie osoby podpisujúcej zmluvu.
Na základe jednej dohody je možné previesť niekoľko pozemkov naraz, ak je ich vlastníkom jedna osoba. Podmienky by sa však mali predpísať pre každú z nich jednotlivo.
Ak pôda patrí obci, potom postúpenie práv na prenájom pôdy (vzorová zmluva je uvedená na konci článku) nevyžaduje dražbu. Štátne orgány sú informované iba o zmene nájomcu.
Dôsledky transakcie
Dohoda o prevode práva na nájom pozemku má určité následky. Nový nájomca má teda zodpovednosť a má nasledujúce práva:
- Možnosť odkúpenia pozemkov v budúcnosti.
- Možnosť výstavby (ak je stanovená zmluvou).
- Povinnosť zaplatiť za pozemok prenajatý včas.
- Využívanie pôdy v rámci obmedzení stanovených v zmluve.
Ak nie sú splnené podmienky transakcie, porušovateľ je právne zodpovedný.
Najlepšia možnosť, ako zabrániť vzniku právnej zodpovednosti, sa nenachádza, ak strana predčasne ukončí zmluvu o prevode práva na prenájom pôdy.
Nasledujúca vzorka všeobecne uvádza, čo je tento dokument.
Predbežná zmluva
Pri zmienke o predbežnej zmluve vzniká spojenie s kúpnou zmluvou. V niektorých prípadoch sa však pri prideľovaní práv môže použiť. Strany môžu najmä podpísať predbežnú zmluvu, ak sa vyžaduje koordinácia niektorých bodov transakcie s vlastníkom lokality. Uvádza sa v ňom, že hlavná zmluva sa podpíše iba so súhlasom vlastníka.
Po tomto je prenajímateľ informovaný o úmysle postúpiť nájom tretej strane. Vlastník dokument preštuduje a zabezpečí, aby boli duplikované všetky podmienky predchádzajúcej zmluvy, s výnimkou ustanovenia o prevode práv. Ak majiteľ nemá pohľadávky, súhlasí. Oznámenie aj súhlas sú písomné. Po získaní súhlasu môžu strany podpísať novú dohodu.
Nie je ťažké vypracovať túto zmluvu, pretože často duplikuje iba podmienky stanovené v pôvodnej zmluve. Záver tiež nie je zložitý. Musia sa však dodržať určité nuansy, inak môže dôjsť k zrušeniu platnosti zmluvy. Je preto potrebné oznámiť vlastníkovi, ako aj registráciu zmluvy o prevode práva na prenájom pôdy v Rosreestri.