Správcovská spoločnosť je organizácia, ktorá si najíma dôveru v akýkoľvek majetok. Táto nehnuteľnosť najčastejšie slúži ako dom, hotovosť a dokonca aj veľké podniky. Takýto systém riadenia sa líši od priamej kontroly, keď vlastník robí všetky rozhodnutia a je za ne zodpovedný. Správcovská spoločnosť často nenesie žiadnu zodpovednosť alebo nesie, ale v obmedzenej miere. Pred kontaktovaním takejto organizácie by ste preto mali preštudovať vlastnosti tejto metódy riadenia.
Čo je to?
Správcovská spoločnosť je špecializovaná inštitúcia, ktorá vykonáva riadiace funkcie v rôznych oblastiach hospodárskej činnosti. V Rusku tento pojem často znamená spoločnosti zaoberajúce sa správou v systéme bývania a komunálnych služieb. V ekonomickej teórii má tento pojem širšiu koncepciu. V podnikateľskej činnosti sú správcovské spoločnosti správcovskými spoločnosťami, ktoré nesúvisia s poskytovaním bytových a komunálnych služieb - a to je veľmi častý jav.
Jednou zo zvláštností takýchto spoločností je to, že sa môžu zakladať v jednom z podnikov existujúcich v ruských právnych predpisoch. Výber jednej alebo druhej formy závisí od veľkosti a rozsahu spoločnosti. V oblasti bývania a komunálnych služieb sú spoločnosti často vytvárané vo forme LLC alebo vo forme partnerstva vlastníkov. V prvej verzii (LLC) správu vykonáva špecializovaná organizácia, v druhej - samotní vlastníci.
Druhy správcovských spoločností
Bez ohľadu na to, či ide o PJSC, partnerstvo alebo LLC, sú správcovské spoločnosti klasifikované podľa oblasti činnosti, formy podnikania, veľkosti a zloženia účastníkov. Rozlišujú sa teda tieto typy správcovských spoločností pôsobiacich v Rusku:
- spoločnosti zaoberajúce sa údržbou budov;
- podielové fondy, správa dôvery investičných aktív;
- správcovská spoločnosť poskytujúca riadiace služby pre firmy a podniky.
Najpoužívanejšími spoločnosťami sú bytové a komunálne služby. Je to pochopiteľné, pretože v krajine je omnoho menej podnikov ako bytových viacbytových budov. Ďalšími typmi správcovských spoločností sú spoločnosti, ktoré ponúkajú vhodné služby podnikateľom a investorom. Ich hlavnou úlohou je spravovať aktíva svojich zákazníkov.
Bývanie a verejné služby
Zaoberajú sa údržbou a opravami bytových domov. Vykonajte dôležité úlohy, ako napríklad:
- zlepšenie priľahlých území;
- inkaso platieb od obyvateľov domu a platba za služby;
- najímanie pracovníkov na stavebné a opravárske práce;
- informovať o zmenách taríf;
- čistenie a opravy verandov.
Správcovské spoločnosti okresu pôsobia ako sprostredkovateľ medzi verejnoprospešnými spoločnosťami a obyvateľmi spravovaného domu alebo domov nachádzajúcich sa v konkrétnej oblasti.
Štátna regulácia spoločností spravujúcich bývanie a komunálne služby
V súlade s Kódexom bývania Ruskej federácie musí byť správcovská spoločnosť nielen sebestačná, ale aj zisková. To znamená, že existuje iba z finančných prostriedkov získaných od rezidentov, ako aj z iných druhov podnikateľských aktivít, ktoré nie sú zákonom zakázané. Napríklad prenájom niektorých priestorov alebo poskytnutie priestoru pre reklamu.
Prijaté peniaze idú na zlepšenie domova.Ale ani prostriedky obyvateľov a príjmy z prenájmu miesta na prenájom alebo na reklamu nemusia stačiť na jeho obsluhu. Väčšina bytového fondu Ruskej federácie je v smutnej situácii. Mnoho domov už nemá zmysel opravovať a nie je kam presídliť nájomníkov. Ľudia však v týchto domoch naďalej žijú a platia za služby. Za to nie je vždy zodpovedná správcovská spoločnosť. K tomu môže dôjsť aj preto, že predtým nikto nevedel bytový dom, alebo to neefektívne spravoval, alebo boli prijaté peniaze jednoducho ukradnuté.
Povinnosti spoločností spravujúcich bývanie a verejné služby
Povinnosti a práva správcovských spoločností - vykonávanie činností týkajúcich sa údržby budovy prostredníctvom platieb od tých, ktorí žijú v tejto budove. Zahŕňa:
- Pravidelná prehliadka a oprava budovy: strechy, výťahy, verandy. Na tento účel by mali príslušní odborníci pracovať pre zamestnancov spoločnosti alebo by sa mali uzatvárať zmluvy s inými spoločnosťami, ktoré poskytujú služby takýchto odborníkov.
- Čistenie striech, priestorov a teritórií susediacich s budovou.
- Zabezpečenie požiarnej bezpečnosti budovy. To znamená, že zahŕňa platby za služby inšpekčných oddelení, inštaláciu a udržiavanie požiarnej bezpečnosti a nákup hasiacich prístrojov.
- Poskytovanie prístupu k inžinierskym sieťam pre všetkých obyvateľov spravovanej budovy.
- Informovanie o veľkosti taríf a platobných podmienok, získavanie finančných prostriedkov na účty za energie.
- Správa o práci vykonanej zákazníkom: kde, na aký účel a do akej miery boli finančné prostriedky vynaložené alebo plánované.
- Príprava a usporiadanie stretnutia nájomcov.
- Vyhľadajte zdroje dodatočného príjmu. Napríklad prenájom priestorov, reklamných plôch;
- Odpisy budovy.
Stavebné práce môžu vykonávať aj správcovské spoločnosti v Moskve, Petrohrade alebo v akomkoľvek inom meste. Napríklad výstavba podkrovia alebo iného podlažia. Majú však právo vykonávať takéto podujatia iba s úplným súhlasom všetkých vlastníkov a až po vydaní povolenia na vykonanie zmien v stavbe budovy od príslušného ministerstva.
Formy podnikov správcovských spoločností
Bez ohľadu na oblasť, v ktorej správcovské spoločnosti pôsobia, môžu byť organizované vo forme PJSC, LLC alebo partnerstva. Vo forme PJSC a LLC existujú spoločnosti, ktoré sa zaoberajú investičnými činnosťami alebo poskytujú služby riadenia súkromným podnikateľom, firmám a podnikom. Vo forme LLC je správcovská spoločnosť tiež verejnoprospešnou spoločnosťou. V prvom prípade - nájomníci si najímajú spoločnosť tretej strany, v druhom (partnerstvo) - sami sa zaoberajú správcovskými činnosťami.
Nevýhody riadenia spoločností zaoberajúcich sa bývaním a správou verejných služieb
Správcovská spoločnosť zodpovedá iba svojim zákazníkom, ktorým musí každoročne podávať správu na valnom zhromaždení nájomcov. Teoreticky by sa to malo stať na celom území Ruskej federácie, v praxi je situácia trochu iná. V skutočnosti je veľmi ťažké zhromaždiť všetkých obyvateľov za jeden deň. Okrem toho mnoho vedúcich predstaviteľov takýchto podnikov neponáhľa, aby o tom podali správu obyvateľom, pretože to pre nich nie je výhodné.
Väčšina bytového fondu v Rusku je v chátrajúcom štáte, preto vo veľkých mestách, ktoré dostávajú veľké sumy, manažéri spoločností neinvestujú prostriedky, ktoré dostávajú do budov, ale radšej ich míňajú na svoje vlastné potreby. Napríklad správcovské spoločnosti v Moskve a ďalších veľkých mestách sa často správajú takto. Problém s bytovými spoločnosťami v sektore bývania existuje už od prijatia zákona o správcovských spoločnostiach a problémy s podvodmi v tejto oblasti sa nevyriešili.
Ako zmeniť spoločnosť spravujúcu bývanie a verejné služby
Ak správcovská spoločnosť neplní svoje povinnosti, nespĺňa požiadavky zákazníkov, má právo s ňou vypovedať zmluvu a uzavrieť novú, ale s inou spoločnosťou alebo zorganizovať partnerstvo majiteľov domov.
Teoreticky na ukončenie zmluvy stačí predložiť vyhlásenie správcovskej spoločnosti alebo súdu s podpismi všetkých alebo takmer všetkých vlastníkov a súborom dokumentov. Zmluva musí byť ukončená do dvoch týždňov.
V praxi je situácia úplne iná.Veľa peňazí sa vynakladá v sektore bývania a verejných služieb, a preto tu pracuje príliš veľa bezohľadných manažérov, ktorí vďaka medzerám v zákonoch kvôli nadmerným tarifám a takmer úplnej absencii nákladov na údržbu a opravy domov získavajú extra zisky. Nesnažia sa však opustiť ziskové povolanie. Niekedy sa stáva, že vedúci LLC spravuje správcovskú spoločnosť aj na základe súdneho príkazu na zrušenie povolenia na podnikanie a naďalej pracuje.
Investičné spoločnosti
Spoločnosti zaoberajúce sa správou investícií sú organizácie zaoberajúce sa správou dôvery v kapitál investora. Podstatou tohto riadenia je, že investori kupujú buď akcie v investičnom portfóliu, ktoré už vytvorili špecialisti, alebo nariadia špeciálne najatému profesionálnemu obchodníkovi, aby získal príslušné cenné papiere.
Použitie investičnej správcovskej spoločnosti má svoje klady a zápory. Medzi výhody patrí skutočnosť, že všetky obchodné operácie, analýza trhu a transakcie bude uskutočňovať osoba, ktorá má v tejto oblasti činnosti rozsiahle skúsenosti a dostatočne vysokú úroveň spôsobilosti. To môže znížiť riziko a ušetriť čas. Nevýhodou týchto spoločností je, že účtujú vysoké percento provízie. Okrem toho nikto neposkytuje 100% záruku, že investované prostriedky zostanú v bezpečí a že z nich bude prijatý zdravý alebo príjem.
Povinnosti spoločností spravujúcich investície
Za správu správcovskej spoločnosti zodpovedá vedúci LLC. Musí zverejňovať výročné a štvrťročné správy o svojej práci, ako aj všetky informácie týkajúce sa účtov zákazníkov. Hlavnou zodpovednosťou je snaha o udržanie a zvýšenie kapitálu klientov, zabezpečenie stabilného rastu ich aktív.
Ako si vybrať investičnú správcovskú spoločnosť
Pri výbere by ste mali venovať pozornosť skúsenostiam spoločnosti, hodnoteniu o nej, finančnej výkonnosti. Osobitná pozornosť by sa mala venovať prítomnosti / neprítomnosti audítorskej správy a jej obsahu pripojenému k účtovnej závierke. Spravovanie kapitálu zvyčajne ponúkajú veľké banky a investičné fondy. Hlavnou podmienkou pri výbere správcovskej spoločnosti je to, že jej životnosť na trhu je najmenej 10 rokov.
Správcovské spoločnosti pre podniky a firmy
Existujú dva typy takýchto správcovských spoločností. Prijíma sa samostatná spoločnosť alebo existuje oddelenie podniku, ktoré vykonáva túto funkciu.
V prvom prípade si majiteľ najme externú spoločnosť, v druhom prípade sa vedenie nachádza v jednom z oddelení podniku vo forme PJSC alebo LLC, odkiaľ riadi. Správcovská spoločnosť je v skutočnosti centrom, z ktorého je riadená celá sieť podnikov. Napríklad Coca-Cola má na celom svete sladké sódovky, ale je spravovaná z amerického ústredia. Práve tu sa rozhoduje o tom, čo, kedy a ako vyrobiť. Vytvárajú sa plány na rozšírenie výroby. Všetky účtovné informácie zo všetkých podnikov sa tu tiež zhromažďujú na účely analýzy a rozvoja rozhodnutí vedenia.
Manažéri druhého typu sa v zriedkavých prípadoch uchýlia k takémuto opatreniu a takéto opatrenie sa považuje za vynútené. Služby týchto spoločností sa využívajú v prípadoch, keď je podnik v kríze alebo keď je majiteľ nútený odvolať manažéra (alebo rezignoval), ale neexistuje spôsob, ako ho okamžite nahradiť. Podniky potrebujú externé riadenie a toto riadenie kvality by malo byť vyššie ako interné.
Výhody a nevýhody manažérov
Externé riadenie podniku alebo riadenie z jedného vzdialeného centra má svoje výhody a nevýhody.Na jednej strane vysoko kvalifikovaní odborníci pracujú v takýchto správcovských spoločnostiach, na druhej strane títo odborníci nemôžu vždy určiť, čo je potrebné na vyriešenie problému. Nie sú v podniku, dlhodobo na ňom nepracovali a na základe jedného finančného výkazu nie je také ľahké určiť príčinu krízy a nájsť z nej východisko.
Jedným z najvýznamnejších nedostatkov správcovských spoločností pôsobiacich v podniku je skutočnosť, že rozhodnutia sa prijímajú neskoro. Takéto riadenie môže byť účinné iba v dvoch prípadoch: keď sa spoločnosť práve otvára alebo je už v štádiu bankrotu.
V prvom prípade správcovská spoločnosť vytvorí systém riadenia, podľa ktorého bude podnik fungovať. V tomto prípade je správcovská spoločnosť príkladom toho, ako by sa mal podnik v budúcnosti riadiť. V druhom prípade je činnosť správcovskej spoločnosti obmedzená iba na nájdenie finančných prostriedkov na krytie bežných dlhov a až potom na rozvoj podniku. Zároveň musia spolupracovať s vlastníkom, aby podnik zachránili.
Okrem týchto dvoch prípadov povedú služby správcovských spoločností iba k nežiaducim nákladom, nižšej kvalite a rýchlosti rozhodovania.
Správcovské spoločnosti zohrávajú dôležitú úlohu v procese riadenia podnikov pôsobiacich nielen v oblasti bývania a komunálnych služieb, ale aj v iných oblastiach podnikania. Napriek nedostatkom je v niektorých prípadoch najímanie správcovskej spoločnosti jediným spôsobom, ako situáciu zlepšiť.