Správa každého bytového domu je komplexný viacúrovňový proces, ktorý si vyžaduje skúsenosti a niekedy aj špeciálne znalosti. Preto existujú partnerstvá vlastníkov, správcovských spoločností atď. Jedným z najhorších a najkontroverznejších postov je predseda HOA. V rámci tohto článku sa pokúsime zistiť, kto to môže uplatniť. Čo je to za osobu, aké práva má, aké povinnosti a právomoci má, či je potrebné uzavrieť pracovnú zmluvu s predsedom HOA (predstaví sa vzorka), ako aj ďalšie odchýlky od jej práce, budeme sa ďalej zaoberať.
Predseda partnerstva vlastníkov domov
S príchodom tejto formy správy bytového domu sa prípady sťažností vlastníkov bytov proti ich predsedom a členom predstavenstva častejšie vyskytujú. Predseda môže konať v jeho osobnom záujme porušením zákonov o bývaní. Schôdze sa spravidla nezvolávajú včas, majú formálny charakter a predseda nie je veľmi ochotný podávať správy o výdavkoch.
Mnoho ľudí má záujem o vzorku plnenia pracovnej zmluvy s združením vlastníkov domu s predsedom.
V skutočnosti existuje situácia, keď predseda považuje HOA za svoj majetok, a majitelia sa nachádzajú v situácii, keď hrubosť a neprofesionálnosť rady jednoducho zasahujú do normálneho života. Majitelia si však musia vždy pamätať, že spoločne platia predsedovi odmenu za jeho činnosť, to znamená, že musí konať v záujme obyvateľov, a nie v ich vlastnom. V praxi však vidíme iný obrázok. Musím pripustiť, že za to sami vlastníci bytov môžu byť zodpovední: výber predsedu sa uskutočňuje podľa rovnakého princípu, že si vyberú predsedu rodičovského výboru v škole - „len nie pre mňa“. Ako výsledok, majitelia, po krátkej dobe, majú nekompetentné, neslušné "súdruh" v tejto pozícii, a hromada sťažností o jeho konania.
Aby sa predišlo takým smutným dôsledkom, majitelia by mali spočiatku pochopiť, že spoločnosť HOA žije a vyvíja sa v súlade s právnymi predpismi našej spoločnosti. To znamená, že vzťah medzi predsedom a vlastníkmi by mal mať právny základ, a nie jednoduchú dohodu. Preto potrebujeme pracovnú zmluvu s predsedom HOA (vzorka nižšie).
Čo je HOA?
Najprv musíte určiť, ktoré združenie občanov možno považovať za partnerstvo majiteľov domov, na základe toho, aké dokumenty používa. HOA podľa zákona - právnická osoba, nezisková organizácia, ktorá vo svojom zložení spája všetkých vlastníkov priestorov v konkrétnom dome. Čo je pracovná zmluva s predsedom HOA? Vzorka 2016 sa príliš nelíši od vzorky roku 2017.
Cieľom v tomto prípade je spoločná správa nehnuteľností v tomto dome, zabezpečenie prevádzky zariadenia, vlastníctvo a vyradenie spoločného majetku. Ak sa teda HOA považuje zo zákona za právnickú osobu, musí mať riadiace orgány. Medzi ne patrí: valné zhromaždenie majiteľov domov a ako kolegiálny výkonný orgán rada.
Predseda organizácie HOA je osoba zodpovedná za organizovanie správy bytového domu. Je vybratý na pozíciu. V skutočnosti je predseda predstavenstva jediným výkonným orgánom partnerstva. Budeme diskutovať o podmienkach pre zvolenie a ďalšie vedenie v tomto materiáli.Prvá otázka, ktorá vyvstáva na túto tému, je to, či sa s predsedom HOA uzatvára pracovná zmluva (možno nájsť aj vzorku Bieloruska - v Bieloruskej republike) a na základe čoho.
Rada HOA
Partnerstvo vlastníkov domov (HOA) je vytvárané vlastníkmi domov, aby bolo možné kolektívne spravovať ich majetok. Ako každá iná právna forma musí mať spoločnosť HOA vlastný účet a vedúceho - predsedu partnerstva majiteľov domov.
Osoba, ktorá tvrdí, že je predsedom HOA, musí spĺňať určité podmienky. Musí byť vlastníkom bytu alebo pozemku s domom a musí vstúpiť do partnerstva. Ďalej musíte byť zvolení do predstavenstva, ktoré si majitelia vyberú na valnom zhromaždení. Rada partnerstva majiteľov domov je volená na dva roky a je jej riadiacim orgánom. Po uplynutí platnosti regulačnej rady ju vlastníci znovu zvolia rovnakým spôsobom.
Predseda je vybraný z členov správnej rady. Ak sa podľa charty môže predseda voliť jednoduchým hlasovaním majiteľov HOA na valnom zhromaždení, postup sa môže uskutočniť týmto spôsobom. Aj keď voľby na valnom zhromaždení majú svoje vlastné charakteristiky. Faktom je, že viac majiteľov má viac hlasov, v ktorých je plocha bytu väčšia, to znamená, čím viac štvorcových metrov, tým viac hlasov. V takejto situácii existuje možnosť získať predsedu, ktorý bude konať v záujme určitej skupiny vlastníkov, čo nie je vždy v súlade so všeobecnými úlohami. Rozsiahla je aj pracovná zmluva s predsedom HOA v kombinácii (k dispozícii je aj vzorka).
Potreba uzatvoriť pracovnú zmluvu
Obyvatelia financujú existenciu rady a mesačné platby zamestnancom sa uskutočňujú na základe počtu zamestnancov. Ak sa majitelia na valnom zhromaždení rozhodli, že je potrebné miesto predsedu, z toho vyplývajú určité zmluvné vzťahy. V tomto prípade pracovnoprávne vzťahy vznikajú na základe pracovnej zmluvy, ktorá sa uzatvára so zamestnancom zvoleným do funkcie predsedu. Nezáleží na tom, že je tiež vlastníkom domu v tom istom dome. Na základe zmluvy vykonáva určité pracovné funkcie, ktoré upravuje pracovná zmluva. Neexistencia pracovnej zmluvy podpísanej oboma stranami sa bude považovať za porušenie pracovného práva. Takáto dohoda je potrebná aj preto, lebo predseda v mene vlastníkov podpisuje dohody s poskytovateľmi služieb, dodávateľmi, ako aj rôzne účtovné doklady.
Predseda partnerstva je osobou zodpovednou, z tohto dôvodu je s ním uzatvorenie pracovnej zmluvy so stupňom zodpovednosti, ktorý je v nej uvedený, povinné. Zákonník o bývaní v tomto prípade nestanovuje potrebu formálnej zmluvy, ale nehovorí, že to nie je potrebné. Zároveň však zákonník práce stanovuje, že ak je v dome HOA, s predsedom sa uzatvára pracovná zmluva a ak sa v správe domu zaoberá osobitná firma, potom sa činnosť predsedu riadi charterovou zmluvou.
Dôsledky nepodpísania pracovnej zmluvy
Ak sa vlastníci rozhodnú neuzavrieť pracovnú zmluvu, v tomto prípade môžu obe strany prehrať. V prípade súdneho konania majitelia domov nebudú schopní tento prípad vyhrať, napríklad, ak dôjde k plytvaniu finančnými prostriedkami z dôvodu zavinenia predsedu, pretože neexistuje žiadna zmluva, neexistuje zodpovednosť. Záujmy vedúceho organizácie HOA nie sú chránené.
Ak sa dostaví na súd, ale na druhej strane barikád, jeho práva nebude možné dokázať: zaplatiť nedoplatky na odmene, obnoviť pozíciu po nezákonnom prepustení.Vidíme teda, že neexistencia pracovnej zmluvy zbavuje obe strany pákového efektu vzájomného právneho vplyvu. Nie je ťažké nájsť vzorku vyplnenia pracovnej zmluvy HOA s predsedom. Zmluva okrem vyššie uvedeného obsahuje aj pracovné podmienky a poskytnutie dovolenky a výšku mzdy. Nevyužitie práva na podpísanie pracovnej zmluvy bude v tomto prípade veľmi krátkozraké. Okrem toho môžu majitelia domov omnoho viac prehrať.
Štruktúra pracovnej zmluvy s predsedom HOA
Vzorka jasne odráža toto: zmluva je dvojstranná, rozdelená na časti a zahŕňa: všeobecné ustanovenia, dobu platnosti, dĺžku skúšobnej doby, dátum, od ktorého musí osoba začať pracovať, práva a povinnosti oboch strán, výšku odmeny, harmonogram práce a odpočinok, záruky sociálneho poistenia, kompenzačné platby, doložky stanovujúce zodpovednosť strán, podrobnosti a podpisy. Musia byť uvedené dátumy a podpisy a zmluva musí mať evidenčné číslo zaznamenané v knihe registrácie dohôd o partnerstve. Zmluva by nemala obsahovať prázdne stĺpce. Tento dokument je možné uzavrieť iba v naliehavej forme, maximálna dĺžka je dva roky.
Potvrdzuje to forma vyplnenej HOA s predsedom.
Podpísanie pracovnej zmluvy
Znenie zmluvy spravidla vypracuje a zaznamená v registri tajomník bytovej rady, ktorý zvyčajne vykonáva funkciu personálneho inšpektora. Kto podpíše pracovnú zmluvu s predsedom HOA? Zmluva je podpísaná v mene vlastníkov osobou oprávnenou na to na základe charty. Tento typ dohody má svoje vlastné špecifiká: v partnerstve nie sú žiadni ďalší vyšší úradníci, predseda predstavenstva je jeho vlastným šéfom, aj keď stále nemôže sám podpísať dohodu. Je dôležité, aby charta a iné nariadenia o partnerstve v prístupnej forme riešili otázku osoby, ktorá bude konať ako zamestnávateľ a podpísala pracovnú zmluvu s predsedom. Odkaz na tento odsek nie je v texte zmluvy obsiahnutý. Okrem toho sa o dohode rokuje s nezávislým právnikom práce, miestnymi orgánmi, ku ktorým tento dom patrí.
Kto uzavrie pracovnú zmluvu s predsedom HOA, je teraz jasné.
Dátum exspirácie
Ako sme už povedali, táto zmluva je naliehavá a maximálna doba platnosti je 2 roky. Tento dokument sa spolu s ďalšími osobnými dokumentmi partnerstva uloží do ohňovzdornej skrinky alebo trezoru na päť rokov a potom sa odošle do archívu partnerstva. Je potrebné poznamenať, že po tom, čo predseda splní svoje povinnosti, môže byť opätovne zvolený alebo rezignovať sám.
Vykonávanie zmien
Ak nastanú okolnosti, ktoré si vyžadujú zmeny a doplnenia pracovnej zmluvy s predsedom HOA (napríklad zrevidovali tabuľku pracovných miest, v dôsledku ktorej predseda zvýšil platy), potom sa v tomto prípade zmeny vykonajú vypracovaním dodatočnej dohody. Dodatková dohoda naznačuje novú verziu zastaranej klauzuly zmluvy.
Povinnosti predsedu HOA podľa pracovnej zmluvy
Predseda predstavenstva HOA je osoba, ktorá zastupuje a plne chráni záujmy vlastníkov vo všetkých prípadoch. Predseda sa pri svojej činnosti riadi zákonmi o bývaní a popisom práce schváleným členmi rady.
Podľa pracovnej zmluvy povinnosti predsedu zahŕňajú:
- znalosť právnych predpisov Ruskej federácie, právnych predpisov v oblasti ich bydliska, ako aj včasné oboznámenie sa so všetkými zmenami a doplneniami a doplneniami;
- v prípade potreby monitorovať včasné prepočty nájomcov na verejné služby;
- kontrola práce účtovníka partnerstva;
- kontrola vykonávania ustanovení charty HOA a protokolov z valných zhromaždení, ktoré priamo odrážajú činnosti partnerstva;
- monitorovanie vykonávania rozhodnutí prijatých na schôdzach členmi HOA;
- monitorovanie zdravotného stavu spoločných priestorov;
- manažment personálu obsluhujúceho dom (rozvrhovanie, kontrola miezd);
- sledovanie postupu prác na dohodách uzatvorených v mene partnerstva;
- podpisovanie zmlúv o opravách a údržbe bývania;
- monitorovanie plnenia povinností vlastníkov pri údržbe spoločných priestorov v súlade s ich majetkovými podielmi;
- sledovanie dodržiavania vlastníckych práv;
- predchádzanie konfliktom, ako aj ich včasné odstránenie v prípade ich výskytu;
- Partnerská dokumentácia (správy, dokumenty, štatistika, bankové doklady);
- poskytnutie správy o práci vykonanej na stretnutí členov partnerstva je dobré, keď sa s predsedom HOA uzavrie pracovná zmluva.
Treba tiež povedať, že po nástupe do funkcie musí predseda oznámiť svoje údaje daňovým orgánom. Keďže partnerstvo vlastníkov domov je právnickou osobou, je potrebné zmeniť USRLE. Ak zosumarizujeme všetky tieto povinnosti, potom môžeme funkcie predsedu určiť nasledovne. Predovšetkým musí predseda kompetentne odpovedať na žiadosti, sťažnosti a vyhlásenia obyvateľov bytového domu. Okrem toho musí predseda dohliadať na výrobu všetkých domácich prác a na včasné vedenie všetkých verejných služieb. Po tretie, spolupráca s dodávateľmi zdrojov, ktorí včas poskytujú obyvateľom domu teplo, elektrinu a vodu.
Členovia partnerstva môžu napadnúť konanie a rozhodnutia predsedu a členov predstavenstva predložením sťažnosti prokuratúre, pretože predseda HOA pracuje na základe pracovnej zmluvy.
Práva a právomoci
V porovnaní s vedúcimi predstaviteľmi iných organizácií má predseda predstavenstva mimoriadne obmedzené právomoci, v súlade so zákonom má právo:
- osvedčovať dokumenty finančnej povahy;
- kontrolovať správanie alebo vedenie účtovníctva HOA bez pomoci;
- uzatvárať zmluvy, ktoré v súlade s platnými právnymi predpismi nevyžadujú súhlas vlastníkov a členov predstavenstva;
- podpisuje administratívne a iné dokumenty, ktoré sú záväzné pre členov HOA;
- určiť dátum stretnutia účastníkov HOA a viesť ho;
- vykonávať pokyny HOA bez plnomocenstva;
- uchádzať sa o prácu a prepúšťať zamestnancov, prideľovať prémie a pokuty;
- disponovať rezidenčným a nebytovým fondom;
- ak boli na stretnutí voliči rozdelení do rovnakých skupín, zaujmite niekoho pozíciu a rozhodujúcim hlasujte;
- uzavrieť partnerskú zmluvu o poistení majetku.
Okrem vyššie uvedených právomocí ich môžu majitelia domov vybaviť inými, ktoré sú potrebné na vykonanie určitej práce.
Preskúmali sme, prečo potrebujeme pracovnú zmluvu s predsedom HOA. Vzorka bola odoslaná.
