V roku 2014 bol federálny zákon č. 294 niekoľkokrát zmenený a doplnený v súvislosti so spoločnou výstavbou. Najmä teraz pri implementácii zdieľanej stavby musí vývojár vypracovať poistnú zmluvu, ktorá poskytne vývojárovi poistenie zodpovednosti, až kým neuzavrie svoju prvú transakciu s kupujúcim. V opačnom prípade nebude môcť túto transakciu zaregistrovať v Rosreestr.
Podstata tejto povinnosti
Od roku 2014 musí každá stavebná spoločnosť bezpochyby potvrdiť svoje záväzky vydaním záruky alebo uzatvorením zmluvy o poistení zodpovednosti ako developer zaoberajúci sa spoločnou výstavbou. Tieto zmeny a doplnenia prijaté v právnych predpisoch umožňujú kupujúcim vrátiť svoje peniaze investované do stavby v prípade nepredvídaných situácií vývojára.
Prečo inak potrebujete poistenie zodpovednosti vývojárov?
Táto novela zákona tiež umožňuje zistiť zodpovednosť, ktorá môže vzniknúť, ak:
- Bude sa vyhýbať svojim záväzkom.
- Odovzdá predmet, ktorý nie je úplne pripravený.
- Pred odovzdaním majetku dôjde k bankrotu.
Ekonómovia sa však domnievajú, že tieto opatrenia môžu viesť k zvýšeniu hodnoty nehnuteľností. Vláda však trvá na tom, aby tieto faktory nemohli byť vzájomne prepojené, pretože ani najväčšia stavebná spoločnosť investuje do poistenia viac ako 1% zo všetkých svojich transakcií. Preto by sa peniaze mali vyčleniť z vlastného rozpočtu na poistenie občianskoprávnej zodpovednosti developera.
Poistný objekt
Pri realizácii zdieľanej stavby je poistený zodpovedný vývojár. Táto akcia znamená, že majetkové záujmy vývojárov budú priamo chránené. To znamená, že uzavretie takejto poistnej zmluvy je prospešné predovšetkým pre kupujúcich. Zároveň má developer právo na výber: môže poistiť dom ako celok aj každý byt osobitne.
klienti
Zmluva o poistení zodpovednosti staviteľa sa uzatvára v prospech účastníkov spoločnej stavby. V prípade, že nastanú určité okolnosti, budú mať možnosť získať príslušnú platbu. V súlade s podmienkami poistnej zmluvy je developer povinný odovzdať objekt, ktorý bude spĺňať štandardy kvality a spoľahlivosti. Poisťovateľ sa následne zaväzuje informovať kupujúceho, ak dôjde k zmenám v transakcii, a potom mu zaplatiť náhradu. Ak sa účastníci zdieľanej stavby zmenia už počas procesu výstavby, potom je potrebné to uviesť v zmluve, pretože každý ďalší akcionár uzavrie samostatnú dodatočnú zmluvu na poistenie zodpovednosti developera.
poisťovatelia
Nie každá poisťovňa chce takéto poistné zmluvy uzavrieť. Poisťovatelia sa domnievajú, že takáto transakcia často spôsobuje straty. Okrem toho musí samotná poisťovňa spĺňať tieto požiadavky:
- Musí byť na poistnom trhu najmenej 5 rokov.
- Na ďalšie obdobie by mala existovať dobrá predpoveď vývoja.
- Musí byť v súlade s požiadavkami finančnej udržateľnosti.
- Základné imanie tejto spoločnosti nesmie byť menšie ako 120 miliónov rubľov a jej obrat by mal byť najmenej 400 miliónov rubľov. Poistenie občianskoprávnej zodpovednosti je možné len za týchto podmienok.
tarify
Uzatvorenie poistnej zmluvy, ktorá poistí developera zaoberajúceho sa spoločnou výstavbou, je príliš drahé. Napríklad v roku 2015 priemerné sadzby za uzavretie takejto dohody kolísali na úrovni 0,5 - 0,8%. Ak sa zmluva uzatvára na dlhú dobu, potom môže poisťovňa podľa svojho uváženia znížiť colnú sadzbu z 10 na 30%. Je výhodnejšie vytvoriť poisťovacie spoločnosti s vzájomne výhodným ručením.
Stanovenie úrokovej sadzby, ako aj úplný výpočet ročných úrokových mier je ponechané na uváženie samotnej poisťovne, pretože pravdepodobnosť, že sa vývojár zaoberajúci sa spoločnou výstavbou môže začať vyhýbať svojim záväzkom, je pomerne vysoká.
Poistenie zodpovednosti vývojára za spoločné stavby predstavuje určité riziko.
Faktory ovplyvňujúce úrokovú sadzbu
Úroková sadzba poistnej sadzby závisí od týchto faktorov:
- Patrí vývojár do podniku.
- Má vývojár v minulosti úspešné a pozitívne obchody? V takom prípade môže poisťovateľ vziať do úvahy všetky kritériá predchádzajúcich transakcií: lehoty na ich dokončenie, celkový počet predmetov, prítomnosť zastúpení v rôznych regiónoch krajiny, úplnú absenciu sťažností a sťažností.
- Finančná udržateľnosť.
- Právna podpora, to znamená dostupnosť úplného balíka dokumentácie a povolení.
- Etapy, do ktorých je stavebný proces rozdelený.
- Termín pre aktuálny projekt.
- Celkový počet klientov zapojených do spoločnej výstavby.
Registrácia poistnej zmluvy
Pri registrácii zmluvy s Rosreestr musí vývojár poskytnúť všetky potrebné dokumenty. Ich zoznam obsahuje:
- Vyhlásenie projektu.
- Povolenie vykonávať stavebné práce.
- Osvedčenie o štátnej registrácii.
- Zmluva o realizácii spoločnej stavby.
- Kópie všetkých zákonných dokumentov.
- Odôvodnenie technického a hospodárskeho charakteru.
- Kópie finančných výkazov vývojára.
- Informácie o existujúcich veriteľoch.
- Osvedčenie od bánk, v ktorom sa uvádza, že nedošlo k omeškaniu splátok úveru.
Po zvážení cenných papierov sa uzatvorí poistenie zodpovednosti staviteľa za spoločné stavby.
Čo by malo byť chránené?
Ak developer neplní svoje povinnosti a je to potvrdené súdnym rozhodnutím alebo skutočnosťou o bankrote, z poistnej zmluvy uzatvorenej počas realizácie zdieľanej výstavby vyplýva, že majiteľom podielov bude vyplatená náhrada. Je však potrebné poznamenať, že poisťovacia spoločnosť nekompenzuje investíciu, ak developer zmrazil obdobie výstavby alebo predĺžil obdobie, počas ktorého sa má objekt uviesť do prevádzky. Vyplatená suma závisí výlučne od ceny uvedenej v zmluve, ale nemôže byť nižšia ako cena samotného objektu a nižšia ako priemerná trhová sadzba stanovená na meter štvorcový obytnej plochy v tom istom regióne, v ktorom developer pracoval.
Maximálny objem bonusov je tiež obmedzený zákonom.
Poistné udalosti
Poisteniu možno pripísať tieto prípady:
- Konštrukcia je prerušená.
- Vývojár je vyhlásený za bankrot.
- Majitelia úrokov nemôžu získať bývanie.
- Vývojár odmieta vrátiť materiálne zdroje.
Legislatívne zmeny
Zmeny federálneho zákona č. 294, o ktorých sme hovorili v predchádzajúcom článku, konsolidovali povinné poistenie zodpovednosti za škody spôsobené staviteľom spoločnosti.Zároveň je developer, ktorý chce vykonávať spoločnú výstavbu, povinný hľadať poisťovateľa a priamo plniť zmluvy. Developer si môže podľa vlastného uváženia zvoliť, s kým uzavrie poistnú zmluvu - s bankou, špecializovanou poisťovacou spoločnosťou alebo so spoločnosťou.
Účastníci, ktorí sú členmi poisťovne (povinné poistenie), nesú rovnakú zodpovednosť. V prípade uzavretia poistnej zmluvy s bankou bude musieť vývojár stráviť veľa času zbieraním dokladov. Banky tiež požadujú, aby developer zaplatil povinnú sumu 30% z celkových nákladov na rozostavanú facilitu. Táto suma bude slúžiť ako záruka pre finančnú inštitúciu. Centrálna banka okrem iného stanovuje svoje vlastné požiadavky, ktoré sa vzťahujú na banky, ktoré uzatvárajú poistné zmluvy. Tieto banky by mali:
- Pracujte najmenej 5 rokov v príslušnej oblasti.
- Majú základné imanie najmenej 200 miliónov rubľov.
- Celková hodnota majetku by mala byť najmenej 1 miliarda rubľov.
V tomto ohľade je pre vývojárov výhodnejšie a ľahšie získať pôžičku ako vydať záruku. Banky tiež nepovažujú poistný postup pri realizácii spoločnej výstavby za úplne ziskový.
Najvýhodnejším je uzavretie zmluvy o vzájomnom poistení občianskoprávnej zodpovednosti vývojárov so špecializovanou spoločnosťou. Vzhľadom na výraznú konkurenciu poisťovatelia s cieľom prilákať zákazníkov nižšie colné sadzby a ceny svojich výrobkov. A môžu tiež stanoviť colnú sadzbu na celé obdobie poistnej zmluvy. Ďalšou výhodou uzavretia zmluvy so špecializovanou spoločnosťou je to, že dokumenty sa spracovávajú čo najrýchlejšie. Na základe takejto dohody bude developer pôsobiť ako poisťovateľ a ako účastník zdieľanej stavby. Kolaterál pre každý konkrétny byt sa vyberá individuálne. Spotrebiteľské spoločnosti vzájomného poistenia zodpovednosti vývojárov sa stali relevantnými.
Postup poistenia zodpovednosti pre spoločnú stavebnú spoločnosť
Poistníci sú povinní poskytnúť kolaterál. Takáto záruka je často pozemkom, na ktorom sa predpokladá výstavba predmetu. Dokument by mal okrem iného opisovať spôsob, akým sú zabezpečené stanovené povinnosti. Všetky cenné papiere musia byť podpísané pred uzavretím prvej zmluvy na spoločnú výstavbu a budú platné až do skutočného dodania predmetu. V prípade ukončenia transakcie nedochádza k oslobodeniu od platieb zodpovednosti. Toto pravidlo sa však uplatňuje iba vtedy, keď k poistnej udalosti došlo počas zmluvného obdobia.
Poistník môže poistiť celý dom aj byty osobitne. Mimochodom, prvá možnosť nie je úplne rentabilná, pretože potom musia poistenci urobiť záložné právo zodpovedajúce nákladom na celé zariadenie a tiež sa ubezpečiť, že všetky priestory v tomto zariadení budú predané. Ďalším problémom pri uzatváraní poistnej zmluvy na celé zariadenie sú ťažkosti pri určovaní príjemcu.
Zmluva sa začína dňom pripísania prvej splátky. Takáto dohoda nestanovuje nič také ako franšízové právo. Inak možno zmluvné podmienky nazvať štandardné:
- Poisťovateľ sa zaväzuje informovať držiteľov úrokov o výške vyplatených náhrad. To je základ poistenia zodpovednosti vývojára.
- Poisťovňa má právo kontaktovať vývojára s požiadavkou typu regresie.
- Poisťovňa sa zaväzuje informovať držiteľov úrokov, ak bola poistná zmluva ukončená v predstihu.
- Zmluva je platná na celé obdobie výstavby a závisí od nej. To znamená, že pri predĺžení doby výstavby sa zmluva automaticky predlžuje.
Čiastka, ktorá bude uhradená pri výskyte poistnej udalosti, úplne závisí od stanovených sadzieb a cien. Jeho veľkosť by mala byť väčšia ako hodnota celkového obytného priestoru konkrétnej miestnosti. Okrem toho rozhodnutie o tom, ako sa vyplatí náhrada - v splátkach alebo v rovnakom čase - zostáva výlučne na poisťovni.
Problémy s poistením
Aké sú úskalia poistnej zmluvy o občianskoprávnej zodpovednosti staviteľa?
Takéto poistenie je dosť špecifické, pretože finančné riziká sú skutočne poistené.
Takáto dohoda má kumulatívny účinok v prípade straty. V prípade krízovej situácie utrpia straty úplne všetci vývojári, a nie žiaden konkrétny vývojár. Krízové situácie sa tu chápu ako zvýšenie hypotekárnych sadzieb alebo pokles dopytu po obytných priestoroch. Koniec koncov, toto je poistenie vzájomnej zodpovednosti vývojárov.
Ďalším problémom je, že neexistuje spôsob, ako zaistiť riziká.
Vzhľadom na to, že centrálna banka zvýšila požiadavky na poisťovne, ich okruh sa výrazne zúžil. Rozhodujúcu úlohu tu zohral nárast veľkosti základného imania a na modernom poistnom trhu je pre potreby vhodné len 19 organizácií. V súlade s pozmeňujúcimi a doplňujúcimi návrhmi asi 80% organizácií, ktoré predtým mohli uzavrieť poistnú zmluvu pre vývojárov, stratilo schopnosť vykonávať poisťovacie činnosti pre vývojárov.