Keď už hovoríme o vlastnostiach predaja bytových priestorov, malo by sa objasniť, že všeobecný postup transakcií sa nemení. Akčný plán a nariadenie zostávajú rovnaké. Len k akciám účastníkov sú pridané nuansy.
Účastníci transakcie
Podstatou zmluvy je, že predávajúci súhlasí s prevodom vlastníctva obydlia na kupujúceho a kupujúci ho akceptuje. Funkcie predaja bytových priestorov sa týkajú bytov, domov a izieb v bytoch a domoch.
Účastníkmi transakcie sú vlastník a nadobúdateľ, na ktoré sú prevedené všetky práva na predmet. Niekedy existuje niekoľko majiteľov. Zástupcovia niekedy konajú v jeho mene a konajú na základe plnomocenstva alebo z iných dôvodov. Napríklad rodičia dieťaťa, ktoré ešte nemá 18 rokov.
Ak je vlastníkom štát alebo obec, na transakcii sa zúčastňuje orgán alebo osoba oprávnená na predaj nehnuteľnosti. Výnimkou je privatizácia bývania, kde je prevod majetku zadarmo.
Súčasťou predaja bytových priestorov je získanie notársky overeného súhlasu manžela / manželky, ktorý má práva na predmet.
Plnomocenstvo
Registračná služba starostlivo kontroluje prevedené zmluvy a dokumenty, či sú v súlade s platnými zákonmi. Tento osud nebráni plnej moci. Čo úradníci venujú pozornosť?
- či už uplynula lehota platnosti;
- či osoba, ktorá podpisuje zmluvu, je oprávnená obchodovať;
- či boli splnené ďalšie požiadavky (napríklad balík dokumentov obsahuje povolenie opatrovníckeho orgánu na transakciu s nehnuteľnosťou dieťaťa alebo nekompetentnej osoby).
Problém je v tom, že kontrola sa obmedzuje na štúdium dokumentov, najmä tých, ktoré vydávajú úrady.
Ak bolo splnomocnenie vydané už dávno a jeho lehota ešte neuplynula, bolo by vhodné sa priamo opýtať prenajímateľa, či si ešte želá uzavrieť dohodu. Je úplne možné, že plnomocenstvo bolo odvolané a podvodník ho používa. Spracovanie plnomocenstva u notára nemusí fungovať.
Ak je dedič dedičom
Nadobudnutie majetku, ktorý predtým získala iná osoba na základe dedičstva, sa považuje za riskantné podnikanie. Dedičia môžu kedykoľvek vzniknúť, keď požadujú svoj podiel, a dokonca podajú žalobu na súd.
Problém nie je len v dostatočne dlhých premlčacích lehotách. Zákon ich obnovuje.
Podobné prípady sa vyskytujú v prípade nehnuteľností, na ktoré práva prechádzajú reťazcom transakcií. Jediným spôsobom, ako rezervovať rezidenčný nehnuteľný majetok, je preukázať spravodlivý nákup.
Predmet transakcie
Predmet transakcie je jedným z vyššie uvedených objektov. Funkcie predaja bytových priestorov zaväzujú v dokumente uviesť dostatočné informácie na identifikáciu objektu. V súdnych sporoch a právnych predpisoch sa informácie zo štátneho registra práv považujú za dostatočné informácie: číslo katastra a základ pre registráciu práv predajcu (zmluva, osvedčenie o dedičstve atď.), Dátum registrácie a ďalšie charakteristiky.
Ak sa obytná budova alebo jej časť predá, druhá strana získa primerané množstvo práv na pôdu alebo jej časť. Transakcie pri prevode pôdy možno kombinovať alebo sa môžu podpísať dva dokumenty súčasne.
Dôsledkom porušenia tohto pravidla je uznanie transakcie ako neukončenej. To znamená, že jeho základné podmienky nie sú dohodnuté a dokument nemá právnu silu: nezakladá práva a povinnosti.
Ak je predmetom predaja izba alebo byt v bytovom dome, nový vlastník tiež získa právo na časť spoločného majetku. Vylúčenie zodpovednosti je nezákonné.
Opis predmetu transakcie
Ako súvisia vlastnosti zmluvy o predaji bytových priestorov a predmet transakcie? Do dokumentu sa vkladajú tieto informácie:
- mesto alebo mesto, v ktorom sa nachádza;
- riešenie;
- celková plocha;
- počet izieb;
- prítomnosť balkónov a lodžií;
- číslo katastra.
Byt môže mať vlastnosti, ktoré sa predajca snaží skrývať pred zrozumiteľnými motívmi. Identifikácia skrytých nedostatkov však dáva kupujúcemu právo uplatniť nárok na náhradu škody. Ak sú také vážne, že nákup stráca svoj význam, udeľuje sa právo na ukončenie transakcie.
Rekonštrukcia alebo prestavba musia byť legalizované, inak sa byt predáva, teda bez nich. Ak sú zmeny vážne, môže sa od vlastníka požadovať, aby objekt uviedol na pôvodné miesto. Nadobudnutie bývania s takýmito poruchami je preto v budúcnosti vážne spojené s ťažkosťami.
Ak sa navrhuje kúpiť dom v takom stave, jeho zmeny sa omnoho ľahšie legalizujú. Predloží sa žiadosť alebo vyhlásenie a od miestnej mestskej správy sa osvedčí, že nehnuteľnosť nepresahuje pridelenú pôdu a zmeny majetku sa vykonajú v registri práv.
Ak sa pôda získa súčasne
Aké sú znaky zmluvy o predaji bytových priestorov s pozemkom pod ňou?
V LC stanovil princíp jednoty osudu pôdy a majetku, ktorý sa na nej nachádza. Ak sa dom prevedie, pôda sa podľa toho prevedie.
Nedostatok papierovania pre pozemok nezakazuje majiteľovi predávať nehnuteľnosť. V zmluve sa uvádza iba poznámka o prevode pôdy za rovnakých podmienok, za akých bola vo vlastníctve predávajúceho. Výnimkou sú prípady nelegálnej výstavby na pôde, ktorá nie je určená na tento účel alebo nie je v legálnom využití predávajúcim.
Zákon zakazuje predaj pozemku bez súčasného predaja domu, ktorý sa na ňom nachádza.
Ak sa pôda pod domom prenajíma, nový vlastník ju dostane na základe nájomného vzťahu. V takom prípade sa súhlas vlastníka pozemku s transakciou nevyžaduje.
Zákon môže tiež ustanoviť výnimky zakazujúce predaj pôdy určitým osobám, v tomto prípade sa môžu povoliť nájmy.
V ustanoveniach dohody o predmete transakcie je uvedené číslo katastra a základ pre registráciu zákona.
Práva tretích strán
Podľa Občianskeho zákonníka Ruskej federácie je zvláštnosťou predaja bytových priestorov povinnosť predávajúceho uviesť v zmluve všetky osoby, ktoré si zachovávajú právo na pobyt.
Patria sem všetci príbuzní, ktorí žijú s ním, manželkou alebo manželkou. Bývalí členovia rodiny sú zahrnutí do zoznamu, ktorý podlieha spolužitiu. Zákon rozširuje ich postavenie na osoby, ktoré nemajú príbuzný alebo iný vzťah s majiteľom, ale sú ním vnucované ako členovia rodiny.
Ak sa predtým rodinný príslušník nezúčastnil na privatizácii, má právo na využívanie priestorov.
Základom práva na pobyt je: zmluva, nájomná zmluva, nájomná zmluva so závislými osobami.
Absencia úplne vyhotovených dokladov neznamená, že s výnimkou vlastníka nemá nikto právo na bývanie. Výnimkou sú prípady, keď je nevyhnutné porušiť formálne náležitosti (napríklad zmluvy, ktoré podliehajú povinnej notárskej certifikácii).
Text obsahuje mená, patronýmie, priezvisko a konkrétne práva na pobyt v byte a údaje z pasu na identifikáciu jednotlivcov. Ustanovenie o tejto téme je obsiahnuté v článku o vlastnostiach predaja bytových priestorov.
Samostatnou položkou sú práva detí.Ak jedna zo strán transakcie má maloleté deti, ktoré majú iba právo na pobyt a nie majetok, zákon vyžaduje, aby prijali opatrenia na zabezpečenie toho, aby sa ich životné podmienky nezhoršovali.
Transakčná cena
Doložka je povinná pre kúpnu zmluvu. Bez nej sa transakcia nepovažuje za uzavretú a jej právny význam sa stráca. Výška ceny je potrebná nielen na ochranu práv účastníkov, ale aj na výpočet výšky dane.
Ako sa určuje cena pri predaji nehnuteľností? Zvláštnosť predaja bytových priestorov pri poskytovaní slobody stranám je obmedzená iba zákazom prevodu bývania za cenu, ktorá nezodpovedá trhovej cene. Oceňovanie predmetu katastrálnou hodnotou neumožňuje ušetriť na daniach, štát sa zaväzuje vykonať platby na základe trhových cien v súlade s praxou Ústavného súdu Ruskej federácie.
Ak jedna strana navrhne návrh zmluvy a druhá ho prijme, neznamená to automaticky akceptovanie ceny uvedenej v návrhu.
Nuansy výpočtu a uvádzanie cien
Pri kúpe bytu sa cena uvádza ako pre samotný byt, tak aj pre časť celkového majetku v rezidenčnom komplexe.
Ak je dom s pozemkom alebo časťou domu s podielom pozemku nadobudnutý do vlastníctva, je stanovená cena za každý jednotlivý objekt.
Čiastku je možné vypočítať na základe posúdenia jednotkovej plochy a kupujúci je potom povinný zaplatiť peniaze za skutočne prevedenú plochu.
Cena sa uzatvára v zmluve súčasne v číslach aj slovne, aby nevznikli žiadne spory z dôvodu chýb, ktoré môžu vzniknúť pri jej príprave.
To však neznamená, že posledný odsek sa týka iba charakteristík zmlúv o predaji obytných priestorov.
Formulár zmluvy
Zákon stanovuje prísnejšie požiadavky na transakcie pri predaji nehnuteľností a bytových priestorov, najmä zmluva je vyhotovená vo forme jediného dokumentu. Nedodržanie požiadavky formulára ruší transakciu. Nie je možné odkazovať na korešpondenciu ako na dôkaz potvrdzujúci uzavretie dohody.
notárske overenie
V roku 2015 došlo k zmenám a doplneniam právnych predpisov o registrácii vlastníckych práv. Niektoré transakcie sa teraz uzatvárajú za účasti notára.
V zozname sú zahrnuté tieto prípady:
- transakcie týkajúce sa predaja podielu na spoločnom vlastníckom práve, aj keď kupujúci je jedným z držiteľov;
- predaj bytu výhradným vlastníkom, ktorý v čase transakcie ešte nemal 18 rokov;
- predaj objektu v spoločnom vlastníctve.
Zavedenie nových ustanovení nevylučuje povinnosť získať povolenie na transakciu od opatrovníckych orgánov. Rodičia alebo opatrovníci nanešťastie nezohľadňujú uvedené vlastnosti predaja obytných priestorov.
Štátna registrácia
Zákon zaväzuje strany transakcie zaregistrovať prevod vlastníckych práv. Osoba sa považuje za plnoprávneho vlastníka obytných nehnuteľností od momentu zápisu práva. Art. 558 o osobitostiach predaja bytových priestorov určilo okamih vykonania zápisu do registra práv ako okamih ukončenia transakcie.
Ak niektorá zo strán odmietne registráciu alebo sa jej vyhne, druhá strana má právo podať na súde súdny proces pre nútenú registráciu. Potvrdzuje sa teda, že kupujúci je zákonným vlastníkom nadobudnutého majetku, a to napriek nedostatočnej registrácii.
Transakcie v materstve
Čiastočné alebo úplné použitie materských kapitálových fondov na nákup bývania si vyžaduje splnenie niekoľkých legislatívnych požiadaviek. Funkcie ovplyvňujú tak formuláciu transakcií, ako aj postup ich vykonania.
Zákon okrem toho stanovuje zoznam požiadaviek na bývanie zakúpené týmto spôsobom. Ozbrojené sily RF konkrétne vyjadrili niekoľko pozícií v rámci preskúmania súdnej praxe v oblasti využívania materského kapitálu.
Na záver
Stručne uvádzame charakteristiky predaja bytových priestorov, uvedené v 558 Občianskom zákonníku:
- nevyhnutnou podmienkou je prevod práv tretích osôb na byt;
- bez štátnej registrácie sa zmluva nepovažuje za uzavretú;
- ďalšie vlastnosti súvisia s vekom účastníkov transakcie alebo ich právnou spôsobilosťou.
Bol zavedený pozmeňujúci a doplňujúci návrh na reguláciu transakcií s bývaním v ekonomickej triede federálnym zákonom, ktorý ešte nebol prijatý.