Nájomná zmluva predstavuje transakciu, pri ktorej sa vlastník (prenajímateľ) zaviaže previesť majetok na užívateľa (nájomcu) na určité časové obdobie a nájomca sa zaväzuje zaplatiť za jeho použitie. Rovnako ako v prípade každej inej zmluvy je jej dôležitou podmienkou. Závisí to na ňom od právnych dôsledkov vrátane doby prenájmu. Na dobu neurčitú alebo sa uzatvára určitá zmluva - to je ďalšia podstatná podmienka každej zmluvy. Pre strany je veľmi dôležité určiť dobu platnosti. Okrem toho však existujú legislatívne normy, podľa ktorých toto obdobie nie vždy zodpovedá ich vôli.
Prenájom a nájom: ako rozlíšiť
Predtým, ako začnete pojmy študovať, je potrebné porozumieť konceptom, ktoré si obyčajní ľudia často zamieňajú. Je to o prenájme a prenájme. Hlavný rozdiel spočíva v tom, že nájomná zmluva sa prijíma vo vzťahu k jednotlivcovi, zatiaľ čo nájomná zmluva sa prijíma v súvislosti s právnickou osobou. Medzi ďalšie významné rozdiely patrí:
- Object. Pokiaľ ide o prenájom, môžu to byť výlučne bytové priestory, potom pri prenájme je to kancelária, miesta na výrobu a obchod, ako aj sklady.
- Strany nájmu sú prenajímateľ a nájomca, zatiaľ čo v prenájme je prenajímateľ a nájomca. Príslušné podmienky musia byť uvedené v zmluve.
- V prípade konfliktných situácií podľa pracovnej zmluvy ich môžete skúsiť vyriešiť prostredníctvom realitnej kancelárie. Ak hovoríme o prenájme, potom sa najčastejšie obracajú na súkromných právnikov.
- Podmienky zmluvy. Ak sa lízing môže vydať na akékoľvek obdobie, potom je lízing iba na obdobie nepresahujúce päť rokov. Ak nie je táto lehota uvedená v pracovnej zmluve, potom je predvolená lehota platnosti päť rokov.
- Právne vzťahy v prenájme sú upravené na základe Ch. 34 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie, a pokiaľ ide o pracovnú zmluvu, Ch. 35 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie.
- Ak dlh vznikol od právnickej osoby, je ľahšie ju inkasovať, keďže táto má spravidla majetok, ako aj hotovosť na bežnom účte. Ak sú občania obmedzení napríklad v prípade absencie práce, bude to ťažšie.
Pochopenie rozdielov v prenájme a prenájme, pristupujeme priamo k nájmu, najmä k obdobiu činnosti.
Funkcie doby prenájmu
Obdobie platnosti je časové obdobie, ktoré sa určuje vzájomnou dohodou strán. V súlade s tým sa začínajú a končia nájomné právne vzťahy.
Podľa tohto ukazovateľa má nájomca povinnosť zaplatiť nájomné. Vlastník musí naopak previesť vlastníctvo na používateľa v primeranom období.
Začiatok a koniec transakcie závisí od doby prenájmu. Zmluva sa uzatvára na dobu neurčitú alebo na určité obdobie, jej platnosť začína na začiatku dňa a končí na konci dňa (o 24:00). V dôsledku toho ukončenie zmluvy (ak nájomca zaslal oznámenie o ukončení ďalších právnych vzťahov) pripadá na 24:00 tohto dátumu, ktorý je definovaný v dokumente.
Druhy nájomných zmlúv
Článok 610 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie vysvetľuje dobu prenájmu. Na dobu neurčitú sa považuje za uzavretú, ak obsah nestanoví presný dátum. Takýto dokument sa tiež nazýva večný.
V doslovnom zmysle však takýto pojem nemožno vykladať. Akákoľvek nájomná zmluva stanovuje určité obdobie, pretože vec sa prevádza na použitie, a nie vo vlastníctve druhej strany. V prípade neexistencie konkrétneho obdobia je správnejšie hovoriť o možnosti strán kedykoľvek ukončiť právny vzťah. Je pravda, že na to je najprv potrebné upozorniť druhú stranu.
Existujú aj krátkodobé zmluvy. Pri prenájme obydlia sú často uzavreté. Krátkodobá zmluva sa uzatvára hlavne na 11 mesiacov. Z tohto dôvodu nie je potrebné registrovať sa v Rosreestri. Nájomná zmluva sa môže uzavrieť na dva mesiace, na niekoľko týždňov, dní a dokonca aj hodín.
Krátkodobé zmluvy sú pre prenajímateľa najvýhodnejšie, pretože vám nielen umožňujú získať väčší zisk, ale tiež obmedzujú nájomcu v určitých právach a umožňujú tiež vyhnúť sa plateniu dane.
Zákon ustanovuje taký pojem, ako je premlčacia doba zmluvy. Dá sa to uviesť nielen v dohode, ale vyžaduje to aj zákon. Podmienka platí napríklad pri prenájme pozemkov a pozemkov s minerálmi, ako aj vodných útvarov. Právne predpisy stanovujú maximálne podmienky, za ktorých možno tento majetok previesť na používanie.
Spravidla táto nehnuteľnosť patrí štátu, pretože občan alebo spoločnosť, ktorá je vlastníkom, má viac príležitostí na vyjadrenie vôle. Preto sa tento bod musí zohľadniť pri podpise zmluvy.
Existujú prípady, keď právne predpisy stanovia lehotu na prenajatý predmet a strany nestanovili nájomnú lehotu. Na dobu neurčitú, aj keď sa predpokladá, že zmluva bola uzavretá, bude platná iba do konca limitu. Ak si však niektorá zo strán želá, môže odstúpiť od zmluvy skôr bez právnych následkov.
Iný typ dokumentu sa nazýva zmluva na dobu určitú. To znamená, že jasne určuje konkrétne obdobie platnosti alebo je priložený k začiatku konkrétnej udalosti. Napríklad v dohode o prenájme chaty sa môže ustanoviť podmienka: „pred uzavretím kúpnej a predajnej transakcie“ alebo „pred vstupom do dedičstva“.
Dlhodobé zmluvy sa uzatvárajú najmä na prenájom:
- Pozemok.
- Podložie.
- Vodný útvar.
Právny vzťah podľa týchto dohôd sa môže ďalej zmeniť tým, že nájomca dostane príležitosť stať sa plnoprávnym vlastníkom. Napríklad, ak je pozemok registrovaný pod správou dcérskej farmy po dobu 49 rokov, potom, keď je na ňom postavený dom (vo forme kapitálovej štruktúry), je možné pozemok opätovne zaregistrovať ako majetok.
Dôvody na uzavretie dohody na dobu neurčitú
Právne predpisy ustanovujú možnosť uzatvorenia dohody o prenájme nehnuteľností na dobu neurčitú z týchto dôvodov:
- Nešpecifikuje sa termín v zmluve.
- Predĺženie existujúcej zmluvy s využitím predkupného práva.
predĺženie
Ak osoba, ktorá si prenajala konkrétny majetok, splnila podmienky počas celého obdobia platnosti zmluvy, potom má predkupné právo uzavrieť príslušnú nájomnú zmluvu. Obnovené na dobu neurčitú alebo na jasne definované obdobie - je to možné za viacerých podmienok. Patria sem:
- Počas platnosti pôvodnej zmluvy nedochádza k žiadnym porušeniam.
- Používateľ areálu je pripravený ponúknuť majiteľovi výhodné podmienky na obnovu v porovnaní s ponukami, ktoré majú ostatní žiadatelia.
- Bola splnená podmienka pred oznámením, ktorá vyjadruje vôľu pokračovať v príslušnom právnom vzťahu.
Predpokladá sa, že zmluva nájom sa predlžuje na dobu neurčitú, ak nájomca neukončil právo užívať majetok a prenajímateľ pre to nevytvára prekážky. V tomto prípade zostávajú podmienky dohody rovnaké, s výnimkou prípadov, keď strany vyhlásia inak.
Podľa zákona je však nájomca povinný majiteľovi písomne oznámiť úmysel pokračovať v prenájme nehnuteľnosti v primeranej lehote až do konca dokladu. Ak si strany želajú vykonať akékoľvek zmeny, musia uzavrieť dodatočnú dohodu, v ktorej budú zobrazené. Zmluvné strany často menia podmienky prenájmu.
V prípade bývania je výhodnejšie pre nájomcu, aby sa vopred rozhodol, v akom období sa nájomná zmluva na priestory uzavrie. Na dobu neurčitú sa budúci obyvatelia sotva dohodnú na usídlení. Obdobie je jedným z najdôležitejších bodov dohody. Z tohto dôvodu sa odporúča, aby dokument stanovil podmienku, že toto obdobie sa nezmení počas celej doby trvania akcie.
Ak je nájomná zmluva, ako aj prenájom miestnosti alebo iného predmetu dlhodobá, sprevádza ju povinný postup registrácie štátu.
Konanie strán po uplynutí platnosti
V prípadoch, keď platnosť zmluvy vypršala a nájomca neprenajal priestory a prenajímateľ nemá námietky, právo na užívanie majetku zostáva za rovnakých podmienok. Okrem toho sa zmluva považuje za predĺženú na podobné obdobie. Ak si nájomca v budúcnosti neželá vlastniť nehnuteľnosť, musí o tom informovať prenajímateľa. Inak sa môžu vyskytnúť nežiaduce následky. Táto podmienka je spravidla predpísaná v zmluve.
Ak nájomca opustil priestory, ale neinformoval o tom vlastníka, môže sa od nich požadovať, aby zaplatil za obdobie, keď prenajímateľ nevedel o týchto krokoch. Ak nájomca odmietne dať nehnuteľnosť po uplynutí doby platnosti zmluvy, majiteľ ju môže získať obrátením sa na súd. Hlavnou podmienkou v tomto prípade je dodržanie premlčacej lehoty.
Ukončenie zmluvy
Ak sa nájom uzavrie na dobu neurčitú, je možné ho kedykoľvek ukončiť dohodou strán alebo jednostranne. V druhom prípade budete musieť za určitých podmienok ísť pred súd. Jednostranné odmietnutie sa potvrdzuje súdnou praxou. Napríklad v tomto prípade je rozhodnutie Najvyššieho rozhodcovského súdu Ruskej federácie č. VAS-10796/13 vo veci A33-8577 / 2012.
Ukončenie nájomného vzťahu na dobu neurčitú je tiež upravené platnými právnymi predpismi vo forme vyššie uvedeného oznámenia. Informácie o tom sú obsiahnuté v čl. 610 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie. Na ukončenie zmluvy je nájomca povinný informovať nájomcu v stanovenej lehote. Oznámenie by sa malo zaslať predpísaným spôsobom. Ak sa tak nestane, potom súd pri podávaní žaloby na súdny orgán zváži toto zneužitie.
Je potrebné dbať na to, aby bolo oznámenie zdokumentované. Na tento účel je potrebné vykonať súpis investícií.
Metódy ochrany
Pre zmluvné strany sa uplatňujú rôzne spôsoby ochrany. Ak teda prenajímateľ pošle oznámenie nájomcovi a ten neprenajme priestory, prenajímateľ má právo predložiť nájomcovi tieto požiadavky:
- Uskutočnite platbu po celú dobu prenájmu. Finančné prostriedky môžu byť získané späť bezdôvodným obohatením. Keďže v tomto okamihu sa zmluva už považuje za ukončenú, výber vo forme nájomného bude nesprávny.
- Uvoľnite priestor. Táto požiadavka sa musí odchyľovať od potvrdenia, pretože ide o právnu otázku. V prípade nájomných vzťahov sa uplatňujú ochranné metódy, ktoré vychádzajú z ustanovení čl. 610 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie.
Tento prístup potvrdzuje vyhláška Najvyššieho rozhodcovského súdu Ukrajiny č. 16253/11, prijatá vo veci č. A40-13860 / 10-40-812.
Záujmom nájomcu je spravidla zachovanie vzťahov aj po prijatí oznámenia o ukončení nájmu. Jeho metóda ochrany sa vyberá v závislosti od toho, kto je prenajímateľ a kto stojí na jeho strane, ako aj od jeho konania.
Napríklad, ak sa nájomná zmluva uzatvára na dobu neurčitú, ale vládne agentúry sú na strane prenajímateľa, výzva sa vykoná v súlade s odd. 24 poľnohospodárstva Ruskej federácie. Dôkazom toho je súdna prax, napríklad uznesenie FAS v prípade č. A57-3636 / 2012. Zároveň súdna prax pozná prípady, v ktorých bola táto metóda ochrany uznaná ako nesprávna. Rozhodnutím PPS v prípade č. A55-25220 / 2012 bola teda požiadavka uznania rozhodnutia štátneho orgánu o jednostrannom odmietnutí splnenia nájmu pôdy zakázaná. Súd toto rozhodnutie vysvetlil skutočnosťou, že navrhovateľ si vybral neprimeranú metódu ochrany, pretože právne vzťahy strán zmluvy sú občianskeho práva a nevyplývajú z verejných právomocí štátu. autorita.
Boli tiež prípady požiadavky uznať nájom pôdy na dobu neurčitú. Ide najmä o uznesenie FAS ZCO v prípade č. A45-24711 / 2012 a uznesenie ústredného orgánu FAS v prípade č. A62-7460 / 2012. Súdy sa pri posudzovaní príslušných požiadaviek riadili týmito bodmi:
- Či bola zmluva skutočne uzavretá na dobu neurčitú.
- Či bolo zaslané oznámenie o ukončení.
- Sú splnené podmienky pri odosielaní oznámenia.
- Bola prijatá druhou stranou.
Registrácia zmluvy
Prenájom bytov (alebo nebytových priestorov) uzatvorených na obdobie do jedného roka nepodlieha registrácii (spravidla je ich doba platnosti 11 mesiacov). Štátna registrácia nájomnej zmluvy na dobu neurčitú sa nevykonáva napriek skutočnosti, že doba platnosti dokladu môže v skutočnosti presiahnuť jeden rok. Tomu možno porozumieť prečítaním ustanovení odseku 2 čl. 651 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie, ktorý uvádza, že štátna registrácia sa týka zmlúv na dobu určitú, ktorých platnosť je viac ako jeden rok. Potvrdzuje to aj rozhodcovská prax, najmä uznesenie FAS Moskvy v prípade KG-A40 / 6418-00, uznesenie FAS SZO v prípade A26-394 / 2007 a ďalšie akty.
Nielen, že je potrebné zaregistrovať nájomnú zmluvu uzatvorenú na dobu neurčitú, ale aj obnovený dokument. Základom je odsek 2 čl. 621 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie. Medzi ďalšie dokumenty, ktoré potvrdzujú toto ustanovenie, patrí informačný list prezídia Najvyššieho rozhodcovského súdu Ruskej federácie č. 59.
V praxi, pri štúdiu nájomného na dobu neurčitú, bude nasledovať vzorka uvedená nižšie.
Hlavnou črtou je absencia zmienky o dobe platnosti. Zvyšok dokumentu je riadny nájom.
záver
Bez ohľadu na to, či je nájom na dobu neurčitú predmetom registrácie alebo nie, sú v nej kladné a záporné body. Nájomca sa môže obávať, že prenajímateľ má právo vypovedať zmluvu kedykoľvek, ak to náležite oznámi nájomcovi. Ubytovateľ musí mať dôkaz, že nájomcovi skutočne zaslal oznámenie.