Každý vlastník nehnuteľnosti je povinný platiť daň z nehnuteľnosti ročne. Jeho veľkosť závisí od katastrálnej hodnoty nehnuteľností vypočítanej zamestnancami spoločnosti Rosreestr alebo pozvanými špecialistami. Majitelia nehnuteľností často čelia skutočnosti, že musia platiť príliš vysokú daň. Je to kvôli nadhodnotenej katastrálnej cene bytu alebo iných priestorov. Občania a spoločnosti preto často premýšľajú o znížení katastrálnej hodnoty nehnuteľností. Konanie sa môže uskutočniť pred súdnym alebo súdnym konaním.
Koncept katastrálnej hodnoty
Akékoľvek významné kroky v oblasti nehnuteľností, ktoré zahŕňajú začlenenie informácií do katastra, vedú k potrebe platiť majiteľom dane. Na tento účel sa vypočítava platba a do katastra je nevyhnutne zahrnutá aj hodnota katastra. Je určený katastrálnymi technikmi, ktorý zohľadňuje umiestnenie, plochu a ďalšie parametre objektu.
Tento ukazovateľ predstavuje hodnotu nehnuteľností v peňažnom vyjadrení. Mal by sa približne rovnať trhovej cene, ale často je potrebné stretnúť sa s nadhodnotenými ukazovateľmi. Preto sa vyžaduje zníženie katastrálnej hodnoty nehnuteľností.
Kedy sa používa metrika?
Katastrálna hodnota sa uplatňuje v rôznych situáciách, medzi ktoré patria:
- výpočet majetkovej dane, ktorú musia zaplatiť všetci vlastníci nehnuteľností, zastúpení spoločnosťami alebo jednotlivcami;
- určenie základu dane z predaja bytu alebo domu vo vlastníctve občana najmenej na tri roky;
- platenie daní spoločnosťami alebo jednotlivcami, ktorí dostávajú príjmy z prenájmu majetku;
- výpočet výšky notárskeho poplatku pri vstupe do dedičstva.
Tento ukazovateľ sa používa v rôznych situáciách a vlastníci nehnuteľností majú záujem o optimálnu a objektívnu veľkosť. Preto je často potrebné znížiť katastrálnu hodnotu nehnuteľnosti. To vám umožní výrazne znížiť sumu daní prevedených do rozpočtu za rôzne transakcie s bytom alebo inými priestormi.
Faktory ovplyvňujúce katastrálnu cenu
Výpočet tejto hodnoty vykonávajú katastrálni inžinieri, ktorí sú zamestnancami Rosreestru alebo organizácie, s ktorou bola zmluva uzavretá štátnym orgánom. Proces sa vykonáva každý rok, takže ukazovateľ sa neustále mení. Je ovplyvňované mnohými rôznymi faktormi, ktoré sa menia pomerne často. Preto sa pri výpočte katastrálnej hodnoty zohľadňujú faktory:
- plocha miestnosti;
- umiestnenie zariadenia, nielen geografické umiestnenie, ale aj stavba domu;
- stupeň odpisovania majetku a jeho vonkajší stav;
- miera inflácie v krajine;
- rozvoj infraštruktúry oblasti, v ktorej sa zariadenie nachádza;
- životná úroveň ľudí žijúcich v oblasti;
- zmeny na trhu s nehnuteľnosťami.
Majitelia nehnuteľností sa najčastejšie musia vyrovnať so zvýšením ukazovateľa. Za takýto rast však nedostávajú žiadne odôvodnenie. Preto často uvažujú o znížení katastrálnej hodnoty nehnuteľností, čo významne zníži množstvo finančných prostriedkov prevedených do rozpočtu na použitie alebo vyradenie ich majetku.
Kto vykonáva hodnotenie?
Katastrálnu hodnotu určujú výlučne inžinieri katastra.Môžu pracovať v Rosreestri alebo v špeciálnych hodnotiacich spoločnostiach zapojených do spolupráce štátnej organizácie. Proces posudzovania sa považuje za zložitý a zdĺhavý, keďže sa musí vyhodnotiť veľa rôznych faktorov. Preto sa pri účasti organizácií tretích strán koná osobitná súťaž.
Súťaž sa organizuje výlučne medzi najväčšími spoločnosťami, ktoré majú potrebné licencie a povolenia na tento druh činnosti. Pri výberovom konaní sa zohľadňujú rôzne kritériá:
- pracovný čas;
- postavenie organizácie na trhu;
- rôzne povolenia a licencie.
Po výbere správnej organizácie sa uzavrie zmluva o dlhodobej spolupráci. Ročne hodnotia nehnuteľnosti, ktoré vlastnia jednotlivci alebo rôzne podniky, zamestnanci vybranej spoločnosti.
Proces posudzovania
Predtým, ako začnete s procesom znižovania katastrálnej hodnoty nehnuteľnosti, je dôležité pochopiť, ako sa tento parameter určuje. Postup pozostáva z niekoľkých fáz:
- rozhoduje sa o pravidelnom hodnotení;
- zostaví sa zoznam objektov, pre ktoré je potrebné určiť katastrálnu hodnotu;
- koná sa výberové konanie, na základe ktorého je vybraná hodnotiaca spoločnosť;
- s vybraným dodávateľom sa uzatvára úradná zmluva;
- priame hodnotenie katastra nehnuteľností určeným odborníkom;
- na základe vykonanej práce sa vygeneruje správa o dosiahnutých výsledkoch;
- výsledky sa skontrolujú a potom sa schvália vedením spoločnosti Rosreestr;
- v USRN sa vykonávajú potrebné zmeny;
- Daňové a iné ukazovatele sa počítajú na základe ukazovateľa v registri.
Výsledky posúdenia nie sú vždy objektívne, čo vedie k potrebe znížiť katastrálnu hodnotu nehnuteľností priamymi vlastníkmi predmetov. Procedúra sa môže vykonávať rôznymi spôsobmi. Aby ste to dosiahli, musíte sa na druhú štúdiu nezávisle obrátiť na nezávislých hodnotiteľov. Ak sú výsledky výrazne odlišné, majiteľ objektu bude mať objektívny dôvod na napadnutie ukazovateľa. Chyby sú často spôsobené skutočnosťou, že katastrálni inžinieri nemajú spoľahlivé informácie o skúmanom objekte.
Dôsledky nesprávneho výpočtu
Ak odhadcovia skutočne urobia vážne chyby, bude to mať pre majiteľa objektu početné negatívne následky. Najmä:
- daň z nehnuteľností bude príliš vysoká;
- postup predaja alebo darovania nehnuteľností je komplikovaný, pretože za tento proces sa musí zaplatiť daň.
Preto, ak si vlastník objektu skutočne uvedomí, že náklady vypočítané štátnym orgánom sú nadhodnotené, potom je vhodné riešiť katastrálnu hodnotu nehnuteľnosti. Súdna prax v týchto veciach ukazuje, že ak má vlastník bytu skutočne dôkazy o nesprávnom výpočte inžinierov, nebude pre neho ťažké vyhrať súdny proces.
Z akých dôvodov je indikátor nadhodnotený?
Príliš vysoká hodnota katastra nehnuteľností je zvyčajne spojená s týmito dôvodmi:
- zámerné zvýšenie ukazovateľa na zvýšenie objemu finančných prostriedkov zaplatených vlastníkmi nehnuteľností do štátneho rozpočtu;
- použitie nesprávnych informácií o zariadení katastrálnymi inžiniermi;
- nedostatok odhadcov potrebných zručností, schopností a skúseností na objektívnu prácu.
Rozdiely sú často značné, preto katastrálna cena výrazne prevyšuje trhovú hodnotu.
Sporové metódy
Podobným spôsobom sa uskutočňuje znižovanie katastrálnej hodnoty nehnuteľností v Moskve a ďalších regiónoch. Bežne sa používajú dve metódy:
- Predsúdne riešenie problému.Za týmto účelom sa pošle žiadosť so žiadosťou o zníženie ukazovateľa priamo na Rosreestr. Takáto žiadosť sa posúdi do 30 dní. K žiadosti je priložený dôkaz o nesprávnom posúdení, za ktorý sa musíte najskôr obrátiť na nezávislých odborníkov, aby určili katastrálnu cenu.
- Súdna metóda. Ak sa ukazovateľ nezmení na základe žiadosti podanej na spoločnosť Rosreestr, potom sa podáva žaloba na súde. Súdna prax znižovania katastrálnej hodnoty nehnuteľností ukazuje: ak existujú skutočne významné rozdiely, potom sa súd postaví na stranu žalobcov. Ak sú nároky uspokojené, môže občan počítať nielen so znížením ukazovateľa, ale aj s náhradou nákladov na posúdenie.
Je vhodné zapojiť sa do tohto procesu iba vtedy, ak je isté, že rozdiel medzi skutočným ukazovateľom a hodnotou dostupnou v USRN je významný.
Nezávislé hodnotenie
Spočiatku sa budete musieť obrátiť na nezávislého odhadcu, aby ste určili ukazovateľ, pretože iba ak máte kompetentnú a úradnú správu, zníži sa katastrálna hodnota nehnuteľnosti. Náklady na služby sa výrazne líšia v rôznych spoločnostiach, ale zvyčajne sa pohybujú v rozmedzí 5 000 rubľov. V niektorých regiónoch však cena dosahuje 20 000 rubľov.
Mala by sa vybrať organizácia alebo súkromní experti s potrebnými licenciami a pracovnými povoleniami. Len za týchto podmienok bude mať správa právnu silu a spoľahlivé informácie. Zmluva o poskytovaní služby sa uzatvára s vybraným odborníkom.
Ocenenie nehnuteľností na zníženie katastrálnej hodnoty sa vykonáva rýchlo, zvyčajne sa výsledky poskytujú jeden týždeň po uzavretí zmluvy. Prijatá správa slúži ako dôkaz o vlastníkovi zariadenia, že katastrálna hodnota použitá zamestnancami spoločnosti Rosreestr na výpočet dane a iných platieb je nadhodnotená.
Odchýlky týkajúce sa žiadosti o províziu
Konanie o znížení katastrálnej hodnoty nehnuteľností zahŕňa prvé odvolanie sa priamo na spoločnosť Rosreestr. Zriaďuje sa osobitná komisia, ktorá posudzuje každé takéto odvolanie. Odporúča sa uchýliť sa k tejto metóde ihneď po zistení nezrovnalostí a nadhodnotenej veľkosti ukazovateľa.
Za tento proces sa Komisii odovzdajú tieto dokumenty:
- správne písomné vyhlásenie o znížení katastrálnej hodnoty majetku;
- správa prijatá od nezávislého experta po vyhodnotení;
- dokumentáciu potvrdzujúcu, že správu vypracoval skúsený odhadca, ktorý má licenciu na túto činnosť;
- výpis z USRN a titulné papiere o nehnuteľnosti, z ktorých vyplýva, že žiadateľ je vlastníkom nehnuteľnosti;
- výpis z domácej knihy obsahujúci informácie o registrovaných osobách.
Dokumenty sa posudzujú do 30 dní, po ktorých zamestnanci spoločnosti Rosreestr písomne odpovedajú žiadateľovi. Nie je to vždy pozitívne, takže budete musieť zmeniť ukazovateľ na súd.
Špecifiká súdneho konania
Konanie vyžaduje veľa času, ale prax ukazuje, že súd vždy zohľadňuje informácie obsiahnuté v správe nezávislého odhadcu, čo vedie k uspokojeniu pohľadávok.
Pri podaní žaloby na súd je potrebné pripraviť dokumentáciu:
- vyhlásenie o nároku obsahujúce informácie o účastníkoch prípadu, ako aj o byte, ktorého katastrálna hodnota je sporná;
- správa nezávislého odhadcu;
- Odpoveď Rosreestr na žiadosť o zníženie ukazovateľa;
- prijatie platby cla;
- titulné dokumenty k nehnuteľnostiam.
Na základe týchto dokumentov sa vymenúva súdne zasadnutie, v ktorom sa posudzujú okolnosti a dôkazy každej strany. Prostredníctvom súdu často dochádza k poklesu katastrálnej hodnoty nehnuteľností pre jednotlivcov v Moskve.To vedie k tomu, že občania ďalej platia daň na základe objektívneho základu dane.
záver
Katastrálnu hodnotu akéhokoľvek objektu určuje spoločnosť Rosreestr. Tento ukazovateľ sa používa pri výpočte rôznych platieb a daní. Ak je vlastník objektu presvedčený, že hodnota je príliš vysoká, môže ju znížiť.
Na zníženie hodnoty katastra sa môžete obrátiť priamo na Rosreestr. V prípade zápornej odpovede je toto číslo na súde sporné. Prax ukazuje, že ak máte správu vypracovanú skúseným odborníkom, môžete zmeniť katastrálnu cenu.