Systém riadenia bytového domu zahŕňa množstvo organizačných a právnych aspektov. Niekedy je to mimo dosahu špecialistu. Napriek tomu majú občania právo spravovať svoj majetok, zistíme, ako to môžu urobiť.
Účel štúdie
Je známe, že bytový dom je komplexný komplex, jeho údržba si vyžaduje riešenie mnohých problémov a znalosť vážneho množstva regulačných aktov, je potrebné neustále komunikovať s občanmi, organizáciami a orgánmi.
Na tento účel by si majitelia apartmánov mali zvoliť jeden z navrhovaných spôsobov spravovania svojho domu. Aká efektívna je každá z nich, budeme analyzovať nižšie. Veľa závisí od činnosti obyvateľov a ich ochoty riešiť bežné problémy.
Legislatívna regulácia
Kontrolný systém bytového domu je určený celým zoznamom legislatívnych aktov:
- Bytový zákon - opisuje práva a povinnosti spolumajiteľov, ponúka systémy riadenia a postup ich vykonávania.
- Rozhodnutie vlády z 15. mája 2013 č. 416 alebo v skutočnosti pravidlá správy bytového domu.
- Zoznam minimálnych služieb na údržbu spoločného majetku bytového domu.
- Rozhodnutie vlády z 23. septembra 2010 č. 731 - štandardy pre zverejňovanie informácií riadiacimi organizáciami.
- Ostatné akty orgánov ovplyvňujúcich poskytovanie služieb, iné nuansy.
Ruská legislatíva reguluje mnoho sektorov života. Systém riadenia bytového domu nie je výnimkou. Obtiažnosť spočíva v tom, že mnohé akty, ktoré opakujú ustanovenia LC, zavádzajú dodatočné pravidlá namiesto toho, aby špecifikovali existujúce. Okrem toho je regulačný materiál rozptýlený v mnohých aktoch, z ktorých mnohé si navzájom odporujú.
Nemôžete zľavu na názory súdov. Napríklad ústavný súd periodicky objasňuje ustanovenia zákona o súdoch a iné regulačné akty. Bohužiaľ, pri rozhodovaní sudcovia nie vždy zohľadňujú jeho pozíciu.
Vysvetľuje tiež ozbrojené sily Ruskej federácie, čo tiež nie je ľahké. Buď nezmenia prax uplatňovania zákonov, alebo nehovoria nič o skutočne závažných problémoch, ktorým čelia vlastníci a riadiace organizácie a tretie strany. V praxi sa navyše odkazy na ne v konkrétnych sporoch ignorujú.
Právny systém riadenia bytového domu je komplexný jav a jeho štúdium si vyžaduje veľa času.
Predpis 416
Špecifikovaný dokument je najdôležitejším regulačným aktom po LCD. Rozširuje chápanie mnohých ustanovení LCD. Zvážte jeho štruktúru:
- všeobecné ustanovenia (sú uvedené metódy riadenia);
- normy riadenia;
- postup na zostavenie zoznamu prác a služieb pre údržbu MKD;
- organizácia pohotovostnej dispečerskej služby;
- postup prenosu a tvorby technickej dokumentácie pre MKD;
- postup na ukončenie činnosti riadiacej organizácie;
- poradie zverejňovania informácií HOA, špecializované družstvá.
Dá sa odôvodnene tvrdiť, že uznesenie vlády Ruskej federácie o správe bytových domov zdôrazňuje veľa podrobností.
Iné regulačné akty
Iné predpisy nebudeme podrobne skúmať. Nariadenie 416 priamo ovplyvňuje hlavné nuansy riadenia a priamo alebo nepriamo odkazuje na iné dokumenty.
Ciele a ciele riadenia
Spravovanie bytového domu v systéme bývania a komunálnych služieb je systém opatrení zameraných na dosiahnutie viacerých cieľov:
- vytváranie priaznivých a bezpečných životných podmienok;
- organizácia údržby spoločného majetku bytového domu;
- riešenie otázky používania spoločného majetku;
- organizácia poskytovania verejných služieb;
- udržiavanie technickej komunikácie v dobrom stave.
Správa bytového domu v bytovom systéme je zabezpečená nasledujúcimi spôsobmi:
- priame rozhodovanie vlastníkov bytových priestorov;
- správa bytových komplexov vytvorením špecializovaných organizácií (HOA, družstvá) bez uzatvorenia dohody s riadiacou organizáciou;
- uzavretie dohody s riadiacou organizáciou, rozhodnutie sa prijíma prostredníctvom HOA alebo rozhodnutím na stretnutí vlastníkov nehnuteľností;
- správu zabezpečuje vývojár pred uzavretím dohody s riadiacou organizáciou.
Druhá metóda je prechodnou možnosťou. Prečo? Po uvedení domu do prevádzky by sa niekto mal s domom vyrovnať. Vývojári nie sú špecializované riadiace organizácie. Z tohto dôvodu sa snažia čo najskôr uzavrieť dohodu s riadiacou organizáciou. Dostala technickú dokumentáciu. V minulosti sa niektorí vývojári pokúšali vytvoriť vlastné správcovské spoločnosti, ale ich vzdelávanie je teraz zložité. Je uvedený celý zoznam požiadaviek, je potrebné získať licenciu.
Ďalej budeme hovoriť o každej z dostupných metód kontroly.
Štandardy správy bytov
Vyhláška 416 načrtáva činnosti riadiacich organizácií a stanovuje aj určité kritériá, ktoré by činnosť mala spĺňať.
V časti venovanej normám je v skutočnosti uvedený zoznam služieb a práce na správe bytového domu:
- tvorba, uchovávanie, aktualizácia dokumentácie je organizovaná v súlade s pravidlami riadenia a poskytovania služieb pre údržbu MKD;
- príprava návrhov na správu spoločného majetku na valnom zhromaždení vlastníkov;
- vypracovanie zoznamu služieb na údržbu spoločného majetku, berúc do úvahy minimálnu prijateľnú sumu;
- Poskytovanie výpočtu a zdôvodnenia ceny za služby, sprístupnenie všetkých informácií;
- vypracovanie plánov opatrení na úsporu energie;
- príprava najvýhodnejších návrhov na prevod spoločného majetku na použitie tretími stranami (nájomné atď.);
- vydávanie návrhov dokumentov týkajúcich sa správy a údržby spoločného majetku;
- príprava dokumentácie, žiadosti, uzatváranie dohôd s organizáciami poskytujúcimi zdroje, využívanie špecializovaných programov vytvorených na zjednodušenie dokumentácie;
- organizácia a realizácia osád s verejnými službami a organizáciami poskytujúcimi tovar a služby v priebehu riadenia;
- zabezpečenie účinnej kontroly spolumajiteľmi (zverejňovanie ukazovateľov finančnej a hospodárskej činnosti, iných dokumentov atď.);
- organizácia príjmu a posudzovania žiadostí, návrhov a sťažností;
- účasť vlastníkov na kontrole kvality vykonávanej práce.
Zoznam obsahuje priame odkazy na predpisy upravujúce prácu s osobnými údajmi a poskytovanie verejných služieb.
Priama účasť na riadení
Podľa RF LC je riadenie bytového domu bez vytvorenia právnickej osoby a zapojenia správcovskej spoločnosti možné za predpokladu, že v dome sa nenachádza viac ako 30 bytov. Prečo ste sa rozhodli zaviesť takéto obmedzenie? Je známe, že je ťažké dohodnúť sa na veľkom počte ľudí na rozhodnutí, ktoré by vyhovovalo všetkým. Obyvatelia malých domov sú však užšie príbuzní. A v tejto situácii je ľahšie vyriešiť problémy, vyhnúť sa byrokratizácii procesu a zbytočným nákladom.
Takýto systém riadenia bytových domov zahŕňa priamych nájomcov, ktorí uzatvárajú dohody s organizáciami poskytujúcimi zdroje.
V tejto situácii je predovšetkým dôležité monitorovať správnosť valného zhromaždenia, vykonávanie protokolu a činnosti rady bytového domu. Zákon umožňuje, aby valné zhromaždenie udelilo plnomocenstvo tretej strane, ktorá bude zastupovať jeho účastníkov, napríklad vo vzťahoch so Severným Osetskom, orgány pri zostavovaní hraníc územia (zoznam právomocí a prípadov, na ktoré sa plnomocenstvo vydáva, nie je zákonom obmedzený).
Na základe zápisnice z valného zhromaždenia každý vlastník uzavrie dohodu s RNO. Zákon ustanovuje, že všetci, ktorí podpíšu dohodu na strane spoluvlastníkov, sú jednou stranou dohody.
Za kvalitu služieb zodpovedá spoločnosť, ktorá ich poskytuje. Hranica zodpovednosti je stanovená v doložkách dohody. Pravidlá poskytovania služieb opisujú rozsah zodpovednosti spotrebiteľa a dodávateľa.
Vlastníci sú zodpovední za údržbu zdieľaných sietí. Preto je jeden z nich zapojený do servisu alebo je vybraná organizácia alebo osoba, ktorá sa na základe zmluvy bude zaoberať servisom. Ako vidíte, táto metóda riadenia je veľmi vhodná pre malé domy.
Vytvára sa HOA
HOA je špecifická organizácia. Je to forma organizácie spoluvlastníkov bytov na údržbu spoločného majetku a poskytovanie inžinierskych sietí. Združenie môže byť vytvorené v jednom, súčasne v niekoľkých domoch (je to charakteristika malých domov po niekoľkých desiatkach bytov). Organizácia sa môže zapájať do iných činností zameraných na uspokojenie potrieb riadenia.
Aké je jeho vytvorenie? Spolumajitelia konajú valné zhromaždenie a rozhodujú sa o vytvorení únie. Legislatíva prísne upravuje proces prípravy na hlasovanie a postup na jeho vykonávanie. V prípade protiprávneho konania to môže viesť k likvidácii partnerstva a uznaniu všetkých jeho ďalších krokov za nezákonné a budú zrušené.
Združenie začína fungovať od okamihu registrácie štátu. Predkladá sa tento zoznam dokumentov:
- zápisnice z valného zhromaždenia;
- kópia charty podpísaná oprávnenou osobou osvedčená notárom;
- zoznam osôb, ktoré hlasovali za vytvorenie HOA, s ich osobnými údajmi a uvedením veľkosti ich podielov na spoločnom majetku, ktoré vlastnia.
Podľa LCD je riadenie bytového domu v rukách riaditeľa predstavenstva alebo predsedu, ktorý rozhoduje o prevádzkových záležitostiach, a na valnom zhromaždení. Zákon rozdelil právomoci a pridelené právomoci, ktoré môžu vykonávať iba vlastníci. Napríklad vyradenie spoločného majetku.
Združenia vlastníkov domov fungujú na základe charty, sú vypracované v štandardnej podobe a schválené orgánmi. Menšie zmeny sú povolené (v obmedzenom rozsahu). Ak dôjde k porušeniu, inšpektorát bývania vydá na základe sťažnosti alebo ako súčasť inšpekcie príkaz, ktorý môže prokuratúra alebo súd zrušiť.
Činnosti úradov poverených vedením sú formálne: všetky rozhodnutia sa zaznamenávajú v zápisniciach z valných zhromaždení, v rozkazoch predsedu. Organizácia má bankové účty, použitie hotovosti je zakázané. Schopnosť akumulovať finančné prostriedky je významnou výhodou, ktorá nie je k dispozícii pri priamej kontrole domu. Jedinou výnimkou: bez ohľadu na spôsob riadenia, vždy existuje právo otvoriť účet na akumuláciu finančných prostriedkov na veľké opravy.
Založenie družstiev
Spolu s HOA sú spolumajitelia oprávnení zveriť správu inej právnickej osoby, napríklad bytového družstva. Na rozdiel od HOA sa však na výstavbu objektu najprv vytvorí družstvo.Organizácia má potom právo pokračovať vo svojej existencii. Všetky jeho činnosti, podobne ako podobné družstvá, sú podobné práci HOA. Dôvodom je to, že zaobchádzanie so spoločným majetkom vlastníkov bytového domu je založené na rovnakých pravidlách.
Metódy riadenia vlastníkov priestorov v bytovom dome organizovaním združení sa tak obmedzujú na schému vytvorenú pre HOA.
Existujú prípady transformácie družstva na HOA.
Správcovská spoločnosť
Jeho funkcia je komerčná. Všetky ostatné organizácie majú štatút neziskovej organizácie a ich cieľom nie je dosiahnutie zisku. Spoločnosti sa naopak vytvárajú práve na tento účel. Organizujú ich orgány aj súkromné osoby.
Spoločnosť poskytuje celý rad služieb, pričom obyvatelia domu majú právo zvoliť si inú možnosť spolupráce. Preto sú k dispozícii nasledujúce možnosti:
- správcovská spoločnosť celý dom poskytuje;
- Zmluva sa uzatvára s HOA na splnenie zoznamu prác alebo služieb uvedených v zmluve.
V prvom prípade sa nevytvára žiadne partnerstvo, spoluvlastníci majú právo zvoliť si organizáciu na valnom zhromaždení. Ak sa schôdza z nejakého dôvodu neuskutoční alebo občania nie sú ochotní zúčastniť sa na výbere organizácie, výberové konanie určia obecné úrady. Potom vymenujú správcovskú spoločnosť, ktorá preberá zodpovednosť za správu spoločného majetku domu.
Výhodou tejto metódy je dostupnosť zdrojov, ktoré spoločnosť HOA nemá (vybavenie, personál).
Ktorý spôsob zvoliť
Zákon poskytuje niekoľko spôsobov, ako organizovať správu bytového domu. Majitelia majú právo vybrať si ten, ktorý im najviac vyhovuje.
Aké sú výhody priameho riadenia, ktoré sme skúmali vyššie: minimálne náklady, priama komunikácia s organizáciami, ktoré poskytujú služby, a nedostatok komplexnej a nákladnej štruktúry riadenia.
Vytvorenie združenia si bude vyžadovať vyššiu mieru spolupráce, ale dáva občanom príležitosť spravovať spoločné vlastníctvo sami. Vedenie spoločnosti HOA alebo družstva je viac pozorné k potrebám obyvateľov. Zohľadňuje sa stanovisko k veľkosti taríf a zoznamu služieb. Najdôležitejšie otázky by mali rozhodnúť priamo majitelia.
Aj keď pravidlá pre správu bytového domu sú rovnaké, pre riadiace spoločnosti je ľahšie „oplotiť sa“ a pre obyvateľov je ťažšie splniť si svoje povinnosti. Správna rada združenia závisí od svojich vlastných susedov.
Informačný systém o bývaní a komunálnych službách
V roku 2017 bol spustený portál informačnej štátnej bytovej štruktúry, ktorý zohral úlohu referenčného systému pre správu bytových domov. Obsahuje informácie o orgánoch, spoločnostiach a organizáciách zodpovedných za poskytovanie bytových a komunálnych služieb. Zahrnuté sú tu aj asociácie majiteľov domov, družstvá a spoločnosti. Cieľom portálu bolo poskytnúť občanom informácie o kvalite, množstve pomôcok, povolených porušeniach a právach a povinnostiach ľudí.
Systém by sa mal používať predovšetkým na výpočet a vyplácanie platieb, výpočet dotácií. Je zaujímavé, že právne predpisy umožňujú neplatiť účty, ktoré nie sú súčasťou systému, a povzbudzujú subjekty trhu, aby sa k systému pripojili.
Riadiace organizácie a ich zástupcovia sa však stretávajú s neustálymi poruchami systému a proces registrácie a vkladania údajov je ťažkopádny a zložitý postup. Existuje zmätok s veľkosťou obytného priestoru, ktorý majú k dispozícii riadiace organizácie a ktorý prispel Rosreestr.
Implementácia jedného dobrého nápadu namiesto systému pomoci pre správu bytových domov tak vytvorila ďalší problém.
Podporné zdroje
Činnosti riadenia vyžadujú súčasné vykonávanie mnohých funkcií.Zároveň sa do právnych predpisov každý deň zavádzajú zmeny, poskytujú sa nové vysvetlenia k existujúcim regulačným aktom a analyzuje sa súdna prax. S cieľom zjednodušiť prácu s rastúcim objemom informácií sa napríklad vytvoril elektronický systém „viacbytový dom“.
Umožňuje vám systematizovať dostupné informácie a spracovať ich. Šablóny dokumentov sú ponúkané, zostáva ich iba vyplniť.
Na záver
Správa bytového domu - služba poskytovaná majiteľom domu. Majú právo úplne vziať všetko do svojich rúk alebo preniesť kontrolu na špecializovanú organizáciu.
Uskutočňuje sa ďalšia možnosť - vytvára sa riadiace družstvo alebo spoločnosť HOA, ktorá uzatvára dohodu o poskytovaní služieb so správcovskou spoločnosťou. Stupeň zapojenia spoločnosti HOA do riadenia už určili strany.
Právny systém riadenia bytového domu predstavuje vrstvu regulačných právnych aktov (LCD, niektoré zákony, vládne nariadenia Ruskej federácie, rozhodnutia miestnych orgánov).
Neustále sa meniace právne požiadavky vyvolávajú zložitosť mnohých procesov, ktoré zvyšujú záťaž osôb zodpovedných za riadenie. Na uľahčenie ich života sa vytvárajú špecializované programy, napríklad systém riadenia bytových domov (ICFER).