Je možné predať zdedený byt? V tejto veci sa budeme podrobnejšie zaoberať. Dedičia sa veľmi často snažia dedičský majetok okamžite predať. Dôvodov môže byť veľa, ale existujú určité nuansy takéhoto riešenia. Ľudia sa často zaujímajú o to, ako sa byt predá po dedičstve.
Kedy možno dedičský majetok predať?
Zo zákona sa nástupcovia stávajú vlastníkmi odo dňa úmrtia poručiteľa. Aj keď ešte dedičstvo úplne nedokončil a nemá v rukách osvedčenie, je už vlastníkom. Môžete dokonca povedať, že majiteľ je „spätne“. Koniec koncov, s kým požiadať o dane spolu s komunálnym bytom a ďalšími platbami za obdobie, keď sa koná dedičný proces, ktorý môže trvať šesť a viac mesiacov?
Ako predať byt? Nový vlastník sa môže s prijatým majetkom s právami na predaj, darovanie a podobne oficiálne zbaviť až po registrácii vlastníckeho práva v súlade so všetkými pravidlami. V opačnom prípade nebude možné uskutočniť transakciu na registračnom orgáne, v ktorom nebudú dokumenty akceptované. V takom prípade sa dedič považuje za neautorizovaného predajcu. Aký je konečný termín na predaj zdedeného bytu?
Ďalšie tri roky od registrácie práv k bytu je možné nehnuteľnosť napadnúť. Je potrebné vylúčiť možnosť výskytu iných dedičov s primeranými nárokmi na bývanie a tých, ktorí chcú spochybniť dedičstvo. Zákon preto stanovuje určitý čas. Toto odpočítavanie začína od okamihu, keď nová osoba žiadajúca o bývanie dostala informácie o porušení svojho práva.
Predaj zdedeného bytu má určité výhody. O tom - nižšie.
Niektoré vlastnosti môžu byť zabezpečené a toto bremeno tiež prechádza na nástupcu. V takom prípade, pokiaľ hypotéka neposkytne písomný súhlas s predajom, sa akékoľvek kroky predávajúceho môžu považovať za nezákonné. Ako predať byt?
Aby sa mohol uskutočniť predaj nehnuteľností, dedičia požadujú:
- Počkajte na osvedčenie o dedičstve.
- Nehnuteľnosť musí byť zaregistrovaná v katastri nehnuteľností. Alebo musíte vykonať zmeny v údajoch o inventári.
- Vykonajte štátnu registráciu práv na bývanie v ruskom registri.
- Získajte súhlas s uzavretím dohody s držiteľom záložného práva. Alebo splatiť hypotéku, ak došlo k vkladu.
Predaj bytu po dedičstve a dani
Väčšina zdedených nehnuteľností sa nestáva skutočným bývaním pre dedičov, pretože sa často ponáhľajú s predajom zdedeného majetku. Hlavným dôvodom tohto rozhodnutia je nezhoda medzi nástupcami, ako aj akútna potreba peňazí, dostupnosť iného bývania atď.
Vyhľadajte kupcov, vyjednajte o nákladoch a navyše navrhnite - to nie sú starosti, ktoré čakajú na dedičov predávajúcich. Pred dedičmi je povinnosť štátu vo forme platby dane zo zisku z transakcie. Podobné náklady znášajú predajcovia, ktorí okrem štátneho poplatku znášajú ďalšie bremeno dedenia:
- Daň z predaja bytu ihneď po dedičstve je trinásť percent z celkovej hodnoty nehnuteľnosti.Platí ju územný daňový inšpektorát v mieste bydliska. Je potrebné poznamenať, že pre nerezidentov bude táto daň ešte tridsať percent vyššia.
- Je potrebné vydať vyhlásenie správne.
- Správne pripravené vyhlásenie musí byť predložené na kontrolu včas. Zvyčajne sa tak robí najneskôr do 30. apríla.
- Celú sumu by ste mali zaplatiť aj včas pred 15. júlom. Podrobnosti o prevode sú prevzaté od miestneho daňového úradu.
Zákon nestanovuje výhody z dane z príjmu fyzických osôb pri predaji bytov a sociálne nechránených kategóriách ľudí, vrátane dane preto musia platiť všetci. Je pravda, že majiteľ má možnosť znížiť výšku zdaniteľného základu. Môže sa tiež úplne zbaviť svojej povinnosti voči rozpočtu.
Vyhýbanie sa dani z predaja bytu po dedičstve.
Oslobodenie od dane
Vyhýbajte sa byrokratickým nepokojom pri vykonávaní a podávaní vyhlásení s kontrolou a okrem toho sa môžete vyhnúť daňovej povinnosti, ak budete čakať 3 roky po vstupe do práv vlastníka. V prípade, že predmet, ktorý bol zdedený, bude vo vlastníctve nástupcu nepretržite dlhšie ako tri roky, bude občan po uplynutí tohto obdobia pri predaji bytu úplne oslobodený od dane. Po dedičstve toto pravidlo nefunguje.
V roku 2016 bolo zriadené funkčné obdobie 5 rokov pre bezcolný predaj. V prípade zdedeného bývania sa toto obdobie neuplatňuje. V tejto súvislosti je potrebné počkať 3 roky od získania práv na zdedený obytný priestor, aby sme neplatili daň.
Aké sú výhody z predaja zdedeného bytu?
Zníženie dane
Ak sú náklady na bývanie nízke, môžete znížiť daň na nulové rubly. V tejto situácii nie je potrebné vydržať tri roky, ale nedá sa vyhnúť rovnakému rozruchu s vyhláseniami. Priamy postup znižovania daní je teda celkom jednoduchý. Tzv. Daňový odpočet sa odpočíta od základnej hodnoty nákladov na predaj nehnuteľností. Jeho hodnota je jeden milión rubľov. Odpočítajú sa buď obstarávacie náklady, tj náklady na dedičstvo a navyše registrácia majetku. Ďalej by sa výsledok mal vynásobiť trinásť percentami. Náklady sú spravidla nižšie ako 1 milión rubľov, takže každý používa túto zrážku. Môžete si odobrať odpočet alebo výdavky, ktoré závisia od výberu predajcu - daňovníka.
V prípade, že predajú spoločný majetok, každý akcionár poskytne vo vlastnom mene samostatné vyhlásenie. Vo vyhlásení sa uvádza výška dane, ktorá závisí od hodnoty akcie. Použitie odpočtu dane sa vykonáva jeho rozdelením na základe percentuálneho podielu každej akcie.
Cena bývania uvedená v zmluve. Táto suma by sa mala odraziť v daňovom priznaní. Zmluvná hodnota predaja zdedeného bytu je stanovená zmluvnými stranami, ale ak je nižšia ako hodnota uvedená v katastri, nie je možné zdaniť menej ako sedemdesiat percent.
Daňové riziká
Každý rok sa zaznamenáva menej a menej mazaných podvodov s cieľom ušetriť na daniach, čo súvisí s týmito faktormi:
- Takmer všetky nehnuteľnosti v našej krajine boli vyhodnotené. Teraz má katastrálnu hodnotu veľmi blízko k trhovej cene, za ktorú sa bývanie predáva.
- K dnešnému dňu sa zmluvná cena porovnáva s katastrálnou hodnotou. V prípade, že je nižšia ako sedemdesiat percent, daň sa nebude počítať z výšky zmluvy, ale z katastrálnej hodnoty.
- Pochybné správy o inšpekcii možno zistiť dokonca aj vo fáze vyžiadania informácií o obytných priestoroch v ruskom registri.
- Okrem toho môže byť ohrozený audit v teréne alebo napríklad stolný audit. Na základe výsledkov auditu sa môže účtovať vyššia daň alebo sa môže pripočítať pokuta a úrok.
Odborníkom v oblasti minimalizácie daní sa odporúča, aby prehľady boli čo najtransparentnejšie a aby platby brali vážne. Ak máte akékoľvek zložité otázky, požiadajte o objasnenie miestne inšpektoráty.
Riziko kupujúceho pri kúpe bytu
Jedným z najrizikovejších druhov transakcií na realitnom trhu je nadobudnutie bytu po dedičstve. Takáto dohoda môže byť plná mnohých skrytých hrozieb, pretože môžu byť nečakaným prekvapením aj pre predávajúceho.
Preto by bolo lepšie, ak je to možné, odmietnuť takúto kategóriu nehnuteľností. Ale v prípade, že zámery sú stále pevné, potom by sa mali na tento zásadný krok pripraviť čo najšetrnejšie.
Do tohto postupu je vhodné zapojiť priateľa, ako aj dôveryhodného právnika alebo realitnú kanceláriu. Ak to nie je možné, musíte prísne postupovať podľa pokynov uvedených nižšie, aby ste pri akvizícii zdedeného bytu aspoň nejakým spôsobom znížili riziká.
Ako kúpiť dedičný byt
Osobitne opatrne by sa mali zvážiť možnosti, ktoré sa líšia atraktívnym spôsobom transakcie, najmä pokiaľ ide o atraktívne ceny. Dôvodom nízkych nákladov pri predaji bytu po vstupe do dedičstva často nie sú úskalia, ale túžba predávajúceho zdieľať dedičstvo čo najrýchlejšie. Z tohto dôvodu môžu byť náklady o päť až desať percent nižšie ako priemerný trh. Ale v prípade, že je cena príliš nízka, potom by ste sa mali vážne zamyslieť nad dôvodmi, prečo sa dedič snaží zbaviť nehnuteľností.
Na stretnutí s predajcom
Najprv musíte overiť totožnosť predajcu pomocou pasu a zistiť, či je vlastníkom alebo či koná prostredníctvom splnomocnenca. V prípade, že ide o zástupcu, je potrebné vyžadovať osobný kontakt s majiteľom. Počas rozhovoru by sa mali objasniť nasledujúce otázky:
- Aké sú motívy predaja nehnuteľností?
- Mali by ste zistiť aj históriu bývania. Dedili ste byt podľa vôle alebo podľa zákona?
- Či sú v byte uvedení registrovaní občania alebo iné osoby, ktoré majú právo na pobyt.
- Ako bol získaný dedičský certifikát? Nezabudnite zistiť, či došlo k právnemu sporu a okrem toho notárska verejnosť vykonala dedičstvo.
- Existujú technické problémy s bývaním. Napríklad nelegálna prestavba alebo chyby v dokumentácii a podobne.
- Musíte sa tiež pýtať na dlh nehnuteľností a účty za energie.
- Existujú nejaké bremená vo forme hypoték, prenájmu, prenájmu a pod.
- Mali by ste zistiť dôvody, pre ktoré je orgán súvisiaci s predajom prevedený na správcu. Je vhodné to urobiť, ak sa vlastník predaja nezúčastňuje.
- Odporúča sa tiež prerokovať hlavné podmienky zmluvy týkajúce sa ceny, doby platnosti dohody a podobne.
Nedostatok vkladov
Pred podpisom zmluvy sa neodporúča uzatvárať predbežné dohody, najmä vklad alebo opustenie vkladu. Bývanie je špeciálny produkt, ktorý sa predáva veľmi pomaly a ťažko, ale je získavaný na chladnej hlave a bez zbytočných emócií. Peniaze sú vždy likvidné, na rozdiel od nehnuteľností a v prípade, že dôjde k zlomeniu jednej možnosti, určite sa objaví druhá.
Byt na predaj: dokumenty
V rámci nákupu a predaja dedičných nehnuteľností by ste si mali dôkladne preštudovať dokumentáciu k domu:
- Aké sú dedičské práva k bytu po smrti majiteľa? Čo to znamená? Dokumenty o vlastníctve spolu s osvedčením o dedičstve, dohodou o rozdelení akcií, zmluvami o predaji, darom, privatizáciou a podobne.
- Doklady potvrdzujúce práva (osvedčenie o štátnej registrácii majetku a výpis z registra).
- Technická dokumentácia Hovoríme tu o pasoch ZINZ, technickom pláne. Vyžaduje sa aj katastrálny pas spolu s vyhláškou o legalizácii sanácie.
- Notársky overený súhlas ostatných vlastníkov nehnuteľnosti, ak je predaj uskutočnený dedičmi akcií v byte.
- Rozšírená pomoc s informáciami o registrovaných občanoch.
- Osvedčenie o zložení rodiny v mieste bydliska.
- Výpis zo štátneho registra, ktorý by mal obsahovať históriu transakcií vykonaných na objekte.
- Osvedčenie oddelenia údržby bytových jednotiek a tiež HOA o neexistencii akéhokoľvek dlhu.
- Pomoc od omamných a psychiatrických liečiv.
- Povolenie získané od správnej rady v prípade, že vlastníkom je dieťa, ako aj vtedy, ak je jednoducho zaregistrovaný na tejto adrese.
Predovšetkým je veľmi dôležité presne pochopiť, kedy došlo k prevodu dedičstva. V prípade, že uplynul iba jeden rok, riziká kupujúceho sú celkom reálne. Nespornosť výsledku takejto operácie je zaručená, ak právny nástupca vlastnil nehnuteľnosť najmenej päť rokov. Okrem toho je potrebné venovať pozornosť tomu, aby informácie, ktoré dostal od vlastníka, boli v súlade s dokumentmi, a okrem toho chýbajúce chyby alebo rozpory v samotnej dokumentácii. Je potrebné dodržať podmienky predaja bytu po vstupe do dedičstva.
Inšpekcia majetku
Rovnako dôležitá je dôkladná kontrola majetku s cieľom skontrolovať relevantnosť usporiadania spolu s integritou komunikácií a okrem toho aj technického vybavenia. Po ceste bude užitočné opustiť susedov, najmä tých, ktorí žijú nižšie, aby sa opýtali, či existujú nejaké sťažnosti na byt. Napríklad sú to povodne, porušovanie hygieny, údržba domov a podobne.
Adresa notára
Nezabudnite sa obrátiť na notára, ktorý dedičstvo vykonal, aby sa ubezpečil, že transakcia je čistá, že medzi žiadateľmi neexistujú nezhody a konflikty, a okrem toho zistite, či existujú nejaké právne spory a tak ďalej. Notári sa spravidla zdráhajú zdieľať tieto informácie, ale v prípade, že sa takáto návšteva uskutoční spolu s nástupníckym predajcom, poskytnú sa všeobecné informácie. Okrem toho môže notár poskytnúť informácie o zatknutiach a o obmedzeniach získaného bývania.
Dokumenty o predaji bytu po vstupe do dedičstva by mali byť v perfektnom poradí.
Predaj zdedeného bytu: registrácia
Je najbezpečnejšie vykonať transakciu notársky. Odporúča sa to urobiť u toho istého notára, ktorý toto dedičstvo zaregistroval. V prípade zdieľania objektu predávaného bytu sa notárizácia považuje za povinnú požiadavku zákonnosti transakcie. Táto forma zmluvy odstraňuje mnohé riziká, pretože notár je už známy. Okrem toho notár kontroluje zákonnosť transakcie a jej právnu čistotu.
Nemenej dôležitou etapou je diskusia o podmienkach spolu s uzavretím zmluvy. V texte by sa mali odrážať iba skutočné čísla s dátumami, najmä pokiaľ ide o náklady. Nákupnú cenu nemôžete podceňovať, bez ohľadu na to, ako sa dotknete žiadostí. Presvedčivé argumenty predávajúceho v tomto prípade nestoja za pozornosť.V prípade, že je transakcia z akéhokoľvek dôvodu vyhlásená za neplatnú, potom sa oplatí počítať iba s prostriedkami, ktorých veľkosť bola uvedená v dokumente.
Veľmi opatrným krokom môže byť stretnutie so všetkými dedičmi, ako aj s inými osobami, ktoré majú záujem o osud nehnuteľností, spolu s prijatím potvrdení o absencii nárokov alebo akýchkoľvek námietok proti nadchádzajúcej transakcii predaja a nákupu. Takýto súhlas a súhlas sa nevyžaduje zo zákona, ale niekoľko návrhov v papierovej podobe môže zaručiť mier a dôveru. Preskúmali sme pravidlá predaja zdedeného bytu.